1、鈑金公司建筑工程管理方案xxx投資管理公司目錄第一章 公司簡介4一、 公司基本信息4二、 公司簡介4第二章 房地產開發流程6一、 前期準備6二、 投資決策14第三章 建設工程造價構成17一、 建筑安裝工程費用17二、 預備費和建設期利息21第四章 招標投標法律法規23一、 招標投標法23第五章 建設工程施工招標投標30一、 施工招標方式和程序30二、 施工投標報價策略32第六章 建設工程勘察設計合同管理40一、 工程勘察合同管理40第七章 國際工程常用合同文本49一、 英國NEC和美國AIA合同文本49二、 FIDIC施工合同條件53第八章 建設工程監理合同管理62一、 工程監理合同訂立62第

2、九章 建設工程監理組織與規劃64一、 工程監理實施細則64第十章 建設工程監理工作內容及主要方式66一、 工程監理工作內容66第十一章 建設工程風險管理80一、 工程風險分類80第一章 公司簡介一、 公司基本信息1、公司名稱：xxx投資管理公司2、法定代表人：夏xx3、注冊資本：850萬元4、統一社會信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機關：xxx市場監督管理局6、成立日期：2010-10-157、營業期限：2010-10-15至無固定期限8、注冊地址：xx市xx區xx二、 公司簡介經過多年的發展，公司擁有雄厚的技術實力，豐富的生產經營管理經驗和可靠的產品質量保證體系，綜合實力進一步增

3、強。公司將繼續提升供應鏈構建與管理、新技術新工藝新材料應用研發。集團成立至今，始終堅持以人為本、質量第一、自主創新、持續改進，以技術領先求發展的方針。未來，在保持健康、穩定、快速、持續發展的同時，公司以“和諧發展”為目標，踐行社會責任，秉承“責任、公平、開放、求實”的企業責任，服務全國。第二章 房地產開發流程一、 前期準備前期準備是指房地產投資決策后至開發建設前需要完成的一些準備工作，主要包括取得建設用地土地使用權、委托場地勘察、委托規劃設計、申請規劃設計方案審查和建設工程規劃許可、工程建設準備及申請施工許可等。（一）取得建設用地土地使用權建設用地土地使用權的供應方式有兩種，即出讓和劃撥。房地

4、產開發企業應根據開發建設項目性質通過出讓競爭或申請劃撥取得建設用地土地使用權。1、土地使用權出讓土地出讓方式有四種，即招標，拍賣、掛牌出讓和協議出讓。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣、掛牌方式出讓。其中，工業用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。下列情形可申請協議方式出讓。（1）供應工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后，同一宗地只有一個意向用地者的。（2）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但原國有土地劃撥決定書國有土地租賃合同、法律、法規、規章、規定等明

5、確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。（3）劃撥土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但法律、法規、規章、規定、國有土地劃撥決定書等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。（4）出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式。（5）法律、法規、規章、規定明確可以協議出讓的其他情形。對不能確定是否符合協議出讓范圍的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定。房地產開發企業對擬投資開發項目應通過招標、拍賣、掛牌或協議出讓方式取得建設用地土地使用權。以出讓方式取得國有土地使用權的，市、縣自然資源主管部門依據規劃條件編制土地出讓方案，經依法批準后組織土

6、地供應，將規劃條件納入國有建設用地使用權出讓合同。建設單位在簽訂國有建設用地使用權出讓合同后，市、縣自然資源主管部門向建設單位核發建設用地規劃許可證。2、土地使用權劃撥土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。（1）建設用地劃撥范圍。建設用地主要包括非營利性城市基礎設施、郵政、教育等用地。居住用地劃撥的范圍主要涉及公共租賃住房項目、大學生公寓、住宅合作社集資建房、危舊房改造區居民安置用房、利用自有土地建設的職工宿舍、征地區域農民自住住宅項目等非經營性用地。（2）建設用地申請。需審批的建設項目在

7、可行性研究階段，由建設用地單位提出申請；需核準的建設項目在項目申請報告核準前，由建設單位提出申請；需備案的建設項目在辦理備案手續后，由建設單位提出申請。建設用地預審與選址。使用已經依法批準的建設用地進行建設的項目，由地方自然資源主管部門對規劃選址情況進行審查，核發建設項目用地預審與選址意見書。建設項目用地預審與選址意見書有效期為3年，自批準之日起計算。（3）建設用地規劃許可。項目獲得批準、核準或備案后，以劃撥方式取得國有土地使用權的，建設單位向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設用地規劃許可申請，經有建設用地批準權的人民政府批準后，市、縣自然資源主管部門向建設單位同步核發建設用地規劃許可證、

