1、房企匯算清繳中的成本與收入的處理（一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理 會(huì)計(jì)處理上，銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品沒(méi)有收到全部款項(xiàng)不會(huì)交 付入住，即符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件的規(guī)定時(shí)，企業(yè) 方結(jié)轉(zhuǎn)收入，否則，不論是未完工建造階段的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品還是 完工后未交付的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，所收取的款項(xiàng)反映在“預(yù)收賬款” 科目。稅務(wù)處理上，依據(jù)國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)）第二章“收入的稅 務(wù)處理”第六條企業(yè)通過(guò)正式簽訂 房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同 或房 地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。所以這兩者的區(qū)別是明顯的，既不能站在會(huì)計(jì)的角度上 理解稅法，也不能將國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收 入若干問(wèn)題的通知 （國(guó)稅函 2008875 號(hào)

2、）規(guī)定企業(yè)銷(xiāo)售商 品同時(shí)滿(mǎn)足的條件理解為同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。A 房地產(chǎn)企業(yè)， 2010年度完工交付 B 項(xiàng)目預(yù)收收入 10000 萬(wàn)元，其中上年收入 4000 萬(wàn)元；完工未交付 C 項(xiàng)目預(yù)收收 入 6500 萬(wàn)元，其中上年收入 2500 萬(wàn)元；在建 D 項(xiàng)目預(yù)收收 入3500萬(wàn)元。2010年12月，A房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn) B項(xiàng)目銷(xiāo)售 收入 10000萬(wàn)元， 銷(xiāo)售成本 7500萬(wàn)元。 該企業(yè)各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì) 稅毛利率均為 15%，稅金暫只計(jì)算營(yíng)業(yè)稅， 不考慮期間費(fèi)用。B 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品， 會(huì)計(jì)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入， 且收取的預(yù)收款符 合國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)確認(rèn)收入的條件， 確認(rèn)所得稅收入 10000 萬(wàn)

3、元，確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)成本 7500萬(wàn)元。若 B 項(xiàng)目所收取的預(yù)收款中 4000萬(wàn)元已經(jīng)按照預(yù)計(jì)計(jì)稅 毛利率在上一年度匯算清繳中做過(guò)納稅調(diào)整， 則在 2010年度 應(yīng)做納稅調(diào)減處理。B項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：（10000- 7500- 10000X5%） - （4000X 15% 4000X 5%） =2000-400=1600（萬(wàn)元）。C 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品， 不具備會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件， 會(huì)計(jì)尚 未結(jié)轉(zhuǎn)收入，但是按照國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)所得稅收入確認(rèn)條 件，應(yīng)計(jì)算為企業(yè)所得稅收入 6500萬(wàn)元。對(duì)于 C 項(xiàng)目所得稅匯算要注意不能再按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 15%來(lái)進(jìn)行計(jì)算了。按照國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)

4、文第九條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后， 企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛 利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差 額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所 得額。所以 C 項(xiàng)目上年度所收取的預(yù)收款中 2500 萬(wàn)元按照預(yù)計(jì) 計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過(guò)納稅調(diào)整， 則在 2010 年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。若 C 項(xiàng)目已知實(shí)際計(jì)稅成本為 4550 萬(wàn)元，則 C 項(xiàng)目匯算 清繳應(yīng)納稅所得額為： （6500-4550- 6500X 5%） -（ 2500 X 15%-2500X 5%） =1625-250=1375 （萬(wàn)元）。在建 D 項(xiàng)目預(yù)收收入 3500 萬(wàn)

5、元，會(huì)計(jì)不結(jié)轉(zhuǎn)收入，也 無(wú)法計(jì)算計(jì)稅成本。但是其符合國(guó)稅發(fā)200931 號(hào)所得稅收入確認(rèn)條件， 應(yīng)計(jì)算為企業(yè)所得稅收入3500萬(wàn)元。 其中由于其屬于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文第九條規(guī) 定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅 毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。所以 D 項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為： 3500 X 15%- 3500X 5%=350 （萬(wàn)元）。不考慮期間費(fèi)用， A 房地產(chǎn)企業(yè) 2010 年度應(yīng)納稅所得額 為： 1600+1375+350=3325 （萬(wàn)元）。（二）年終匯算清繳不能忽視的完工條件1、（國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)的規(guī)定 以上銷(xiāo)

