1、建筑設計常用專業術語 1、城市總體規劃 城市規劃是指城市人民政府依據國民經濟和社會發展規劃以及當地的自然環境、資源條件、歷史情況、現狀特點統籌兼顧、綜合部署為確定城市的規模和發展方向實現城市的經濟和社會發展目標合理利用城市土地協調城市空間布局等所作的一定期限內的綜合部署和具體安排。城市總體規劃是城市在一定時期內發展的計劃和各項建設或各項物質要素的總體部署。是城市規劃編制工作的第一階段也是城市建設和管理的依據。 概念規劃 Concept Planning 在國外比較常見它不是規劃層次系列中的某一層次而是在任何一個層次均可進行概念規劃。但是由于概念規劃側重于發展方向和各學科的綜合平衡而不是作出詳細

2、的規劃設計因此多出現于城市的、社區的或局部地帶的層面和規劃范圍 2、控制性詳細規劃 以城市總全規劃或分區規劃為依據確定建設地區的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃要求。 控規法定全稱是 “控制性規劃 ”目前不少大城市結合實際情況適當深化控規內容把地塊規劃條件等較為詳細的控制指標納入到編制成果中去形成的編制成果稱為 “控制性詳細規劃 ”。在實際管理中 “控規 ”、“控制性規劃 ”、“控制性詳細規劃 ”基本可以視為同一規劃。 3、修建性詳細規劃 site plan 以城市總體規劃、 分區規劃或控制性詳細規劃為依據制訂用以指導各項建筑和工程設施的設計和施

3、工的規劃設計。 修建性詳細規劃可以由有關單位依據控制性詳細規劃及建設主管部門城鄉規劃主管部門提出的規劃條件委托城市規劃編制單位編制。修建性詳細規劃需收集的基礎資料除控制性詳細規劃的基礎資料外還應增加一控制性詳細規劃對本規劃地段的要求二工程地質、水文地質等資料三各類建筑工程造價等資料。修建性詳細規劃的成果一規劃說明書1、現狀條件分析2、規劃原則和總體構思3、用地布局4、空間組織和景觀特色要求5、道路和綠地系統規劃6、各項專業工程規劃及管網綜合7、豎向規劃 8、主要技術經濟指標一般應包括以下各項1 總用地面積 2 總建筑面積3 住宅建筑總面積平均層數4 容積率、建筑密度 5 住宅建筑容積率建筑密度

4、6 綠地率。 7 工程量及投資估算。二圖紙 1、規劃地段位置圖。標明規劃地段在城市的位置以及和周圍地區的關系2、規劃地段現狀圖。圖紙比例為1/500標明自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地和建筑的范圍、性質、層數、質量等 3、規劃總平面圖。比例尺同上圖上應標明規劃建筑、綠地、道路、廣場、停車場、河湖水面的位置和范圍4、道路交通規劃圖。比例尺同上圖上應標明道路的紅線位置、橫斷面道路交叉點坐標、標高、停車場用地界線5、豎向規劃圖。比例尺同上圖上標明道路交叉點、變坡點控制高程室外地坪規劃標高6、單項或綜合工程管網規劃圖。比例尺同上圖上應標明各類市政公用設施管線的平面位置、管徑、主要控制點標高

5、以及有關設施和構筑物位置7、表達規劃設計意圖的模型或鳥瞰圖。辦理建設工程規劃許可證時的總平是建設工程設計方案總平面圖對于有些項目一般是用地面積較大的居住類項目規劃部門會要求先行編制修規以便平衡經濟技術指標。而對規模較小的居住項目或工業項目往往只需要編制總平圖。所以按照層次分應當是控規-修規 -總平-單體 規劃設計條件是建設單位編制修規前向規劃部門申領的用于指導修規的基本指標。有些項目的規劃設計條件等同于在招拍掛前規劃部門向土地管理部門提出的用地規劃條件。 4、容積率 容積率Ratio/Volume Fraction又稱建筑面積毛密度項目用地范圍內地上總建筑面積但必須是正負0 標高以上的建筑面積

