1、建筑工程保修階段監(jiān)理之我見建筑工程保修階段是工程建設(shè)監(jiān)理的重要組成部分，是對建筑施工后平安狀況所實(shí)施的監(jiān)督管理。工程建設(shè)監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)是一個(gè)依據(jù)監(jiān)理托付合同進(jìn)行統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)下，按工程項(xiàng)目或部位分別設(shè)置的，由多個(gè)監(jiān)理單位組成的工程建設(shè)監(jiān)理體系。他們在服務(wù)工作內(nèi)容上實(shí)行著“全過程的監(jiān)理”，可概括地表述為：監(jiān)理單位在施工合同簽訂前，主要幫助業(yè)主單位做好施工招標(biāo)預(yù)備的各項(xiàng)工作;在施工承包合同簽訂后，監(jiān)理單位則在業(yè)主的托付和授權(quán)范圍內(nèi)，以施工承包合同為依據(jù)，對工程的施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，即對所監(jiān)理工程項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)的全面掌握，對合同和信息的管理以及對工程項(xiàng)目參加各方進(jìn)行組織協(xié)調(diào)工作等。

2、實(shí)行監(jiān)理制度，便在業(yè)主與承建商之間引入了建設(shè)監(jiān)理單位作為中介服務(wù)的第三方，以經(jīng)濟(jì)合同為紐帶，以提高工程建設(shè)水平為目的，初步形成了相互制約、相互協(xié)作、相互促進(jìn)的新的建設(shè)項(xiàng)目管理體制。事實(shí)證明，它有利于提高工程質(zhì)量、確保工期、掌握投資、增進(jìn)效益，是工程建設(shè)實(shí)現(xiàn)速度與效益，數(shù)量與質(zhì)量有機(jī)結(jié)合的重要措施。依據(jù)本人的實(shí)際工作經(jīng)受，現(xiàn)就如何有效地開展工程建設(shè)完工后的監(jiān)理工作，作進(jìn)一步探討。一、監(jiān)理依據(jù)和工作重點(diǎn)1、工程保修監(jiān)理依據(jù)。工程保修是指工程質(zhì)量保修，監(jiān)理應(yīng)依據(jù)建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范、深圳市施工監(jiān)理規(guī)程、工程建設(shè)監(jiān)理合同和設(shè)計(jì)文件、工程質(zhì)量驗(yàn)評標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。為了確保保修準(zhǔn)時(shí)保證質(zhì)量施工合同還應(yīng)規(guī)定工程質(zhì)量的保

3、修金額(一般為工程總造價(jià)的5%)和保修金的預(yù)留與支付方法以及保修金的利率。經(jīng)過業(yè)主方與承包商協(xié)商，也可以簽訂專項(xiàng)工程保修合同。2、關(guān)于工程保修期的計(jì)算。關(guān)于工程的保修期限應(yīng)依據(jù)監(jiān)理單位與業(yè)主方簽訂的工程建設(shè)監(jiān)理合同和業(yè)主與承包商簽訂的施工合同文件中規(guī)定的期限。監(jiān)理合同中規(guī)定的是監(jiān)理業(yè)務(wù)期限，目前一般保修期監(jiān)理定為1年，而施工合同規(guī)定的是承包商對工程負(fù)責(zé)報(bào)修的期限，但必需符合國家建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第六章建設(shè)工程質(zhì)量保修的規(guī)定。故施工合同規(guī)定除屋面防水工程等為5年，其余部分工程保修期定為2年。3、保修階段的監(jiān)理工作重點(diǎn)應(yīng)依據(jù)詳細(xì)工程對象和工程使用狀況確定。筆者認(rèn)為以下內(nèi)容應(yīng)列為監(jiān)理重點(diǎn)：(1)對