6、售的不同階段，由收入計(jì)算所得額的方式不同，區(qū) 別即在于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工與否， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企 業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 （國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)）對(duì)于除土地開(kāi)發(fā) 之外的其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件規(guī)定如下：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列 條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。以上三個(gè)條件如果同時(shí)滿(mǎn)足，遵循時(shí)點(diǎn)界定孰先原則，以 最早的一個(gè)時(shí)點(diǎn)確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)，這與會(huì)計(jì)核算不同。2、國(guó)稅函 2010201 號(hào)的規(guī)定總局 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通 知 （國(guó)稅函 2010201 號(hào) ）規(guī)定：根據(jù)

7、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 （國(guó)稅發(fā) 200631 號(hào)） 規(guī)定精神和 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 （國(guó) 稅發(fā)200931 號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā) 的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理 完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)） 、或已開(kāi)始實(shí)際投入使 用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用， 應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì) 算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。3、國(guó)稅函 2009342 號(hào)的規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù) （國(guó)稅函 20093

8、42 號(hào)）規(guī)定：根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 （國(guó) 稅發(fā)200631 號(hào)）文件的精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā) 的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完 工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始 投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及 時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額 與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度） 應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù) （包括入住手續(xù)） 或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。（三）完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅

9、成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前，依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額， 收入是重點(diǎn)，成本稅務(wù)檢查關(guān)注力度小。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后， 依據(jù)實(shí)際成本確定應(yīng)納稅所得額，成本為重點(diǎn)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”科目 反映，“開(kāi)發(fā)成本”成本項(xiàng)目與國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文計(jì)稅成 本支出的內(nèi)容相同，包括如下：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套 設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前由于會(huì)計(jì)核算不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開(kāi)發(fā)成 本”科目累計(jì)借方發(fā)生額或期末余額反映了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目 成本費(fèi)用的實(shí)際投入。依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率核算應(yīng)納稅所得 額暫不考慮實(shí)際發(fā)生的成本狀況。（三）完工項(xiàng)目

10、要及時(shí)核算計(jì)稅成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，交付使用會(huì)計(jì)核算上由“預(yù)收賬款”科 目結(jié)轉(zhuǎn)到“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，“開(kāi)發(fā)成本”歸集的成本費(fèi)用 相應(yīng)按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)至“主 營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。當(dāng)然，如果企業(yè)由于種種原因不進(jìn)行損益結(jié) 轉(zhuǎn)，并不可能減少應(yīng)納稅所得額，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后或稅 法視同完工后不能再依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率確定應(yīng)納稅所得 額。國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)第九條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè) 應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額， 同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì) 入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 （三）完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本項(xiàng)目完

11、工后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，難以確定的不再是 收入額，而是計(jì)稅成本的確定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有其既定的周期， 工程完工開(kāi)發(fā)商也要留一定比例的質(zhì)保金， 2008 年地方政府 為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有一些配套資金的緩繳政策，還有 物業(yè)配套、基礎(chǔ)設(shè)施的有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)完善等，在業(yè)主入住 時(shí)，這些成本、費(fèi)用并沒(méi)有實(shí)際發(fā)生或?qū)儆跁?huì)計(jì)核算預(yù)提入 賬。這部分費(fèi)用在年終匯算清繳時(shí)也要特別注意納稅調(diào)整。（四）可以預(yù)提的三種計(jì)稅成本國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)第三十二條考慮了這一因素， 允許預(yù)提 部分成本費(fèi)用計(jì)入完工產(chǎn)品的計(jì)稅成本：（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在 證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但

12、最高 不得超過(guò)合同總金額的 10%；（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造 價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房 合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按 照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè) 承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。除此 之外的建造成本費(fèi)用以及其他應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù) 的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。（五）房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳預(yù)提成本還要注意主管稅務(wù) 機(jī)關(guān)的具體規(guī)定。山東省青島市地方稅務(wù)局 2009 年度企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)問(wèn)題 解答明確：

