1、萬科A獲利能力分析盈利能力關系投資者的回報, 是債權人收回債權的根本保障, 是企業(yè)至關重要的能力。1. 營業(yè)收入分析營業(yè)收入是企業(yè)營銷能力的綜合反映, 是獲利能力的基礎, 也是企業(yè)發(fā)展的根本。從下表可見, 珠江三角洲及長江三角洲地區(qū)是其利潤的主要來源。企業(yè)初步形成了以長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域為主, 以其他區(qū)域經濟中心城市為輔的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點投資以及不斷推進的二線城市擴張是保障業(yè)績獲得快速增長的主要因素。 2009主營業(yè)務收入凈利潤比例結算面積比例珠江三角洲區(qū)域27.03%37.16%25.08%長江三角洲區(qū)域32.38%36.46%26.06%京津以及

2、地區(qū)32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2. 期間費用分析期間費用是企業(yè)降低成本的能力, 與技術水平, 產品設計, 規(guī)模經濟和對成本的管理水平密切相關。在營業(yè)費用增長率有所降低的3 年間, 銷售增速仍保持上升態(tài)勢,除市場銷售向好外, 還反映了銷售管理水平有很大的提高。由下表可見, 管理費用的增長幅度不小, 良好的管理關固然是企業(yè)發(fā)展的核心, 但也應進行適度的控制。由于房地產業(yè)需要大量資金作后盾, 銀行借款利息大量資本化的同時也存在大量的銀行存款。因此, 萬科在存在大量借款的情況下, 其財務費用卻為負數, 管理層應注意提高資金利用效率。 各項目增長幅度表年份2

320082008-2009主營業(yè)務利潤57.01%39.04%56.79%營業(yè)費用66.48%55.99%41.83%管理費用43.17%0.48%42.82%3. 主營業(yè)務利潤及利潤構成分析主營業(yè)務利潤率分析: 由下表可見, 06- 09 年銷售毛利率逐漸增長。07 年根據市場供需兩旺, 房價穩(wěn)步上升的變化以及對未來市場土地資源稀缺性的預期, 企業(yè)調高了部分項目的售價, 項目毛利率明顯增長。08 年凈資產收益率為近年來最高點, 效益取得長足進步。其項目階梯形的收入, 具有穩(wěn)定性和較強的抗風險能力, 抹平了行業(yè)波動帶來的影響。年份2006200720082009銷售凈

4、利潤8.368.511.4512.79銷售毛利潤20.0922.5125.7528.72利潤構成分析: 由上表可見, 萬科主營業(yè)務利潤呈上升趨勢, 其中房地產業(yè)務為其主要來源, 毛利率保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢, 而物業(yè)管理業(yè)務獲利能力有待加強。2006 年后凈利潤的增長在很大程度上靠營業(yè)利潤的增長, 同時投資收益的比重下降趨勢明顯。營業(yè)外收支凈額的比重逐漸減少。4. 盈利能力指標(1) 資產報酬率和凈資產報酬率。這兩項指標呈上升趨勢( 見下表) 。說明企業(yè)盈利能力不斷提高。年份2006200720082009資產凈利率4.65%5.13%5.65%6.14%凈資產收益率11.31%11.53%14.

5、26%16.25%( 2) 經營指數與每股現金流量。經營現金凈流量與凈利潤的比率反映了企業(yè)收益的質量。下表顯示該指標波動幅度較大, 說明現金流缺乏穩(wěn)定性, 存在較大的風險。這種不確定性主要是由于增加存貨所致, 因此, 萬科應加強現金流的管理, 降低市場風險, 提高運作效率, 保證業(yè)務開展的靈活度。例如, 08 年, 加強對項目開發(fā)節(jié)奏的管理, 加快銷售, 對不同的采用不同的租售策略, 進一步消化現房庫存, 加快項目資金周轉速度; 09 年貫徹“現金為王”的策略,調減全年開工和竣工計劃, 以減少現金支出, 都取得了不錯的效果。年份2006200720082009經營指數0.621.19-2.730.34每股收益07 年的大幅下降是由于06 年實行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 實際股東的收益還是增長了。該指標一直保持較平穩(wěn)的態(tài)勢, 在不斷增資的情況下, 仍能保持一定的每股收益, 說明萬科有較強的獲利能力。09 年行業(yè)平均每股現金流量為0.404。該指標偏低, 主要是由于每年公積金轉股使股本規(guī)模擴大, 其次, 反映了萬科獲取現金能力偏低。年份2006200720082009每股現金流量0.26-1.060.460.23通過以上分析可見, 萬科擁有較強的獲利能力, 且這種獲利能力