1、重置成本法在房屋估價中的應(yīng)用及分析（一）內(nèi)容提要：重置成本法是資產(chǎn)評估中的基本方法之一，使用比較廣泛。但在房屋估價中，該方法存在諸多的局限性，影響了評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。本文將評估實務(wù)中的一些具體做法加以總結(jié)、分析，對重置成本法進(jìn)行了補充，并提出了建議，從而使評估結(jié)果更加準(zhǔn)確、合理。重置成本法系我國目前資產(chǎn)評估及房屋估價的規(guī)范方法之一，是資產(chǎn)評估中使用得最多的方法，但重置成本法在房屋評估的應(yīng)用上還存在一定的問題。如何應(yīng)用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估，資產(chǎn)評估操作規(guī)范的內(nèi)容未能對房屋建筑的具體的操作方法作出詳細(xì)的條款，致使評估人員在房屋建筑的評估中眾說不一。為了正確理解和運用重置成本法去進(jìn)行房屋的資產(chǎn)估價

2、，本文將對重置成本法的概念和應(yīng)用要點作一簡要的補充闡述、分析，并提出建議。一、重置成本法的應(yīng)用原理一一近似理論在目前的資產(chǎn)評估中，遇有大量的評估項目參與評估時所采取的評估方法只是利用評估基準(zhǔn)日時市場同類型建筑或通過案例求得的現(xiàn)行單方造價作為參照標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)委估建筑和參照建筑之間所存在的條件差異，采用條件差異系數(shù)去修正參照建筑的單方造價，從而求得委估項目的現(xiàn)行單方造價。這個方法稱之“單方造價比較法”，它是利用其它類似建筑的單方造價通過差異調(diào)整來替代委估建筑的實際造價，在資產(chǎn)評估中它是按照“替代原則”的理論去實現(xiàn)的，所求得的評估值也只是近似值，只要這個近似價值符合評估基準(zhǔn)日時的市場價值標(biāo)準(zhǔn)，且誤差

3、值控制在合理的范圍內(nèi)，這個評估值就是正確的。按照這個方法求得的評估值既不是復(fù)原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因為它不是按照原設(shè)計編制的造價。對于個體建筑的評估項目，即使按照原設(shè)計圖紙采用概預(yù)算法去重新編制概預(yù)算，許多評估項目在建造時期的現(xiàn)場變更簽證也很難齊全，編制的造價也只能是近似準(zhǔn)確。上述的“替代原則”和近似理論概念非常重要，它奠定了我們采用重置成本法去對房屋建筑估價的應(yīng)用基礎(chǔ)，下面列舉一些常用的房屋造價求取方法。二、房屋造價的求取方法分析在房屋建筑的估價中，用重置成本法求取房屋評估值一般分為3個計算階段，即造價計算階段、重置價值計算階段和評估值計算階段。無論采用

4、什么方法去進(jìn)行房屋價值評估，后兩個階段完全相同，所不同的就是造價計算所采用的計算方法各不相同。眾所周知，計算一個建筑項目的工程造價的方法不外乎有預(yù)（結(jié)）算編制法、竣工結(jié)算調(diào)整法、造價換算法、工料機價值編制法、指數(shù)調(diào)整法、單方造價比較法等。另外還有一種概算指標(biāo)編制法，它是屬于預(yù)（結(jié)）算編制法的另一種形式，它和概預(yù)（結(jié)）算編制法的不同之處只是所采用的定額種類不同，預(yù)（結(jié)）算編制法所采用的定額為建設(shè)預(yù)算定額，而概算指標(biāo)編制法所采用的定額為建筑設(shè)計概算指標(biāo)定額。在企業(yè)的整體資產(chǎn)評估或群體建筑的資產(chǎn)評估中，單方造價比較法應(yīng)用最廣、也是行之有效的評估方法，指數(shù)調(diào)整法一般不提倡使用。總之，上述各種造價計算方

5、法的選用應(yīng)根據(jù)所具備的評估資料的條件來確定，下面將對各種造價計算方法的適用條件進(jìn)行分析。1 .概預(yù)（結(jié)）算編制法按照資產(chǎn)評估的概念，概預(yù)（結(jié)）算編制法不是一個正規(guī)的評估方法，在正常的情況下，概預(yù)（結(jié)）算只能作為房屋評估的依據(jù)資料，由委托方提供給評估人員，而不是評估人員必須做的工作，更不能將資產(chǎn)評估和概預(yù)（結(jié)）算編制混為一談，除非在概預(yù)（結(jié)）算資料未能保存，原圖紙及技術(shù)資料、定額資料非常齊全，編制量又不大的情況下可以采用。用設(shè)計概算指標(biāo)去編制建筑造價的方法更不能使用，因為設(shè)計概算指標(biāo)是一個在進(jìn)行房屋建筑初步設(shè)計時的經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，它不能代表房屋的實際價值，用這個指標(biāo)去編制建筑造價，很可能誤差太大而