13、年度申報(bào)預(yù)提工程款計(jì)入銷(xiāo)售成本計(jì)算扣除時(shí)， 應(yīng)提供正式的出包合同、完工證明、竣工驗(yàn)收備案證明或交 付使用證明、出包工程的項(xiàng)目預(yù)算書(shū)以及預(yù)算調(diào)整的相關(guān)證 明等。（五）房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳預(yù)提成本還要注意主管稅務(wù) 機(jī)關(guān)的具體規(guī)定。江蘇省國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知的通知（蘇國(guó) 稅發(fā)200979 號(hào)）規(guī)定：預(yù)提的出包工程，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工 之日起超過(guò) 2 年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng) 納稅所得額；以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。所以年終 匯算完工項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額的匡算公式為：完工項(xiàng)目收入 （賬面成本會(huì)計(jì)預(yù)提費(fèi)用不合法憑據(jù)+ 稅法允許預(yù)提

14、金額）稅金及附加期間費(fèi)用。 上述數(shù)據(jù)并不僅僅來(lái)源 于利潤(rùn)表。（六）完工項(xiàng)目確定計(jì)稅成本核算終止日很重要。國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)第三十五條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后， 企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成 本核算的終止日，不得滯后。可以歸納為以下幾點(diǎn)：1. 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計(jì)稅成本（完工指稅法視同完工條件） 。2. 根據(jù)計(jì)稅成本結(jié)算額，對(duì)以前銷(xiāo)售收入實(shí)際毛利額與預(yù) 計(jì)毛利額差額調(diào)整計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。3. 計(jì)稅成本核算有終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清 繳前。（七）年終匯算清繳的計(jì)稅成本的納稅調(diào)整1. 計(jì)稅成本只考慮實(shí)際毛利額， 不考慮會(huì)計(jì)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。 匯算清繳需要

15、根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本做出納稅調(diào)整。2. 會(huì)計(jì)成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日，計(jì)稅成本可以次 年 5月 31日前任一時(shí)點(diǎn)為核算終止日。匯算清繳根據(jù)12月31日賬面數(shù)據(jù)可在 5月 31日前納稅調(diào)整。3. 會(huì)計(jì)成本：未入賬的成本費(fèi)用均可以預(yù)提；計(jì)稅成本： 預(yù)提成本費(fèi)用不超過(guò)國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)第三十二條規(guī)定的范 圍和標(biāo)準(zhǔn)。所以預(yù)提成本匯算清繳也要納稅調(diào)整。4.12月 31日5月 31日之間取得合法憑據(jù)，會(huì)計(jì)作為次 年度發(fā)生的成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計(jì)入當(dāng)年 度計(jì)稅成本。所以匯算清繳要注意可以計(jì)入計(jì)稅成本的范圍。核算終止日的規(guī)定遵從了企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第 九條的規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，

16、以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原 則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng) 期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng) 在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。這樣就給了房地 產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報(bào)時(shí)間，即企業(yè)可以在年度結(jié)束后的 5 個(gè)月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結(jié)算，索取發(fā)票， 完整確定完工項(xiàng)目的計(jì)稅成本。補(bǔ)計(jì)需要在當(dāng)年度稅前扣除 的應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提項(xiàng)目。A 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) C 項(xiàng)目于 2010年 9 月完工，出包工程 合同總金額 20000萬(wàn)元，2010年 12 月尚未與承包商結(jié)算完畢， 僅取得的發(fā)票金額 15000 萬(wàn)元，為準(zhǔn)確核算結(jié)轉(zhuǎn)成本，預(yù)提 成本 5000 萬(wàn)元， 201