8、國有土地劃撥決定書。（二）委托場地勘察依法取得開發建設用地后，房地產開發企業委托勘察單位進行場地勘察，場地勘察的內容包括以下五個方面。（1）地形測量。地形測量范圍包括整個建設工地及鄰近有關的重要地段。通過地形測量，繪制出所需比例尺的地形圖，供規劃設計使用。（2）工程勘察。通過工程地質鉆探，查明建筑場地地層、土質、構造、巖石和土壤的性質以及地下水、地基承載力及穩定性等狀況，作為建筑物、構筑物基礎設計及各種管線設計的依據。（3）地下水勘察。查明地下水在不同時期的水位變化、流動方向和化學成分。（4）地表水勘察。調查收集建設場地及其附近的河流、湖泊水系等數據資料，為排水和防洪設計提供依據。（5）氣象調

9、查。調查收集氣溫、濕度等數據資料，作為規劃設計及施工的依據。（三）委托規劃設計規劃設計是房地產開發建設的方向指引，需要綜合各方面因素，確定合理的技術經濟指標，統籌安排建設用地，提出科學的功能布局，做到經濟效益、社會效益和環境效益的統1、規劃設計的主要控制性指標控制性詳細規劃或土地規劃設計中確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑間距、建筑后退、居住人口密度等控制性指標，是房地產開發項目編制修建性詳細規劃的重要依據。（1）容積率。容積率是指項目規劃建設用地范圍內總建筑面積與規劃建設用地面積的比例。（2）建筑高度。建筑高度也被稱為建筑限高，是指規劃地塊內允許的建筑最大限制高度。自然資源主管部

10、門一般對擬建造的建筑提出一個許可的最大限制高度。（3）建筑密度。建筑密度是指規劃地塊內各類建筑基底面積之和占該建設用地面積的比例。在總建筑面積不變的前提下，建筑層數越多，建筑密度越低。（4）綠地率。綠地率是指規劃地塊內各類綠地面積總和占該建設用地面積的比例。綠地率與綠化覆蓋率不同，綠化覆蓋率是指規劃地塊內綠化覆蓋面積占該建設用地面積的比例，即樹的影子也被算人綠化覆蓋面積，因此，綠化覆蓋率一般會大于綠地率。（5）建筑間距。建筑間距是指兩棟建筑物之間的水平距離，需要滿足防火、防震、日照、通風等方面的要求。（6）建筑后退。建筑后退是指在城市開發建設中建筑物從規劃地塊邊界和各種規劃控制線后退的距離，通

11、常會控制后退距離的下限。建筑后退規劃控制的目的主要是避免城市建設過程中產生混亂，保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護距離。（7）居住人口密度。居住人口密度是指單位建設用地容納的居住人口數，單位是“人1公頃“。2、組織規劃設計和組織建筑設計（1）組織規劃設計。根據控制性詳細規劃或建設用地規劃控制指標、建設單位意圖、場地勘察資料和有關工程建設標準，開發建設單位需委托規劃設計單位進行規劃設計。開發建設項目首先應進行修建性詳細規劃或規劃設計方案（建設項目方案）編制，其深度應滿足方案審查的要求。修建性詳細規劃設計文件應根據規劃條件通知書進行編制，設計文件包括設計說明書和設計圖紙兩部分。1）設計說明書

12、。設計說明書應包括現狀條件分析。（四）申請規劃設計方案審查和建設工程規劃許可工程項目批準、核準或備案后，隨著項目規劃設計工作的推進，開發建設單位應依法辦理環境保護、土地使用、資金利用、安全生產、城市規劃等許可手續。其中：地震安全性評價在工程設計前完成；環境影響評價、節能評價等評估評價和取水許可等事項在開工前完成；可將用地預審意見作為使用土地證明文件申請辦理建設工程規劃許可證；供水、供電、燃氣、熱力、排水、通信等市政公用基礎設施報裝可提前到開工前辦理，在工程施工階段完成相關設施建設竣工驗收后直接辦理接入事宜。1、申請規劃設計方案（建設項目方案）審查房地產開發企業委托規劃設計單位完成規劃設計方案（

13、或稱建設項目方案、設計方案）后，應向自然資源主管部門申請方案審查。根據并聯審批改革要求，建設單位除提交規劃設計方案及前期審批、核準和備案及建設用地規劃許可外，還應提交消防、環保、民防、城市管理、氣象等專項審查設計文件，由自然資源主管部門分發專業機構審查。其中，自然資源主管部門方案審查的主要內容包括：設計方案用地范圍是否與規劃確定的范圍一致，建設項目的性質是否符合城市規劃要求，容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率是否符合城市規劃要求，停車位數量、建筑間距、公共服務設施等是否符合法律、法規、規章和城市規劃要求。根據各專項審查及方案審查意見，自然資源主管部門決定是否同意設計方案。審查同意的，應附相關批

