1、山東省泰安市房地產市場調研報告投資治理中央2021年04月一、泰安城市開展概況錯誤！未定義書簽1、泰安城市概況錯誤！未定義書簽2、泰安交通區位錯誤！未定義書簽3、房地產投資運行情況錯誤！未定義書簽4、全市商品房銷售情況錯誤！未定義書簽二、泰安土地市場錯誤！未定義書簽1、市區近期土地出讓錯誤！未定義書簽2、泰西片區土地情況錯誤！未定義書簽三、泰安預售商品房市場錯誤！未定義書簽1、預售商品房市場情況錯誤！未定義書簽2、預售商品房板塊分析錯誤！未定義書簽3、泰安主要工程分析錯誤！未定義書簽4、泰安市場總結錯誤！未定義書簽一、泰安城市開展概況1、 泰安城市概況泰安-一泰山腳下的一座文化名城、歷史名城、

2、旅游名城泰安市位于山東省中部地區,東西長約176.6公里,南北寬約93.5公里.占全省面積的6.2%.城區位于泰山腳下,城區依山而建,山城一體,北距省會濟南市66公里,南至三孔圣地曲阜市74.6公里,同時也是山東省“一山、一水、一圣人旅游熱線的中軸帶,旅游資源得天獨厚.泰安北臨濟南,以泰山為界；南與濟寧市相連,東與萊蕪和臨沂地區毗鄰,西隔黃河與聊城市相望.同時也是處于我國東部最重要的開展帶一一京滬開展帶上,是濟南向南聯系的門戶.2004年-2021年泰安經濟實現較快開展,GD由量整體上才I步增長,2021年泰安GDPfi數據來源：泰安統計局統計公報到達1716億元.盡管近年GDP急步增長,但是

3、GD?曾長率整體上呈現下滑趨勢,主要是因為泰安城市長期以來主要依靠以旅游為主的第三產業.泰安工業制造業等第二產業底子薄,近年開始起步,有望為城市開展帶來新的產業支柱.2、 泰安交通區位泰安市位處山東濟南南面,距離濟南市區僅66公里.泰安處于國務院的黃河三角洲高效生態經濟區開展規劃區域,往北緊鄰泰安可輻射的經濟圈有京津唐經濟圈,距離約為4小時高速車程,往南距離長三角經濟圈約6小時高速車程.泰安城際交通興旺,目前已有G104多條國道、列車軌道線,同時泰安城西經過的有京滬高速和京福高速.預計2021年初即將通車的京滬高鐵也將通車,京滬高鐵設計時速為350公里/小時,屆時泰安到達京津唐和長三角經濟圈的

4、交通時間將大大縮短至少一半I350公里逮州殺常州北35州北南京而料泰安到北京：預計1.5小時來I通4&泰山西站樂獷局鐵江蘇、至A海計3.5小時3、 房地產投資運行情況從下表可看出,泰安市2004-2021年房地產開發投資及增長速度出現一定的震蕩,但整體保持強勁的上漲勢頭.尤其是從2007年開始,上漲勢頭更加迅猛,全市的房地產開發投資額從2007年的33.9億元,增長到2021年的52.2億元,三年平均年增長到達32.37%.其中2007年增長最快,較2006年上漲51.3%.這主要和2007年全國房地產市場上漲、開發商對市場樂觀的預期有很大的關系,加大了房地產市場投資的力度.數據來源：

5、泰安統計局統計公報4、 全市商品房銷售情況從泰平安市近年來商品房銷售情況看,商品房銷售量由2004年的80.3萬平方米,上漲到2021年的208.2萬平方米.全市商品房銷售面積整體呈增長態勢,盡管2021年泰平安市商品房銷售量微漲,但與全國房地產市場劇烈萎縮形成鮮明比照,說明泰安房地產市場較為穩健、健康.數據來源：泰安統計局統計公報從泰安市區商品房含市區預售商品房及二手房成交情況來看,2021年實際成交各類商品住宅8903套、115萬平方米、32億元,分別較2021年增長61%36%96%泰安巾區商品房含預售商品房及一手房成交情況比擬年份2021年2021年商品房成交套數套89035530冏品

