1、目錄一、工程概況1、地理位置32、交通狀況分析33、商業氣氛34、人口及購置力狀況35、商業局部規模46、周邊商業,47、SWOT5二、招商1、業態布局遵循的原那么62、市場定位73、招商推廣84、招商方案及時間節點95、招商策略、價格策略96、租金、定金的收取方式及收取標準107、招商人員配置、崗位職能10三、運營1、開業旺場策略122、幾種的常見模式123、差異化戰略是運營治理的重心124、綜合型商業常見的幾種病癥及解決建議135、商場可持續經營策略146、品牌維護和提升15工程概況1、地理位置：工程位于長江西路與西二環交叉口東北2、交通狀況分析：長江西路和西二環為合肥市最為重要的主干道,

2、均為城市快速路,高架、下穿以及立交橋,雖縮短了工程和傳統商圈的距離,但也會人流產生嚴重的阻隔作用.3、商業氣氛：工程不處于成熟商圈,但周邊人口都較多,消費趨向三里庵商圈.4、人口及購置力狀況：XXX國際廣場周邊約有60余個小區,人口超過15萬人.區域內居住人口中高消費群體所占比例較大生活性消費需求旺盛.中青年人群是消費主力,消費水平較好.5、商業局部規模：層高：6米層高：5.6米層高：5.6米層高：6.6米一層：6293.04平米二層：3150平米三層：3210.58平米四層：2644.75平米6、周邊商業：(1)西華聯MALL地理位置：長江西路與休寧路交口工程性質：綜合性商業工程商業面積：6

3、萬平方主力店：華聯超市,嘉禾影院次主力店：KFC,屈臣氏,蘋果體驗店.(2)百大拓基廣場工程位置：長江西路與天柱路交口工程性質：綜合性商業針對人群：周邊居住及工作人群品牌檔次：中等商業面積：6萬平方主力店：鼓樓百貨,合家福超市,百大電器次主力店：KFC,鼓達.歡樂城市(3)松芝萬象城工程位置：蜀山區長江西路478號工程性質：城市綜合體針對人群：城市中高端消費人群品牌檔次：中高檔主力店：沃爾瑪超市招商目標：遵循城市多核化開展趨勢打造合肥另一個副中央！立足合肥,打造合肥地標式購物、娛樂、休閑聚集區.面對周邊消費群體,開展成為地區性品牌商業綜合體,最大程度的開掘物業價值！7、SWOT(1)優勢與時機

4、C工程地理位置優越,交通便利*餐飲、娛樂及零售業合理的利潤水平和良好的開展空間,為商業的*招商和經營奠定了根底；樂購作為主力店的引入提升了工程的影響力和知名度.*追著群眾消費水平和的提升,生活節奏變快,消費者對購物、餐飲、*娛樂、休閑一站式場所的需求也隨之提升.工程周邊消費人群聚集、消費水平較高.*(2)劣勢與威脅C周邊商業中央及新興商業體較多,客戶可選擇余地較多.*長江路高架阻斷消費人群、影響工程曝光率.*工程體量較小,業態組合難以分配齊全.*分析：總的來說工程優勢大于劣勢,局部劣勢可通過調整招商策略及建設規劃進行躲避和弱化.二、招商1、業態布局遵循的原那么為使工程整體的消費功能趨于完善,建

5、立起真正意義上的品牌商業,完全有必要對商業的經營布局和功能分區進行規劃和引導,建議以下幾點布局原那么.(1)符合整個商業戰略定位的原那么,集購物、娛樂、休閑等功能于一體,商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發.(2)適應不同商品經營業態格局的原那么,如娛樂、休閑等適合三、四層經營,如珠寶、化裝品等適合首層、分區經營,可規劃柜臺式經營形態.(3)尊重市場需求和選擇的原那么,經營布局的規劃必須為招商效勞,最終格局取決于招商的結果.(4)合理有效使用空間的原那么,是一、二、三、四層組合還是分割經營,必須從商品經營的空間利用出發.(5)經濟效益原那么,應充分考慮商戶的經營利益,達成商戶與市場經營者

6、雙贏的局面.(6)關聯性原那么,不同的商品適合不同的經營組合,如購物和娛樂休閑可形成互補、互促經營,這些關聯性商品可在同一功能區經營.(7)大客戶和知名品牌優先原那么,大客戶和知名品牌對提升市場品牌,帶動中小商戶的進駐,以及帶動消費起著至關重要的作用,對這類客戶要優先考慮.(8)充分考慮經營戶愿望和要求的原那么,考慮了經營戶愿望和要求,才能充分吸引經營戶進駐,并提升經營戶的經營信心,從而促進市場快速形成.(9)方便顧客消費的原那么,在商業街商品布局及業態分布方面,充分享受一站式消費的樂趣,符合人消費的習慣.(10)視覺形象原那么,整個經營布局應充分考慮視覺沖擊力和形象統一.2、市場定位(1)功