14、準文書；否則，應一次性告知不同意的原因。審查意見可供房地產開發企業作為委托設計單位繪制施工圖的依據。2、申領建設工程規劃許可證房地產開發企業應當持建設項目規劃許可及其他事項申報表設計方案審查意見、施工圖設計文件等，向自然資源主管部門申領建設工程規劃許可證。自然資源主管部門應組織對相關文件進行與設計方案審查階段內容相似的審查/復核工作，根據聯合審圖要求，消防、人防、技防等技術審查并入施工圖設計文件審查，相關部門不再進行技術審查。審查通過后，簽發建設工程規劃許可證。房地產開發企業取得建設工程規劃許可證后，應按照城市規劃監督的有關規定，辦理規劃驗線、驗收事宜。（五）工程建設準備工程開工前，除完成勘察

15、設計、規劃報建、相關行政許可等工作外，還應為項目開工進行組織準備、現場準備、物資和資金準備、建設管理準備。對房地產開發項目而言，還應進行銷售準備。（1）組織準備。根據項目建設計劃，采用直接委托、比選、招標等方式落實施工單位、工程監理單位、設備材料供應商和其他服務單位（如項目管理公司、造價咨詢機構等）。（2）現場準備。進行市政設施接駁的談判與協議簽訂，落實施工現場的水、電，保證道路暢通和場地平整。（3）物資和資金準備。根據項目建設進度落實物資供應渠道或進行采購，安排短期和長期信貸等。（4）建設管理準備。落實建設單位職責，制定項目開發過程的監控策略，洽談開發項目保險事宜等。（5）銷售準備。進一步分

16、析市場狀況，初步確定目標市場、售價或租金水平，為擬開發建設的項目尋找預購/租客戶。（六）申請施工許可開工前，根據建設程序要求，辦理工程質量、施工安全監督手續，申領建筑工程施工許可證。未取得施工許可證的工程不得擅自開工。二、 投資決策投資決策的工作內容主要是通過房地產市場調研，進行開發項目選擇，基于房地產開發項目可行性分析，作出合理的投資決策。房地產開發的成敗在很大程度上取決于投資決策分析的科學與否。（一）房地產開發機會選擇房地產開發投資機會選擇的思路一般是從宏觀逐步聚焦到微觀。首先，要從宏觀角度選定投資區域。房地產市場是一個區域性市場，不同區域的投資環境和房地產市場供求關系不同，投資機會也有明

17、顯差異。房地產開發企業應選擇投資環境良好、有市場前景、企業具有競爭優勢且符合企業發展戰略的投資區域。其次，要從中觀角度確定投資地區及具體城市。最后，在選定的投資城市中，根據所收集的城市房地產信息，從微觀層面選擇投資開發的房地產類型和區位，并收集可供開發的房地產項目和可利用的資源。（二）房地產開發項目決策房地產開發項目決策的目的是選擇具體的投資項目，具體包括市場分析、財務評價和項目決策三步。（1）市場分析。市場分析主要是指分析市場宏觀環境、政府政策、房地產供求關系、競爭環境、目標市場及其可支付的價格或租金水平。（2）財務評價。財務評價是指根據市場分析結果以及項目資本結構設計，就開發項目的經營收入

18、、成本費用與盈利能力進行分析評價。（3）項目決策。項目決策是指結合企業的發展戰略、財務狀況及項目財務評價結果，對是否進行項目的投資開發作出決策。項目決策需要在策劃多個可供開發的項目方案基礎上，經過對比分析，擇優選定擬投資的項目。第三章 建設工程造價構成一、 建筑安裝工程費用根據住房和城鄉建設部、財政部聯合印發的建筑安裝工程費用項目組成（建標201344號）建筑安裝工程費用可劃分為人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、利潤、規費和稅金七個部分。（一）人工費人工費是指按工資總額構成的規定，支付給從事建筑安裝工程施工的生產工人和附屬生產單位工人的各項費用。人工費包括計時工資或計件工資、獎金、津

19、貼補貼、加班加點工資和特殊情況下支付的工資等。特殊情況下支付的工資是指根據法律、法規和政策，因病假、工傷、產假、計劃生育假、婚喪假、探親假、定期休假、停工學習、執行國家或社會義務等原因按計時工資標準或計時工資標準的一定比例支付的工資。（二）材料費材料費是措施工過程中耗費的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品或成品、工程設備的費用。材料費包括材料原價、運雜費、運輸損耗費和采購及保管費等。（三）施工機具使用費施工機具使用費是措施工作業所發生的施工機械使用費、儀器儀表使用費或其租賃費。（1）施工機械使用費。施工機械使用費通常用施工機械臺班耗用量乘以施工機械臺班單價表示。施工機械臺班單價應由以下七項

