1、水印江南美食街招商方案00九年四月4招商是商業地產收益的實現形式，一個商業地產項目運作成功與否就看是否能按計劃成功招商。因而，對于商業地產來說與傳統 的商業相比，傳統商業設施的開發商雖然并不重視策劃（即市場定位和業態組合等），但他們還是很在意商業設施的招商工作。可見 招商在地產開發中的重要地位。地產商業的招商時間存在很多不確定性， 從業態組合確定開始至項目全面營業， 它可分為主力店群和中小店群兩個招商階段。就 餐飲、娛樂、休閑行業業態的主力店群招商一般集中在項目施工至正負零后到項目主體竣工前最佳，而中小店的招商主要集中在項目 主體封頂和項目整體竣工期間，并一直延續到項目統一開街的整個過程。招商

2、難度大的主要原因在于主力店群對項目業態化趨勢把握不住，不容易與開發商結成合作聯盟，他的裝修進度會直接影響到中小店群的入駐。商業項目功能分區的劃分會直接影響各類店的進駐決策，按照合理的功能分區計劃，順利入駐相應的主力店及特色店 可使各類店的經營互動起來，對于項目和各店經營有很大的幫助。反之，則整個項目服務功能可能不盡理想，更是影響了項目整體的 經營。在進駐決策過程中，各類店除考慮區域布局外，這一點也是考慮的重要因素。合理的招商推廣策略是招商工作順利開展的前提，招商推廣的好壞將直接影響到項目資金回籠計劃和招商效果，招商推廣策略應符合5策劃內容的要求， 并圍繞項目的市場定位、 功能定位和亮點設計、

3、項目營銷推廣方案等內容進行招商推廣策略的制訂和實施，以 保證招商工作投資少、效率高。7招商總體思路、招商入市時機規劃“良好的開始是成功的一半”，入市時機及方式把握得好，才能產生好的招商開局。項目招商入市時機的選擇要綜合考慮以下幾 個方面因素：1、項目入市宣傳時間目前項目的選房權認籌階段已經開始，選擇在此階段招商入市，既為項目的銷售造勢，又為正式招商積累有效客戶。2、宣傳造勢入市入市前的宣傳造勢與形象展示，在前期的招商中對客戶心理具有較大的影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠 初步建立品牌形象并吸引客戶關注，為正式招商做市場鋪墊。屆時將根據項目施工進度及銷售招商進度制定媒體投放計劃

4、。3、有控制入市根據選房策略分期、分批、有節奏地推出市場，避免一擁而上，實現均衡、有序的招商目標。建議本項目“先行造勢，租售并舉”，以核心租戶（主力店、品牌商家）的入駐（簽約）來帶動銷售。本項目的銷售操作思路是通過核心租戶在各層不同區域的安置，將相對位置較差的單位通過“品牌商家”（在當地比較具有影響力的餐飲、娛樂行業的經營者,8如：舍得粥俯等）的入駐變成相對較佳的位置，從而帶動各套的銷售以及順利完成價格的初步拉開。綜合以上因素，根據項目運作的要求確定本項目從2009年4月份開始進行主力店的正式招商工作。4、餐飲、娛樂、休閑行業的招商與項目施工進度的緊密結合（1）主力店與次主力店招商與施工進度的

5、關系：首先，主力店增設分店主要是考慮宏觀環境、企業運作、市場占有率、品牌提升、投 資前景等多項因素，所以他對分店的選址要求是非常嚴格的。其次，該類分店一次性投資成本相對較大，尤其是裝修成本、物料準備、 人員等成本一次性投入較大，從分店裝修節約成本和避免二次改造的角度來看，主力店的招商一般集中在項目施工至正負零后到項目主 體竣工前最佳，因該階段客戶可以根據分店的店面的設計要求、裝修風格、內部空間布局及配備的商業經營設施等方面，不僅可以提供 自由發揮的空間，同時可以及時與工程部溝通盡量按其特殊性要求在不違背項目大原則的前提下，為其適當給予調整。（2）對于中小店招商與施工進度的關系：由于中小店則對形

