1、建筑工程保修階段監理之我見建筑工程保修階段是工程建設監理的重要組成部分，是對建筑施工后平安狀況所實施的監督管理。工程建設監理組織機構是一個依據監理托付合同進行統一組織、協調、指導下，按工程項目或部位分別設置的，由多個監理單位組成的工程建設監理體系。他們在服務工作內容上實行著“全過程的監理”，可概括地表述為：監理單位在施工合同簽訂前，主要幫助業主單位做好施工招標預備的各項工作;在施工承包合同簽訂后，監理單位則在業主的托付和授權范圍內，以施工承包合同為依據，對工程的施工進行全面的監督和管理，即對所監理工程項目的質量、進度、造價的全面掌握，對合同和信息的管理以及對工程項目參加各方進行組織協調工作等。

2、實行監理制度，便在業主與承建商之間引入了建設監理單位作為中介服務的第三方，以經濟合同為紐帶，以提高工程建設水平為目的，初步形成了相互制約、相互協作、相互促進的新的建設項目管理體制。事實證明，它有利于提高工程質量、確保工期、掌握投資、增進效益，是工程建設實現速度與效益，數量與質量有機結合的重要措施。依據本人的實際工作經受，現就如何有效地開展工程建設完工后的監理工作，作進一步探討。一、監理依據和工作重點1、工程保修監理依據。工程保修是指工程質量保修，監理應依據建設工程監理規范、深圳市施工監理規程、工程建設監理合同和設計文件、工程質量驗評標準進行。為了確保保修準時保證質量施工合同還應規定工程質量的保

3、修金額(一般為工程總造價的5%)和保修金的預留與支付方法以及保修金的利率。經過業主方與承包商協商，也可以簽訂專項工程保修合同。2、關于工程保修期的計算。關于工程的保修期限應依據監理單位與業主方簽訂的工程建設監理合同和業主與承包商簽訂的施工合同文件中規定的期限。監理合同中規定的是監理業務期限，目前一般保修期監理定為1年，而施工合同規定的是承包商對工程負責報修的期限，但必需符合國家建設工程質量管理條例第六章建設工程質量保修的規定。故施工合同規定除屋面防水工程等為5年，其余部分工程保修期定為2年。3、保修階段的監理工作重點應依據詳細工程對象和工程使用狀況確定。筆者認為以下內容應列為監理重點：(1)對

4、應進行沉降觀測的建筑物，應關注其觀測成果和觀測方法、技術要求以及是否已沉降穩定，如發覺特別狀況，應通知設計和質監部門分析討論處理;(2)對工程質量問題和質量缺陷進行調查，重點是樓地面、墻面、天棚以及門窗工程;(3)調查屋面、浴廁間、外墻面防水效果;(4)給水管及排水管有無滲漏以及衛生潔具使用狀況。二、監理工作的方法及措施1、工程進入保修階段，承包商已撤離現場而監理單位則應依據工程項目大小(可以不設項目監理機構)宜在參與該項目施工階段監理工作的監理人員中保留必要的人員。2、監理人員要與業主方親密聯系，關注工程使用狀況是否正常，隨時聽取用戶看法。同時，與有關承包商保持電話聯系，并且要求承包商指定一

5、名聯系人。3、在單位工程竣工驗收時，督促承包商向業主方提交質量保修書，其內容為詳細保修項目，期限以及有關承諾。4、組織承包商對工程使用狀況進行質量回訪，一般每半年進行一次為宜。并在氣候突然變化(臺風、冬季低溫)如臺風暴雨過后組織使用單位進行檢查一次，對發覺的問題按單位工程進行登記。5、在工程保修期1年即將到期的前1-2個月，由監理人員組織業主方以及承包商共同對工程進行全面目測檢查。發覺的問題及需要修理的內容按單位工程列表登記。6、監理人員對用戶反饋的看法和以上質量回訪與檢查中發覺的質量問題與缺陷發覺的緣由進行具體調查分析，并確定質量缺陷的事實和責任。比較嚴峻的質量缺陷應由監理人員組織業主、設計

