1、題 目 淺析房地產價格影響因素 目 錄一、引言3二、影響房地產價格因素主要分類3（一）房地產的自身因素3（二）房地產的環境因素3（三）房地產的人口因素4（四）房地產的經濟因素4（五）房地產的社會因素4（六）房地產的行政因素5（七）房地產的心理因素7（八）房房地產的國際因素7三、調控房地產價格的政策建議8(一)加強國家對房地產價格的指導 8(二)發揮國有房地產開發公司的引導作用 8(三)加強對地方政府執行政策的監管力度 8(四) 采取有效措施，抑制房地產投資過熱8四、結論9參考文獻論文摘要近幾年來，我國的房地產業發展突飛猛進,并且帶動了其他行業的發展,在解決我國居民住房問題,推動經濟發展方面起著

2、重要的作用。然而,房地產市場的過快發展,帶來了一系列問題,尤其是房地產價格問題備受社會各界關注。本文從房地產價格的相關理論出發,分析影響房地產價格的相關因素,并運用揚州市房地產市場為依據,從實證角度分析了具有代表意義的因素對普通住宅價格的影響。最后通過對我國房地產政策的分析,找出房地產政策與價格形成的關系,并對調控我國房地產市場提出政策建議。關鍵詞：房地產價格、形成因素、政策建議。一、引言房地產價格就是和平地獲得他人房地產所必須付出的代價。房地產價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影響所形成的。而這些因素又難以定量，且經常處于變化之中，房地產評估必須要對此做出細致分析并正確判

3、斷其變動趨向，了解房地產價格組成的各項因素及各因素之間的相互作用，才能做出正確的評估。二、影響房地產價格因素的主要分類（一）房地產的自身因素所謂自身因素,是指那些反映房地產本身的實物、權益和區位狀況的因素。包括房地產的位置、地質條件、地形、地勢、建筑物本身等。（二）房地產的環境因素影響房地產價格的環境因素,是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環境、聲覺環境、水文環境、視覺環境和衛生環境。 （三）房地產的人口因素 1、人口數量房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時,對房地產的需求就會增加,房地產價格也就會上漲;而當人口數量減少時,對房地產的需求就會減少

4、,房地產價格也就會下落。 2、人口素質人們的文化教育水平、生活質量和文明程度,可以引起房地產價格的變化。人類社會隨著文明發達、文化進步,公共服務設施必然日益完善和普遍,同時對居住環境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產的需求,從而導致房地產價格升高。如果一個地區中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區的房地產價格必然低落。 3、家庭人口規模 這里所說的家庭人口規模,是指全社會或某一地區的家庭平均人口數.家庭人口規模發生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數的變動,從而引起需用住房數量的變動,隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。（四）房地產的經濟

5、因素 主要有經濟發展狀況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費,居民收入等。（五）房地產的社會因素 1、政治安定狀況 社會安定的情況下，老百姓愿意投資房產一類的固定資產。如果政局不穩，人們肯定變現大量固定資產，轉為黃金一類的可轉移的資產，房價必定下落。 2、社會治安程度 社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產所處的地區如果經常發生此類犯罪案件,則意味著人們的生命財產缺乏保障,會造成房地產價格低落。 3、房地產投機 房地產投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產,利用房地產價格的漲

6、落變化,以期從價差中獲利的行為。一般來說,房地產投機對房地產價格的影響可能會引起房地產價格上漲或下跌，也可能起著穩定房地產價格的作用。 4、城市化 大量人口從農村或者不發達地區轉移到城市后，住房需求就上升了，房價也就水漲船高了。（六）房地產的行政因素 1、房地產制度 目前，中國房地產所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣;但土地所有權屬于國家或者農民集體，只有土地使用權，還是有期限的。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產的價格會越高，反之會越低。 2、房地產政策 （1）土地政策 土地是影響房地產市場的主要因素,由于土地的稀缺性,國家對土地方面一直采取比較嚴格

7、的政策,包括對土地出讓的程序進行規范、對土地出讓進行監察。目的是為了慎重合法地使用每一寸土地,加強國家對土地所有權的調控以及中央對地方政府的監督,按照政策對土地價格的影響不同可分成以下類別: 土地使用權出讓方式的規范對土地價格的影響。在傳統土地使用制度下,嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地,可能使地租、地價根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社會化,就使房地產價格顯現出來,反映客觀的市場供求狀況。 土地監管的規范對土地價格的影響。關于土地出讓和利用的監管方面,自2002年以來,國家制定若干政策進行規范,在地方土地的出讓、利用、征收等方面,國家進行必要的監督和管制。實踐

8、證明,這些政策是必要的,并且對規范我國土地價格,遏止地方政府的尋租行為具有積極的作用。土地政策對土地價格的形成具有一定的影響,而土地是房地產的主要組成部分,因此,土地價格的變化也就是房地產開發成本的變化。 （2）金融政策 房地產由于價值量大，其開發、投資、消費均與金融密切相關。因此，金融政策的變化對房地產價格有影響。影響房地產價格的金融政策主要是房地產信貸政策，包括嚴格控制或適度放松房地產開發、購房貸款，上調或下調金融機構貸款基準利率，提高或降低最低購房首付款比例，提高或降低最高房地產抵押貸款成數，延長或縮短最長購房貸款期限等等。例如，嚴格控制房地產開發貸款，會減少未來的房地產供應量，從而會使

9、房地產價格上升;采取諸如上調貸款利率、提高最低購房首付款比例等抑制房地產需求的措施，會減少房地產需求，從而會降低房地產價格波動。 （3）稅收政策 這幾年,我國房地產業發展極為迅速,房價漲幅巨大,國家為了規范房地產稅收,發揮稅收的調控作用,制定了一系列稅收政策,對于房地產價格起到了一定的影響。稅收手段是財政政策的主要手段,它是通過稅種和稅率的變動來調節社會總供給和總需求。一般來說,住房領域涉及的稅種主要有房地產開發稅、契稅、營業稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等。房地產稅收政策對房地產市場具有重要的影響,特別對于遏制投機和房地產泡沫具有重要的作用。可是這種影響

