1、如何做好房地產項目的目標成本管理有效地掌握成本是房地產項目實現盈利的重要保證。房地產項目的目標成本管理對企業有著重要意義，筆者就如何對項目進行目標成本管理進行一些初略的探討。0引言隨著房地產行業進入調整期，競爭日趨激烈，企業利潤將趨向微利。房產是商品,它就有與其他商品一樣的共性，可以應用價值工程進行管理,即在滿意工程結構、質量以及使用功能的前提下,爭取獲得最佳的經濟效益。項目目標成本管理并不是一個新的名詞，它已經推行多年了，但效果并不盡人意，緣由有:一是部分人員成本測算水平不過關，以致目標測算“失真”，測算資料形同虛設，只能作為項目最終盈虧分析的參考資料，而無法實現目標成本管理最重要的環節，即

2、成本掌握;其次，雖然目標測算已有，但在開發的過程中沒有真正的做到將任務落實到人頭上，尤其是成本掌握的責任人身上，使得成本責任無法傳遞，造成目標測算無從談起;。因此，制定一套完善的目標成本管理體系是特別必要的。然而完善該體系，把握以下兩條原則尤為重要:一是遵循誰實施，誰負責成本掌握的原則，將各個環節工作的目標成本與實際工作責任人緊密對應起來，力求實現成本掌握責任到人。二是遵循建立成本掌握，核算、分析系統，力求做到掌握的同時，進行核算，準時發覺與目標成本的偏差，并分析造成的緣由，準時訂正。有效的進行體系運行，則項目成本的過程掌握處于受控狀態，能真正做到項目成本領前有目標，過程掌握有依據，成本分析較

3、直觀，而且成本責任明確，便于落實和考核責任人的工作績效。最重要的是，面對目前的市場環境，推行目標成本管理，有利于增加管理人員的成本意識，有利于把握項目投入產出的全局，有利于從機制上保證項目成本在過程中的掌握，這對房地產企業今后的生存和進展是至關重要的。1項目目標成本管理的成本估算和任務分解成本估算是目標成本管理的第一步，它是對完成項目所需發生成本的估量和方案，是目標成本管理的一個重要組成部分。要實行成本掌握，首先要進行成本估算。成本估算即首先把項目任務進行合理的細分，分到可以確認的程度，如某一活動單位(前期預備或土建工程)，某種材料等。然后估算每個要素的成本。同樣，每個要素的成本可以依據如閱歷

4、估算法、因素估算法、WBS基礎上的全面具體估算法等計算，這些都是我們日經常用的方法，在這里，我就不再詳述了。如何有效的進行過程中的成本掌握，關鍵是任務分解要合理，依據成本估算中各個子項分類將成本掌握劃分為若干個責任區域，如通常來講，項目可劃分為9個大的成本掌握責任區域，即征地補償費、前期預備費、建安費、基礎設施配套費、管理費、營銷費、財務成本和稅金、其他。其中每個大的責任區域又可劃分為若干個子責任區域。對每個責任區域均根據成熟的方案計算出相應的合理消耗量，以便進行過程中的成本掌握。2項目目標成本管理的成本掌握進行了成本估算和任務分解后，就開頭了成本掌握，各個責任區域要依據要求，將任務準時落實到

5、責任人身上，總體上責任人落實要合理可行，細步分工可以結合項目自身的特點自行查找合適的方法，但不論采納什么方法，推行目標成本管理的項目，均要形成書面的責任人名單，明確責任傳遞的方法，成本目標假如不能準時落實到責任人身上，過程掌握就沒有依據，就不行能有效綻開。在設計階段，成本掌握可以從以下幾個方面進行。2.1推行設計招標擇優選擇設計單位樂觀推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采納多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功,轉自夫。2.2開展限

6、額設計掌握造價設計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素，有時候也可以說是關鍵因素，由于設計頻繁變更，給工程造價掌握帶來肯定的難度。設計人員應熟識把握建筑工程預算定額及費用定額，熟識建筑材料預算價格，然后按項目目標成本估算掌握初步設計及概算，再用初步設計概算掌握施工圖設計及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。在建設階段，成本掌握可以從以下幾個方面進行。2.2.1完善的設計變更、現場簽證體制 在開發建設過程中，設計變更是不行避開的，它涉及到工程量、材料的變化和不行預見費用

