1、房地產企業(yè)適用低稅率的納稅夂房地產企業(yè)適用低稅率的納稅策略更新時間： 2008-5-812:00:34我國房地產企業(yè)涉及到的主要稅種有：營業(yè)稅、 土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產稅、契稅等。綜 合分析房地產企業(yè)應繳納的各項稅收及其政策 規(guī)定，其計稅依據(jù)具有一定的重復性。如房屋出 租的營業(yè)稅、房產稅等都以租金收入為計稅依 據(jù)；銷售不動產的營業(yè)稅、土地增值稅，以房地 產銷售價格計稅或與此有關等。因此房地產企業(yè) 的各項稅收可以進行綜合籌劃，以形成連鎖效 應。房地產企業(yè)的主要稅收籌劃方法有：規(guī)避納 稅義務、縮小稅基、適用低稅率、充分利用優(yōu)惠 政策等。本文重點針對房地產企業(yè)如何通過適用 低稅率的方法進行分析

2、，并舉例說明。一、均衡申報各種房地產價格同一家房地產企業(yè)開發(fā)的房地產有不同的檔次， 其市場定位不同，銷售價格也不同，也就是說， 既有低價格的普通住宅，又有中檔住宅、高檔住 宅、別墅和寫字樓，不同地區(qū)的開發(fā)成本比例因 為物價或其他原因可能不同，這就導致有的房屋 開發(fā)出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值 率較低，各類房地產的增值額和增值率都有差 別。房地產的增值額和增值率是計算銷售不動產 業(yè)務應納土地增值稅的主要依據(jù)，而土地增值稅 實行超率累進稅率，增值率越大，適用稅率越高。 在累進稅率制度下，納稅的原則是應盡量避免收 入呈波峰與波谷的大幅變化，不均衡的狀態(tài)會加 重企業(yè)的稅收負擔，較均衡的收入則

3、能減輕稅 負。所以，為降低土地增值稅稅負，企業(yè)可以采 取不單獨核算的方法，將價格不同的房地產銷售 收入合并申報，以適用較低的土地增值稅率；或 者對各個開發(fā)項目的開發(fā)成本進行必要的調整， 使得各處開發(fā)業(yè)務的增值率大致相同，從而節(jié)省 稅款。采取這種方法應注意，對于納稅人建造普通住宅 出售、增值額未超過扣除項目金額 20%的，免 征土地增值稅。對于企業(yè)開發(fā)的增值率不太高的 普通住宅，應盡量控制在增值率 20%范圍內， 以享受土地增值稅的免稅政策。例如某房地產公司1999年同時開發(fā)四個項目。 項目1為安居工程住房，可扣除項目為 2，000 萬元，營業(yè)收入2, 500萬元；項目2為普通住宅，可扣除項目為

4、2, 500萬元，營業(yè)收入3,900萬元；項目3為別墅住宅，可扣除項目為3, 000萬元，營業(yè)收入為 8, 000萬元；項目4為 寫字樓，可扣除項目6, 000萬元，營業(yè)收入20, 000萬元。可扣除項目總和為 13, 500萬元，營 業(yè)收入總和34, 400萬元。下面分別對這四個項 目應納的土地增值稅進行計算。項目1:增值額=2, 500-2, 000= 500（萬元）， 增值率=500吃,000= 25%,取第一檔稅率30%, 應納土地增值稅稅額=500X30%= 150（萬元）。項目 2:增值額=3, 900-2, 500= 1,400（萬元）, 增值率=1, 400吃，500= 56%

5、,取第二檔稅率 40%和速算扣除系數(shù)5%,應納土地增值稅稅額=1,400X40%- 2, 500X5%= 560- 125= 435（萬 元）。項目 3:增值額=8, 000-3, 000= 5, 000（萬元）, 增值率=5, 000書，000= 167%，取第三檔稅率 50%和速算扣除系數(shù)15%，應納土地增值稅稅 額=5, 000X50% 3, 000X5%= 2, 050（萬元）。項目4:增值額=14, 000,增值率=14, 000北， 000= 233%,取第四檔稅率60%和速算扣除系數(shù)35%，應納土地增值稅稅額=14，00000%6, 000X35%= 8, 400-2, 100=

