1、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)知識商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)知識（初級）（初級） （內(nèi)部資料，僅供培訓使用）（內(nèi)部資料，僅供培訓使用） 易創(chuàng)機構（湖南公司）編制易創(chuàng)機構（湖南公司）編制1有人只會造夢有人不斷實現(xiàn)夢想 2培訓目標培訓目標了解了解 商業(yè)地產(chǎn)的廬山真面目嗎？商業(yè)地產(chǎn)的廬山真面目嗎？ 理解 商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)的要素嗎？商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)的要素嗎？領會領會 商業(yè)地產(chǎn)類型和特點嗎？商業(yè)地產(chǎn)類型和特點嗎？知曉知曉 商業(yè)地產(chǎn)招商運營的程序嗎？商業(yè)地產(chǎn)招商運營的程序嗎？3一、商業(yè)地產(chǎn)（一）4一、商業(yè)地產(chǎn)（二）l中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程p70年代末80年代中期，萌芽期代表性：小商鋪 市場 p80年代中期年代中期90年代中期，擴展期年代中期，

2、擴展期代表性：百貨公司、區(qū)域購物中心、大型超市p90年代中后期至今，成長期年代中后期至今，成長期代表性：各類型商業(yè)地產(chǎn)項目5一、商業(yè)地產(chǎn) 何謂商業(yè)地產(chǎn)？（商業(yè)活動與實物形式的房地產(chǎn)何謂商業(yè)地產(chǎn)？（商業(yè)活動與實物形式的房地產(chǎn)結合體，在一定意義上可等同于商鋪含義）結合體，在一定意義上可等同于商鋪含義）l 商業(yè)地產(chǎn)是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、商業(yè)地產(chǎn)是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進行的商業(yè)活動。為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進行的商業(yè)活動。l 商業(yè)地產(chǎn)包括：批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑商業(yè)地產(chǎn)包括：批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑 消費市消費市場、社區(qū)

3、服務市場等相關的商業(yè)運作；場、社區(qū)服務市場等相關的商業(yè)運作；l 其管理內(nèi)容包括：策劃、招商和日常營運管理；其管理內(nèi)容包括：策劃、招商和日常營運管理；l 其服務任務是：為生產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供交易其服務任務是：為生產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供交易平臺，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。平臺，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。l 廣義商業(yè)地產(chǎn)是值指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的物業(yè)，它包括廣義商業(yè)地產(chǎn)是值指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的物業(yè)，它包括購物中心、商業(yè)街、商場、寫字樓、酒店、批發(fā)市場、休閑旅游市場購物中心、商業(yè)街、商場、寫字樓、酒店、批發(fā)市場、休閑旅游市場等；等；l 狹義

4、商業(yè)地產(chǎn)主要是指商業(yè)服務的形式，主要為零售、批發(fā)、餐飲、狹義商業(yè)地產(chǎn)主要是指商業(yè)服務的形式，主要為零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑等，在開發(fā)模式、經(jīng)營模式和功能用途等方面有別于住宅、娛樂、休閑等，在開發(fā)模式、經(jīng)營模式和功能用途等方面有別于住宅、公寓、寫字樓、酒店、旅游等物業(yè)類型；公寓、寫字樓、酒店、旅游等物業(yè)類型；6二、商業(yè)地產(chǎn)解碼（一）商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的差異性商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的差異性比比 較較項項 目目商商 業(yè)業(yè)地地 產(chǎn)產(chǎn)住住 宅宅地地 產(chǎn)產(chǎn)最終用途商業(yè)經(jīng)營居 住評判標準商業(yè)利潤或租金舒適、安全、便捷等升值條件經(jīng)營或商業(yè)環(huán)境改善土地或居住環(huán)境改善消耗方式價值轉移（中間商品） 終端消耗獲得方式

