1、國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知國稅函2010201號2010-05-12現就房地產開發企業開發產品完工條件確認有關問 題，通知如下：根據國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收 企業所得稅問題的通知（國稅發200631號）規定精 神和國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務 企業所得稅處理辦法的通知（國稅發200931號） 第三條規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品， 無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣 工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開 發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入 使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品 已

2、經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產 品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。國稅發2006187號 房地產開發企業土地增值稅清 算管理國稅函2010220號 國家稅務總局關于土地增值稅 清算有關問題的通知解讀一一國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知國稅發200931號規定了 關于完工產品的確認的三個條件：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備 案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明。因此，完工條件的確認是采用竣工、使用、產權孰 早的原則，開發產品只要符合上述條件之一的，房地 產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本并

3、計 算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛 利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛 利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得 額。但在實務中很多開發企業已經符合開發產品已開 始投入使用條件，但仍采用種種手段，延遲結轉收入， 例如雖為業務辦理了交房手續，但以辦理竣工決算為 收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結 轉的時間；以款項收齊開具正式發票為結轉收入的時 點，收入確認由企業人為控制，推遲收入確認時間等 等。雖然，國稅發200931號明確了完工產品的三個 條件，有利于遏制了企業故意延遲結轉收入的現象，但結果似乎仍不理想2009 年 6 月 26 日，國家稅務總局下

4、發了關于 房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復 （國稅函 2009342 號）一文，對海南省國家稅務局 關于海南永生實業投資有限公司偷稅案中如何認定開 發產品已開始投入使用問題的請示 （瓊國稅發 2009121 號）批復中，強調房地產開發企業建造、開 發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是 否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當 其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。并解 釋到“開發產品開始投入使用”是指房地產開發企業 開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開 始實際投入使用。近日，關于房地產開發企業開發產品完工條件確認 問題的通知（國稅函 2010201 號

5、）再次重申了這一 問題。文件規定，根據國家稅務總局關于房地產開 發經營業務征收企業所得稅問題的通知 （國稅發 200631 號）規定的精神，房地產開發企業建造、開 發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是 否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當 其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。房地 產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本并計 算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛 利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛 利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得 額。企業應加強稅務風險管理，關注開發產品的完工條 件，尤其是開發產品已開始投入使用這一條件，及時 作

6、出相應正確稅務處理。開發產品完工后，企業不能 再按預計毛利額納稅，而要按實際利潤額繳納企業所 得稅。企業部分開發產品交付使用的，是否要視為全 部開發產品完工來計稅呢？如果企業開發的小區中的 全部開發產品屬于一個成本對象，則開發產品部分完 工也應視為全部完工。實際未完工產品但已經交付，是否視為完工計稅 呢？國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完 工條件確認問題的通知（國稅函2010201號）規 定，根據國稅發200631號文件和國稅發2009 31號文件第三條規定，房地產開發企業建造、開發的 產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理 完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開 始辦理開發產品交付手續（包括入