6、成后的商業設施改造要求不大，同時中小店是否入駐，在很大程度上會受 國內外知名連鎖企業的入駐直接影響，這是“領袖風采”和“蝴蝶效應”的直接寫照，所以，中小店的招商主要集中在項目主體封頂和 項目整體竣工期間，并一直延續到項目統一開街的整個過程。當然項目建設期間，可同步進行各類中小店的招商咨詢登記工作。二、招商對象特征分析1、業態業種分布9特點進行調整，做到資源共享、優勢互補，并凝聚各業態的優勢以強化和突顯商業街的整體定位。商業街必須由優勢互補的業態組合而成。其中不同風味、不同流派、不同規模的餐飲店是商業街的重要組成部分，比例會保持上升趨勢。娛樂、休閑業在商業街中的地位也舉足輕重，而且發展勢頭很迅猛

7、。2、招商對象定位因本項目定位于“集餐飲、娛樂、休閑、觀光于一體的新中式文化商業街區”，經營者應定位為:（1）國內外餐飲品牌、文化品牌及娛樂品牌（針對連鎖企業、加盟或聯營企業）；1餐飲1中餐、西餐等|50%|8065 m22688|中餐廳2家、西餐廳1家根本項目的功能規劃、業態搭配等進行具體的招商細分（總按約16130/3平方米）10（2）主要以濰坊、昌樂周邊縣市及昌樂本地大中型餐飲、文化、娛樂項目經營者。3、招商暫定單位I11因本項目業態組合和面積配比均遵循市場原則而定，所以我們所要考慮的意向商家必須也要遵循這個原則，根據項目房源狀況及 招商要求，我們暫定招商房位如下：經營業態業種布局規范了

8、本項目的硬件功能，而招商與經營模式則完善了本項目的軟件功能，只有好的硬件基礎，再加上強大的 軟件支持，本項目才能獲得良好的招商和經營成果。在招商與經營模式的建立方面，依據市場競爭狀況和制勝原則，制定了相應招商與經營模式：多元招商、統一管理、整合市場、 完善政策、合理回報。多元招商統一管理整合策略完善政策合理回報I121、多元招商13為統一形象，盡快繁榮市場，應采用多途徑統一招商的原則。對于投資者購買的商鋪，應采用返租的形式，進行統一招商。本項目的招商可采用聯營、加盟或租賃等方式展開，其中主力商家和大型品牌商家可考慮采用聯營或加盟方式展開，中小商戶以租賃為主。2、統一管理（1）本項目應采取統一管

9、理的模式，杜絕臟、亂、差現象的出現，由物業管理公司進行統一管理，維護商業環境。（2）項目開街前期，聯合主力商家針對消費者進行全方位包裝，形成強大的宣傳攻勢，廣而告之，讓全昌樂市民都熟知本項目， 吸引其來此消費。（3）全方位貼心物管服務，給經營者一個輕松的經營環境，給消費者一個享受的娛樂天堂。旨在打造昌樂餐飲、娛樂、休閑行業新中式食尚文化，即實現水印江南美食街提出“走進寶石城，做客美食街” 的昌樂休閑消費理念。3、整合策略整合功能，集購物、餐飲、休閑、觀光等功能于一體。整合空間，進行合理業態業種布局。整合招商，與投資者達成代租意向，進行統一招商。整合推廣，整個項目前期由物業管理公司聯合主力店進行

10、統一的廣告宣傳推廣。4、完善政策本項目應完善經營服務與物業服務功能，體現在政策的優惠和收益保障上，提升軟環境的市場核心競爭力，并同時強化業主托管 和商戶統管措施，提高物業管理水平和綜合服務能力。（1）稅費減免政策14向政府及主管部門爭取稅收、工商管理等費用的優惠，提供方便快捷的一條龍服務，讓在此經營的商戶受益。(2)成立物業管理公司成立物業管理公司的主要職能有兩個方面：一方面是為本項目的后期經營及統一管理提供服務，并為商戶之間搭建有效的溝通平臺，特別是作為項目招商期的重要成員，積極協助項目開展招商；另一方面為商戶整合行政上所有的相關服務。本項目的商戶就有了更多的服務保障，經營信心自然更加高漲。