5、投資購置類 型經(jīng)營型物業(yè)消耗性物業(yè)屬 性生產(chǎn)資料生活資料7二、商業(yè)地產(chǎn)解碼（二）1、屬 性l經(jīng)營性、公眾性2、類 型l商品流通類l餐飲休閑娛樂3、特 點l需要良好的商業(yè)氛圍l保持良好購物環(huán)境l具有較高的租賃比例8商業(yè)地產(chǎn)之商業(yè)解析（一）一、商業(yè)的定義？指連接工業(yè)同農(nóng)業(yè)、城市同農(nóng)村、生產(chǎn)和消費的橋梁和紐帶其職能是收購、銷售、調撥和儲存其任務是為生產(chǎn)和消費服務二、商業(yè)業(yè)態(tài)的定義？為滿足不同的消費需求而形成的不同經(jīng)營形態(tài)（怎么賣），分類主要根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結構、服務功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設施、目標顧客和有無固定營業(yè)場所等因素確定。目前國家確定的商業(yè)業(yè)態(tài)共17種，即食雜店、便利店、折扣店

6、、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、 購物總體上分有店鋪業(yè)態(tài)和無店鋪業(yè)態(tài)；三、商業(yè)業(yè)種的定義？在商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營形態(tài)基礎上具體經(jīng)營品項和種類，是各種同類商店的組合（賣什么）9商業(yè)地產(chǎn)之商業(yè)解析（二）1、商圈解析l 定義：以項目所在地為中心，吸引顧客的有效輻射范圍；l 設定：根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)、規(guī)模、交通條件、自然屏阻、競爭者位置、顧客群結構及分布等；l 商圈的構成（以沃爾瑪為說明）p 核心商圈：周圍公里，占顧客總數(shù)的55%70%p 次級商圈：周圍34公里，占顧客總數(shù)的15%25%p 邊緣（輻射）商圈：周圍7公里，

7、占顧客總數(shù)的10%l 商圈形態(tài)p 核心商業(yè)區(qū)：各種商業(yè)行業(yè)的集中地區(qū)，消費具有隨意性；p 大型居民社區(qū)p 學校區(qū)、辦公區(qū)p 復合交叉區(qū)10商業(yè)地產(chǎn)之商業(yè)解析（三）11 商業(yè)地產(chǎn)之商業(yè)解析（四）12商業(yè)地產(chǎn)之業(yè)態(tài)淺析（一）l 購物中心 英文為SHOPPING MALL，愿意是林蔭大道。它是一種復合型的商業(yè)業(yè)態(tài)，由多元業(yè)態(tài)組成，比較常見的由百貨公司、大型超市、餐飲娛樂服務、銀行金融和其他專業(yè)商店組合而成。從類型上劃分，有廣泛性、地區(qū)型、社區(qū)型三種，從規(guī)模上來看，占地兩三萬平方米到上百萬平方米都有；從建筑特點來看，有封閉式、開放式以及半開放式三種； 主要的購物中心：國內(nèi)廣州天河城、上海百聯(lián)購物中心、

8、上海徐家匯恒隆廣場，規(guī)模較大的有北京“金源SHOPPING MALL”、東莞的”華南SHOPPING MALL”等13商業(yè)地產(chǎn)之業(yè)態(tài)淺析（二）p產(chǎn)生于新加坡，從社區(qū)商業(yè)演變而來，目前在蘇州新加坡工業(yè)園發(fā)展較好，具有親和力強、商業(yè)特色更加區(qū)域化，最終將融入整個社區(qū)，使社區(qū)特點更加明顯，達到商住合一，形成主題社區(qū)； 14商業(yè)地產(chǎn)之業(yè)態(tài)淺析（三）15商業(yè)地產(chǎn)之業(yè)態(tài)淺析（四） 百貨商場p 以經(jīng)營日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店，多為大中型商場，現(xiàn)階段主要一服飾類為主體的，是城市時尚化的領導者，可分為：精品百貨、大眾百貨、時尚百貨、主題百貨p 目前百貨公司主要采取專柜出租聯(lián)營扣點方式進行，在商品的陳列上采

9、取品牌專柜歸類原則進行；p 世界上最早的百貨于1862年在法國巴黎創(chuàng)辦，名為“好市場”。p 世界最大百貨公司是美國的希爾頓； 中國大陸著名的百貨公司有：北京王府井，浙江銀 泰、杭州大廈，上海百聯(lián)東方商廈，深圳茂業(yè)、天虹，東北大連的大商，以及湖南本地的友阿春天、步步高、通程等； 香港、臺灣以及其它國家著名百貨公司有：香港美美、新世界、臺灣太平洋、SOGO、馬來西亞百盛、日本的西武、伊藤、平和堂，英國馬莎，美國西爾斯、聯(lián)邦等； 16商業(yè)地產(chǎn)之業(yè)態(tài)淺析（五）l大型超市（GMS）p 源于法國家樂福1963年創(chuàng)立的特級市場。這個業(yè)態(tài)將生鮮食品超市與大型非食品折扣有機結合，倡導“超大的營業(yè)面積、一站式的購

