1、臺家大廈產品建議臺家大廈產品建議報告思路原方案分析原方案分析 產品定位建議產品定位建議 辦公辦公 酒店式酒店式公寓公寓 裙樓商裙樓商業業產品定位產品定位平面規劃平面規劃戶型建議戶型建議配套建議配套建議其它其它結合市場情況比較 產品規劃建議產品規劃建議 產品組合建議寫字樓寫字樓酒店酒店商業商業原方案產品組合示意原來的方案規劃由寫字樓、酒店和商業裙樓組成.原方案情況產品組合樓層分布總面積標準層面積層高寫字樓西5-25層約2.5萬12253.8酒店東5-20層約2萬12103.6裙樓商業1-5層約2.4萬5266 一層5.4其它4.2地下室-1- -3層約3萬103683.4-3.6注：五樓西面規劃

2、為辦公，東面規劃為中餐廳和包 房，中間是大宴會廳原方案問題點原方案由寫字樓、酒店和商業裙樓組成，經過深入市場研究，我們認為從市場和開發商自身情況考慮，原方案有待調整。興建酒店資金要求高、對專業管理水平要興建酒店資金要求高、對專業管理水平要求高、資金回籠慢、同時對政府資源要求求高、資金回籠慢、同時對政府資源要求高。市場風險相對較大。高。市場風險相對較大。從目前市場情況來看，裙樓部分商業項目從目前市場情況來看，裙樓部分商業項目體量稍大，規劃安排也需要調整。體量稍大，規劃安排也需要調整。首先是將辦公+酒店的組合調整為辦公+酒店式公寓的組合。其次是裙樓商業項目的組合優化。建議方案解決的問題點建議產品組

3、合方案：辦公+酒店式公寓高檔次辦公商高檔次辦公商住綜合體住綜合體相城相城CBDCBD核心區核心區通過對市場的把握，對產品重新定位為辦公辦公酒店式公寓酒店式公寓商業商業在規劃建議里，我們將酒店改為酒店式公寓，裙樓商業建議只做四層，對地下車庫也做出調整建議產品組合示意產品組合 樓層分布總面積標準層面積層高寫字樓5-25層約2.5萬12253.8酒店式公寓5-28層約2.4萬10003.2裙樓商業1-4層約2萬5000 一層5.4其它4.2地下室-1- -3層約3萬103683.4-3.6一、寫字樓定位及規劃建議在售項目總量體（）所在樓層位置主力面積(） 開盤時間推出量（戶）去化情況中翔創世紀286

4、60（共262戶）6-31層93（252戶）680 （10戶）07.726235% 南亞大廈10800（共36）4-12層200（18戶）400（18戶）07.73630%凱翔國際廣場13500（共270戶）凱越座5-11層40-65 07.527090%區域在售寫字樓量體及銷售情況評價：相對來說，小面積的寫字樓去化較快。大面積的寫字樓去化緩慢。另外產品規模對產品去化也有很大的影響。在售寫字樓產品情況中翔創世紀標準層（6-26層）標準層平面圖南亞大廈標準層（4-12層）評價：創世紀標準層注意對產品面積的控制，小戶型只有93平米，中等戶型為111平米，大戶型為141平米。同時創世紀在27-31層

5、設計成分割兩個大戶型，以滿足大公司需求。南亞設計出色點是全部為朝南戶型，但戶型面積在200-400的大面積，且無法分割。樓盤名稱主力面積進深層高m樓高m容積率得房率共享空間中翔創世紀93（252戶）680 （10戶）約103.631層，126米高5.0465%大廳共享南亞大廈200（18戶）400（18戶）15、183.912層2.570%沒有凱翔國際大廈40-65 9329層和34層577%2000大廳戶型情況產品配套情況樓盤名稱電梯門廳空調車位中翔創世紀五部三菱電梯挑高二層、8米層高體式中央空調未定南亞大廈三部三菱電梯4.9米層高大金分戶計量中央空調地上：150地下：200凱翔國際五部電梯

6、5米高酒店式門廳吸頂空調共876產品外立面表現南亞大廈凱翔國際廣場中翔創世紀大廈評價：在售寫字樓都是現代風格建筑，以高度和線條表現品質感，相對南亞大廈，規模較小，在形象表現上稍顯遜色。 中翔創世紀大廈和凱翔國際廣場都是結合底層批發商城的商鋪式寫字樓，主要針對部分批發商，物業管理和物業形象都不是很上檔次。南亞大廈是目前在售的唯一專業標準寫字樓，但是規劃面積為200-400的中大戶型，總價在110-230萬，大部分規模和實力稍遜的企業或商戶有心無力，另外南亞大廈規模較小，難以凸顯入駐企業的形象。在售寫字樓評價本項目寫字樓市場定位 國際國際5A5A智能化甲級寫字樓智能化甲級寫字樓 相城CBD核心區市

7、場定位描述科技與創新專業化商務服務配套綜合化科技方面體現在辦公、通信傳輸、消防及安保的智能化，樓宇自動化，真正達到5A標準。創新方面體現在建筑設計和建筑功能的創新上。軟件服務方面不僅體現在高效的物業管理，還有對入駐企業專業化的商務服務上。本項目不只是單純的寫字樓，而是集寫字樓、商住、會展、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。產品表現 總面積樓高樓層分布標準層面積層高寫字樓約2.5萬99.99米5-25層12253.8寫字樓規劃建議辦公辦公辦公辦公標準層平面修改建議修改建議說明北面戶型面積縮小，南面戶型面積增大，便于去化。電梯間改為南北向，動線更加合理。相鄰戶型間可分可合，方便客戶選擇與使用戶型