6、與項目總用地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值通常以地塊面積為 1 地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數即為容積率的值。 現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃一般而言容積率分為獨立別墅為聯排別墅為層以下多層住宅為層小高層住宅為層高層住宅為層以上住宅為住宅小區容積率小于1.0 的為非普通住宅。并根據不同城市的特點有所差別。5、得房率是指可供住戶支配的面積也就是套內建筑面積與每戶建筑面積也就是銷售面積之比。套內建筑面積套內使用面積套內墻體面積陽臺建筑面積。銷售面積套內建筑面積分攤的公用建筑面積。得房率是買房比較重要的一個指標

7、。計算房屋面積時計算的是建筑面積所以得房率太低不實惠太高不方便。因為得房率越高公共部分的面積就越少住戶也會感到壓抑。一般得房率在 80 左右比較合適公共部分既寬敞氣派分攤的面積也不會太多比較實惠。 6、建筑密度 即建筑覆蓋率指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。7、綠化率是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。 以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物構筑物所占面積、運動場地等等。計算建筑密度覆蓋率和容積率用建設用地紅線規劃用地紅線包括代征面積。 8、建筑高度指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應符

8、合下列規定煙囪、避雷針、旗桿、風向器、天線等在屋頂上的突出構筑物不計入建設高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20且高度不超過四米的不計入建筑高度。建筑為坡度大于30 度的坡屋頂建筑時按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度。9、用地紅線 是指各類建筑工程項目用地的使用權屬范圍的邊界線其圍合的面積是用地范圍。如果征地范圍內無城市公共設施用地征地范圍即為用地范圍征地范圍內如有城市公共設施用地 如城市道路用地或城市綠化用地則扣除城市公共設施用地后的范圍就是用地范圍。10、建筑紅線建筑紅線由道路紅線和建筑控制線組成。道路紅線是城市

9、道路含居住區級道路用地的規劃控制線建筑控制線是建筑物基底位置的控制線。基地與道路鄰近一側一般以道路紅線為建筑控制線如果因城市規劃需要主管部門可在道路線以外另訂建筑控制線一般稱后退道路紅線建造。任何建筑都不得超越給定的建筑紅線。 11、建設項目選址意見書 為保證城市規劃區內的建設工程的選址和布局符合城市規劃要求根據中華人民共和國城鄉規劃法第三十六條規定按照國家規定需要有關部門批準或者核準的建設項目以劃撥方式提供國有土地使用權的建設單位在報送有關部門批準或者核準前應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書。前款規定以外的建設項目不需要申請選址意見書。建設項目規劃選址的主要依據 11.1、經批準的項目

10、建議書11.2、建設項目與城市規劃布局協調 11.3、建設項目與城市交通、通訊、能源、市政、防災規劃的銜接與協調11.4、建設項目配套的生活設施與城市生活居住及公共設施規劃的銜接與協調11.5、建設項目對于城市環境可能造成的污染影響以及與城市環境保護規劃和風景名勝、文物古跡保護規劃的協調。12、獲取土地使用權12.1.土地收購儲備城市政府通過設立的專責機構統一負責行政區內的整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發以及土地交易等活動的一種工作制度土地收購儲備制度目的在于規范房地產市場。12.2.土地一級開發 是指城市政府委托當地土地收購儲備機構按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規

11、劃和年度土地供應計劃對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地統一組織進行征地、 農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設行為。12.3.獲取土地使用權的途徑1 土地使用權出讓有國家壟斷土地使用者擁有使用、占有等權利可以轉讓但地下埋藏物歸國家所有土地使用者只有支付了全部出讓金才能領到土地使用權證集體土地不經征用不得出讓。國土資源部2002 年7 月 1 日實施招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定從2003 年 8 月 1 日起實施的協議出讓國有土地使用權規定出讓年限居住用地70 年工業用地50 年科教文衛體育用地50 年商業、旅游、娛樂用地40 年其他用地50 年 協議出讓國有土地使用權該方式僅當依照