10、物消費、超低的價格體系、自動式的消費方式、以家族消費為目標客層”的經(jīng)營理念，目前已成為世界零售業(yè)的一個主力業(yè)態(tài)。p 國內(nèi)著名大型超市：世紀聯(lián)華、北京華聯(lián)、物美、華潤、人人樂、步步高、新一佳等； 國際著名大型超市：沃爾瑪、家樂福、特易購（樂購）、易初蓮花、麥德龍、好又多等；17商業(yè)地產(chǎn)之業(yè)態(tài)淺析（六） 奧特萊斯（OUTLETS）p“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯，其原意是“出口”、“出路”的意思。在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷中心”。在歐美當代商業(yè)社會中，OUTLETS是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)。p最具代表性企業(yè)有：北京燕莎奧特

11、拉斯、上海青浦奧特萊斯、歐洲狐貍城等；18商業(yè)地產(chǎn)之業(yè)態(tài)淺析（七）l 專業(yè)店p 專業(yè)店是指以專門經(jīng)營某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)，如辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店、家居建材、運動等。p 玩具專業(yè)店：反斗城；p 家電專業(yè)店：國美、蘇寧、百思買等；p 藥品專業(yè)店：老百姓、海王星辰等；p 服飾專業(yè)店：ZARA、H&M、C&A等；p 家居專業(yè)店：紅星美凱龍、宜家、特力屋等；p 建材專業(yè)店：百安居、東方家園、家得寶等；p 運動專業(yè)店：迪卡儂、滔博運動、運動100、東之杰等；p 電腦專業(yè)店：百腦匯、賽博、頤高等l 專賣店p 專賣店是指以專門經(jīng)營或被授權經(jīng)營某一主要

12、品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)。19商業(yè)地產(chǎn)之業(yè)態(tài)淺析（八） 批發(fā)市場p 定義：是指一切將貨物或服務銷售給為了轉賣或者商業(yè)用途而進行購買的人的經(jīng)營活動；p 批發(fā)市場特點：產(chǎn)地批發(fā)市場、銷地批發(fā)市場、集散地批發(fā)市場；p 按商品種類可分：農(nóng)副產(chǎn)品收購市場、專業(yè)批發(fā)市場、綜合批發(fā)市場p 按批發(fā)市場規(guī)模可分：區(qū)域性、全國性、世界性；p 全國知名的批發(fā)市場：浙江義烏小商品市場、浙江永康五金市場、杭州四季青女裝市場、海寧皮革市場、紹興柯橋輕紡市場、廣州白馬服裝市場、廣東虎門富民服裝市場、株洲服裝市場、武漢漢正街市場、河北白溝箱包市場、常德橋南市場、成都荷花池市場、北京馬連道茶葉市場等20 商業(yè)地產(chǎn)之類型淺析（一）

13、l購物中心（省略）l大型獨立商業(yè)體（百貨、大型超市其它等）l商業(yè)街p 商業(yè)街是商店沿著街道線狀布置，并且形成一段綿延不斷的路程，具有濃郁的商業(yè)氛圍，為公眾服務的商業(yè)設施集中的 地方，當商業(yè)街縱橫交錯在一定范圍的空間中，形成一種塊狀商業(yè)空間時，我們可以把這種商業(yè)街形式稱之為“商業(yè)街區(qū)”，方塊形的商業(yè)街區(qū)，最典型莫過于日本東京的新宿，成熟的商業(yè)街區(qū)往往是在歷史發(fā)展過程中自然形成的； p 衡量商業(yè)街的尺度：地價指標、通過量指標 通過量：進出商業(yè)街的流動人群，含流動人群的結構、頻率、流動速度、流動方向等；21商業(yè)地產(chǎn)之類型淺析（二）l商業(yè)街的分類p 按等級，可分為市級、區(qū)域、社區(qū)商業(yè)街；p 按交通方法