10、是微弱的,因為投資房地產的收益要遠大于存款的收益,并且投資房地產相對風險較低。 3、行政隸屬變更 行政區域的重新劃分，對房地產價格的影響比較大，郊區的鄉村變成城區，房價一般會上升。 4、特殊政策 為了連接到揚州泰州機場的區域發展，揚州市政府提出重點發展東區，東區的房價也就上升了 5、城市發展戰略 揚州最新的城市發展戰略是從東西擴張到南北聯動，南區和北區的房價慢慢升了。 6、城市規劃 城市規劃是為了實現一定時期內城市的經濟社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地和空間資源，協調城市各項用地和空間布局以及對城市各項建設活動的綜合部署、具體安排和實施管理。城市規劃對房地產價格的影

11、響很大，例如，如果城市規劃將某個地區列為重點發展區域，則這個地區的房地產價格一般會上漲 7、土地利用規劃 土地利用總體規劃是在一定區域內，根據國家社會經濟可持續發展的要求和當地自然、經濟、社會條件，對土地的開發、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體安排。土地供應計劃指標是指在劃撥或出讓國有土地使用權時使用的指標。土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃中確定的建設用地總量、農用地轉用量以及國有建設用地供應數量、用途結構、空間布局等，決定了房地產開發用地的供應狀況，從而對房地產開發用地以及商品房的價格有很大的影響。當房地產開發用地的供應量減少時，房地產開發用地以及商品房的價格會上升

12、，反之會下降 8、交通管制 交通管制對房價也有一定的影響。例如，如果將某個地區被實行交通管制了，房價一般會下跌。（七）房地產的心理因素心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個:(1)購買或出售心態；(2)個人欣賞趣味(偏好)；(3)時尚風氣；(4)接近名家住宅心理。房地產需求者遍尋適當的房地產,當選定了合意的房地產后,如該房地產的擁有者無出售之意,則房地產需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意,因此,如果達成交易,成交價格自然會高于正常價格 （8） 房地產的國際因素 1、世界經濟狀況 世界經濟狀況，特別是周邊國家和地區的經濟狀況，對房地產

13、價格有很大的影響。如果世界經濟發展良好，一般有利于房地產價格上漲。 2、軍事沖突狀況 一旦發生戰爭，則戰爭地區的房地產價格會陡然下落，而那些受到戰爭威脅或者影響的地區，房地產價格也會有所下降。因為房地產不可移動，一旦發生戰爭，避難時無法隨身攜帶;如果遇到空襲或其他戰爭上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以在遭受戰爭威脅時，大家爭相出售房地產，供多于求，房地產價格勢必大幅度下跌。 3、政治對立狀況 如果國與國之間發生政治對立，則不免會出現經濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些一般會導致房地產價格下跌。 4、國際競爭狀況 房地產是不可移動的，不像小轎車、小麥等類可以移動的商品那樣能夠在國與國之

14、間進行進出口貿易，開展競爭，從而價格相互影響。因此，這里所說的國際競爭，主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。 當這種競爭激烈時，為吸引投資者通常會采取低地價政策，從而會使房地產價格低落;但如果在其他方面采取優惠政策，吸引了大量外來投資者進入，則對房地產的需求會增加，從而會導致房地產價格上漲。3、 調整房地產價格的政策建議(一) 加強國家對房地產價格的指導 我國房地產商開發房地產的利潤率達到30%左右,而發達國家一般不超過10%。由此可見,我國房地產市場的開發商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會主義原則的。 (二) 發揮國有房地產開發公司的引導作用由于房地產業應該算是自然壟斷行業,與人民

15、的生活息息相關,因此國家應對該行業進行控制。國家可采用經濟手段,利用國有房地產開發公司,符合國家政策進行房地產的開發。同時和其他房地產公司開展競爭,價格公道。這樣在競爭中可以讓房地產開發商逐漸合市場,走向正軌,并且還能直接保障國家住房開發政策的實施。(三) 加強對地方政府執行政策的監管力度應正確處理好中央和地方的關系,中央政府作為全國和社會利益的代表,應當以社會利益為重,對地方政府加強監管和引導的力度,建議多制定一些剛性的政策。 (四) 采取有效措施，抑制房地產投資過熱我國房地產價格居高不下的很大原因是我國在房地產投資方面存在著投資過熱的現象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資

16、收益,針對該情況,國家不僅應在交易稅方面進行規范,還應該對購房者的購房資格進行限制。為了抑制投資行為,真正發揮城市房地產的住房保參考。四、結論房地產市場是一個非常復雜的市場，其價格由多種因素共同決定，針對目前相對高房價的現狀，我們應該從以下幾個方面改善：（1）進一步完善城市投資結構，注重控制房地產投資規模，使其與城市的整體投資規模相適應，從投資的角度防范房地長泡沫的產生。（2）嚴格控制土地市場，加強對房地產的監督力度。強有力的政府監管是房地產良性發展的保證。政府部門的監管既有政策制定問題，更有政策執行問題。（3）嚴格監控房價，提高居民收入。一方面政府監管部門應對市場上房地產價格進行嚴格監控，采取強有力的措施打擊炒房哄抬房價現象，防止房價大幅度波動，有效控制房價的非理性變動。另一方面，可以通過提高居民收入方式。使更多的普通百姓買得起房。（4）完善房地產市場結構的建設，引導住房梯度消費，要通過引導居民梯度住房消費，擴大二手