1、精選文檔上海市房地產買賣合同特殊告知（一）一、本合同是上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局依據中華人民共和國合同法和上海市房地產轉讓方法共同制定的示本。二、除房地產開發企業預售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地產買賣均可適用本合同。三、雙方當事人應按自愿協商、公正的原則訂立合同。房地產買賣是一種民事法律行為，涉及的標的額較大、專業性較強、法律規范較多，雙方當事人訂立房地產買賣合同時，應留意以下問題：1、共有人的權利。房地產權利登記分為獨有和共有，共有指二個以上權利人共同擁有同一房地產，買賣房地產簽訂合同時，房地產權證內的共有人應在合同內簽字蓋章。原職工已購公有住房上市出售的，參與

2、房改購房時的同住成年人應在合同附件五相關關系內表示同意出售，并簽字蓋章；因故無法在合同內簽字蓋章的，應出具同意出售的其他證明。房地產權證內的權利人將房地產出售前，應與其配偶協商全都，出售后配偶再提出異議的，由權利人擔當法律責任。2、定金。買賣合同定金是雙方履行合同的擔保，雙方當事人可就定金數額、支付日期等在附件三付款協議內商定。3、房屋交接是賣售人按商定的日期和方式將房屋交付給買受人，買受人驗收和接受的過程。 雙方當事人應在合同第四條明確交付和驗收日期、選擇交付的方式。賣售人將原購入的商品住房出售的，開發公司供應的住宅質量保證書和住宅使用說明書應一并轉移給買受人，買受人享有兩書規定的權益。4、

3、房屋質量。質量條款是買賣合同的必要內容，買賣的房屋應能保持正常使用功能。房屋超過合理使用年限后若連續使用的，產權人應托付具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定。5、房地產買賣合同簽訂前，買受人應向房地產交易中心查閱買賣房地產的有關登記(備案)資料，查驗買賣的房地產上是否存在產權爭議和其他權利限制，以維護自身權益。6、買賣已出租房屋的，賣售人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應連續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。7、買賣已抵押房地產的，賣售人應當事先書面通知抵押權人，并就有關事項協商全都，同時告知買受人房地產抵押的事實。

4、8、房地產買賣后的土地使用權(1)居住房屋居住房屋出售，占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移。其中，房地產權證注明土地使用年限的，應在合同第三條第(一)項照實填寫。未補交土地出讓金的花園住宅出售時，買受人應向市或區縣房地局辦理國有土地使用權出讓手續，補交出讓金，并選擇合同第三條第(二)項。(2)非居住房屋該土地使用權以出讓方式取得的，出售時占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移。當事人應選擇合同第三條第(一)項，其中，房地產權證注明土地使用年限的，應照實填寫。依據法律、法規、規章規定，劃撥土地上房地產買賣，買受人應辦理土地使用權出讓手續，按規定繳納土地使用權出讓金，當事人應選擇第三條第(二)項。除上

5、述狀況外，中華人民共和國土地管理法規定了國有土地租賃和土地使用權作價入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當事人應在第三條第(三)項內商定。9、集體全部土地上房屋的買賣對象。集體全部土地上的居住房屋未經依法征用，只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內的集體經濟組織或者個體經營者。10、住房戶口遷移。已投入使用的住房買賣，除房屋交接和權利轉移外，住房內的原有戶口是否準時遷出也會影響合同的履行。當事人可在補充條款內商定戶口遷移條款。11、修理基金交割。依據上海市居住物業管理條例規定，房地產買賣合同生效之日起的十日內，當事人應

6、將房地產轉讓狀況書面告知業主管理委員會和物業管理單位，并辦理房屋修理基金戶名的變更手續，帳戶內結余修理基金的交割，當事人可在補充條款中商定。四、為保障買賣雙方自身權益，防范違規的房地產中介對當事人權益的侵害，凡托付具有房地產經紀資格的專業公司供應代理、居間介紹等服務的，受托居間介紹、代理的房地產經紀公司均應在附件六居間介紹、代理等中介服務狀況中簽字蓋章；其中：托付人應將居間介紹的有關房地產經紀公司及執業經紀人狀況在第一條內予以明示，以備與經紀公司、經紀人發生糾紛時作為投訴的依據。五、為維護當事人合法權益，防止一房多賣，通過網上操作系統簽訂合同后，當事人應準時到房地產交易中心辦理轉讓過戶手續。六