6、房成交回積萬褶11585商品房成交金額億元3216初步估計,泰安市場上未來3年內在售工程、在建工程和已拍賣土地待建工程總待推量預計在200萬平方米左右.這些工程都會在未來3年內推向市場,可以預見未來幾年泰安房地產市場競爭將日益劇烈.泰安土地市場1、 市區近期土地出讓泰安房地產市場總體規模較小,公開掛牌出讓土地較少,了解到從2021年下半年到2021年,泰安城區含郊區公開掛牌出讓土地約25幅含工業及舊城改造土地,其中規模成功出讓的商業、居住用地為7幅,總計土地約1200畝.具體土地信息總表如下表所示：土地編號土地位置土地性質使用年限土地面積容積率成交單價成交總價競得公司成交時間2021-20號泰

7、肥路北側,南至巖莊村土地、東至韓劉馮村居住70年35830m253.75畝136萬元/畝1934.82萬元山東泰安鵬程置業2021年11月1日2021-21號泰肥路北側,南至巖莊村土地、東至巖莊村居住70年54443m281.66畝1.236萬元/畝2939.922萬元山東泰安鵬程置業2021年11月1日2021-24號上高辦事處佛光路以西,北上高路以南,居住70年m2242.23畝1.4140萬元/畝33912.06萬元山東泰安恒基置業2021年11月23日2021-3號粥店街道辦事處小堰堤村居住70年m2267.69畝233萬元/畝8833.7205萬元泰安天潤人和置業2021年3月6日2

8、021-1號岱岳區緊鄰京滬高速鐵路泰山站,北至靈山大街,南至大河路,商業金融居住商業、金融40年,居住70年m2220.01畝商業金融2.5居住1.8120萬元/畝26401.32萬元濟南玫德鑄造和濟南天義置業2021年3月18日2021-4號高新區西天門大街以南、鳳凰支路以西、鳳祥路居住70年m2213.43畝1.8517元/m262萬元/畝13232.784萬元泰安海普地產2021年3月6日2021-8號旅游開發區內大河路以東,環湖路以南,天平湖北岸,濱湖路綠帶霞灣區以北商服40年74785m2112.18畝不大于1.01155元/m277萬元/畝8637.6675萬元泰山德美置業2021

9、年4月18日合計1191畝J京滬AA七世H邑薜必1.4事了聞51111大工大?口,wsmu餐喝山*孑*山口幅Th士石罹“1鼻丸身II爐J一尖山HIW®rrifK2021-08號：樓面價1155元/平方米山H山2021-01號：按積率算,樓面價Eih41s荒山串上利4節立248元/平方米.2021-20號：樓面價540元/平方米2021-21號：樓面價450元/平方米Es也*Jr本才概忖2021-04號：樓面價517元/平方米或工"+12021-24號：樓面價：1500元/平方米忤2.2平均容818元/平方n備注：2021-01號地為商業、金融和居住用地,容積率按平均容積率2

10、.2計算；2021-08號地為商業效勞用地；其他地塊均為居住用地.從上表成交土地數據顯示,泰安的土地拍賣以畝為單位,土地拍賣時加價方式為按畝加價,加價最低單位為1萬元/畝.從公開顯示的信息來看,大局部地塊競拍公司較少,一般每塊土地競拍公司數為2-4家,局部地塊僅有一家公司競拍,根本以掛牌底價成交.2、 泰西片區土地情況泰西片區2021年3月-4月啟動了三幅土地拍賣,其中3月成交兩幅土地,4月18日成交一幅.短短2個月,推出3幅地塊掛牌,說明泰安城市已經開始啟動西部城區的建設.3月成交的兩幅土地中,其中一幅為2021-4號地塊,位于路博園東南角約5公里處的鳳凰小區邊,工程為70年居住地塊,容積率

11、為1.8,成交地價為62萬元/畝,樓面價517元/平萬米.另一幅為2021-1號地塊,處于京滬高鐵泰安站東側地塊,于路博園東北角約1.5公里處,為商業、金融和居住綜合用地,成交地價為120萬元/畝,如果取2.2平均容積率計算,樓面價為818元/平方米.已于4月18日掛牌出讓的2021-8號地塊,位于天平湖北岸,屬于商業效勞性質用地,使用權為40年,容積率為1.0,土地掛牌起價底價成交為77萬元/畝,折合樓面價為1155元/平方米.2021-1號,占地22.畝.容稅率商業、金融25居住1.8,10年3月成交120萬元/畝2021-8號,占地112畝,容積率1.0,商服40隼,4月1B日成交.成交

