1、房地產開發企業的審計注意事項1、索取五證五證的范圍、申請順序及作用“五證”包括建設用地規劃 許可證、建設工程規劃 許可證、開工 證、國有土地使 用證 、 商品房銷售 許可證（商品房預售 許可證）項目最初申辦的就是建設用地規劃許可證 ，這個證件嚴格限定土地使用范圍、邊界 和占地面積。第二申辦的是建設工程規劃許可證 ，此證件限定本規劃地塊上所建建筑物的功能類 別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。第三申辦的是開工許可證 ，此證件是申請可以合法施工。 第四申辦的是國有土地使用證 ，這是開發商花費比較高的一個證件，開發商要向國 家交納相應的國有土地使用金。 房屋是否擁有產權， 全系此證。 一般住宅的國有

2、土地使用年 限為 70 年。最后申辦的是商品房銷售許可證 ，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。 是開發商已經交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。2、應重點關注的幾個問題及相應的審計取證（一）收入 根據企業會計具體準則 -收入的定義作為判斷的基礎，同時要考慮 房地產的特殊性。房地產開發企業提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產開發 企業銷售商品， 特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式， 即購房戶僅繳納所購房款的 20% 及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據同銀行達成的協議，在以后 年度，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭并收到按 揭款時確認

3、收入，但是根據企業的管理要求不同，現在不少的房地產開發企業在收到首 付款時即確認收入，有的尚未辦妥按揭手續，而在應收賬款科目核算，特別是對于年終 促銷的房地產公司，年度資產負債表會形成很大一筆應收賬款。審計取證：（ 1）索取商品房 預售許可證 ，看企業已售并確認收入的商品房是否在商品房預售許 可證上。（2）索取企業提供的 銷售清單 ，與銷售部的房屋買賣合同統計表進行對比，抽取一定 的樣本看是否存在金額差異。3）抽查部分 購房合同 ，特別是交樓時間的規定及辦理房產證、土地使用證的期限 關注交鑰匙的手續及客戶辦理入住的程序，并抽查部分業主辦理入住的有關資料（4）從銷售代理商 處取得 已售樓宇結算統

4、計表 ，并對照認購書、企業銷售清單，看 三者是否一致。（ 5）從物業管理公司取得 已售和未售住宅物業管理費的收取情況統計表 。對已售商 品房進行抽查，看業主入住情況，并對未售樓宇進行盤點。同時可結合對售樓處銷售樓 宇銷售進度表進行判斷已開發商品房的銷售情況。（ 6）關注 應收賬款在資產負債表日后收款情況 ，對應收賬款的賬齡進行分析，以判 斷企業是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。（二）完工產品成本結轉 房地產開發企業特別是規模開發的房地產企業在開發房 地產時，由于開發周期長，完工產品結算進度與賬面發生的成本往往不一致，如果根據 賬面成本結轉完工產品成本，必然存在少結轉成本的情況

5、；現在開發的商品房往往都分 為地上和地下部分，這也是開發商調節利潤的主要工具。企業往往依據外部工程決算審 計將房產成本分為地上、地下兩部分，將其進行人為的割離，這樣地下基礎部分的成本 全部由地下的產品承擔。 地上部分的成本就大幅下降，造成結轉的主營業務成本嚴重失 實。還有不少企業不能用于銷售的水箱間等作為均攤成本的基數以達到降低成本的目 的。審計取證：（ 1） 分析賬面是否有 大額的預付賬款 掛帳，對房地產公司來說，預付賬款大多數 是開發成本的組成部分，但為了少轉成本，企業往往以未結算為借口在預付賬款掛帳。（2） 索取開發商 完整的預算資料 及 大項變更資料 ，從工程部門索取 工程完工進度 報

6、告 ，從合同管理部門索取企業與開發商簽訂的 合同 ，分析開發商是否足額預計商品房 開發成本及與之對應的應付建造承包商工程款。（ 3） 如已完工程，應索取 施工方報審的結算資料 ，企業往往對應合理估計的變更 成本不入賬，等決算出來時進行調整，這種做法實際上可用來調節利潤并虛減了負債。（ 4） 索取企業的 成本結轉表 ，復核所采用的結轉方法是否合理。有的企業按平均 成本進行結算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴重不配比。關注自用樓層的 成本結轉是否與其他銷售部分結轉的方法是否相同， 不少企業自用的樓層成本按平均成 本進行結轉，銷售部分按制定的分配方法進行結轉。（ 5） 一般規范房地產公司只對