6、失去評估值的準(zhǔn)確性。2 .竣工結(jié)算調(diào)整法竣工結(jié)算調(diào)整法一般適用于原竣工結(jié)算數(shù)據(jù)齊全，準(zhǔn)確可靠，距評估基準(zhǔn)日又較近，現(xiàn)行建筑造價變動幅差不大的房屋估價情況，通常可以采用不超過土5%勺造價調(diào)整系數(shù)對原竣工結(jié)算進(jìn)行調(diào)整求得委估建筑的現(xiàn)行造價。如果上述條件不具備，建議慎用。3 .造價換算法造價換算法實際上就是重套定額法，它按照原項目工程量套用現(xiàn)行預(yù)算定額去估算房屋現(xiàn)行造價的一種房屋估價方法，一般適用于單體建筑的評估。當(dāng)委估建筑的建造期時過已久,概預(yù)算定額已有變動，其建筑造價已有較大的變化，原竣工結(jié)算造價已無法作為評估依據(jù)時,一般可以采用造價換算法。但是，必須在委估建筑的各類技術(shù)資料齊全、原竣工結(jié)算資料

7、完整的情況下采用此法，否則，不得使用。4 .工料機價值編制法工料機價值編制法就是先將委估建筑的人工、材料、機械三類費用分別計算而后再相加求出建筑造價的方法，它一般適用于單體建筑的評估。這個方法適用范圍很窄，因為這三類費用的原始數(shù)據(jù)很難齊全，準(zhǔn)確度難以掌握，容易因數(shù)據(jù)資料的不完整或不準(zhǔn)確而失去造價的正確性。只有在評估項目各相關(guān)資料齊備、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的情況下可以采用此法計算建筑造價。否則，要慎重考慮。5 .指數(shù)調(diào)整法(1)指數(shù)調(diào)整法應(yīng)用分析指數(shù)調(diào)整法系按照賬面原值乘以建筑調(diào)價系數(shù)去估算房屋現(xiàn)行造價的一種方法。它一般適用于群體建筑的評估，也可用于單體建筑的評估，但評估的可靠性較差。運用該方法進(jìn)行房屋估價

8、計算有兩個關(guān)鍵因素，即賬面原值和采用的調(diào)整系數(shù)，只有在賬面原值正確，采用的調(diào)整系數(shù)準(zhǔn)確的前提下，這樣計算的結(jié)果才能準(zhǔn)確可靠。在一個群體的房屋建筑評估中，由于很多項目賬面值缺乏可靠性，有的調(diào)整系數(shù)不準(zhǔn)確，應(yīng)避免使用此法。在不得已的情況必須采用指數(shù)調(diào)整法進(jìn)行房屋估價時，應(yīng)認(rèn)真審核賬面原值及造價調(diào)整指數(shù)的正確性，只有在兩個因素相關(guān)關(guān)系符合評估要求的情況下才能使用此法進(jìn)行房屋造價計算。(2)計算方法建筑調(diào)價系數(shù)系由造價調(diào)整系數(shù)、前期和其它費用調(diào)整系數(shù)以及資金成本綜合調(diào)整系數(shù)等部分組成，前者系指在房屋建筑建造過程中所耗費的建造成本在不同建造時期的比例關(guān)系；后者系指在房屋建筑建造過程中建造成本以外所耗費的

9、費用成本在不同建造時期的比例關(guān)系以及在不同建造時期資金成本綜合率的比例關(guān)系，還有其它方面的調(diào)整比例關(guān)系暫未考慮。在重置價值評估計算過程中，重置價值的調(diào)價系數(shù)應(yīng)由建筑綜合調(diào)價系數(shù)來表達(dá)，建筑綜合調(diào)價系數(shù)可以近似地按下列公式計算。C=GX(1+Cqi)X(1+Czi)/(1+Cq2)x(I+CZ2)Jc=JzxCC:建筑綜合調(diào)價系數(shù)；Ci：評估基準(zhǔn)日時的造價調(diào)整系數(shù)；Cqi：評估基準(zhǔn)日時的前期和其它費用系數(shù)；Czi:評估基準(zhǔn)日時的資金成本綜合率；Cq：原前期和其它費用系數(shù)；Cz2：原資金成本綜合率；Jc:建筑重置價值或建筑單方重置價值；Jz:建筑賬面成本價值或建筑賬面單方成本價值。在房屋建筑評估中