6、 6, 300（萬元）。應納土地增值稅總額為：150+ 435+ 2050+ 6300=8, 935（萬元）。若對上述經濟行為進行重新安排，將項目1的營 業(yè)收入核算為2, 350萬元，可扣除項目仍為2, 000萬元；項目2、3、4合并核算，可扣除項目 共11, 500萬元，營業(yè)收入共32, 050萬元。再 對這些工程應納土地增值稅進行計算。項目 1:增值率(2,350 2, 000) -2, 000= 17. 5%, 免征土地增值稅。項目 2、3、4:增值率（32, 050 11, 500） -11, 500= 20, 550-1, 500=仃8. 7%，適用第三檔 稅率50%和速算扣除系數(shù)1

7、5%，應納土地增值 稅稅額=20, 550X50% 11, 500X5%= 10, 275X, 725= 8, 550（萬元）。應納土地增值稅總額為8, 550萬元，較之籌劃 前，企業(yè)稅負得到了有效降低。實踐證明，平均費用分攤是抵消增值額、減輕稅 負的極好選擇。只要生產經營者不是短期行為， 而是長期從事開發(fā)業(yè)務，那么將一段時間內發(fā)生 的各項開發(fā)成本進行最大限度的平均，就不會出 現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而有效 地減輕稅負。二、變中介為工程轉包房地產施工對于建設單位而言，由于涉及金額 大，工程使用年限長，屬于單位的重要投資項目， 需要在合同簽訂前對施工單位作充分的了解，有 時還需要相關

8、單位作為中介或者擔保。中介或者 擔保方是要收取一定的費用或者傭金的，其收入 屬于提供服務業(yè)應稅勞務收入，應按照 5%的營 業(yè)稅率繳納營業(yè)稅。對于規(guī)模較大、施工要求復雜的房地產工程，需 要由不同的專業(yè)施工單位進行分工合作， 但為了 便于管理，一般由一家具有資金和技術實力的施 工單位總承包，然后再由總承包單位分包給其他 施工單位?？偝邪鼏挝缓头职鼏挝蝗〉玫某邪?入屬于提供建筑業(yè)應稅勞務收入，應按照 3%的 營業(yè)稅率繳納營業(yè)稅。其中，總承包單位以其獲 取的實際收入，即全部承包價款減去付給分包人 的價款后的余額為營業(yè)額，按3%的稅率繳納營 業(yè)稅。從以上分析可以看出，促成施工單位和建設單位 簽約的中介

9、方同總承包單位在繳納營業(yè)稅方面， 適用的營業(yè)稅稅目和稅率不一樣， 營業(yè)稅稅負也 不一樣。獲取中介收入的營業(yè)稅稅負重于獲取承 包收入的總承包單位稅負。那么，這兩者之間是否可以轉換呢？應該說，總 承包單位以其資歷和實力獲取工程承包資格，再 部分轉包給其他施工單位，具有中介的性質。如 果中介方也具有施工能力和施工資格，就應該盡 力避免獲取中介收入，或者將中介收入轉化為承 包收入。這就為進行稅收籌劃提供了很好的契 機。例如，某建設單位要上馬一項建筑工程， 需找一 施工單位承建。在某工程承包公司的組織安排 下，施工單位A最后中標，于是，建設單位與 施工單位A簽訂了承包合同，合同金額為 210 萬元。另外

10、，施工單位 A還支付給該工程承包 公司10萬元的中介服務費用。此時，該工程承包公司應按服務業(yè)的稅率繳納營業(yè)稅，應納營業(yè) 稅額為：100, 000X5%= 5, 000（元）。若該工程承包公司進行籌劃，讓建設單位直接和 自己簽訂合同，合同金額為210萬元。然后，該 工程承包公司再把此工程轉包給施工單位 A，轉 包價款200萬元。這樣，該工程承包公司就適 用建筑業(yè)稅率繳納營業(yè)稅。其應納營業(yè)稅額為：（210-200） X0，000>3%= 3，000（元）于是，通過籌劃，這家工程承包公司可少繳2,000元的營業(yè)稅稅款。三、將銷售房產業(yè)務轉換為代建房業(yè)務現(xiàn)行稅法對不同的建房方式進行了一系列界定，

11、 其中包括對代建房方式的界定。代建房方式是指 房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產開發(fā)， 開發(fā)完 成后向客戶收取代建房報酬的行為。 對于房地產 開發(fā)公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于 房地產權屬自始至終是屬于客戶的， 沒有發(fā)生轉 移，其收入也屬于勞務性質的收入，故不屬于土 地增值稅的征稅范圍，不用繳納土地增值稅。只 需按照取得的手續(xù)費收入按服務業(yè)”稅目依5% 的營業(yè)稅率計征營業(yè)稅。而根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定， 銷售不動產業(yè)務應按照不動產的全額依 5%的營 業(yè)稅率計征營業(yè)稅，而且還要繳納土地增值稅。 相比之下，手續(xù)費收入較不動產銷售價格要低得 多，也就是說，代建房業(yè)務的營業(yè)稅負擔低于銷 售不動產業(yè)務；同時