12、價77萬元/畝,樓面地價1155WI平泰.安市2021-4號,占地213畝,容積率,10年3月成交62萬元,畝,樓面地價517元/平二、泰安預售荀品房市場1、 預售商品房市場情況從下表數據看市區泰山區、岱岳區商品住宅預售情況,2021年市區商品住宅預售成交均價為3974元/平方米,較2021年成交均價2757元/平方米增長44.14%,2021年一季度成交價格為4444元/平方米,較2021年成交價格增長11.83%市區商品住宅預售情況比擬年份2021一季度2021年2021年商品住宅預售套數套50529422256商品住宅預售面積萬m26.0333.9428.00商品住宅預售金額億元2.68

13、13.497.72商品住宅預售均價元/444439742757預售成交價格增長率11.83%44.14%從泰安市區近一年來商品預售住宅成交面積走勢來看,2021年5月前市場成交低迷,之后至2021年1月市區商品住宅得到集中放量,從10年2月開始到3月成交面積又進入萎縮時期,且萎縮幅度較大.今年2月商品住宅成交12227平方米,較1月34437平方米萎縮64.5%,3月份成交量較2月增長11.1%,到達13587平方米.數據來源：泰安房管局從成交量走勢可看出,作為三線城市,其成交的活潑程度明顯滯后于一、二線城市,而隨著房價的上漲,2021年2-3月,成交量劇烈萎縮.從泰安近一年來市區商品住宅成交

14、價格走勢來看,價格整體走勢波動較大,主要是因為泰安市場較小,容易受到個別盤集中在1-2個月內放量成交的影響,整體平穩性較差.但是成交價格顯示,總體上價格集中在3500元/平方米到5500元/平方米之間,形成箱體震蕩.數據來源：泰安房管局2、 預售商品房板塊分析根據泰安房地產市場的運行情況,可以把整個泰安預售商品房市場劃分為五大板塊,它們分別是：市中央區板塊、市政府板塊、泰南板塊、泰東板塊和泰西板塊.市中央區板塊：是泰安高檔商品房的集中開發區,也是泰安高端客戶購房首選區域之一,交通、醫療和商業等配套設施完善,生活、工作方便,目前市區房價主要集中在7000-10000元/平方米,區域內的圣源美郡銷

15、售別墅產品,目前均價更是到達12000元/平方米.市政府板塊:是泰安高端商品房的另一個聚集區域,該板塊是泰安的城市中央新區,圍繞城市時代開展軸兩側布局.良好的居住環境和完善、高端的市政配套是吸引居民購房的主要條件.板塊內起點高,規劃合理,配套設施跟進較快,目前區域內商品住宅銷售價格主要集中在6000-8000元/平方米之間.泰南板塊：距離市中央較遠,交通存在諸多不便,對本市購房者的吸引力不夠,版塊內在售工程主要以奧林匹克花園為代表,銷售價格在3800元/平方米左右,主要客戶還是以本地居住為主.泰東板塊：是近年泰安房地產開發的熱點區域,板塊內主要工程是寶龍城市廣場和志高國際,兩個工程都以商業SH

16、OPPINMALL*主打,同時方特歡樂世界即將于5月開園,可以預見城東板塊將會成為泰安未來的商業綜合區.泰東板塊目前在售住宅工程均價在6000元/平方米左右,商業均價在8000-15000元/平方米.泰西板塊：目前還處于商品房開發的起始階段,區域內在售工程較少,區內工程均以較高端品質的別墅和洋房產品上市為主.目前泰西板塊主要有新湖綠園、龍灣別墅和御府苑三個工程,其中前兩個工程前期局部均已根本售罄,期待后期開發上市,而御府苑工程也僅少量存量待售.龍灣別墅,其一期、二期別墅已經售罄,二期獨棟別墅銷售均價在8000元/平方米左右.根據售樓人員透露的信息,御府苑的土地本錢大約在40萬元/畝.得益于泰西