17、1 年 2 月取得發(fā)票 2000 萬(wàn)元， 2011 年 6 月取得發(fā)票 3000 萬(wàn)元。會(huì)計(jì)年終結(jié)賬結(jié)轉(zhuǎn)的完工成本預(yù)提的 成本費(fèi)用 5000 萬(wàn)元。假定企業(yè)計(jì)稅成本核算終止日確定為 2011年 5 月 31日，則 2011年 2 月取得發(fā)票 2000 萬(wàn)元可以計(jì) 入計(jì)稅成本， 超過(guò)計(jì)稅成本核算終止日取得的發(fā)票 3000萬(wàn)元 不能夠計(jì)入計(jì)稅成本，但是在證明資料充分的情況下，企業(yè) 可以預(yù)提合同總金額的 10%即 2000 萬(wàn)元計(jì)入計(jì)稅成本。2010 年企業(yè)該項(xiàng)目計(jì)稅成本即為 15000+2000+2000=19000 萬(wàn)元。（八）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳。國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文件規(guī)定， 企

18、業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取 得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì) 毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng) 及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額。同 時(shí)企業(yè)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額， 計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得 額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛 利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān) 需要的其他相關(guān)資料。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊，它的銷(xiāo)售往往是在產(chǎn)品 未完工前就已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的制造過(guò)程又不是 以納稅年度為周期的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能保證在一個(gè)納 稅年度結(jié)束時(shí)已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)

19、售收入都屬于完工產(chǎn)品，往往未完 工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入占有一定比例。企業(yè)進(jìn)行所得稅匯算 清繳，不僅需要對(duì)象的收入已實(shí)現(xiàn)，而且還需要對(duì)象的成本 費(fèi)用項(xiàng)目能夠全部準(zhǔn)確核算出來(lái)。未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在納稅年度結(jié)束時(shí)，只有預(yù)售收入，其成 本費(fèi)用項(xiàng)目仍然不能夠歸集全，也不能夠準(zhǔn)確核算出來(lái)，因 此，納稅年度結(jié)束時(shí)，仍未完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在當(dāng)年度內(nèi)預(yù)繳 的所得稅，不能參加當(dāng)年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。例如， A 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司截至 2010年 12月 31 日賬面共 有 2780 萬(wàn)元的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入， 雖然在各筆預(yù)售收 入在發(fā)生的當(dāng)期已按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，并 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額， 但在 2010

20、 年度匯算清繳時(shí)， 預(yù)售收 入 2780 萬(wàn)元還不能參加當(dāng)年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。A 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的 B 項(xiàng)目， 2007 年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 1000 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為 20%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為150萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅 16.5萬(wàn)元； 2008年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 2000 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為 15%，期間費(fèi)用及可扣除稅金 為 200 萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅 25 萬(wàn)元；2009年 B 項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 3000 萬(wàn)元，期間費(fèi)用及可扣除稅金為 250 萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)稅成本為 4200 萬(wàn)元。假設(shè)沒(méi)有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目， A 房地產(chǎn)企業(yè)在 B 項(xiàng)目竣工清算年

21、度，即 2009 年需要繳納多少企業(yè)所得稅？（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算A 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為， B 項(xiàng)目竣工清算共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售 收入 6000萬(wàn)元（ 1000 2000 3000），發(fā)生計(jì)稅成本 4200 萬(wàn) 元，項(xiàng)目期間費(fèi)用及可扣除稅金 600 萬(wàn)元（150200250）， 應(yīng)納稅所得額=6000 4200 600= 1200 （萬(wàn)元），應(yīng)繳企業(yè) 所得稅=1200 X 25% = 300 （萬(wàn)兀），實(shí)際預(yù)繳企業(yè)所得稅= 16.525=41.5（萬(wàn)元），項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅= 300 41.5= 258.5（萬(wàn)元）。（提示：這種清算是錯(cuò)誤的） 正確的項(xiàng)目清算辦法： 第一，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅處理并不僅 著眼于具體項(xiàng)目的損益情況，無(wú)論項(xiàng)目是否完工，無(wú)論開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品是預(yù)售還是現(xiàn)售，都應(yīng)當(dāng)在當(dāng)年度確認(rèn)銷(xiāo)售收入并匯算 清繳企業(yè)所得稅。上例中， A 房地產(chǎn)企業(yè) 2007 年度、 200