10、，僅用一個造價調(diào)整系數(shù)去進(jìn)行造價計算是不科學(xué)的。例如，北京市某辦公樓，磚混結(jié)構(gòu)，6層，層高3.0m,科條形基礎(chǔ)365mmB磚外墻，240厚磚內(nèi)墻，鋼窗，包板木門，包門套，水磨石地面，外墻水刷石，內(nèi)墻噴大白漿，每層設(shè)有普通衛(wèi)生間，水暖電配套齊全，建筑面積3058平方米，竣工造價570409元，i985年i2月竣工使用，評估基準(zhǔn)日為2002年i2月，現(xiàn)求評估基準(zhǔn)日時的單方重置價值。經(jīng)測定評估基準(zhǔn)日和房屋建造時的造價調(diào)整系數(shù)為53i%建造時期的前期和其它費用率為5.65%,計劃經(jīng)濟(jì)時期的資金成本率應(yīng)為0；評估基準(zhǔn)日時的前期和其它費用率為7.86%,資金成本率為一年期5.49%的一半，即2.745%。

11、則當(dāng)時的單方成本價=570409/3058=i86.53元/m2,建筑綜合調(diào)價系數(shù)=53i%X(i+7.68%)X(i+2.745%)/(i+5.64%)X(i+0%)=53i%Xi07.68%Xi02.745%/i05.64%Xi00.00=556.ii%評估基準(zhǔn)日時的單方重置價值=i86.53X556.ii%2=998.25兀/m重置價值=i037.3iX3058=3i72093.98在使用造價指數(shù)進(jìn)行房屋造價評估時，應(yīng)注意造價指數(shù)的類別，要選擇相應(yīng)類別的造價指數(shù)去調(diào)整，一般情況，造價指數(shù)按結(jié)構(gòu)類型劃分可分為鋼筋混凝土框架、鋼筋混凝土排架、醇混、磚木等結(jié)構(gòu)以及其它結(jié)構(gòu)造價調(diào)整系數(shù)，構(gòu)筑物可

12、按其相應(yīng)結(jié)構(gòu)類型調(diào)整系數(shù)套用或按其它結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)套用。還要指出，國家有關(guān)部門公布的物價指數(shù)及環(huán)比指數(shù)、清產(chǎn)核資采用的固定資產(chǎn)調(diào)整指數(shù)不能使用。因為這些指數(shù)綜合范圍太廣，概念含糊，沒有針對性；還有按建筑物用途劃分的造價系數(shù)例如倉庫、醫(yī)院、辦公樓、住宅、鍋爐房、車間等用途的造價系數(shù)也不能使用。因為房屋造價與結(jié)構(gòu)構(gòu)造有關(guān)，而與用途無關(guān)。另外，建筑造價和建筑重置價值的含義應(yīng)區(qū)別開來，建筑造價增長了，重置價值不一定增長，因為當(dāng)前期和其它費用率或資金成本率大幅度減少時，建筑重置價值有可能還要降低。6.單方造價比較法單方造價比較法就是利用評估基準(zhǔn)日時市場同類型房屋建筑或由案例求得的單方造價作為參照標(biāo)準(zhǔn)，再根

13、據(jù)委估建筑和參照建筑之間所存在的條件差異，采用條件差異系數(shù)去修正參照建筑的單方造價，從而求得委估項目的現(xiàn)行單方造價的評估方法。它適用于群體建筑的價值評估，應(yīng)用范圍甚廣。采用該方法評估時確定建筑單方造價的主要因素有兩個，一個是對比條件，另一個是對比系數(shù)。在選擇參照物時，要力求參照物的結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施等的構(gòu)造簡單，具有廣泛的代表性；測定對比系數(shù)時，采用的數(shù)據(jù)要全面、可靠，包含的子目內(nèi)容要明確；在評估操作上，要求做到計算程序簡明，操作方便，計算結(jié)果正確。二、其匕萬面1 .前期和其它費用的確定前期和其它工程費用，又稱間接工程費用，它是指一個建設(shè)項目在建設(shè)過程中除直接工程費用（即建安造價）以外所發(fā)生

14、的與整個建設(shè)工程相關(guān)而又不能列入直接成本費用項目的其它費用支出，其中包括兩個部分，一部分系指能列入與工程相關(guān)的其它成本項目支出的費用，如設(shè)計費、勘察設(shè)計費、建設(shè)管理費、工程監(jiān)理費等，另一部分為地方政府為整個社會建設(shè)和管理而收取的政策性費用，如規(guī)劃費、招投標(biāo)費、質(zhì)量監(jiān)督費、人防費、消防費等。在基本建設(shè)總概算中，概算總投資計劃分為兩個部分，即基本建設(shè)投資和生產(chǎn)準(zhǔn)備投資，它們是兩個不同性質(zhì)的投資，相互之間沒有任何相關(guān)關(guān)系。在當(dāng)一個建設(shè)項目竣工交付使用時，要進(jìn)行財務(wù)決算，將基本建設(shè)的決算投資轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，其中的其它工程費用則分?jǐn)偟较嚓P(guān)的固定資產(chǎn)項目中去，而生產(chǎn)準(zhǔn)備投資則轉(zhuǎn)入遞延資產(chǎn)，在以后的生產(chǎn)產(chǎn)品成