20、費用組成：折舊費、大修理費、經常修理費、安拆費及場外運費、人工費、燃料動力費和稅費。（2）儀器儀表使用費。儀器儀表使用費是指工程施工所需使用的儀器儀表攤銷及維修費用。其參考儀器儀表使用費=工程使用的儀器儀表攤銷費+維修費（四）企業管理費企業管理費是指建筑安裝企業組織施工生產和經營管理所需的費用。企業管理費包括以下內容。（1）管理人員工資。管理人員工資是指按規定支付給管理人員的計時工資、獎金、津貼補貼、加班加點工資及特殊情況下支付的工資等。（2）辦公費。辦公費是指企業辦公使用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、辦公軟件、現場監控、會議、水電和燒水等費用。（3）差旅交通費。差旅交通費是指職工因公

21、出差、調動工作的差旅費、住勤補助費，市內交通費和誤餐補助費，職工探親路費，勞動力招募費，職工退休、退職一次性路費，工傷人員就醫路費，工地轉移費及管理部門使用的交通工具的油料、燃料等費用。（4）固定資產使用費。固定資產使用費是指管理和試驗部門及附屬生產單位使用的屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的折舊、大修、維修或租賃費。（5）工具用具使用費。工具用具使用費是指企業在施工生產和管理中使用的不屬于固定資產的工具、器具、家具、交通工具和檢驗、試驗、測繪、消防用具等的購置、維修和攤銷費。（6）勞動保險和職工福利費。勞動保險和職工福利費是指由企業支付的職工退職金、按規定支付給離休干部的經費、集體福利費、夏

22、季防暑降溫、冬季取暖補貼、上下班交通補貼等。（7）勞動保護費。勞動保護費是企業按規定發放的勞動保護用品的支出。如工作服、手套、防暑降溫飲料等勞動保護用品的支出以及在有礙身體健康的環境中施工的保健費用等。（8）檢驗試驗費。檢驗試驗費是指建筑企業按照有關標準規定，對建筑及材料、構件和建筑安裝物進行一般鑒定、檢查所產生的費用，包括自設實驗室進行試驗所耗材料等費用。檢驗試驗費不包括新結構、新材料的試驗費，對構件做破壞性試驗及其他特殊要求檢驗試驗的費用和建設單位委托檢測機構進行檢測的費用，此類檢測產生的費用應當由建設單位在工程建設其他費用中列支。（9）工會經費。工會經費是指企業按中華人民共和國工會法規定

23、的全部職工工資總額比例計提的工會經費。（10）職工教育經費。職工教育經費是指企業按職工工資總額的規定比例計提，為職工進行專業技術和職業技能培訓、專業技術人員繼續教育、職工職業技能鑒定、職業資格認定以及根據需要對職工進行各類文化教育所發生的費用。（11）財產保險費。財產保險費是措施工管理用財產、車輛等的保險費用。（12）財務費。財務費是指企業為施工生產籌集資金或提供預付款擔保、履約擔保、職工工資支付擔保等所發生的各種費用。（13）稅金。稅金是指企業按規定繳納的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等各項稅費。（14）其他。包括技術轉讓費、技術開發費、投標

24、費、業務招待費、綠化費、廣告費、公證費法律顧問費、審計費、咨詢費、保險費等。企業管理費應按照相應的計算基礎乘以費率計算。（五）利潤利潤是措施工企業完成所承包工程獲得的盈利。施工企業應根據自身需求并結合建筑市場實際，自主確定該項費用并列入報價中。（六）規費規費是指按法律、法規的規定，由省級政府和省級有關權力部門規定必須繳納或計取的費用。規費主要包括社會保險費和住房公積金。（1）社會保險費。社會保險費包括養老保險費、失業保險費、醫療保險費、工傷保險費和生育保險費。（2）住房公積金。住房公積金是指企業按規定標準為職工繳納的住房公積金。社會保險費和住房公積金應以定額人工費為計算基礎，根據工程所在地省、

25、自治區、直轄市或行業建設主管部門規定的費率計算。七）稅金這里的稅金主要是指增值稅。建筑安裝工程費用中的增值稅有兩種計稅方式。其中，稅前工程造價為人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、利潤和規費之和，各費用項目均以不包含增值稅可抵扣進項稅額的價格計算。二、 預備費和建設期利息（一）預備費（1）基本預備費。基本預備費又被稱為不可預見費，是指在工程實施中可能發生的難以預料、需要預留的費用，主要指設計變更及施工過程中可能增加工程量的費用。其基本預備費=（工程費用+工程建設其他費用）x基本預備費率基本預備費率由工程造價管理機構根據項目特點綜合分析后確定。（2）漲價預備費。漲價預備費是指工程項目在建

26、設期內由于價格等變化引起工程造價變化的預留費用。漲價預備費包括人工、設備、材料、施工機械價差費，建筑安裝工程費及工程建設其他費用調整，利率、匯率調整等增加的費用。漲價預備費一般是根據國家規定的投資綜合價格指數，以估算年份價格水平的投資額為基數，采用復利方式計算。（二）建設期利息建設期利息包括向國內銀行和其他非銀行金融機構貸款、出口信貸、外國政府貸款、國際商業銀行貸款以及在境內外發行的債券等在建設期內應償還的貸款利息及其他融資費用。在考慮資金時間價值的前提下，對建設期利息實行復利計息。對于貸款總額一次性貸出且利息固定的貸款，建設期貸款本息直接按復利公式進行計算。但當總貸款是分年分次發放時，復利利