7、、為便利當事人訂立買賣合同補充條款，擬訂下列范例，當事人可依據需要自由選擇，范例未經當事人選取，不作為合同內容。房地產權利保證條款范例：甲方保證，上述買賣的房地產不存在產權爭議和其他人主見權利的狀況。在本合同簽訂前，該房地產已存在的權利負擔，乙方同意甲方按下述第_項處理：（一）本合同生效后_日內，甲方與抵押權人或者其他權利人注銷他項權利的登記，逾期未注銷的，乙方有權追索甲方的違約責任。（二）在抵押權人或者其他權利人書面同意的前提下，乙方承認并繼受該項權利，并同意辦理變更登記。戶口遷移條款范例：甲方承諾自上述房地產權利轉移之日起的_日內，向房屋所在地的公安派出機構辦理原有戶口遷出手續。如由于甲方

8、未準時遷出戶口造成乙方損失的，甲方擔當賠償責任。七、中華人民共和國仲裁法規定了或裁或審制度，合同當事人一旦選擇了仲裁，就意味著不能再向法院起訴。八、買賣雙方當事人簽訂房地產買賣合同，為保障將來實現物權，依據商定可以向登記機構申請預報登記。預報登記后，未經預報登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預報登記后，債權毀滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預報登記失效。九、為愛護買賣雙方利益，通過網上操作系統簽訂合同后，系統將分別賜予合同雙方密碼愛護，請買賣雙方妥當保存密碼以備查驗。特殊告知（二）1、買賣雙方當事人在簽訂本合同前，應當知曉國家和本市住房限售規定，本合同商定

9、的買賣雙方當事人轉讓房屋應當符合限售規定。如購房人未照實供應家庭狀況及家庭成員名下擁有的住房狀況，應擔當由此引起的“不予辦理房地產登記”等一切法律責任及經濟責任。上海市政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知的實施意見（滬府辦發20116號）第七條：“暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能供應自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能供應2

10、年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規定購房的，不予辦理房地產登記。”2、購房人在簽訂本合同前，可以向財稅部門、貸款銀行詢問相關稅收、信貸政策，了解房屋轉讓涉及的稅費，慎重確定購房款支付方式。上海市房地產買賣合同（合同編號： ）立房地產買賣合同人賣售人(甲方)：_買受人(乙方)：_依據中華人民共和國有關法律、法規和本市有關規定，甲、乙雙方遵循自愿、公正和誠懇信用的原則，經協商全都訂立本合同,以資共同遵守。第一條 甲乙雙方【通過上海德佑房地產經紀有限公司居間介紹（房地產執業經紀人：李光華，經紀人執業證書號：F

11、A151100122）】，由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權（以下簡稱房地產），房地產具體狀況如下：(一)甲方依法取得的房地產權證號為：浦2005078464，(二)房地產座落：青桐路18弄48號202室（部位：02 ）。房屋類型：公寓；結構：鋼混； (三)房屋建筑面積： 平方米，另有地下附屬面積 平方米。該房屋占用范圍內的土地使用權【面積】【分攤面積】： 平方米。(四)房屋平面圖和房地產四至范圍 (附件一)；(五)該房屋占用范圍內的土地全部權為【國有】；國有土地使用權以【轉讓】方式獲得。(六)隨房屋同時轉讓的設備（非房屋附屬設備）及裝飾狀況見附件二。(七)甲方轉讓房地產的相

12、關關系(包括抵押、相鄰、租賃等其他關系)見附件五。甲方保證已照實陳述房地產權屬狀況、設備、裝飾狀況和相關關系，乙方對甲方上述轉讓的房地產具體狀況充分了解，自愿買受該房地產。其次條甲、乙雙方經協商全都，同意上述房地產轉讓價款為（人民幣）為 3090000元，(大寫)：叁佰零玖萬元整。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙雙方在付款協議（附件三）中商定明確。乙方交付房價款后，甲方應開具符合稅務規定的收款憑證。第三條甲方轉讓房地產時，土地使用權按下列第一款辦理。（一）該房屋占用的國有土地使用權的使用年限從·年月 日起至 年 月 日止。甲方將上述房地產轉讓給乙方后，出讓合同載明的權利、義務一并轉移

13、給乙方。（二）依據中華人民共和國法律、法規、規章及有關規定，乙方應當辦理土地使用權出讓手續并繳納土地使用權出讓金。（三）_第四條甲、乙雙方同意，甲方于年月日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接。乙方應在收到通知之日起的 日內對房屋及其裝飾、設備狀況進行查驗。查驗后【簽訂房屋交接書】為房屋轉移占有的標志。第五條甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接期間，凡已納入本合同附件二的各項房屋裝飾及附屬設施被損壞或被拆除的，應按被損壞或被拆除的房屋裝飾及附屬設施【估值1倍】向乙方支付違約金。第六條甲、乙雙方確認，在2015年7月31日之前，【甲乙雙方共同】向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。上述房地