11、項目管物業理公司的成立為本項目誠信經營的軟環境添加了一個重要的砝碼。(3)建立行業同盟通過與政府部門，消費者協會、餐飲、娛樂行業協會、銀行等機構建立良好的合作關系，積極提升經營者對本項目的經營信心。 建立行業同盟，為水印江南美食街的長期發展提供戰略保障。(4)倡導聯合營銷理念，統一推廣，品牌化運作建議本項目聯合主力商家，多途徑、多方式地推廣本項目，同時推廣商業經營品牌，目標是不但打造項目的品牌，更重視打造經營者的品牌，令經營者感受到本項目與其利益捆綁，同舟共濟，從而增強經營者對本項目的歸屬感與信任感。5、合理回報(1)保證發展商和商家合理的收益，實現雙贏。(2)通過項目招商成功，達到整體機能的

12、完善，帶動租賃價格的提升，使本項目大、小業主和經營者均獲得良好的回報。(3)通過主力商家的不斷進駐，促進剩余房源的銷售和價格持續提升。15四、招商核心策略1、主力商戶優先招商本項目應采取先確定主力店，再全面招商”的基本策略。在執行過程中，主力店、國際、國內名店要提前招商，其他隨后進行。主力店是商業項目吸納客源的錨固釘，對商業項目的商業經營活動會產生較大的影響，在商業項目中處于核心地位。主力店優先招商，主要有兩個原因:第一：主力店在商業項目中發揮著領袖風采的作用，對項目的形象、銷售會產生一定的影響力，可在較大程度上促進項目其他商 戶的招商，同時主力店的簽約（入駐）將大大提升整條商業街的附加值和投

13、資者信心。第二：與主力店的招商談判通常需要一個較長的時間，需要應付繁瑣漫長的拉鋸式談判。因此，本項目的主力商戶應該優先招商，應該以大帶小，即核心主力店來帶動次主力店和中小商家。核心主力店對本項目的成敗 起著決定性的作用，它決定了本項目的品牌形象，主力客戶群、經營前景、人流量和人流動線等。2、品牌商戶帶動招商大型知名品牌的主力商戶可以為商業項目帶來大量的商業人流，創造良好的商業氛圍，從而增強其他商戶經營的信心，促進整個項目的招商工作。每個行業的龍頭商家、品牌商家都是行業內經營的典范和楷模，他們的行為活動對行內其他商家的經營會產生較大的影響，具有重要的帶動效應。本項目可通過采取豐厚的優惠措施，重點

14、引入知名品牌餐飲、品牌娛樂行業的商戶進場經營，以帶動其他商戶的招商工作。 在項目的招商廣告宣傳活動中，可以將引入的品牌商家作為一個重要的賣點信息，及時傳達給其他的目標商戶，以刺激其他商戶的經營需求，促進本項目的招商工作。3、分區域招商16本項目市場定位為集餐飲、 娛樂、休閑、觀光于一體的新中式文化商業街區，是以餐飲、娛樂為主題的商業街，從昌樂目前餐飲、娛樂行業經營環境及檔次，兩極化相對比較嚴重，本項目應該進行區域招商，同時濰坊、壽光由于距離上的優勢，也是本項目的重點招商區域，屆時將根據項目實際招商情況適當放大招商區域（例：濟南、青島）。主力招商區域：濰坊次主力招商區域：昌樂、壽光邊緣招商區域：

15、濟南、青島、華東區域4、分行業招商根據項目業態定位主要包含餐飲、娛樂、休閑業態，結合項目銷售過程中經營業主的意向店面類型及經營業種，在招商中應該按行業分類集中招商。避免行業撞車現象，盡量按本項目招商業態配比50:35:15的比例進行招商。5、加盟招商方式國內外品牌有拓展需求，需要發展加盟或聯營，而昌樂及濰坊地區的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場上立足并打開市 場，更是其長遠發展的保證，建議可設立品牌加盟數據庫，提供品牌推介及解答投資者咨詢交流洽談會等服務，為知名品牌與投資者 之間搭建一座橋梁，從而達到滿足雙方需求以至雙贏的目的。6、定向招商由于目前本項目周邊的商業氛圍尚未濃厚，但本項目的