27、息的計算就較為復雜了。第四章 招標投標法律法規一、 招標投標法招標投標法規定，任何單位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。依法必須進行招標的項目，其招標投標活動不受地區或者部門的限制。任何單位和個人不得違法限制或者排斥本地區、本系統以外的法人或者其他組織參加投標，不得以任何方式非法干涉招標投標活動。（一）招標1、招標方式招標分為公開招標和邀請招標兩種方式。不適宜公開招標的，經有關部門批準，可以進行邀請招標。（1）招標人采用公開招標方式的，應當發布招標公告。依法必須進行招標的項目，應當通過國家指定的報刊、信息網絡或者媒介發布招標公告。（2）招標人采用邀請招標方式

28、的，應當向3個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發出投標邀請書。招標公告或投標邀請書應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的性質、數量、實施地點和時間，以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇。2、招標文件招標人應當根據招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。招標項目需要劃分標段、確定工期的，招標人應當合理劃分標段、確定工期，并在招標文件中載明。招標文件不得要求或者標明特定的生產供應者以

29、及含有傾向或者排斥潛在投標人的其他內容。招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應當至少在招標文件要求提交投標文件截止時間15日之前，以書面形式通知所有招標文件收受人。澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。3、其他規定招標人設有標底的，標底必須保密。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。依法必須進行招標的項目，自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。（二）投標投標人應當具備承擔招標項目的能力。國家或者招標文件對投標人資格條件有規定的，投

30、標人應當具備規定的資格條件。1、投標文件（1）投標文件的內容。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。對屬于建設工程施工的招標項目，投標文件的內容應當包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業績和擬用于完成招標項目的機械設備等。根據招標文件載明的項目實際情況，投標人如果準備在中標后將中標項目的部分非主體非關鍵工程進行分包的，應當在投標文件中載明。在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，投標人可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。（2）投標文件的送達。投標人應當在招標文件要求提交

31、投標文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點。招標人收到投標文件后，應簽收保存，不得開啟。投標人少于3人的，招標人應當依照招標投標法重新招標。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。2、聯合投標兩個以上法人或者其他組織可以組成一個聯合體，以一個投標人的身份共同投標。聯合體各方均應具備承擔招標項目的相應能力。國家或者招標文件對投標人資格條件有規定的聯合體各方均應當具備規定的相應資格條件。由同一專業的單位組成的聯合體，按照資質等級較低的單位確定資質等級。聯合體各方應當簽訂共同投標協議，明確約定各方擬承擔的工作和責任，并將共同投標協議連同投標文件一并提交給招標人。聯合體

32、中標的，聯合體各方應當共同與招標人簽訂合同，就中標項目向招標人承擔連帶責任。3、其他規定投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭、損害招標人或其他投標人的合法權益。投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。投標人不得以低于成本的報價競標，也不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假騙取中標。禁止投標人向招標人或評標委員會成員以行賄的手段謀取中標。（三）開標、評標和中標開標開標應當在招標人的主持下，在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間、招標文件中預先確定的地點公開進行。應邀請所有投標人參加開標。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的

33、密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。開標過程應當做記錄，并存檔備查。1、評標（1）評標委員會的組成。依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，成員人數為5人以上單數。評標委員會專家成員應當從國務院有關部門或者省、自治區、直轄市人民政府有關部門提供的專家名冊或者招標代理機構的專家庫內的相關專業的專家名單中確定。一般招標項目可以采取隨機抽取方式，特殊招標項目可以由招標人直接確定。與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會，已經進入的應當進行更換。評標委員會成員的名單在

34、中標結果確定前應當保密。（2）投標文件的澄清或者說明。評標委員會可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容。（3）評標。招標人應當采取必要的措施，保證評標在嚴格保密的情況下進行。評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較。設有標底的，應當參考標底。中標人的投標應當符合下列條件之一。1）能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準。2）能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經評審的投標價格最低。但是，投標價格低于成本的除外。評標委員會經評審，認為所有投標都不符合招標文件要求的，可以

35、否決所有投標。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人，招標人據此確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。2、中標中標人確定后，招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再訂立背離合同實質性內容的其他協議。招