7、能定位：結合工程實際情況及市場情況建議打造周邊消費人群對購物、娛樂、休閑多種功能一體化的消費需求.(2)業態及業態組合定位：結合工程商業情況,以同業差異、異業互補的招商根本原那么,建議擬定以下：1F:品牌珠寶、化裝品、品牌服飾等2F:品牌女裝、家紡、內衣、童裝等3F:電器賣場(如國美、蘇寧)4F:餐飲,娛樂、休閑(不包括主力店超市)(3)檔次定位：針對區域內人口消費狀況及商圈內其他綜合體規模及定位建議本項目定位為中等檔次.3、招商推廣結合本地情況,并結合銷售制定以下招商推廣方案：(1)制作招商巨幅1塊,裝于商場大樓前面(2)制作8P招商手冊5000份1P封面2P公司介簡、地理位置和公司內涵3P

8、商場商圈圖4P公司的治理與理念5P公司的設施與配套6P業態定位及布局7P商場一二樓圖紙和招商對象8P封底(3)場外、路邊廣告位宣傳位置：沿長江路及西二環選擇一至二個高炮及戶外路邊廣告(4)車坐位宣傳將招商廣告有選擇的張貼至圍繞工程周邊公交車車體及車內廣告位上.(5)短信將招商信息以短信的形式,發送到目標人群的上(6)報紙在合肥晚報、新安晚報連續刊登彩色招商廣告4、招商方案及時間節點招商階段時間安排階段任務第一階段2021.4前1500平米下定.女裝、童裝、零售10家左右,并儲備20家意向客戶.第二階段2021.6前5000平米下定.重點客戶局部下定,第三階段2021.8前6000平米下定.局部

9、客戶直接簽訂租賃合同,配合商戶做裝修設計.第四階段2021.10前1500平米簽訂.訂鋪協議更換成租賃合同、監督配合商戶入駐裝修.第五階段2021.12前1000平米補充和倜整招商.完成商戶入駐,穩定客戶經營,為后期運營做好準備.5、招商策略、價格策略租賃經營采用放水養魚的原那么.由于購物中央經營具有長期性特點,將整個購物中央真正做旺.這樣,開展商與商戶才能一同成長.放水養魚的原那么可以理解為“先做人氣,再做生意,一起分享成長空間的原那么.應該說只有經營戶生存并盈利才有相應的租金回報,且如出現大量商戶經營困難并倒閉那么后續二次招商難度更大且無法保證質量.建議租金應保持在較低水平.低開高走,迅速

10、完成高質量招商,搶先于其他新興商業體形成商業氣氛,對后期運營及物業升值都有極大的好處.建議制作兩種招商政策,分別為：對外統一說辭和招商部經理掌控的最終優惠政策.最終優惠政策作為工程商業的租金回報率的保證,由部門經理掌握,形成階梯狀談判,這種做法有利于招商談判過程中的技巧把握,提升談判的成功率.6、租金的收取方式建議租金根據?一鋪一價表?計算按年一次性收取；第一年在簽訂租賃合同時一次性收取,以后每年在次年計租前一個月交付；特殊情況可按半年或季度收取.7、招商人員配置、崗位職能部門經理崗位職能:負責整個工程招商工程的規劃和實施,安排和協調招商進度；評估招商工作進程,保證實施過程向預設方向推進；對招

11、商工作中出現的緊急情況進行處理,按實際情況調整策略；對招商部人員進行工作指導、工作核查和績效評估確定績效工資與獎金；談判出現僵局,由部門經理出面做最后磋商；向公司領導協調與溝通；招商主管崗位職能：按預設的業態組合篩選意向客戶；實施招商小組內部信息的溝通與協調；收集招商專員回饋的市場信息,并及時進行處理；意向客戶后續談判,合同簽訂和文件歸檔；招商小組的內勤和行政工作；客戶進駐裝修所需提供的效勞進行各部門協調；招商專員崗位職能：根據招商進度進行具體市場走訪并根據方案客戶溝通、談判；開掘預設業態的客戶,明確意向客戶,并對意向客戶進行跟蹤走訪；每日向招商主管反應客戶信息及建議;現場接洽客戶,后期客戶及