14、產權利轉移日期以浦東新區【區】房地產登記處準予該房地產轉移登記之日為準，但房地產交易中心依法作出不予過戶的打算除外。甲方承諾，在乙方或者托付他人辦理轉讓過戶時，樂觀賜予幫忙。由于甲方有意拖延或者不準時供應相關材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責任。甲、乙雙方同意，自本合同簽訂后，甲乙雙方或其中一方均有權向房地產登記機構辦理預報登記。第七條上述房地產風險責任自該房地產【轉移占有】之日起轉移給乙方。第八條本合同生效后，甲、乙雙方應按國家及本市的有關規定繳納稅、費。在上述房地產轉移占有前未支付的物業管理費、水、電、燃氣、通信費等其他費用，按本合同附件四商定支付。第九條乙方未按本合同商定期限付款

15、的，甲乙雙方同意按下列第三款內容辦理。（一）每預期一日，乙方應向甲方支付逾期未付款的 的違約金，合同連續履行。（二）乙方逾期未付款，甲方應書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的 日內，乙方仍未付款的，甲方有權單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的 日內乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付逾期未付款 的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應在接到書面通知之起 日內向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經濟損失的，甲方實際經濟損失超過乙方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由乙方據實賠償。（三） 詳見補充條款（一）第十條甲方未按本合同

16、商定期限交房的，甲、乙雙方同意按下列第三款內容辦理。（一）每逾期一日，甲方應向乙方支付逾期已收款 的違約金，合同連續履行。（二）甲方逾期未交付房地產，乙方應書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的 日內，甲方仍未交付房地產的，乙方有權單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的 日內甲方未提出異議，合同即行解除。甲方除應在收到書面通知之日起 日內向乙方返還已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，還應按已收款的 向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經濟損失的，乙方實際經濟損失超過甲方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由甲方據實賠償。（三） 詳見補充條款（一） 第

17、十一條經甲、乙雙方協商全都，在不違反有關法律、法規的前提下，訂立的補充條款或補充協議，為買賣合同不行分割的一部份。本合同補充條款與正文條款不全都的，以補充條款為準。第十二條 本合同自【甲、乙雙方簽訂】之日起生效。第十三條 本合同適用中華人民共和國法律、法規。甲、乙雙方在履行本合同過程中發生爭議的，可以協商解決，也可以向有關部門申請調解，或選擇以下其次項方式解決。(一) 向上海仲裁委員會申請仲裁。(二) 依法向浦東新區人民法院起訟。第十四條 本合同一式8份，甲、乙雙方各執1份, 居間方、貸款銀行、稅務局、和浦東新區房地產交易中心各執一份。補 充 條 款（一）(粘貼線) (騎縫章加蓋處)1、該房地

18、產上的修理基金、管理費押金、電話初裝費、煤氣初裝費、有線電視申請費等費用（若有）均已包含在房價款內，不再另行結算，但以上各項的更名費用由乙方擔當。室內固定裝修及固定設施設備一并伴同轉讓，價格均已包含在房價款內。2、若該房地產上有戶口，則甲方應于簽訂本合同并申請辦理公證手續（若有）后60日內，向相關公安機關辦理完畢原有戶口遷出手續。否則，每逾期一日，應依據本合同商定的總房價款的萬分之五向乙方支付違約金，直至原戶口遷出時止。3、甲方應保管好房地產權證密碼紙，并于甲乙雙方赴房地產所在區房地產交易中心申請產權過戶及抵押登記（若有）當日輸入正確密碼（若有）。甲、乙雙方應在不能準時親自辦理相關手續時公證托

19、付他人辦理。4、甲方保證有權出售該房地產，并在簽訂本合同時已征得其他權益人的同意（若有）；若因甲方無權處分或越權處分等緣由造成本協議未能履行，甲方承諾按本合同違約責任條款的標準向乙方擔當違約責任。甲方及居間方已告知該房地產的基本狀況及抵押狀況等，乙方已知曉。甲、乙雙方或其中任意一方未按商定支付居間方傭金的，居間方有權依據合同法相關規定行使同時履行抗辯權并要求拒付方履行相應合同義務，因此對于交易產生的任何不利影響均由拒付方擔當。5、乙方產權安排方式：共同共有。違約責任：1、甲方未依據本合同及各項附件等商定履行的，每逾期一日需向乙方支付總房價款萬分之五的賠償金，并應連續履行。甲方簽訂本合同后又將該