36、標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。依法必須進行招標的項目，招標人應當自確定中標人之日起15日內，向有關行政監督部門提交招標、投標情況的書面報告。第五章 建設工程施工招標投標一、 施工招標方式和程序（一）施工招標方式根據招標投標法，工程施工招標有公開招標和邀請招標兩種方式。1、公開招標公開招標又被稱為無限競爭性招標，是指招標人按程序，通過報刊、廣播、電視、網絡等媒體發布招標公告，邀請具備條件的施工承包商投標競爭，然后從中確定中標者并與之簽訂施工合同的過程。公開招標的優點是，招標人可在較廣范圍內選擇承包商，投標競爭激烈，擇優率更高，有利于招標人將工程項目交予可靠承包商實施，并獲得有

37、競爭性的商業報價，同時也可在較大程度上避免招標過程中的行為。因此，國際上政府采購通常采用這種方式。公開招標的缺點是，準備招標、對投標申請者進行資格預審和評標工作量大，招標時間長費用高。同時，參加競爭的投標者越多，中標機會就越小；投標風險越大，損失的費用也就越多，而這種費用的損失必然會反映在標價中，最終會由招標人承擔，因此，這種方式在有些國家較少被采用。2、邀請招標邀請招標也被稱為有限競爭性招標，是指招標人以投標邀請書形式邀請預先確定的若干家施工承包商投標競爭，然后從中確定中標者并與之簽訂施工合同的過程。采用邀請招標方式時，邀請對象應以510家為宜，不應少于3家，否則就失去了競爭意義。與公開招標

38、相比，邀請招標的優點是不發布招標公告，不進行資格預審，簡化了招標程序因而可節約招標費用、縮短招標時間。而且由于招標人比較了解投標人以往的業績和履約能力，從而可減少合同履行過程中承包商違約的風險。對于采購標的較小的工程項目，采用邀請招標方式比較有利。此外，有些工程項目的專業性強，有資格承接的潛在投標人較少或者需要在短時間內完成任務等，不宜采用公開招標方式的，也應采用邀請招標方式。值得注意的是盡管邀請招標不進行資格預審，但為了體現公平競爭和便于招標人對各投標人的綜合能力進行比較，仍要求投標人按招標文件有關要求，在投標文件中提供有關資格審查資料，在評標時以資格后審的形式作為評審內容之一。邀請招標的缺

39、點是，由于投標競爭的激烈程度較差，有可能會提高中標合同價，也有可能會排除某些在技術上或報價上有競爭力的承包商參與投標。（二）施工招標程序公開招標與邀請招標在程序上的主要差異，一是使施工承包商獲得招標信息的方式不同二是對投標人資格審查的方式不同。但是，兩種招標方式均要經過招標準備、招標過程、決標成交三個階段。二、 施工投標報價策略投標報價策略是指投標單位在投標競爭中的系統工作部署及參與投標競爭的方式和手段。對投標單位而言，投標報價策略是投標取勝的重要方式、手段和藝術。投標報價策略可分為基本策略和報價技巧兩個層面。（一）基本策略投標報價的基本策略主要是指投標單位應根據招標項目的不同特點，并考慮自身

40、的優勢和劣勢，選擇不同的報價。1、可選擇報高價的情形投標單位遇下列情形時，其報價可高一些：施工條件差的工程（如條件艱苦、場地狹小或地處交通要道等）；專業要求高的技術密集型工程，且投標單位在這方面有專長，聲望也較高；總價低的小工程，以及投標單位不愿做而被邀請投標，又不便不投標的工程；特殊工程，如港口碼頭、地下開挖工程等；投標對手少的工程；工期要求緊的工程；支付條件不理想的工程。2、可選擇報低價的情形投標單位遇下列情形時，其報價可低一些：施工條件好的工程；工作簡單、工程量大而其他投標人都可以做的工程（如大量土方工程、一般房屋建筑工程等）；投標單位急于打入某市場、某一地區，或雖已在某一地區經營多年，

41、但即將面臨沒有工程的情況，機械設備無工地轉移時；附近有工程而本項目可利用該工程的機械設備、勞務或有條件短期內突擊完成的工程；投標對手多、競爭激烈的工程；非急需工程；支付條件好的工程。（二）報價技巧報價技巧是指投標中具體采用的對策和方法，常用的報價技巧有不平衡報價法、多方案報價法、保本報價法和突然降價法等。此外，對于計日工、暫定金額、可供選擇的項目等也有相應的報價技巧。1、不平衡報價法不平衡報價法是指在不影響工程總報價的前提下，通過調整內部各個項目的報價，以達到既不提高總報價、不影響中標，又能在結算時得到更理想收益的報價方法。不平衡報價法適用于以下六種情況。（1）能夠早日結算的項目（如前期措施費

42、、基礎工程、土石方工程等）可以適當提高報價以利于資金周轉，提高資金時間價值。后期工程項目（如設備安裝、裝飾工程等）的報價可適當降低。（2）經過工程量核算，預計今后工程量會增加的項目，適當提高單價，這樣在最終結算時可多盈利；而對于將來工程量有可能減少的項目，適當降低單價，這樣在工程結算時不會有太大損失。（3）設計圖紙不明確、估計修改后工程量要增加的，可以提高單價；而工程內容說明不清楚的，則可降低單價，在工程實施階段通過索賠再尋求提高單價的機會。（4）對暫定項目要作具體分析。因這一類項目要在開工后由建設單位研究決定是否實施，以及由哪一家承包單位實施。如果工程不分標，不會另由一家承包單位施工，則其中