12、法律、法規和規章的規定不適合采用招標、 拍賣或者掛牌方式出讓時方可采用。即 “在公布的地段上同一地塊只有一個意向用地者的方可采取協議出讓方式出讓”。類似于掛牌只是事先不定價直接和買家協商這塊土地的價格雙方達成協議就好但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。如果土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同按變更后的土地用途以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金一般工業用地采用該方式較多。2 土地使用權的劃撥劃撥有繳納拆遷安置、補償費用后取得或無償取得兩種形式劃撥土

13、地沒有使用期限的限制未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。 經許可轉讓由受讓方辦理土地使用權出讓手續并繳納出讓金或不辦理手續但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。出租規定房產所有人以盈利為目的將劃撥土地使用權上的地上建筑物出租的應將租金中所含土地收益上繳國家。抵押時抵押的金額不應包括土地價格。 劃撥土地使用權的范圍國家機關用地或軍事用地城市基礎設施用地和公益事業用地國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地等。經濟適用房和廉租房用地目前也是通過行政劃撥方式供地。3 土地使用權招拍掛商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓特殊情況下才允許協議方式出讓。

14、4 原有劃撥土地上存量房地產土地使用權如因企業改制或兼并收購等行為導致產權變更時需辦理土地使用權出讓手續。繳納出讓金、租賃、作價入股等處置。國有企業改制為有限責任公司或股份公司非國有企業兼并國有企業等。如國有企業改組為國有獨資公司或國有兼并國有的除外。5 與當前土地使用權擁有者合作。 13、土地使用證 國有土地使用證是證明土地使用者單位或個人使用國有土地的法律憑證受法律保護。北京市國土房管局對直接填發的國有土地使用證根據國有土地使用方式不同分別加蓋國土房管局劃撥土地使用證專用章、國土房管局有償土地使用證專用章. 14、建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥

15、土地前經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地房地產商的售房行為也屬非法不能領取房地產權屬證件。核發的目的確保土地利用符合城市規劃維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。- 法律后果按照有關規定房地產商即使取得建設用地的批準文件但如未取得建設用地規劃許可證而占用土地的其建設用地批準文件無效。15、建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證是建設單位建設工程的法律憑證是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位其工程建筑是違章建筑不能領取房地產權屬證件。 核發的目的確

16、認有關建設活動的合法地位保證有關建設單位和個人的合法權益。法律后果房地產商如未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定進行開發建設嚴重影響城市規劃的由城市規劃行政主管部門責令停止建設限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施對有關責任人員可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。 16、建筑工程施工許可證 建設工程施工許可證建設工程開工證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件是建設單位進行工程施工的法律憑證也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑不受法律保護。當各種施工條件完備時建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建

17、設行政主管部門辦理施工許可證手續領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開 . 17、商品房銷售預售許可證 商品房銷售預售許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是國土房管局證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時如該房屋已建成還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量還可查驗房地產商的 工程驗收證 。 18、住宅質量保證書 住宅質量保證書都約定了什么及保修期限與保修范圍是什么 解答我國房地產法規規定房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書是房地

18、產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按住宅質量保證書的約定承擔保修責任。商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內屋面防水為3 年墻面、廚房和衛生間地面為1 年地下室及管道滲漏為1 年墻面、頂棚抹灰層脫落為1 年地面空鼓開裂、大面積起沙為1 年門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1 年燈具、電器開關損壞為 6 個月管道堵塞為 2 個月供熱供冷系統設備為一個采暖期或供冷期其他部位、部件的保修期限由買賣雙方自行約定。房屋在保修期內出現質量問題如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的可以向住宅質量保證書中注明的工程質量監督單位申請重新核驗經核驗確屬不合格的購買人有權退房。19、住宅使用說明書住宅使用說明書應當對住宅的結構、性能和各部位部件的類型、性能、標準等作出說明并提出使用注意事項一般應當包含以下內容1、開發單位、設計單位、施工單位委托監理的應注明監理單位2、結構類型3、裝修、裝飾注意事項4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明5、有關設備、設施安裝預留