15、本中攤銷。因此在資產(chǎn)評估中計算前期和其它費用時只能計算和基本建設(shè)投資相關(guān)的費用項目，而同期為生產(chǎn)準(zhǔn)備所發(fā)生的一切費用，例如職工培訓(xùn)費、勞保用品購置費、生產(chǎn)工具購置費、企業(yè)家具購置費等不得計入。還有屬于機器設(shè)備的前期和其它費用項目亦不得列入。前期和其它費用的計取標(biāo)準(zhǔn)同樣按其組成分為兩大部分，相關(guān)的其它成本項目支出的費用，一般按建設(shè)部、物價局或各主管部委制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；地方政府收取的政策性費用則應(yīng)按建筑物所在地區(qū)的政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。正規(guī)建設(shè)工程的其它成本支出費用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各有關(guān)部委的規(guī)定綜合如下：其它成本支出費用項目參考指標(biāo)費用名稱參考指標(biāo)（按工程造價%）參考文件建設(shè)單位管理費圖紙設(shè)計費勘察設(shè)計費建

16、設(shè)監(jiān)理費1.0%-2.5%1.5%2.5%0.4%0.8%0.3%-2.5%按各部委規(guī)定綜合確定建設(shè)部1992價費字375號建設(shè)部1992價費字375號建設(shè)部1992價費字479號2 .資金成本費用的確定資金成本系指資金投入后的時間收益，在資產(chǎn)評估中，可以按照當(dāng)期的基本建設(shè)貸款利率計算，計息期限應(yīng)為自工程開始建造之日起至形成還貸能力止所花費的時間，一般情況可按照合理的施工期限來計算，其計算標(biāo)準(zhǔn)為一個單項工程完工的施工周期。工業(yè)性建設(shè)項目，一般以一個生產(chǎn)車間為一個單項工程；民用建設(shè)項目，施工周期一般以一幢建筑物及其室外配套工程完工為標(biāo)準(zhǔn)。3 .重置價值的計算精確度重置價值的計算精確度是衡量整個評

17、估質(zhì)量的最關(guān)鍵的指標(biāo)，有人對計算誤差的理解為誤差土10%是正?，F(xiàn)象，誤差20燦可以，可是在眾多項目的評估中，經(jīng)常出現(xiàn)不少項目的評估值連這個誤差都超過了，這就影響到整體的評估質(zhì)量，這個問題非常突出，應(yīng)引起高度重視。計算精度究竟達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)算合格，誤差怎樣控制，有待探討。4 .案例的編寫編制案例的宗旨是為了對委估項目按不同結(jié)構(gòu)類型求取評估計算的對比標(biāo)準(zhǔn)以及對在本次評估中所采用的各種計算方法舉例說明。用案例編制單方造價對比標(biāo)準(zhǔn)必須資料齊全、數(shù)據(jù)正確才能使標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確，如果偏低或偏高都將誤導(dǎo)全盤，產(chǎn)生評估錯誤。大多數(shù)情況編制的造價標(biāo)準(zhǔn)偏低，原因是編制案例的方法選擇不當(dāng)，編制資料不全，例如概預(yù)算資料不全

18、，材料品種及數(shù)量資料不全，概算指標(biāo)不準(zhǔn)等。5 .技術(shù)說明方法和實際計算方法應(yīng)一致技術(shù)說明的方法與實際計算方法必須一致，有時評估報告中的技術(shù)說明所寫的評估方法是概預(yù)算編制法或造價換算法，而在實際評估中，案例以外的其它眾多項目根本沒有也不可能采用這樣煩瑣的評估方法，這就影響評估報告的質(zhì)量，技術(shù)說明中應(yīng)實事求是地反映評估方法的實際情況。四、建議1 .評估人員應(yīng)正確理解重置成本法及所屬各種評估方法的使用范圍，正確選用各種評估方法去進(jìn)行房屋建筑的估價，建議盡量不用指數(shù)法，把握好評估計算的準(zhǔn)確性。2 .每一個評估機構(gòu)應(yīng)制定一套完善的通用的“評估技術(shù)操作規(guī)程”，大的評估任務(wù)應(yīng)單獨制定適合本任務(wù)的“技術(shù)方案”，并在評估工作中認(rèn)真貫徹執(zhí)行。3 .加強市場的調(diào)查，做好評估資料的收集與管理，特別是全國各地的各類單方造價水