1、金葉左岸項目用地調查報告公司名稱：善水房地產開發（集團）公司二七年八月五日目錄第一部分、總 論 2一. 項目背景 2二項目概況 4三.問題與建議 7第二部分、市場預測 8一. 市場調查 8二產品供需預測 8三.價格預測 9第三部分、風險分析 10一. 定性分析 10二. 競爭力分析 11三. 市場風險分析 11第四部分、項目投資分析及風險控制 12一. 財務效益分析的假設前提和指標選取 12二. 投資風險的控制 16第五部分、調查結論與建議 17一. 推薦方案的總體描述 17二. 推薦方案的優缺點描述 17三. 結論與建議 18第一部分、總 論一. 項目背景1. 項目名稱：金葉左岸（暫定名2.

2、 承辦單位概況承辦單位：善水房地產開發（集團）公司，注冊資本5000萬元，開發資質為暫定。公司經營圍：房地產開發、房地產經營、商品房銷售、物業管理等。公司實 行規劃、開發、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創新" 的經營理念，開拓進取。善水房地產開發（集團）公司的經營宗旨是：為客戶創造生活-提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、 高效、豐富多彩；為社會創造價值-服務社會，創造文明進步的生活方式，充分實現善水房地 產集團的社會價值；為員工創造機會-創造發展空間，提升員工價值，提高善水集團人的工作生 活質量；為股東創造回報-以長遠利益回報善水集團股

3、東。3. 可行性研究報告編制依據參考資料(1) 項目用地批復文件(2) 國家及市頒布的相關法律、法規、政策(3) 市國民經濟和社會發展“十-五”計劃和遠景目標綱要(4) 市2005、2006年國民經濟和社會發展統計公報(5) 市城市總體規劃大綱(2000- 2010年)(6) 市經濟和社會發展遠景規劃(7) 房地產開發機構發布的工程建設方面的標準、規、定額(8) 市市區基準地價(9) 市及項目周邊地區市場調研和現場勘察資料(10) 其他有關依據資料5.項目決策背景外部環境：省今年來建設速度日益加快，作為省會城市的市推出了 “億元打造城市新規 劃”。在政府“開發沿江、提升中心”的戰略指導下，“南

4、渡江濱江地帶”成為今 后城市發展的重點。在整體規劃中，南渡江兩岸將成為市生態景觀中心主軸， 而 在開發的過程中會力圖最大限度地保護和恢復南渡江的濕地、森林、綠化、鳥類、沙灘等原有生態環境。善水房地產開發有限公司擬開發的大型生活社區一一金葉 左岸新城，位于正在規劃中的南渡江邊，正面臨政府開發南渡江的大好時機。 市 政府以南渡江為中心建設城市發展軸、 生態軸，景觀軸的新規劃方案給善水公司 提供良好的發展契機。人們已經把目光從傳統的海景房市轉向了房產樓市全新的 概念一一一線江景樓盤。金葉左岸新城項目，沿著南度岸的自然曲線展開，一個地域寬闊、低密度、 原生態的大型濱江格調新城將呈現人們面前。部因素：善

5、水房地產開發(集團)公司自2001年成立以來，先后開發了 “金都大廈”、 “天馳陽光度假公寓”、“大學南希科技苑”等項目。累計完成開發面積近30萬平方米，獲得了良好的社會效益和經濟效益。大盤是在“造城”，是對開發商水平的考驗，是一個城市房地產建設成熟的 表現，它強調的是一種大社區的概念， 強調的是建造一個美麗家園。 金葉左岸新 城令人期待。其開發占盡天時、地利、人和，必將成為房地產的又一扛鼎之作。水系園林將響水河溪流的神韻引入社區，由水景帶領來到開敞式的自然園 林。小區景觀著力展現經典精致。植物種類選擇高大樹木、灌木為主，配以鋪砌 的路面、水景、藝術雕刻品。以一種體貼的自然生活氛圍為出發點，將

6、自然式的 景觀建設傳達到園區的各個角落。 完美的將江景-建筑、園林-城市融為一體，彰 顯開發商超前的理念與智慧，將小區打造成城市品牌的魄力。瓊山區是的老市區，是古代瓊州府所在地，是島政治、經濟、文化和交通的 中心，現在還保存有聞名中外的瓊臺書院、鼓樓，號稱“第一樓”的五公祠以及 丘浚故居、海瑞故居、瓊州府治舊址等，全區有區級以上文物保護單位44處。金葉左岸選擇此處規劃、開發，等項目實施后，將有利于啟動市濱江大道交 通、休閑、美食、觀光于一體的總體規劃，并極大改善南渡江的面貌。二. 項目概況1. 擬建地點位于市瓊山區，該地段土地2007年6月政府掛牌價為元東臨南渡江濱海大道，江對面是近400畝的

