1、精選優質文檔-傾情為你奉上合作方式及合作期限建議開發商以“策劃銷售”的方式與代理商合作，由開發商提供廣告費，代理商根據項目特點，將項目進行定位，從前期的案前準備、廣告策劃以及現場銷售等進行一系列的整體運作。以“策劃銷售”的方式與代理商合作，開發商可以直接、有效的控制廣告推廣費用，避免代理商虛報廣告推廣成本從中謀取利益，減少開發商不必要的廣告開支。合作期限一定要在合同中明確，并且要對開發企業有利，與代理商初次合作最好不要將代理期限簽的太長，而合作期限也不是一成不變的，應根據市場情況，制定代理商的銷售任務，如在一定時間內完不成任務，代理合同將自動解除。這樣可以給代理商制造一定壓力，讓其盡自己最大能

2、力去銷售房屋。二、嚴格控制銷售價格銷售基價（代理銷售項目的底價）由開發商制定并提交代理商執行，銷售基價表應作為銷售代理合同的附件出現在合同中，代理商可依據市場情況在征得開發商書面同意的情況下有權靈活浮動。代理商應該嚴格執行開發商制定的銷售基價，在沒有開發商書面授權的情況下，不得擅自給客戶任何形式的折扣。如遇特殊情況，代理商應及時告知開發商，作個案處理。開發商應嚴格控制代理商的銷售價格，防止代理商將價格制定的過低，將房屋低價銷售以迅速獲取傭金提成，從而降低了開發企業的銷售利潤。三、明確開發商與代理商在營銷過程中產生的費用一般開發企業所承擔的費用：1.為項目推廣所必需的包括：報紙、電視、戶外廣告，

3、印制宣傳材料，制作沙盤，售樓部包裝，樣板房裝修所產生的直接費用；2.開發商安排代理商合同約定工作所發生的費用；3售樓中心應配備的的相應辦公用品費用（此項要在售樓部交接時將物品列出明細）一般代理商所承擔的費用：1.代理商所派駐人員的工資、補貼、交通費用、日常辦公費用、通訊費用等；2.銷售人員的工資、補貼、獎金、傭金、培訓費用等；3.銷售中心交接后的日常辦公費用（水、電、通訊費用等）四、防止費用承擔問題糾纏不清在銷售代理合同中應該明確雙方應該承擔的各項費用，以防止后期在費用承擔問題上產生不必要的糾紛。五、從代理傭金中扣除前期策劃費用并扣押代理保證金代理商的主要利潤來源是銷售代理的傭金，前期策劃一般

4、是不計算費用的，但是為了使代理商在前期將項目啟動，開發商會預先支付一部分費用，所以在銷售代理傭金結算時應該將前期策劃所發生的費用一并扣除。另外，代理商要取得開發商的代理權，必須支付不低于十萬元人民幣的代理保證金，此保證金的支付方式比較靈活，代理商可一次性支付，也可以從銷售代理傭金中扣留，將來項目銷售結束，此保證金如數退還。上述是結合目前市場上實際操作情況而定，既降低了開發商聘請代理商的成本，同時又以保證金的形式制約代理商，從而使不可預見風險發生后開發商能掌握主動權。六、掌控代理商代理銷售傭金的點數、結算時間與支付方式 房地產銷售代理商的主要利潤來源就是代理銷售的傭金，此傭金是按照代理銷售房屋總

5、價的百分比來提取的，目前就市場行情來看傭金比例基本上在1.4%左右，最高不超過1.8%。象廣告設計費用、定向開發部分服務費等其他費用都是可以包含在銷售傭金里的。目前市場上使用較多的是：銷售提成=基本傭金+溢價提成，基本傭金相對較低在1.2%左右，溢價提成要控制在五成以內。基本傭金=銷售基價銷售面積基本傭金提出比例溢價提成=（銷售實價銷售基價）溢價分成比例傭金的結算一般是在正式開盤銷售后的一到兩個月后開始的，為了牽制住代理商，銷售代理傭金不會是足額結算的，開發商可以扣留一部分銷售代理傭金作為代理商的代理保證金；還可以結合代理商完成銷售任務的情況來結算，而且代理商在結算時要提供正式發票。七、代理商

6、不能代收任何形式的定金、房款，票據、合同、檔案等文件的管理要在合同中明確在營銷過程中代理商不能代開發商收取任何形式的定金、房款，以防止代理商自行挪用或者扣留資金，開發商應在銷售現場委派專門財務人員進行開票、收款并將資金存入開發商設立的指定帳戶。對于客戶的購房合同、票據、檔案等要進行嚴格管理，并在銷售代理合同中明確。八、在銷售代理合同中明確開發商與代理商的權利、義務與責任在與代理商簽定銷售代理合同時，其中條款必需顯示開發商與代理商的權利、責任與義務，做到權、責分明，如若后期代理商工作不利，可依據此等條款隨時將合同終止替換代理商，從而維護開發商的權益。九、在合同中制定代理商的銷售任務開發商委托代理

7、商銷售房屋，就是要借助具有專業知識的外腦以高利潤、快速度回籠資金，所以一定要給代理商制定銷售任務并在銷售代理合同中體現，代理商不能按期完成銷售任務的，開發商有權責問代理商并隨時終止銷售代理合同。十、對代理商所配備的營銷策劃人員的資歷作出明確的要求對于代理商委派的工作人員，開發商應核根據樓盤情況進行甄選，要求代理商所配備的策劃經理和銷售經理必須有五年或五年以上的從業經歷，熟悉省內房地產市場，并且有大型樓盤的操盤經驗；代理商配備的策劃助理和銷售主管應有三年或以上的相關行業從業經驗，參與過大型樓盤的銷售或策劃工作；銷售人員應該具有兩年或以上的相關行業銷售經驗，個人形象、氣質具佳，代理商須提供以上崗位工作人員的工作簡歷、銷售業績和操盤總結等資料，以確保樓盤銷售的需要。另外，建議公司引進部分銷售人員，借調給代理公司進行管理、培訓并參與銷售工作，工資和傭金等由代理商支付，此舉可防范不可預見的風險致使開發商無法正常開展銷售工作、代理商撤場后流失