16、主題性較強，對商家的類型、性質、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現場招商將難以滿足本項目定位的要求，所以定向招商是項目招商活動的必要方式。定向招商是指招商人員主動上門與目標商戶聯系，向目標商戶推介本項目，并說服其進場經營的招商方式。定向招商通常首先需要大量搜集商戶信息資料，然后選擇確定適應本項17目經營需要的目標商戶，再與之聯系，說服其進場經營。本項目的主力商戶，重點商戶都需要通過定向招商的方式才能將其引進本項目經營。7、總量控制原則在本項目的招商中，實現有效的招商控制將成為項目關鍵。在市場發布信息，從而控制前期招商總量，首期推出的招商面積貨量遠遠低于市場預計的供應量，制造供不應求的局面。并

17、在項目招商過程中，通過分批推出商鋪的控制，引起市場轟動，促使商家進駐再通過經營大戶先行建立經營示范區域，提升本地與外地高端經營戶的經營預期值，心理防線受到商鋪數量有限和確保經營旺場的雙重擠壓，徹底排除他們對項目經營的顧慮，從而使招商達到預期的目標。&以外壓內原則以外壓內，以外地成功招商促進本地招商。本項目應設立示范經營區，這將對項目的整體經營起到關鍵的示范作用。示范經營區的成功招商將大大提升潛在經營者的信心示范經營區主力引進外地的知名品牌商家，通過示范經營區的招商和經營促進項目本地的招商。建議與濰坊區域的餐飲、娛樂行業協會結成聯盟，在行業中奠定權威地位，通過行業協會的積極引導，為項目招

18、商造勢。9、優惠招商優惠招商是指在招商條件方面給予承租戶適當的優惠，以降低承租戶的經營風險，增強其經營信心，促進招商工作，這是最常用 的傳統招商策略。招商條件優惠的方式有免租期、折扣租金、管理費優惠、送廣告位等。對主力商戶、重點商戶，招商條件的優惠幅 度要大，以吸引其進場經營。18優惠招商是一種放水養魚形式的招商策略，在本項目目前的環境條件下，其作用較為明顯10、網絡招商充分利用網絡資源,搜集省內知名品牌企業信息,結合我們項目實際情況進行篩選，并根據昌樂縣經濟發展、 消費者消費能力及主力商戶開店的特殊性要求等各個因素鎖定目標招商客戶。屆時將通過電話預約、郵寄信函、 登門拜訪等策略促進我們項目的

19、招商工作。19五、招商價格策|廳 紜 ZI 業即論I略20根據前期市場分析報告中提供的數據，目前餐飲、娛樂比較集中的街道是方山路、永康路、寶昌路。_寶昌路多為自建房，租金相對偏低，大約 0.1 0.4 元/天*億 但是介于本項目所處地理位置毗鄰建西湖公園，周邊環境優美；本項目功能定位比較明確水21印江南美食街，且量身式定做、訂單式開發，結合市場調研及餐飲行業的特點，并結合項目自身產品規劃設計、內部配套等因素，現 將項目招商租賃價格表如下：1、招商租賃底價匯總表層價格（元方月局部樓層租賃價1-層46900.9元/平方米/天*30天=27元/平方米/月一層0.1二層46900.6元/平方米/天*3

20、0天=18元/平方米/月二層0.61三層46900.42元/平方米/天*30天=12.6元/平方米/月三層0.1四層20600.33元/平方米/天*30天=9.9元/平方米/月1-3|1-4層平均單面積租金0.6元/平方米/每天0.62、招商租賃報價系數確定為便于體現不同招商階段租賃價格的差異性以及對品牌商家的區別政策，A區基準低價上浮50%D區基準根據區位不同建議在上述基準租賃價格的基礎上以區域形式調高25%50%，作為對外公開招商的面價，在招商過程中視具體情況在面價的基礎上給予商戶25%50%的折扣。22B區基準低價上浮40%E區基準C區基準低價上浮30%F區基準低233、招商租賃報價表各