6、人員和承包商共同討論確定緣由。關鍵是要確定該工程質量缺陷是否在正常使用條件下產生的。由于國家建設工程質量管理條例規定的是在正常使用條件下，工程存在的質量缺陷均應由承包商負責，無條件保修。監理人員準時發出工程修理通知書要求承包商在接到通知書十日內派人進行修理。比較重大的質量缺陷，如基礎不勻稱沉降和屋面地下室滲漏等質量問題要求責任方提出缺陷的處理方案，經過監理、設計人員、業主方共同審批后，由監理人員監督實施處理。7、承包商若不能按監理人員要求準時進行修理，監理人員應書面通知業主，可由業主托付其他 承包商完成。(同時，監理人員要與原承包商溝通。其修理處理發生的費用依據施工合同規定在質量保修保證金中扣

7、除。8、當監理合同商定的工程保修期監理業務過期后，承包商應按施工合同和國家建設工程質量管理條例的規定仍需對工程連續履行質量保修義務。三、關于地基基礎和主體結構工程的最低保修期限問題1、國家建設工程質量管理條例第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：基礎設施工程，房屋建筑的地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;筆者發覺目前設計施工圖紙文件中，均未有該工程的合理使用年限。據國家建筑結構牢靠度設計統一標準(GB50068-2022)規定的3類一般房屋和建筑物，其設計年限為50年，并明確工程是在正常施工、正常使用和正常維護的前提下才能滿意的條件。2、在保修階段

8、監理工作中發覺工程竣工驗收合格并移交使用單位后，有的使用單位擅自轉變設計使用功能，即消失工程的非正常使用條件，增加了結構的活荷載甚至破壞了屋面和外墻面防水功能等狀況。舉例說明：(1)樓層辦公室改為檔案資料室，宿舍改為文具倉庫;(2)屋面上加設太陽能熱水器，電視等無線接收設備，屋面和外墻面設置大型廣告牌;(3)室內進行二次裝修擴門拆墻，轉變水、電管線;(4)屋面天溝灰塵和生活垃圾和生活垃圾積累，天溝流水不暢，個別水落堵塞等。監理人員一旦發覺上述狀況，即應書面通知業主或使用單位，并提出處理看法，引起重視。3、關于地基基礎和主體結構分部保修如何實施，缺乏詳細配套措施不好操作。因保修期為50年，是人生

9、的大半輩子。歲月滄桑，人事沉浮，50年后去哪里找承包商和責任人?又如何分清責任工程是否屬正常使用和正常維護。四、應實行的措施1、監理單位把工作重點和主要精力放在施工階段監理工作中，無疑是正確的。只有在施工階段對工程質量進行有效的、嚴格的掌握，不留人為質量隱患，使工程竣工每一分部質量均達到設計和施工質量驗收標準，同時滿意用戶的使用功能要求，使業主放心使用。大量實踐證明，施工階段監理工作越到位，保修監理工作量就會大大削減。2、當房屋建筑工程投入使用過程中，由于荷載對結構構建產生時間效應和構件在溫度和濕度變化中以及地基的沉降等緣由會產生變形。同時，在建筑物協調變形過程中會產生次應力的不利影響。(當然，在正常設計、正常施工以及正常使用和維護條件下，以上結構、構件不會發生超承載力極限狀態和正常使用極限狀態的質量問題。)故工程在使用一階段后，會消失這樣、那樣質量小問題是正常的，也是難免的。所以說工程質量保修是必要的，即使竣工驗收質量達到優良等級的工程也不例外。3、監理單位對保修階段也要像施工階段也要像施工階段監理那樣重視，就像工業產品售后服務那樣，想用戶所想，急用戶所急。搞好保修階段監理工作，也是監理單位提高資信度、保持監理行業形象，創監理品牌的重要方面。4、監理人員首先要模范地貫徹執行國家建設工程質量管理條例關于有關工程保修的規定，在施工階段監理工作中，嚴格掌握材料、構配件質