4、應(yīng)進(jìn)行沉降觀測的建筑物，應(yīng)關(guān)注其觀測成果和觀測方法、技術(shù)要求以及是否已沉降穩(wěn)定，如發(fā)覺特別狀況，應(yīng)通知設(shè)計(jì)和質(zhì)監(jiān)部門分析討論處理;(2)對工程質(zhì)量問題和質(zhì)量缺陷進(jìn)行調(diào)查，重點(diǎn)是樓地面、墻面、天棚以及門窗工程;(3)調(diào)查屋面、浴廁間、外墻面防水效果;(4)給水管及排水管有無滲漏以及衛(wèi)生潔具使用狀況。二、監(jiān)理工作的方法及措施1、工程進(jìn)入保修階段，承包商已撤離現(xiàn)場而監(jiān)理單位則應(yīng)依據(jù)工程項(xiàng)目大小(可以不設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu))宜在參與該項(xiàng)目施工階段監(jiān)理工作的監(jiān)理人員中保留必要的人員。2、監(jiān)理人員要與業(yè)主方親密聯(lián)系，關(guān)注工程使用狀況是否正常，隨時(shí)聽取用戶看法。同時(shí)，與有關(guān)承包商保持電話聯(lián)系，并且要求承包商指定一

5、名聯(lián)系人。3、在單位工程竣工驗(yàn)收時(shí)，督促承包商向業(yè)主方提交質(zhì)量保修書，其內(nèi)容為詳細(xì)保修項(xiàng)目，期限以及有關(guān)承諾。4、組織承包商對工程使用狀況進(jìn)行質(zhì)量回訪，一般每半年進(jìn)行一次為宜。并在氣候突然變化(臺風(fēng)、冬季低溫)如臺風(fēng)暴雨過后組織使用單位進(jìn)行檢查一次，對發(fā)覺的問題按單位工程進(jìn)行登記。5、在工程保修期1年即將到期的前1-2個(gè)月，由監(jiān)理人員組織業(yè)主方以及承包商共同對工程進(jìn)行全面目測檢查。發(fā)覺的問題及需要修理的內(nèi)容按單位工程列表登記。6、監(jiān)理人員對用戶反饋的看法和以上質(zhì)量回訪與檢查中發(fā)覺的質(zhì)量問題與缺陷發(fā)覺的緣由進(jìn)行具體調(diào)查分析，并確定質(zhì)量缺陷的事實(shí)和責(zé)任。比較嚴(yán)峻的質(zhì)量缺陷應(yīng)由監(jiān)理人員組織業(yè)主、設(shè)計(jì)

6、人員和承包商共同討論確定緣由。關(guān)鍵是要確定該工程質(zhì)量缺陷是否在正常使用條件下產(chǎn)生的。由于國家建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定的是在正常使用條件下，工程存在的質(zhì)量缺陷均應(yīng)由承包商負(fù)責(zé)，無條件保修。監(jiān)理人員準(zhǔn)時(shí)發(fā)出工程修理通知書要求承包商在接到通知書十日內(nèi)派人進(jìn)行修理。比較重大的質(zhì)量缺陷，如基礎(chǔ)不勻稱沉降和屋面地下室滲漏等質(zhì)量問題要求責(zé)任方提出缺陷的處理方案，經(jīng)過監(jiān)理、設(shè)計(jì)人員、業(yè)主方共同審批后，由監(jiān)理人員監(jiān)督實(shí)施處理。7、承包商若不能按監(jiān)理人員要求準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行修理，監(jiān)理人員應(yīng)書面通知業(yè)主，可由業(yè)主托付其他 承包商完成。(同時(shí)，監(jiān)理人員要與原承包商溝通。其修理處理發(fā)生的費(fèi)用依據(jù)施工合同規(guī)定在質(zhì)量保修保證金中扣