21、區域分布位置差異調整租賃價格具體明細如下:244、暫定招商房位報價明細表1-層121.061.35元/平方米/天0.73元/平方米/天D3一層304.611.13元/平方米/天0.71元二層121.060.9元/平方米/天二層304.610.75元/平方米/天1三層121.060.63元/平方米/天三層304.610.53元/平方米/天1四層382.330.5元/平方米/天四層276.080.42元/平方米/天一層1161.27元/平方米/天0.85元/平方一層931.17元/平方米/天0.8二層106.40.85元/平方米/天米/天C3二層930.78元/平方米/天米/三層1240.6元/平

22、方米/天三層81.60.55元/平方米/天一層128.651.22元/平方米/天0.77元/平方一層1241.31元/平方米/天0.二層128.650.81元/平方米/天米/天F5二層1240.87元/平方米/天/天三層128.650.57元/平方米/天三層1240.61元/平方米/天四層128.650.45元/平方米/天四層393.40.48元/平方米/天A2B4E81、針對業態招商價格策略2526業態地位1主力店整個項目商業價值的體現，維系項目整體招商成功率的前提，項目整體策劃定位的支持點與項目形成獨特經營特色的保障。局部區域品牌店項目整體租金與經營業績的主要來源以接散戶項目整體租金的重要

23、補充以接專業店、服務業態項目整體經營必要補充依據2、針對不同因素差異招商價格策略本項目應該根據各商鋪位置差異、視覺效果差異、門面數量差異、門面尺寸大小差異、交通組織差異等因素來制定各商鋪的具體 租金價格。（2）視覺效果：消費者可直接注意到商鋪租金單價高于其他商鋪，差價比例控制在10%15%；（3）門面數量： 一般多門面的商鋪租金單價高于少門面的，但還要考慮其租賃面積大小、經營業態回報等因素另行屆定；（4） 門面尺寸：門面長度大的商鋪租金單價高于門面長度小的商鋪，差價比例控制在4%8%。（5） 流通情況： 人流疏導良好的商鋪租賃價格高于其他商鋪，差價比例控制在3%5%。3、保證金策略： 建議向經

24、營者收取三個月的租金與管理費作為保證金，在租賃合同同期滿退場時給予退還。4、租金遞增策略經歷了頭兩三年的經營期后，隨著商業街的經營步入正軌、經營狀況蒸蒸日上，在第四至第六年續簽租賃合同時，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為10%20%27六、招商優惠條件（一）內在優惠條件會員制一一可免費參加項目舉辦的各種活動租賃合同期多樣化，暫定3或5年管理費酌情優惠或給予1年和2年期的減免客戶介紹新客戶給予租金優惠或贈送管理費 特定時間簽約給予一定優惠前期免費宣傳推廣（美食報或信息海報）贈送312個月的廣告位1、免租三-六個月本項目所處的區域目前屬于初始開發階段，人口數量偏低，商業氣氛缺乏，要吸引商家特別

25、是品牌商家進駐，使本項目形成強烈的商業氛圍，必須減少其經營風險，降低其進駐門檻。經營者在此站穩腳跟需要一定的時間，本項目要做強做旺，首先必須使經營者能夠生存并持續發展，因此在項目開業初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。建議本項目免租期為三一一六個月2、 會員制可免費參加本項目舉辦的各種活動免租三一六個月28建議本項目推出會員制，進駐商戶可辦理會員卡，可以免費參加本項目舉辦的各種商業活動，如：座談會、商業交流會、外出考 察等。一方面可以增加經營商戶的歸屬感，另一方面是為后期項目的項目銷售及客帶客做鋪墊，同時形成口碑宣傳。3、租賃合同期多樣化建議本項目的主力店和餐飲、娛樂主力店簽訂5年合約；與次