43、肯定需要施工的單價可報高些，不一定需要施工的則應報低些。如果工程分標，該暫定項目也可能由其他承包單位施工時，則不宜報高價，以免抬高總報價。（5）單價與包干混合制合同中，招標人要求有些項目采用包干報價時，宜報高價。一則這類項目多半有風險，二則這類項目在完成后可全部按報價結算。對于其余單價項目，則可適當降低報價。（6）有時招標文件要求投標人對工程量大的項目報“綜合單價分析表”，投標時可將單價分析表中的人工費及機械設備費報得高一些，而材料費報得低一些。這主要是為了在今后補充項目報價時，可以參考選用“綜合單價分析表”中較高的人工費和機械使用費，而材料則往往采用市場價，因而可獲得較高收益。2、多方案報價

44、法多方案報價法是指在投標文件中報兩個價：一個是按招標文件條件報一個價；另一個是加注解的報價，即如果某條款作某些改動時，報價可降低多少。這樣，可降低總報價，以此吸引招標人。多方案報價法適用于招標文件中工程范圍不明確、條款不清楚或不公正，或技術規范要求過于苛刻的工程。采用多方案報價法，可降低投標風險，但投標工作量較大3、保本報價法對于缺乏競爭優勢的承包單位，在不得已時可采用根本不考慮利潤的報價方法，以獲得中標機會。保本報價法通常在下列情形時采用。（1）有可能在中標后，將大部分工程分包給索價較低的一些分包商。（2）對于分期建設的工程項目，先以低價獲得首期工程，而后贏得機會創造第二期工程中的競爭優勢，

45、并在以后的工程實施中獲得盈利。（3）較長時期內，投標單位沒有在建工程項目，如果再不中標，就難以維持生存。4、突然降價法突然降價法是指先按一般情況報價或表現出自己對該工程興趣不大，等到投標快要截止時，再突然降價。采用突然降價法，可以迷惑對手，提高中標概率。但對投標單位的分析判斷和決策能力要求很高，要求投標單位能全面掌握和分析信息，作出正確判斷。5、其他報價技巧（1）計日工單價的報價。如果是單純報計日工單價，且不計入總報價中，則可報高些，以便在建設單位額外用工或使用施工機械時多盈利。但如果計日工單價要計入總報價時，則需具體分析是否報高價，以免抬高總報價。總之，要分析建設單位在開工后可能使用的計日工

46、數量，再來確定報價策略。（2）暫定金額的報價。暫定金額的報價有以下三種情形。1）招標單位規定了暫定金額的分項內容和暫定總價款，并規定所有投標單位都必須在總報價中加入這筆固定金額，但由于分項工程量不是很準確，允許將來按投標單位所報單價和實際完成的工程量付款。在這種情況下，由于暫定總價款是固定的，對各投標單位的總報價水平沒有任何影響，因此，投標時應適當提高暫定金額的單價。2）招標單位列出了暫定金額的項目和數量，但并沒有限制這些工程量的估算總價，要求投標單位既列出單價，也應按暫定項目的數量計算總價，當將來結算付款時可按實際完成的工程量和所報單價支付。在這種情況下，投標單位必須慎重考慮。如果單價定得高

47、，與其他工程量計價一樣，將會增大總報價，影響投標報價的競爭力；如果單價定得低，將來這類工程量增大，會影響收益。一般來說，這類工程量可以采用正常價格。如果投標單位預計今后實際工程量肯定會增大，則可適當提高單價，以期在將來增加額外收益。3）只有暫定金額的一筆固定總金額，將來這筆金額做什么用，由招標單位確定。這種情況對投標競爭沒有實際意義，按招標文件要求將規定的暫定金額列入總報價即可。（3）可供選擇項目的報價。有些工程項目的分項工程，招標單位可能要求按某一方案報價，然后再提供幾種可供選擇方案的比較報價。投標時，應對不同規格情況下的價格進行調查，對于將來有可能被選擇使用的規格應適當提高其報價；對于技術

48、難度大或其他原因導致的難以實現的規格，可將價格有意抬高得更多一些，以促使招標單位棄用。但是，所謂“可供選擇項目”，是由招標單位進行選擇，并非由投標單位任意選擇。因此，雖然適當提高可供選擇項目的報價，并不意味著肯定可以取得較好收益，只是提供了一種可能性，一旦招標單位今后選用，投標單位才可得到額外利益。（4）增加建議方案。招標文件中有時規定，可提一個建議方案，即可以修改原設計方案，提出投標單位的方案。這時，投標單位應抓住機會，組織一批有經驗的設計人員和施工工程師，仔細研究招標文件中的設計和施工方案，提出更為合理的方案以吸引建設單位，促成自己的方案中標。這種新建議方案可以降低總造價或縮短工期，或使工