12、，代建房業(yè)務不用繳納土地 增值稅，因此代建房業(yè)務的稅收負擔比銷售不動 產業(yè)務的稅收負擔要低很多。因此在有條件的情 況下，房地產開發(fā)企業(yè)將銷售房產業(yè)務轉換為代 建房業(yè)務乃是避稅籌劃的明智之舉。關于房地產開發(fā)公司代建房的營業(yè)稅問題，國家 稅務總局在1994年就專門發(fā)文明確，房屋開發(fā) 公司承辦國家機關、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委 托建房單位能提供土地使用權證書和有關部門 的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公 司（即受托方）不墊付資金，同時受托方與委托方 實行全額結算（原票轉交），受托方只向委托方收 取手續(xù)費，即符合 其他代理服務”條件的，對房 屋開發(fā)公司所取得的手續(xù)費收入按 服務業(yè)”稅 目計征營

13、業(yè)稅。否則，應全額按 銷售不動產” 計征營業(yè)稅。也就是說，代建房業(yè)務是由用房單 位提供土地和資金委托房地產開發(fā)企業(yè)替其建 房。因此，房地產開發(fā)企業(yè)為減輕稅負將銷售房產業(yè) 務轉換為代建房業(yè)務須滿足以下幾個條件：1 用房單位能提供土地使用權證書和有關部門 的建設項目批準書以及基建計劃。即用房單位是 建房的主體單位，它必須具有一定的經濟實力，而不是零散的購房產。2 房地產開發(fā)企業(yè)不墊付資金。房地產開發(fā)企 業(yè)接受用房單位委托代建房，由委托方預付款項 或者由建筑公司墊付資金，工程竣工后統(tǒng)一結 算。為維護委托方的經濟利益，房地產開發(fā)企業(yè) 可以主動替委托方聯(lián)系貸款或者其他籌集資金的渠道，并給予一定的利率補貼

14、，以促成委托方 預付款項。3. 受托方與委托方實行全額結算（原票轉交），受 托方只向委托方收取手續(xù)費。4. 受托方與委托方要簽定代建合同 以上所有條件都必須要用房單位愿意配合房地 產開發(fā)企業(yè)進行納稅籌劃。為了使該項籌劃更加 順利，房地產開發(fā)公司可以降低代建房勞務性質 收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產開 發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利于 客戶也是可能的。如果用房單位與房地產開發(fā)企 業(yè)的房產結算價格加上手續(xù)費不超過房地產開 發(fā)企業(yè)自行開發(fā)房地產的銷售價格，用房單位也 不會有什么異議。例如，某房地產開發(fā)公司擬建一幢寫字樓出售給 買房單位。經事先進行成本預核算，銷售價格應 為8, 0

15、00萬元，各種可扣除項目金額為 5, 000 萬元。則該房地產開發(fā)公司應納稅為：1 應納營業(yè)稅及附加：該公司要根據(jù)寫字樓銷售價格 8, 000萬元按銷 售不動產的5%稅率繳納營業(yè)稅，按7%和3% 的稅率和費率繳納城市維護建設稅和教育費附 加。應納營業(yè)稅=8，000X5% = 400（萬元）； 應納城市維護建設稅=400X7% = 28（萬元）;應納教育費附加=400X3%= 12（萬元）。2.應納土地增值稅：土地增值額=8, 000-5, 000= 3, 000（萬元）;增值率=3, 000芳，000= 60%;適用40%的土地增值稅率和5%的速算扣除系 數(shù)；應納土地增值稅=3,000X40% 5,0005%= 1, 200 - 250= 950（萬元）。為降低納稅成本，房地產開發(fā)公司將其自有的土 地使用權轉讓給買房單位，土地使用權轉讓價格 1, 400萬元。同時，房地產開發(fā)公司還與買房 單位簽訂了綜合大樓代建合同。建房過程由買房 單位預付建設款項（房地產開發(fā)公司聯(lián)系的貸款 并且承擔擔保責任）。按照合同約定，工程結算 價6, 000萬元，房地產開發(fā)公司另收代建手續(xù) 費600萬元。改變經營