26、主力店簽訂3-5年合約，與其他商家雙方商議而定。4、管理費酌情優惠根據濰坊寶庭物業公司所提供的服務內容，進行合理化、公開化的項目服務收費標準，此費用不僅包括清潔費、保安費、商務維 護費等費用，按實際運營管理的支出預算平均分攤。為了更好的吸引商家入駐，建議屆時將服務管理收費中的部分收費條款作為協商合作的優惠條件，業主統一減免1年物業管理費的優惠政策，對于主力商家可考慮給予減免1年和2年期的物業管理費5、老客戶介紹新客戶給予租金折扣優惠對于已承租的客戶介紹新客戶入駐商業街的激勵策略：在招商推介會或其他特定推廣時段，可給予前若干位簽約客戶一定的優或對凡通過招商承租該項目的A:新客戶租賃面積在500貳

27、以內的，給予已承租客戶免除新承租客戶等值的B:新客戶租賃面積在500川以上的，給予已承租客戶免除新承租客戶等值的6、特定時間簽約給予一定優惠1個月房租或增加減免3個月房租或增加減免6 個月物業管理費的優惠政策;12 個月物業費的優惠政策;如租金折扣。屆時優惠策略將在具體活動方案中體現29惠,前期免費宣傳推廣（美食報或信息海報）本項目要創造和保持濃厚的商業氛圍，宣傳推廣是必不可少的， 建議本項目結合當地發行量較大的平面直郵媒體聯合成立美食報（例如：中郵、晨鴻），在宣傳本項目的同時，可以給入駐商戶進行免費宣傳廣告，一是增加經營者的信心，二是促進招商的進程及30銷售速度。8、贈送廣告位待項目交工后，

28、建議發展商設立項目公用收費廣告位（例如：外立面、沿街燈箱、樓頂看板、入街牌坊等） ，屆時對本項目的知名品牌商家、主力店贈送312個月部分廣告位廣告使用權（廣告發布費、制作費、電費等直接費用租戶自行承擔）。 發展商設立的項目公用收費廣告位除為更好的為進駐的商家服務外，還可以增加額外的收益，為項目長期運營管理提供大力支持。（二）外在優惠條件1、自經營之日起，試營業（啟動期）五年；自項目開街之日起五年內給予營業稅、企業所得稅縣內留成部分同等數額的減免或獎勵；2、辦理相關手續和各種證照除收取工本費外，免收其他行政性事業收費，經營性收費按最低標準收取；3、優先解決投資者戶籍落戶昌樂縣城及其子女入托、入學

29、問題，有關規費與城鎮居民同等待遇；4、國稅局、地稅局實行聯合辦理稅務登記辦法，為納稅人共同核發一個稅務登記證；5、工商管理部門為經營業主辦理營業執照免收工本費及相應變更手續費用，并免收相關管理費用；6、對于項目經營場所的消防安檢審查及經營業主二次裝修后的消防安檢驗收給予開辟綠色通道；7、對于項目經營業主免費辦理衛生許可證及從業人員的健康證；318、聯合轄區公安部門建立綠色保護區；9、公務員購房優惠政策落實；備注：根據昌樂目前餐飲、娛樂、休閑行業所涉及的工商管理、稅費登記、行政審批、衛生管理、消防安檢等特定事項的具體情況給 予及時調整。（建議發展商盡快落實以上政策）O充分展示策略23一、招商推廣

30、實施策略本項目的招商推廣， 是一個目標商戶對項目經營不斷提升信心的過程。這個目標的實現必須建立在項目本身的優勢之上并使目標商戶有充分的理由相信本項目是一個引領市場的好項目，并能夠在短期內做旺，后續發展潛力巨大。目標商戶心理期望不斷提升，形成勢能，在能量積蓄到一定程度的時候，再開閘泄洪，集中引爆市場，實現招商目標。1、點滲透式策略本項目的招商應采用點滲透式策略，這是招商的重點策略，主要體現為點對點和重點深入攻破，是直接面對客戶的滲透式策略。（1） 直接上門拜訪通過招商人員直接電話聯系，上門拜訪或邀請面談等方式，直接面向客戶推介項目和洽談項目定位、招商政策、租金優惠條件、經營優勢、消費潛力和發展前