7、的發生等，因此，對開發建設目標成本的影響很大。為有效地掌握成本，應制定完善的設計變更、現場簽證管理體制，明確變更，簽證的權限范圍。實行“分級掌握，限額簽證”。涉及變更費用少、有涉及承包方的，可在風險費中由承包方包干。涉及費用多或承包方未包風險費的，實行限額簽證。大的設計變更，要先算賬后變更，以便在符合工程實際需要的前提下，從經濟效益角度衡量其利弊。對非發生不行的變更、簽證，應盡量提前實現。變更發生的越早，損失越小，反之，損失越大。為此，建立相應的管理制度，使工程成本得到有效掌握是特別必要的。2.2.2嚴格掌握材料用量，合理確定材料價格在建筑工程中材料費所占比重很大，一般占預算價值50%左右，占

8、直接費的60%左右，因此材料用量，材料價格對工程成本的影響很大，只有嚴格、合理掌握材料用量，合理低價確定材料價格，才能有效地掌握工程成本。合同簽訂之前，認真審核工程清單，基準單價，掌握主要材料價格是至關重要的。對于主要材料，鋼材，水泥等建議統一選購，既保證工程質量，工程進度，也有利于工程成本的掌握，主要材料費用的有效掌握使得整個施工階段的造價比較簡單地掌握在承包價內。工程技術人員要常常深化現場、市場等，真正了解工程進展狀況并進行合理簽證，在材料價格上凡是需要詢價的都逐一詢價，以校正原有資料的失實之處。利用深化現場、市場的機會力爭獵取第一手資料，以便為日后辦理竣工決算供應有力依據。2.2.3推行

9、單項或單位工程項目責任制，加強投資掌握切實有效的投資掌握，基于有效地企業管理制度。為有效地掌握工程目標成本，從組織、技術、經濟、合同與信息管理等多方面實行措施，如可以實行單位工程按單項工程或專業項目劃分，從工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算，造價分析等，實行全過程管理，嚴格掌握各個單項工程造價，分項工程從技術上實行措施，在施工階段嚴格審核施工組織設計方案，監督施工質量，掌握施工工期等，從技術領域討論節省投資的可能，在經濟上實行措施，嚴格審核各項給用支出，進行動態跟蹤，收集資料并分析各個時期的材料信息等。在工程款支付上，制定相關管理規定，支付工程款要求必需是負責該項目的技術負責人

10、，財務，監理人員審核后，嚴格按已完成的工作量，報有關領導審批支付工程進度款。在工程竣工決算時，堅持按合同辦事，工程預算外按費用必需嚴格掌握，嚴格掌握各單項工程造價，對于未按圖紙要求完成的工作量及未按規定執行的簽證一律核減費用，凡合同條款明確包含的費用，屬于風險包含的費用，未按合同條款履行的違約等一律核減費用。3項目目標成本管理的成本核算分析成本核算和分析即完成某工作所需支出按成本項目進行歸集和安排，并與目標成本進行對比分析的過程。如何能行之有效的進行核算、分析，我認為一是合理選取成本歸集對象。成本核算對象不能過細，由于這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能太大太廣，這樣做勢必使

11、成本核算資料滯后，失去其在目標成本管理上的作用。應當以項目的工程內容、工期進度作為確定成本歸集對象選取的主要依據。對大的項目應當適當分塊，便于費用的歸集，這樣才能充分發揮成本核算和分析的作用。二是合理的設立項目成本核算，對于準時發覺過程中存在問題起到了至關重要的作用。如按現行的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，依據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。如何確定成本項目?我認為成本項目不能太多，對于發生次數較少，特殊是單筆發生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并間續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用等。對于各個項目責任區域而言，通過目標成本估算、過程掌握、成本核算等過程形成的各類基礎資料(臺帳、報表、憑證)，為各責任區域分析成本掌握完成狀況供應了系統的依據。這樣，可以很好的確保項目成本處于受控狀態，真正實現項目成本掌握從事后反映向事前和事中掌握的轉變。4項目目標成本管理的考核目標成本掌握考核，即將目標成本掌握的完成狀況同獎懲制度結合，并以此激勵相關人員的管理行為。當成本掌握低于目標成本或在過程檢查中確認成本處于受控狀態時，經考核確認，