12、時跟進；按要求完成工作,填寫各類表格；三、商業運營應該說高質量的招商是成功運營的前提條件、而成功的運營又是后期高租金回報率的重要保證.因此運營就顯得尤為重要！1、開業旺場策略前期工作完成后,工程開始步入開業階段.所謂“萬事開頭難,一個綜合體式物業經營的成功與否,最關鍵是能否按原有擬定的經營業態分布商鋪并全部開張營業(最好是統一開業).2、幾種的常見模式(1)分散產權、統一治理將整個商場的全部或局部面積出售,開發商與業主達成協議,規定幾年內商鋪由開發商自行或聘請專業治理公司統一治理,而業主收取協議確定的穩定回報.(2)只租不售、統一經營治理實力雄厚的開發商不急于回籠資金,把商業物業當成一項資產進

13、行管理,通過專業的經營治理到達資產升值的目的.(3)先治理后出售工程建成后,開發商先對整個工程進行統一的經營治理,待商業物業旺場升值后再以高價出售.建議采用第三種模式,能夠表達出招商運營所帶來的價值.3、差異化戰略是運營治理的重心必須注意特色經營的重要性,把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經營理念,不僅在商業布局、建筑外型、色彩、人流動線以及內部結構等產品策略力求突破雷同,突出個性,而且在廣告宣傳、價格確定、促銷方式等方面也要獨具風格,努力成為市場亮點.4、綜合型商業常見的幾種病癥及解決建議(1)場內熱度失衡盡管有旗艦主力店的強勢拉動,但除了主力店經營理想以外,

14、大量的廣告投入仍然不能改變其它冷清的商業氣氛.出現這種現象的主要原因有：缺乏科學合理的工程總體規劃主力店與其他業態相對別離,主力店帶來的人流僅僅是在市場外實現人流的“體外循環,因此它就沒能將主力店聚集的人氣充分地吸引到整個工程上來.解決方法：解決此類病癥要從規劃上入手,把主力店帶來的人流充分地引入到商業賣場中,主力店規劃在商業區的中央即是較好的解決方法,真正變人流動線的“體外循環為“體內循環,以此來全面提升整個工程的人氣值.(2)產權分散、經營乏力在商鋪的經營以及人氣聚集上講究“成行成勢,而產權別離那么導致了各個分散鋪面經營品種完全失調,不能集中形成規模和效應.解決方法：即使有實行統一治理的工

15、程,由于經營治理專才的缺乏,多是在物管公司的根底上自行組建一個商業治理公司,由于其治理人員對商業業態缺乏了解,往往市場治理工作進行得不如人意.商場后期的經營沒有專門的機構進行治理和促銷,完全根據商家自己的意愿進行單獨的促銷活動制造人氣,無法獲得消費者的青睞.此類病癥要從兩方面著力抓：統一經營、統一治理：嚴格根據國際上流行的所有權、經營權和治理權三權別離的原那么來操作市場,在商業地產的開發中實行運營商、投資者和經營者三方共同開展的方式,一般的做法是開發商將產權分割出售給投資者所有者,再由運營商治理者作為一個統一的機構將分散的產權集中起來,對商鋪進行統一招商,吸引有規模、有品牌的商家經營權介入,最

16、終實現各自得益擴展的最大化.解決方法：使用專業的治理團隊進行治理與后期運營5、商場可持續經營策略策略一：不斷謀求業態突破商業工程要想獲得可持續性的開展,必須要敢于突破,而不是簡單地克隆、單調地經營.治理者需要不斷地深入研究商業,切實在如何為零售業提供更好的購物環境、如何讓主題商城鮮明、如何使專業市場真正走上專業化的道路等方面下功夫,才能真正引領市場.策略二：治理者與經營者雙贏策略商業地產是商業和地產兩個行業的有機結合,只有開發商和商業零售商齊心協力共同開展,謀求雙贏,才能走上最終的持續開展道開展商與大商家的合作,必須建立在雙贏的根底上.策略三：優質系統的治理所謂商鋪,是先有商再有鋪,輔的價值是表達在商字根底之上的,也就是說,只有商場能經營、做得旺,商鋪的價值才能得到表達,才能實現價值最大化.優質系統的商業經營治理是商業地產工程長盛不衰的根本所在.現代商業運營治理除了住宅物業治理的保安、清潔等根本的工作外,更重要的是商場經營推廣,包括商場經營分區的治理、整體形象的宣傳、節假日促銷活動的組織,商戶經營品質的監管、商家的退租、轉讓、重新招租、租戶售后效勞的監督等.這些工作都應該有一套符合工程自身特點的系統做支撐.開展商應提供商場推廣費用支持：有了精干的經營治理團隊,還需要