8、面積（） 戶數（戶）備注大200兩戶增大朝南戶型的面積，有利于提高售價和實現迅速去化中125四戶規劃部分中等戶型滿足不同要求小80四戶其余規劃為較小面積戶型，有利去化戶型面積建議大戶型大戶型中等戶型中等戶型小戶型小戶型內部配套裝修建議 現代簡約式外觀設計，充滿現代感和科技感。采用豎向構建和線條，使整座建筑顯得高大挺拔。雙塔式構造，寫字樓和酒店式公寓兩座高樓互為映襯。（部分寫字樓外立面參考）外立面風格建議二、酒店式公寓定位及規劃建議區域內酒店式公寓體量及銷售情況酒店式公寓名稱總量體所在樓盤位置主力面積產品特點開盤時間推出量戶去化情況凱翔國際大廈50000（共921戶）凱越座11-29層利茲座5-

9、34層66198精裝修公寓07.5第一批488戶，第二批433戶第一批去化完成，第二批48%國際服裝城/4-10層40四星級標準04.12約12000，已推350戶86%凱翔國際大廈去化較快，特別是小面積房型，市場供不應求，目前剩余量集中在200的大戶型。在售酒店式公寓產品情況樓盤名稱主力面積面寬m進深m層高m容積率得房率凱翔國際大廈6619849復式5.2577%國際服裝城4058-931.575%酒店式公寓產品戶型情況主力戶型圖（凱翔）評價：凱翔國際大廈酒店式公寓平層已經售完，在售的為復式公寓，層高為5.2米，內部空間還是顯得壓抑，銷售較好主要有以下原因：今天上半年市場高漲形成的購房壓力、

10、相城區出現公寓特別是小面積公寓供應斷層、另外項目的買贈活動也吸引部分消費者。（藍色為贈送面積）。復式85-95，面寬4米，進深9米復式65-75，面寬4米，進深8米產品配套及裝修情況樓盤名稱電梯裝修標準空調車位凱翔國際五部電梯小戶型800元/大戶型1000元/復式三部美的空調共876國際服裝城四部電梯四星級標準中央空調未定產品外立面表現評價：產品都是現代風格建筑，凱翔以高度和線條表現品質感，相對來說國際服裝酒店式公寓淹沒在樓群中，產品區位和檔次難以凸現。凱翔國際廣場國際服裝城酒店式公寓 相城區酒店式公寓最早是國際服裝城有售，由于前兩年相城區商業還未成氣候，這種物業形態也不被人重視，去化緩慢。但

11、是今年以來由于相城區住宅供應出現斷層現象，在售普通住宅供應量少，價格飛漲，人們開始把目光投向酒店式公寓，凱翔小面積酒店式公寓此時推出適逢其時。隨著中心區商業氛圍漸濃以及居住條件的不斷改善，酒店式公寓會有較大的需求空間。 凱翔復式酒店式公寓層高5.2米，分為兩層，居住舒適度較差，但在房價漲幅較快的市場上還是顯得實惠。國際服裝城酒店式公寓嚴格意義上說是酒店公寓，一直以購房投資定位的，購買人群80%為投資客。酒店式公寓市場評價酒店公寓市場定位 精裝修酒店式公寓，可商可住的一站式復合居所 相城CBD核心區酒店式公寓酒店式公寓產品表現 總面積樓高樓層分布標準層面積層高酒店式公寓約2.4萬98米5-28層

12、10003.2酒店式公寓規劃建議（標準層建議示意圖）酒店式公寓標準層平面建議配套用房平面規劃建議說明電梯及配套用房靠北，減少北面公寓戶數，并適當縮減戶型面積，增大南面兩邊戶型面積。南北分開，電梯分開，增加居家氛圍，減少長廊帶來的冷漠和疏離感。配套用房大戶型中等戶型小戶型戶型 面積（） 戶數（戶）備注大125-1302戶兩邊規劃較大戶型，利用景觀資源中85-908戶南面中間規劃中等戶型小40-456戶北面規劃小面積戶型，有利于迅速去化 精裝修標準配置建議空調分體式進口空調，一個室外機組配室內個室內機組，使溫控均勻燃氣灶櫻花抽油煙機櫻花燃氣熱水器史密斯浴霸奧普燈具進口品牌燈具墻面高級壁紙裝飾地板客

13、廳和臥室為實木復合地板廚房、餐廳和衛生間鋪設高級地磚衛生間鋪設高級防滑地磚裝修費用控制在1300元/平米，減少客戶二次裝修的周折，業主只要購置少量家具即可方便居家。裝修建議 因為是雙子星座，酒店式公寓和寫字樓要求風格統一，同時富有變化對比，兩座高樓互為映襯。（部分酒店式公寓外立面參考）外立面風格建議三、裙樓商業規劃建議商業商業商業業態及樓層分布建議產品表現 面積層高各層業態分布4層約50004.2會所3層約50004.2餐飲2層約50004.2沿街商業1層約50005.4沿街商業商業商業可以包括精品店、中小型超市、銀行柜臺、咖啡店、干洗店等，形成休閑購物中心1-2層沿街商業示意1-2層層商業商業3層餐飲示意第3層可以設計包括中西餐廳，酒吧、大型宴會廳等在內的餐飲商業，形成區內有聚集效應的中高檔餐飲場所第第3層層四層可以設計游泳池、SPA、臺球室等娛樂休閑、健身養生項目，建議東西區干濕分離。4層會所示意商業商業第第4層層游泳池濕區濕區Spa、桑拿室水療館干區干區健身房瑜伽室臺球室保齡球室大堂挑高5.4米，增加舒適度，設計服務咨詢柜臺，部分位置可