7、原始森林公園，南接華僑商業學校，西連風 翔路、新大州大道、凌云賓館、市邊防檢查總站，北靠海瑞大橋 ，與綠色佳園接 壤。2. 項目建設總體構思構思理念：人文、生態、健康設計創意：清晰的功能分區，完善的硬件設施，幽靜的室外環境，舒適的庭園人居總體規劃特色：1）文化長廊打破一般小區“高深”圍墻的常規，本小區采用文化長廊的理念，展示民俗 文化、民情文化、歷史文化及沙灘、椰風、海韻，給人以啟迪。2）綠色休閑步道以花架及公寓室入口走道組成的綠色步道，且與環狀的區步道串聯，構成區的“步行天堂”。3）全天候游泳池游泳池設置非同一般，該游泳池部分室，部分室外，有陰有陽，可全天候使 用。4）陽光健身工程小區設置完

8、備的健身設施，包括游泳池、健身廣場、健身器械等，且小區道 路采用彩色微粗碎石面層，具有足底按摩的健身功能。5）動、靜分離小區與小區之間周圍邊緣為車行道，小區道路全部為步行道，車輛不進入小 區，從小區邊緣而過，以避免聲、光、塵的干擾，創造小區的幽靜環境。6）主題庭院小區庭院擬用“福、祿、壽”為主題進行主題特色創作，給人以吉祥、 如意的現代生活情趣，避免常規老套的“種草、種花、種樹”的“三種”簡 易做法。7）功能出入口會館出入口、小區出入口、商舖出入口、中小學及幼兒園等公共配套建筑各 自獨立，互不干擾。8）交通分析做到區功能分區、小區汽車從入口直接進入地下停車場。地上只允許消 防車通行。小區人車分

9、流，達到安全環保的健康理念。9）景觀營造小區設置；四個室外空間景觀： 主題庭院景觀 文化長廊及疊石水景景觀 建筑物圍合空間景觀 沿規劃路道路街景10）建筑風格：以小高層、公寓、別墅為主，與小區休閑、娛樂服務設施相結合，充分展示熱帶海濱城市獨特的風格，給人以美的享受。、3. 主要建設條件1) .交通小區周邊已有鳳翔西路、新大洲大道、海文高速、濱江大道、海瑞大道，交 通十分便利，從小區到機場、市區只需十分鐘車程。公交車有20路、21路、42路。2) .生態環境小區東臨東渡江，有響水河溪流穿過，江對面是近 400畝的原始森林公園。 走進規劃中的金葉左岸，撲面而來的便是濃濃的綠意。一萬平方米的中 心廣

10、場綠地、花壇、步道、廊架、泳池 ，體現的是開發商對待業主最深 切的建設理念：建筑不只是住宅、還是 生活；園林 不只是景致，還是參 與。小區 擁有大型的中央水系、現代會所、新型幼兒園及小學和星級多 方位的物業服務使金葉左岸在廣大消費者中建立了良好的口碑。3) .物業定位定位金葉左岸為居家、度假、休閑、養老的智能生態型花園小區。4) .六通現狀本項目區通電、通氣、通水、電信、寬帶、有線電視主網已形成，只需與相 關部門申請花小部份資金便可接入。5) .主要技術經濟指標技術經濟指標項目單位數量占地總面積平方米317335總建筑面積平方米居住建筑面積平方米公共建筑面積平方米居住居數P戶平均每戶建筑面積平

11、方米平均每戶居住人數人容積率綠化率%住宅棟數棟平均層數層地下車庫面積平方米停車位個6 ）周邊配套學校：省委黨校、華僑商業學校、瓊山華僑中學、海師大附屬中學及多所小 學均近在小區周邊，業主孩子可就近選擇學校入學。銀行：工行、農行、中行、建行、交通銀行、農村信用社均已設營業網點；醫院：瓊山中醫院、瓊山市人民醫院、省人民醫院瓊山分院、瓊山婦幼保健 院離項目區不到2公里；購物：周邊商業網點、農貿市場齊全，購物方便。問題與建議考慮到金葉左岸建成后，其用戶多數為擁有較高文化層次和收入的白領階 層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場, 娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的