20、房地產轉賣、租賃給第三方的；在辦理權利轉移登記前該房地產有抵押和查封；甲方未依據本合同及各項附件等商定履行的，逾期超過十個工作日的；甲方單方要求解除合同的；均視為甲方違約，乙方有權單方解除本合同，應當通知甲方，甲方除需支付十個工作日的賠償金（按總房價款萬分之五每日計）外，還需向乙方支付相當于總房價款20%的違約金。甲方應在接到通知之日起的三個工作日內退還已收到的全部房價款，并支付違約金和賠償金。2、乙方未依據本合同及各項附件等商定履行的，每逾期一日需向甲方支付總房價款萬分之五的賠償金，并應連續履行。乙方未依據本合同及各項附件等商定履行的，逾期超過十個工作日的；乙方單方要求解除合同的；均視為乙方

21、違約，甲方有權單方解除本合同，應當通知乙方，乙方除需支付十個工作日的賠償金（按總房價款萬分之五每日計）外，還需向甲方支付相當于總房價款20%的違約金。甲方可從乙方已支付的款項中扣除違約金、賠償金，剩余款項于三個工作日內返還給乙方，已支付的款項不足支付違約金和賠償金的，乙方應在接到通知之日起的三個工作日內予以賠償。補 充 條 款（二）在簽訂本合同時，甲、乙雙方均已知曉國家和本市住房限售規定，如因違反限售規定，房地產交易中心不予辦理房地產登記，并出具不予辦理房地產交易、過戶通知的，甲、乙雙方同意按下列商定處理：1、雙方共同辦理合同網上備案撤銷等解除本合同手續；2、因未照實供應家庭狀況及家庭成員名下

22、擁有的住房狀況等屬于乙方責任，【造成甲方經濟損失的，乙方應賠償相應的損失】。附件一房屋平面圖及房地產四至范圍(粘貼線) (騎縫章加蓋處)附件二隨房屋同時轉讓的設備、裝飾狀況及處理(粘貼線) (騎縫章加蓋處)設備：固定設備裝飾：固定裝飾關于設備及裝飾費用按以下第一款辦理：（一）以上所列設備和裝修費用包含在本合同其次條商定的房地產轉讓價款內，乙方不需另外支付費用，甲方不得拆除并應隨房屋交付乙方。（二）以上所列設備和裝修費用未包含在本合同其次條商定的房地產轉讓價款內，乙方需另外支付費用人民幣_元，在本合同第四條商定的房屋驗收交接時，由乙方向甲方支付，甲方不得拆除并應隨房屋交付乙方。附件三付款協議(粘

23、貼線) (騎縫章加蓋處)一、首期房價款：乙方應支付甲方首期房價款計人民幣930,000元（大寫：人民幣玖拾叁萬元整）。1.乙方已在甲、乙雙方簽訂本合同前通過居間方轉付或直接支付甲方定金人民幣500,000元整（大寫：人民幣伍拾萬元整）。2.乙方應于簽訂本合同并申請辦理公證手續（若有）后于核價當日內通過居間方轉付或直接支付甲方部分首期房價款計人民幣430,000元整（大寫：人民幣肆拾叁萬元整）。甲方應將該款項專項用于償還抵押權人（如銀行等）的借款余額（若有不足，甲方自行補足），須于簽署本合同后5個工作日內辦理申請手續并于抵押權人許可的最短時限內完成扣款、領取抵押注銷材料及辦理完成該房地產抵押登記

24、的注銷手續(若有)。包含尾款計人民幣10,000元（大寫：人民幣壹萬元整）整由居間方代為保管，甲乙雙方同意居間方從轉付的款項中先行保管。 二、其次期房價款：乙方應支付甲方其次期房價款計人民幣2,170,000元（大寫：人民幣貳佰壹拾柒萬元整）。乙方通過如下方式支付：申請貸款：乙方應于簽訂本合同后于2015年6月8日前向貸款銀行等申請貸款，簽訂相關合同或協議，辦理相關手續，甲方應樂觀協作乙方辦理申請貸款手續及供應所需材料。若乙方向貸款銀行等申請的貸款未通過或額度不足的，應當在申請產權過戶之前將相應部分房價款通過居間方轉付或直接支付甲方。貸款支付：乙方應于該房地產所在區房地產交易中心辦理完成產權證明文件后三個工作日之內自行或托付他人領取并供應應貸款銀行等協作放款，其次期房價款由貸款銀行等支付，放款期限以貸款銀行等為準，甲乙雙方應樂觀協作貸款銀行等供應所需材料。三、交易過戶：甲乙雙方應于貸款審核通過（若有）、本合同公證書（若有）、借款抵押合同及公