14、，可分為商業(yè)步行街和可通車商業(yè)街；p 按商業(yè)特點，可分為綜合商業(yè)街、專業(yè)特色商業(yè)街；p 按經(jīng)營品種，可分為民用商業(yè)街和非民用商業(yè)街；p 按商業(yè)經(jīng)營形式，可分為零售商業(yè)街、批發(fā)商業(yè)街、服務業(yè)態(tài)商業(yè)街或復合多種業(yè)態(tài)的商業(yè) 街。p 國際國內(nèi)著名商業(yè)街：長沙黃興路、溫州五馬街、廣州北京路、上海南京路、北京王府井、成都春熙路、重慶解放碑、青島的中山街、巴黎香榭麗大道、紐約第五大道、倫敦牛津大街、香港銅鑼灣等；22商業(yè)地產(chǎn)之類型淺析（三） 商業(yè)街圖片欣賞23商業(yè)地產(chǎn)之類型淺析（四）l 住宅底層商鋪l 市 場(狹義市場)l 鄰里中心l 社區(qū)商業(yè)中心（街） 譬如：深圳的波托菲諾、上海的古北社區(qū)等為代表l 奧特

15、萊斯l 專業(yè)性賣場l 城市綜合體：英文名為HOPSCAHotel(酒店)、 Office(寫字樓)、Parking(停車場)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心)、Apartment(公寓)。所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。 l 其它特殊類型，如：休閑、餐飲、游樂等24商業(yè)地產(chǎn)之類型淺析（四） 住宅底商圖25商業(yè)地產(chǎn)之類型淺析（四） 市場圖26商業(yè)地產(chǎn)之類型淺析（四） 社區(qū)商業(yè)中心圖27商業(yè)

16、地產(chǎn)之類型淺析（五） 奧特萊斯圖28商業(yè)地產(chǎn)之招商程序淺析（一） 市場調查p 市場調查實施； 市場需求調查、消費行為調查、商鋪需求調查、租金水星平調查、招商渠道調查、競爭對手調查、 市場環(huán)境調查p 數(shù)據(jù)分析； 宏觀、中觀、微觀市場環(huán)境、商圈、消費者、人流、房價、 租售比、市場飽和度、未來增長趨勢等p 建立數(shù)據(jù)庫；p 商業(yè)市場發(fā)展趨勢判訓斷與市場策略；p 確立招商時的對象，確定主力店、次主力店和特色店；p 建立招商組織以及培訓展開；p 招商策劃和制作招商手冊等策劃推廣事項開展到位29商業(yè)地產(chǎn)之招商程序淺析（二）l招商程序及文件制定p招商合同條款制定；p招商原則以及規(guī)則制定；p招商審定程序確定；p

17、業(yè)態(tài)、業(yè)種組合調整原則制定；p租金條件、物業(yè)交付等確定p招商區(qū)域與推廣確定p優(yōu)惠條件制定30商業(yè)地產(chǎn)之招商程序淺析（三）l招商計劃組織實施p建立確定與主力、次主力店、品牌店、自營店三者之間的關系；p業(yè)態(tài)組合細化；p明確各具體業(yè)種位置；p談判策略制定p簽約和入駐；p電子商務；31商業(yè)地產(chǎn)之招商程序淺析（四）l招商服務p地方政策告知；p協(xié)調商業(yè)和地方關系；p提供相關市場數(shù)據(jù)；p開店程序告知；p辦照服務；32商業(yè)地產(chǎn)之招商程序淺析（五）l租約、裝修和開張p租約準備；p租賃時間約定；p租金；固定租金、固定比例抽成、保底抽成p裝修管理；p開業(yè)入駐率開業(yè)率達開業(yè)面積的80%33商業(yè)地產(chǎn)招商人員基本素質l 良好的心理素質p 事業(yè)心、責任感、意志力、自控能力l 具備相關經(jīng)濟知識、較高的社交能力和語言表達能力p 涉及經(jīng)濟學、零售學、房產(chǎn)知識、心理學、社會學、財務知識、法律知識等p 溝通和交際能力p 說服力和感染力l 具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應變能力l 特殊素質p 熱