12、選擇上，要充分調查，選擇適合不 同住戶需求的多種戶型，避免單一，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策，而且要重視該項目的社會效益第二部分、市場預測一. 市場調查2005年以來，國知名的萬科、天津泰達等大型房地產商紛紛看中得天獨厚 的地理環境，人淳樸、善良、友好的社會環境，濱海休閑、度假的天然氣候及國 家級環保城市的品牌，登陸，先后開發了 “浪琴灣”、“濱海明珠”、“比華利山莊”、 “綠色佳園”等大型社區。據調查得知：上述知名企業在開發的樓盤，由于他們注重產品品質、外觀、 戶型、小區景觀、配套設施的建設，目前銷售形勢看好。住宅銷售均價為5000元/m2左右，公寓樓為 7000元/ m2左右，

13、別墅10000元/ m2左右。受93年房產泡沫的影響，房市價格在全國省會城市特別是濱海城市一直處 于低谷。近年來，省委、省政府提出了 “重塑，建設大特區”的戰略方針，各行 各業積極響應，便捷、快速、高效的政府服務體系已經形成。“開發沿江，提升中心”的格局得以顯現。近年來，島外人士選擇購房養老、休閑的比例逐年遞增， 據權威部門公布，今年上半年大陸來購房群體占全部購房人的68%購房金額占銷售額的71.2%。房市價格上升，購買力增強指日可待，一個真正的、切合實際 的濱海城市房價將會出現。二. 產品供需預測自去年下半年以來，市房地產投資一直呈現增長乏力趨勢，房屋施工面積、 新開工面積、銷售面積都有不同

14、程度的下降。 今年1-5月，全市房地產施工面 積只有5 2 1萬平方米，同比減少10%。其中住宅施工面積3 7 7萬平方米， 同比減少16.3%。與此同時，全市的房屋新開工面積也只有54萬平方米， 同比也略有減少。據市房產局負責人分析認為，國家宏觀調控政策，特別是銀行放貸利率上調 和貸款條件提高，以及土地成本的增加，是造成房地產投資規模總體上趨于緊縮 的主要原因，這些因素促使房地產企業投資更加謹慎， 非住宅投資迅速增長，投 資結構呈現多元化。與投資規模緊縮不同，今年以來，商品房銷售形勢依然良好。今年1-5月， 全市商品房銷售面積達111.11萬平方米，同比增長76. 53%。此外，存量房市 場

15、交易日益活躍，替代作用明顯增強，反映出二手房市場日漸成熟的趨勢。據悉，今年1 5月，商品房平均銷售價格為 2975. 26元/平方米，同比 增長2.61%。其中商品住房平均銷售價格為2959.1元/平方米，同比增長9.9%， 且大盤高品位住宅的銷售上升較快。二手房住房平均銷售價格1354元/平方米， 同比增長20. 14%。據房產局分析認為，二手房交易的迅速增長，表明了市自 主性住房需求旺盛，人們的購房觀念更加理性。據此分析，我們此時開發，是迎 合市場需求，銷售前景良好。三. 價格預測據調查，今年市還將陸續推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2006年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規劃

16、設計上，都將會再上一個檔次， 從而拉動市房價繼續走高。今年市基礎建設將要快速發展。今年市房價升幅在 10%左右，從原因上看，主要有以下因素：1. 在政府土地供應政策與方式變化的情況下， 地價上升。住宅集中區地段周 邊開發項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。2. 需求量大。從目前我市房地產的消費市場來看，有 84.6%的消費者都采用 了商業貸款或組合貸款的方式進行購房置業，而且更多的人因貸款利率較低則更 希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得 市場積累的需求量在短時期釋放出來。3. 購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮居民的人均可支配收入的增加， 使 居民購

17、買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入， 銀行按揭到位，國家 對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高， 致使房價上漲。4住宅品質的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經濟的發展，居民對住宅 的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住 宅的品質以及物業管理服務的要求的提高。最終導致價格上揚。5.競爭激烈，由于房地產市場供、銷兩旺。地省會城市房價攀高，濱海城市 的房價使一般工薪階層望樓興嘆。綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區房屋銷售大約 每平方米4800元。第三部分、風險分析為了確保風險分析的質量，有必要對響水花園投

18、資過程中可能存在的風險因 素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規律， 從而采 取相應的措施或對策來減少風險損失。一.定性分析為保證項目收益，我們有必要對項目操作過程中可能出現的問題予以關注， 并按照國家有關規定采取措施防風險。1. 政策風險當前我國固定資產領域投資出現過熱的特征， 國家對固定資產領域，特別是 對房地產領域調控政策的大量出臺， 對房地產行業的稅負、盈利水平產生了重要 影響，并且這個影響在將來還有加強的趨勢。2. 市場風險房地產市場存在一定的市場風險：1) 對比國其它省市，的房地產市場容量較小，需不足、競爭激烈；2) 20世紀90年代的房地產泡沫對的房地產市場