17、區域開發的啟動,便利的高速、國道交通及京滬高鐵泰安站建設,板塊房價存在較大的上漲空間,泰西板塊是未來泰安房地產開展的重點區域所在.各版塊分布,及主要商品住宅預售價格范圍如下列圖所示:圣漉美御府苑4500元市政府典6000-8000泰南板3500無-4000/nr奧林匹克天平湖片區,志高國際7000-10000元/泰東板塊6000元行左右,郵邢寶龍城市廣場.、城國鎖山美地E"119賽市3區板塊3、 泰安主要工程分析(1)、龍灣別墅工程名稱：龍灣別墅工程位置：路博園片區,泰山大街西段開發商：泰安玉環府房地產開發公司占地面積：260畝建筑面積：10萬平方米主打產品：獨棟別墅、雙拼別墅、聯體

18、別墅、普通住宅開盤時間：2004年銷售單價：別墅8000元/平方米,住宅4700元/平方米主力總價：獨棟別墅240-400萬元,聯體別墅160-220萬元去化情況：別墅平均每月銷售2-4棟,目前剩余10棟左右客戶群體：主要以本市人員為主、局部為下屬縣市人群工程特征：龍灣別墅是路博園片區最早開發的工程之一,工程沉淀時間較長,品質較高,主打別墅的概念.工程成功地吸引了市中央區和下屬縣市人員前來購房,與市區工程進行客戶競爭,起到分流中高端客戶群體的作用.(2)、御府苑工程名稱：御府苑工程位置：路博園片區,臥虎山路盡頭開發商：泰安市時代房地產開發主打產品：聯排別墅、疊加別墅開盤時間：2021年3月銷售

19、單價：聯排別墅4860元/平方米,疊加別墅3600元/平方米主打戶型：93-106平方米兩房,118-121三房和131-139四房去化情況：平均每月銷售9套,目前剩余40套左右客戶群體：主要以泰安下屬縣市購房者為主工程特征：本工程是路博園片區又一別墅工程,相對龍灣別墅而言,其品質稍低.工程的主要賣點是“低總價別墅,主要針對那些難以承當市區高房價的需求者.(3)、新湖綠園工程名稱：新湖中寶工程位置：天平湖片區,岱岳區財政局旁開發商：新湖地產開發主打產品：普通住宅開盤時間：一期2021年1月31日銷售單價：4000元/平方米主打戶型：130平方米三房去化情況：一期已經售完,二期預計在2021年6

20、月開盤(4)、新興園工程名稱：新興園工程位置：市政府板塊,體育場路西側開發商：山東新興元地產占地面積：12萬平方米建筑面積：40萬平方米主打產品：普通住宅開盤時間：2021年11月28日銷售單價：二期預計五一開盤價5600元/平方米去化情況：一期只剩下3套140平方米戶型客戶群體：以本地公務員、機關事業單位為主工程特征：工程靠近市政府,是市中央的大盤工程,銷售均價比擬適宜,主要吸引本市公務員等在工程周邊上班的各類人員.(5)、新城國際工程名稱：新城國際工程位置：市政府板塊,東岳大街與長城路交匯處開發商：泰安市大展城市開展在售單元：1號樓,33層,普通住宅開盤時間：2021年1月銷售單價：500

21、0元/平方米主打戶型：89平方米兩房和115平方米三房去化情況：約70%客戶群體：主要以本市居住購房為主工程特征：本工程是離泰安市政府較近的一個工程,一期已經根本落架.該工程實行每棟單獨開盤,前期蓄水期較長,開盤后去劃速度較快.(6)、優山美地工程名稱：優山美地工程位置：老市區板塊,天外村邊上開發商：山東魯能置業集團占地面積：178畝建筑面積：7.6萬平方米主打產品：主體酒店和產權式別墅酒店(別墅)別墅主力面積：獨棟別墅350-370平方米,雙拼別墅330平方米左右開盤時間：2021年1月主力總價：獨棟別墅400-600萬元,雙拼別墅280-380萬元去化情況：剩余12棟客戶群體：主要是生意人