31、景等事宜。（2）DM直郵24采用DM直郵，直接向目標商家客戶發送郵件，尤其是對大型主力店等商家，要求有更為詳盡的DM 郵件（含項目宣傳折頁及邀請函等)，并且有專人聯系、跟進、全程跟蹤服務。(3) 重點商家突破： 重點商家，特別是針對主力店商戶必須重點突破，要求有專門的招商小組負責洽談并展開招商工作(4)事件營銷事件營銷是通過某些特殊事件促進銷售，事件營銷逐漸成為現代銷售的重要措施，事件營銷的目的是配合每次廣告投放，它可以在預熱、開盤強銷等時期根據銷售需求策劃、炒作，來提高銷售現場人氣，促進銷售；同時“事件”可作為新聞點等等用來炒作，加速招商與銷售。2、充分展示策略項目包裝是項目推廣的關鍵，由于

32、項目區位并無商業基礎，通過現場的包裝，營造強烈商業氛圍，有力塑造項目商業財富形象。3、渠道策略以主力店商戶的簽約、裝修等契機作為媒體宣傳的主要訴求點，結合主力店商戶的雄厚實力、強大背景、 品牌的美譽度、知名度、信譽度，展開招商推廣的宣傳工作，并通過專業雜志、報紙、電視、網站等媒體進行專題報道，塑造項目品牌，打造項目知名度。4、咼調入市策略根據項目定位， 入市時必須與權威人士及權威部門(政府)聯合舉辦相關SP活動，并結合項目招商優惠政策，突出政府打造“昌樂唯一美食街“昌樂城市名片的決心，并奠定項目絕對權威的市場地位，搶占市場的制高點。255、造勢策略在媒體以上高姿態發布廣告宣傳和進行軟文炒作，強

33、勢炒作項目由“唯一美食街”上升到“走進寶石城，做客美食街”，通過系列剖析“走進寶石城，做客美食街”這一倡導消費理念，形成對投資者、經營者、消費者等區域經濟主體的影響，展開城市餐飲、娛樂、休閑消費的必去之處的熱點話題議論。26美國營銷大師湯姆布朗說項目為什么賣不好，主要沒有制造有效的熱點!創新性的熱點！爆炸式的熱點!：、招商推廣步驟1、第一執行階段:2009年4月16日濰坊2、第二執行階段:2009年5月15日 （項目部分主體封頂階段）1、通過招商帶動銷售，為項目的正式推出（開盤）做鋪墊;2、通過新聞深度報道的形式制造新聞熱點，建立輿論導向和宣傳陣地;3、初步完成主力商戶積累及入駐意向簽約事宜。

34、走進寶石城做客美食街1、通過網絡營銷f電話營銷fDM直郵f邀請函派發f登門拜訪等直復營銷的方式，進行目標招商客戶的收集f篩選f鎖定工作，達到完成主力商戶積累目的;2、通過聚集國內外知名餐飲、娛樂、休閑連鎖企業及投資經營業主，聯合權威人士及權威部門（政府）以業加盟或聯營洽談會和產品推介會的形式舉辦SP活動，形成市場熱點，一舉奠定項目在餐飲、娛樂行業中的地位，并達到主力商戶入駐意向簽約的目的（活動內容見執行附件）連鎖企業洽談會、行業雜志（濰坊美食期刊、拍客）、信息海報、濰坊晚報、DMDM、短信、網絡H20091、通過主力店的招商簽約集中引爆項目銷售選房認購工作，為項目開盤積累足夠數量的投資客戶；2

35、、通過走進濰坊1、結合產品推介會的成功舉辦，擴大本項目的影響力，吸引中小型經營業主的注意力，冋時增加投資者、 經營者、消費者對水印江南美食街項目的投資信心、經營信心、消費導向；2、結合主力店的簽約、裝修、入駐等時間節點，展開“領袖風采”“蝴蝶效應”的宣傳攻勢，以此展開對中小型 經營業主的招商工作，達到完成中小型商戶的積累及入駐意向簽約的目的；3、通過組織項目投資者、經營者及關注本項目的消費者前赴濟南中華名優小吃城、濟丁江南春美食街進行 商務考察、旅游等SP公關活動，達到項目開盤前積累足夠數量的投資客戶的目的；4、開盤選房活動并提出“帶租約銷售模式”。商務26273、第三執行階段:根據實際招商情況，展開項目的第二輪