19、還存在一定的負面影響。3. 行業風險近十多年來，我國房地產市場發展迅速，特別是前幾年出現了房地產過熱的現象。由于市場具有盲目性和滯后性特征，行業高額利潤會導致更多的參與者， 增加行業的競爭程度，降低行業平均利潤水平。現在房地產市場正在逐漸步出低 潮，但是出現新一輪房地產過熱的風險仍然存在。4. 部決策和管理風險項目在操作過程中，會面臨施工監督、質量控制、銷售、廣告促銷等經營問 題，其中市場推廣尤為重要。銷售水平、銷售速度直接影響項目的盈利能力、抗 風險能力。二.競爭力分析外地企業紛紛進入。由于市是國際著名的旅游城市、 幸福城市，是不可多得 的度假、休閑、養老、避寒圣地，消費市場巨大，加上房地產

20、發展水平相對較低， 致使大量外地開發企業紛紛入駐以爭奪市場。另外知名企業得到追捧。品牌的魅力在房地產業中已經顯現，目前在市居民 購房消費中，企業知名度已經成為重要的參考因素。 無論是開發公司還是規劃設 計、中介代理等企業，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國知名的地產商和外域、外省的著名規劃設計公司，以其先進的理念推出的樓 盤都收到了良好的市場效果。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據不同買 受人的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發的地段位于環境優 美的“南渡江”畔，是市政府規劃的發展軸、生態軸、景觀軸，為此項目開發帶 來了無限的商機。據

21、此我們有理由相信：我們開發的商品房有較強的競爭力和獲 利能力。.市場風險分析1. 該居民小區主要居住對象為島外定向行業群體及部分本地新移民、工薪階。這就意味著該項目的變現性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險小2. 通貨膨脹的防護能力：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的， 而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身 具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響， 同時對該項目的 投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。3. 房地產開發受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前 政府政策，風險

22、較小。第四部分、項目投資分析及風險控制一.財務效益分析的假設前提和指標選取財務效益分析是在對不同類型物業的收支測算基礎上，按項目實際經營 情況為前提，建立相應的數學模型進行計算的。本章以現金流量為分析基礎， 對本項目的整個開發經營過程進行分析，并選取特定的財務指標，進行財務 效益評價。一）價格水平的假定說明：依照投資項目財務評價的慣例，在進行項目 投資估算、銷售收入計算、經營成本假設等均采用現實價格水平，在整個計 算期保持不變，不考慮通貨膨脹因素對項目評價指標的影響。二）主要規劃指標作為中高端復合生態型物業，本著高檔次、高品質、高配套、高綠化、低密 度、低容積率的規劃基本要求，確定該宗地的主要

23、規劃指標。宗地面積27764. 74平方米，容積率2. 0,開發建筑面積56000平方米； 單位建筑面積宗合成本1680元/平方米左右，其中建安成本1500元/平方米左右， 土地成本189元/平方米。三）投資匡算根據項目主要經濟技術指標，預計本項目總投資在15.22億元左右，其中土 地成本1.24億元左右，建設總成本 13.98億元左右四）經濟效益估算 預計銷售均價：3500元/M21:銷售收入：本案售價按3500元/ M2估算，銷售總額為3500元/ M2X 24000M=8400 萬元。2:代建住宅銷售收入1500元銷售費用：按銷售收入的2%預計，銷售費用為2541881X 2%=5083

24、萬元表2經濟效益估算表序號項目金額（萬元）備注一一一銷售收入254188二二二銷售費用5083-三銷售稅金20335含營業稅及附加、印花稅8%四土地資金成本7435利率30%按2年計算五土地資金成本15624利率7%按2年計算六建設資金成本10560滾動投資，按10萬平方米1.76億3.0年利率計息七建設資金成本1710869萬平方米造價12.22億利率年7%+, 2年合計八總投資152195九利潤總額25848十所得稅3877稅率15%十一稅后利潤21971十二投資回報率14.43%五）敏感性分析1 成本敏感度分析衡量總投資規模的變動對稅前利潤、稅后利潤及投資收益率的影響程度表3總投資敏感度