7、總承包商，可向總包方詢問截止資產負債表日，開 發商 應付施工單位的結算工程款情況 。（三）稅金 房地產公司的營業稅與所得稅往往按預收的售房款的一定比例預交。對 預收賬款的余額應交的稅款進行測算并與待攤費用的預交稅金進行比較， 計算是否少提 稅金。根據我國房地產開發企業所得稅征收的一貫做法，稅務部門一般根據預收售房款 預計所得稅，年終，根據注冊會計師的查賬報告，經審計后的凈利潤，按確定的稅率， 計算實際應征收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結轉準確與否，對企業所得稅 及凈利潤計算影響重大， 而且成本結轉的多與少，經常成為上市公司操縱利潤的一種手 段。房地產公司自用的房產往往不結轉固定資產，仍

8、在開發產品中核算，不計提折舊， 也不按視同銷售計算應繳納的營業稅，也不交納房產稅等。房地產公司目前稅費漏洞最大的為土地增值稅， 基本上都不繳納。 或只繳納很少的 一部分。房地產公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。（四）關于利息資本化一般企業與購建固定資產有關的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發生的 利息允許計入相關資產的成本當中，即所謂的利息資本化；同時企業會計制度也規 定，房地產開發企業借入的與房地產開發有關的利息支出在開發產品完工之前，計入房 地產開發成本。房地產公司根據不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進行利息 資本化全部記入當期費用。主要應關注加大利息資本化部分。審計取證：1

9、、 索取 借款合同 ，關注借款合同是否與開發房地產有關、借款利率、借款期限， 結合已資本化的利率，看其計算是否正確。2、 結合施工方交付使用記錄及質檢、消防等相關部門的驗收記錄，判斷資本化 期間是否合理。3、集團公司通過集體統一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產公司類子公司 為從集團取得借款用于開發房地產， 其支付的利息不高于銀行同期利息且符合資本化條件的 部分可以資本化。（五）借款抵押 對于資金較為緊張的房地產公司，往往會有大額的銀行借款，由于金融市場融資的 難度不斷增加， 取得的借款多為擔保借款和抵押借款。房地產公司的固定資產及設備價 值不大， 用于抵押資產多涉及在售的樓盤，我們要特別

10、關注是否將已售出的樓盤用于抵 押。審計取證：索取抵押合同 ，分析抵押物清單所用于抵押的資產類型、價值、所在地點，如抵押 物為在售樓盤， 應將已用于抵押的房產面積與銷售統計表的未銷售面積進行比較，如前 者大于后者則說明將已銷售的樓盤用于抵押。（六）虛假銷售虛假銷售一般分為 虛假按揭 、與關系人達成默契 尤其在公司需要利潤時購買房產， 等房屋實際賣出時在辦理退回。虛假按揭指的是房地產開發企業，在商品房沒有真正銷 售的情況下，由房地產開發企業與所謂的 “購買人 ”達成買賣協議，然后從銀行套取按揭 資金的一種做法，所謂的 “買家 ”實際上是房地產開發商找來的冒名頂替者，往往多為其 內部的職工，在沒有找

11、到真正的購房者之前，利息往往由房地產開發企業自身提供。這 樣可以獲取銀行信貸資金并獲取銀行信貸利息差。一般情況下，按揭貸款利率比正常的 銀行貸款利率要低。制造虛假銷售氣氛，吸引其他購房者，以達到間接促銷的目的。關 系人購房的金額往往較大，所購的樓盤為利潤較高的樓層，主要是為了產生利潤。審計取證： （1）索取銷售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但 虛假按揭合同較正常合同條款的內容填寫不完整。（2）如果按揭的本金和利息由房地產企業自身提供，這時，企業往往定期付一筆金額 相等的款項給銀行，同時虛掛一家企業；（3）關注大額的銷售業務，索取 合同 、交付使用情況記錄 、款項的收取 情況，往往 虛假的銷售都是 100收款，但卻沒有交付使用記錄。也不約定辦理房產證、土地使用 證相關事宜。尤其要注意后期的銷售退回，對此類銷售應到現場去看有關房屋的使用情 況，如閑置可能存在問題。獲取辦理業主入住手續簽證資料，虛假銷售往往不會辦理這 些手續的。（4）如果企業給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業給 員工提供的福利，需要員工個人繳交所得稅的，如果企業未扣個人所得稅，則可能就是 虛假按揭了。（七）待開發的土地房地產公司