7、除。8、當(dāng)監(jiān)理合同商定的工程保修期監(jiān)理業(yè)務(wù)過期后，承包商應(yīng)按施工合同和國家建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的規(guī)定仍需對工程連續(xù)履行質(zhì)量保修義務(wù)。三、關(guān)于地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的最低保修期限問題1、國家建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程，房屋建筑的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;筆者發(fā)覺目前設(shè)計(jì)施工圖紙文件中，均未有該工程的合理使用年限。據(jù)國家建筑結(jié)構(gòu)牢靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)(GB50068-2022)規(guī)定的3類一般房屋和建筑物，其設(shè)計(jì)年限為50年，并明確工程是在正常施工、正常使用和正常維護(hù)的前提下才能滿意的條件。2、在保修階段

8、監(jiān)理工作中發(fā)覺工程竣工驗(yàn)收合格并移交使用單位后，有的使用單位擅自轉(zhuǎn)變設(shè)計(jì)使用功能，即消失工程的非正常使用條件，增加了結(jié)構(gòu)的活荷載甚至破壞了屋面和外墻面防水功能等狀況。舉例說明：(1)樓層辦公室改為檔案資料室，宿舍改為文具倉庫;(2)屋面上加設(shè)太陽能熱水器，電視等無線接收設(shè)備，屋面和外墻面設(shè)置大型廣告牌;(3)室內(nèi)進(jìn)行二次裝修擴(kuò)門拆墻，轉(zhuǎn)變水、電管線;(4)屋面天溝灰塵和生活垃圾和生活垃圾積累，天溝流水不暢，個(gè)別水落堵塞等。監(jiān)理人員一旦發(fā)覺上述狀況，即應(yīng)書面通知業(yè)主或使用單位，并提出處理看法，引起重視。3、關(guān)于地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部保修如何實(shí)施，缺乏詳細(xì)配套措施不好操作。因保修期為50年，是人生

9、的大半輩子。歲月滄桑，人事沉浮，50年后去哪里找承包商和責(zé)任人?又如何分清責(zé)任工程是否屬正常使用和正常維護(hù)。四、應(yīng)實(shí)行的措施1、監(jiān)理單位把工作重點(diǎn)和主要精力放在施工階段監(jiān)理工作中，無疑是正確的。只有在施工階段對工程質(zhì)量進(jìn)行有效的、嚴(yán)格的掌握，不留人為質(zhì)量隱患，使工程竣工每一分部質(zhì)量均達(dá)到設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)滿意用戶的使用功能要求，使業(yè)主放心使用。大量實(shí)踐證明，施工階段監(jiān)理工作越到位，保修監(jiān)理工作量就會大大削減。2、當(dāng)房屋建筑工程投入使用過程中，由于荷載對結(jié)構(gòu)構(gòu)建產(chǎn)生時(shí)間效應(yīng)和構(gòu)件在溫度和濕度變化中以及地基的沉降等緣由會產(chǎn)生變形。同時(shí)，在建筑物協(xié)調(diào)變形過程中會產(chǎn)生次應(yīng)力的不利影響。(當(dāng)然，在正常設(shè)計(jì)、正常施工以及正常使用和維護(hù)條件下，以上結(jié)構(gòu)、構(gòu)件不會發(fā)生超承載力極限狀態(tài)和正常使用極限狀態(tài)的質(zhì)量問題。)故工程在使用一階段后，會消失這樣、那樣質(zhì)量小問題是正常的，也是難免的。所以說工程質(zhì)量保修是必要的，即使竣工驗(yàn)收質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良等級的工程也不例外。3、監(jiān)理單位對保修階段也要像施工階段也要像施工階段監(jiān)理那樣重視，就像工業(yè)產(chǎn)品售后服務(wù)那樣，想用戶所想，急用戶所急。搞好保修階段監(jiān)理工作，也是監(jiān)理單位提高資信度、保持監(jiān)理行業(yè)形象，創(chuàng)監(jiān)理品牌的重要方面。4、監(jiān)理人員首先要模范地貫徹執(zhí)行國家建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例關(guān)于有關(guān)工程保修的規(guī)定，在施工階段監(jiān)理工作中，嚴(yán)格掌握材料、構(gòu)配件質(zhì)