22、,本地占六成,本省其他縣市占三成工程特征：該工程是泰安目前最為高端的工程.工程分為高檔酒店和產權式別墅.較高的銷售單價和總價都彰顯了該工程的高端定位.相對于其他工程來講,該工程銷售速度比擬一般,客戶主要是生意人,以本地為主.(7)、御泉大院工程名稱：御泉大院工程位置：老市區板塊,解放軍88醫院東南側開發商：山東大安建業地產開發建筑面積：3萬平方米主打產品：多層住宅開盤時間：2021年3月銷售單價：9000元/平方米主力戶型：90平方米兩房,130平方米三房去化情況：一期85套,目前剩余4套客戶群體：以周邊縣市購房者為主工程特征：該工程是泰安市區少有的中式多層住宅,戶型設計契合了泰安本地購房者的

23、面積要求和居住習慣,因此銷售進度比擬快.目標客戶也主要鎖定為本市和周邊縣市的居住性購房者.(8)、圣源美郡工程名稱：圣源美郡工程位置：老市區板塊,天外村內開發商：泰安圣源地產公司主打產品：聯排別墅開盤時間：2021年中銷售單價：12000元/平方米主打戶型：130-160平方米去化情況：目前工程根本售罄,剩余10多套客戶群體：主力客戶為生意人和公務員工程特征：該工程是泰安市少見的銷售單價過萬的住宅工程.工程坐落于泰山腳下,加上老市區的成熟配套和便利的交通條件,都為工程的高端定位提供了有力支撐.(9)、寶龍城市廣場工程名稱：寶龍城市廣場工程位置：泰東板塊,溫泉路西側開發商：山東寶龍實業開展占地面

24、積：356畝建筑面積：約33萬平方米(其中商業26萬平方米,住宅約7萬平方米)主打產品：商業店面,公寓樓開盤時間：2007年12月銷售單價：內街店面8000-9000元/平方米,外街店面15000元/平方米,住宅3500元/平方米(已于2021年售罄)主力店：銀座、麥當勞、肯德基等去化情況：住宅全部售罄,商業還有約3億元未售客戶群體：住宅以本地為主,商業客戶構成比擬復雜,主要是生意人工程特征：該工程是泰安的第一個大型商業SHOPPINMALLM以少量公寓樓的綜合型項目,工程伊始曾在泰安造成不小轟動,泰安寶龍城市廣場是寶龍集團SHOPPINMALLJF發理念在泰安的又一次成功復制,也奠定了泰安城

25、東板塊作為泰安市商業中央的地位.(10)、志高國際工程名稱：志高國際工程位置：泰東板塊,溫泉路東側開發商：山東志高集團建筑面積：約42萬平方米(其中商業12萬平方米,住宅約30萬平方米)主打產品：商業店面,公寓樓開盤時間：商業預計2021年下半年開盤,住宅預計明年開盤預計定價：店面20000元/平方米左右,住宅6000元/平方米左右主力店：特易購、四星電影院等去化情況：將于近期對外公開銷售工程特征：該工程是繼寶龍城市廣場之后又一個大型商業SHOPPINMALLM目.工程有12平方米的商業和30萬平方米的住宅,不管從商業還是從住宅體量上講都是泰安的大盤.志高國際和寶龍城市廣場的強強聯合無疑確定了

26、泰安的商業之城地位.(11)、奧林匹克花園工程名稱：奧林匹克花園工程位置：泰南板塊,龍潭南路開發商：山東華新房地產開發、中體產業集團占地面積：500畝建筑面積：30萬平方米主打產品：目前準備推出第四期,以小高層為主開盤時間：四期預計2021年5月開盤銷售單價：預計3800元/平方米主力戶型：89平方米兩房和115-120平方米三房去化情況：預計2021年5月份開盤客戶群體：一期主要以內部職工認購為主,三期主要是本市居民居住購房工程特征：工程分五期開發,暗合奧運五環,整個小區規劃為奧運金杯造型,這些都體現了工程名稱與工程規劃的完美融合.由于工程距離市中央較遠,一期多層主要被內部員工認購,二期別墅尚未開工,三期多層+小高層主要被內部職工和本市居民所消化,目前正準備推出四期.4、 泰安市場總結泰安房地產投資和商品房開發進入快速開展通道,土地供應逐年放大,土地出讓價格也逐年上升；從近