25、分析表（單位：萬元）經濟指標預測成本預測成本預測成本預測成本預測成本敏感系數(X 80%(X 90%(X 100%(XI 10%(X1 20%總投資121756136975152195167414182634稅前利潤59287410682584810629-4591稅后凈利5039434908219719035-4591投資回報率41.38%25.48%14.43%5.93%0%2銷售價格敏感度分析衡量銷售價格的變動對營業額、稅前利潤、稅后利潤和投資回報率的影響程度表4銷售價格的敏感度分析表（單位：萬元）經濟指標預測售價預測售價預測售價預測售價預測售價敏感系數(X 90%(X 95%(X 10

26、0%(X 105%(X 110%營業額228769241478254188266897279606稅前利潤246314155258483754149233稅后凈利90812032219713191041849投資回報率0.59%7.90%14.43%20.96%27.49%3 銷售費率敏感度分析衡量銷售費用率變動對銷售費用、稅前利潤、凈利潤和投資回報率的影響程度。表5銷售費率的敏感度分析表（單位：萬元）經濟指標預測銷售費用預測銷售費用預測銷售費用預測銷售費用預測銷售費用敏感系數(X90%(X95%(X100%(X105%(X110%銷售費用45744828508353375591稅前利潤263

27、5726103258482559425340稅后凈利2240422188219712175521539投資回報率14.72%14.57%14.43%14.29%14.15%4利率敏感度分析衡量利率變動對土地資金成本、建設資金成本、稅前利潤、凈利潤和投資回報率的影響程度。表6利率敏感度分析（單位：萬元）經濟指標預測利率預測利率預測利率預測利率預測利率預測利率預測利率敏感系數(x 80%(x 85%(x 90%(x 95%(x 100%(x 105%(x 110%土地資金成本18447196002075321906230592421125364建設資金成本221342351724901262842

28、76682905130434稅前利潤35994334583092128381258482331320777稅后凈利30595284402628324124219711981117661投資回報率20.1%18.68%17.26%15.85%14.43%13.01%11.6%六）盈虧平衡點分析1.以總投資額為標準的盈虧平衡分析（1）按總投資152195萬元、整體均價3200元/平方米估算：利用公式：總投資=總銷售額x盈虧平衡點銷售率推算152195萬元=794338平方米x 3200元/平方米x盈虧平衡點銷售率盈虧平衡點銷售率=59.87%即按照整體均價3200元/平方米銷售，銷售率達到59.8

29、7%可收回成本（2）按總投資152195萬元、銷售率達100%&算：利用公式：總投資=總建筑面積X盈虧平衡點均價x銷售率152195萬元=794338平方米X盈虧平衡點均價X 100%盈虧平衡點均價=1916元/平方米也就是說銷售率達100%均價達1916元/平方米時可收回全部成本。2. 以總成本為標準的盈虧平衡分析（1）按總成本152195萬元、整體均價3200元/平方米估算：利用公式：總成本=總銷售額x盈虧平衡點銷售率推算234994萬元=794338平方米x 3200元/平方米x盈虧平衡點銷售率盈虧平衡點銷售率=92.44%即按照整體均價3200元/平方米銷售，銷售率達到92.4

30、4%可收回成本(2)按總投資794338萬元、銷售率達100%&算：利用公式：總成本=總建筑面積X盈虧平衡點均價X銷售率234994萬元=794338平方米X盈虧平衡點均價X 100%盈虧平衡點均價=2958元/平方米也就是說銷售率達100%均價達2958元/平方米時可收回全部成本。.投資風險的控制及早地發現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。 該項目控制風險的方式包括三項措施：1. 通過加快進度來回避風險開發經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。其次，開發經營周期越長項目建成以后的政治

31、形勢也越難預測。 所以回避房地產開發經營風險的辦 法是加快項目開發進展。針對該項目，我們采取提高選址的速度，科學、合理安 排前期規劃報建手續，采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合 同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應商簽訂施工材料供應合同。 這樣極可能避免不必要因素的影響。2. 通過市場調查來降低風險通過市場調查，盡可能獲得更多的投資環境和投資項目的市場信息， 作出的 預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區位的選 擇、時機的選擇、融資的選擇、銷售方式的選擇等等。這樣就能把不確定性降低 到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。3. 通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。 從投資開發來看，項目全過程的投資、進度 和質量是重點。聘請有經驗的房地產專家進行指導是非常有必要的， 可以有效地 減少經營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。第五部分、調查結論與建議一推薦方案的總體描述的各項建設項目的全面啟動，投資政策再一次放寬。通過研究本區域的經濟 發展趨勢，調查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經過深入研究論證，該 商品住宅項目盈利可能性較大，開發商決定實行聯合開發經