49、程實施方案更為合理。但要注意，對原招標方案一定也要報價。建議方案不要寫得太具體，要保留方案的技術關鍵，防止招標單位將此方案交給其他投標單位。同時要強調的是，建議方案一定要比較成熟，具有較強的可操作性。（5）采用分包商的報價。總承包商通常應在投標前先取得分包商的報價，并增加總承包商攤人的管理費，將其作為自己投標總價的一個組成部分一并列入報價單中。應當注意，分包商在投標前可能同意接受總承包商壓低其報價的要求，但等總承包商中標后，他們常以種種理由要求提高分包價格，這將使總承包商處于十分被動的地位。因此，總承包商應在投標前找幾家分包商分別報價，然后選擇其中一家信譽較好、實力較強和報價合理的分包商簽訂協

50、議，同意該分包商作為分包工程的唯一合作者，并將分包商的姓名列到投標文件中，同時要求該分包商提交投標保函。如果該分包商認為總承包商確實有可能中標，也許愿意接受這一條件。這種將分包商的利益與投標單位捆在一起的做法，不但可以防止分包商事后反悔和漲價，還會追使分包商報出較合理的價格，以便共同爭取中標。（6）許諾優惠條件。投標報價中附帶優惠條件是一種行之有效的手段。招標單位在評標時，除了主要考慮報價和技術方案外，還要分析其他條件，如工期、支付條件等。因此，在投標時主動提出提前竣工、低息貸款、贈給施工設備、免費轉讓新技術或某種技術專利、免費技術協作、代為培訓人員等，均是吸引招標單位、利于中標的輔助手段。第

51、六章 建設工程勘察設計合同管理一、 工程勘察合同管理工程勘察合同是指建設單位與工程勘察單位為完成工程勘察任務，明確雙方義務和違約責任的協議。根據工程勘察合同，勘察人應完成建設單位委托的工程勘察任務；建設單位作為發包人，應為勘察人提供相關資料和必要的工作條件，并支付報酬。（一）工程勘察合同訂立建設單位通過招標等方式確定勘察單位后，需要通過談判明確勘察合同相關內容，就合同各項條款進行協商并取得一致意見。工程勘察合同應采用書面形式約定雙方的義務和違約責任，且通常會參照國家推薦使用的示范文本。除建設工程勘察合同（示范文本）（GF-2016-0203）外，國家發展改革委等九部委聯合發布的標準勘察招標文件

52、（2017年版）中也明確了勘察合同條款及格式。勘察合同條款由通用合同條款和專用合同條款兩部分組成，同時以合同附件格式規定了合同協議書、履約保證金格式。1、通用合同條款通用合同條款包括15個方面：一般約定、發包人義務、發包人管理、勘察人義務、勘察要求、開始勘察和完成勘察、暫停勘察、勘察文件、勘察責任與保險、設計和施工期間配合、合同變更、合同價格與支付、不可抗力、違約和爭議解決2、專用合同條款專用合同條款是對通用合同條款的細化、完善、補充、修改或另行約定的條款。合同當事人可根據不同工程特點及具體情況，通過談判、協商對相應通用合同條款進行修改、補充。3、合同文件解釋順序合同協議書與下列文件一起構成合

53、同文件中標通知書。投標函及投標函附錄。專用合同條款。通用合同條款。發包人要求。上述合同文件互相補充和解釋，如果合同文件之間存在矛盾或不一致之處，以上述文件的排列順序在先者為準。（二）工程勘察合同履行1、發包人主要義務（1）除專用合同條款另有約定外，發包人應在合同簽訂后14日內，將發包人代表的姓名、職務、聯系方式、授權范圍和授權期限書面通知勘察人，由發包人代表在其授權范圍和授權期限內，代表發包人行使權利、履行義務和處理合同履行中的具體事宜。發包人更換發包人代表的，應提前14日將更換人員的姓名、職務、聯系方式、授權范圍和授權期限書面通知勘察人。（2）發包人應按約定的數量和期限將專用合同條款約定由發

54、包人提供的文件（包括基礎資料、勘察任務書等）交給勘察人。除專用合同條款另有約定外，發包人應在開始勘察前7日內，向勘察人提供測量基準點、水準點和書面資料等。（3）發包人應在收到定金或預付款支付申請后28日內，將定金或預付款支付給勘察人。（4）符合專用合同條款約定的開始勘察條件的，發包人應提前7日向勘察人發出開始勘察通知。勘察服務期限自開始勘察通知中載明的開始勘察日期起計算。（5）發包人應按合同約定向勘察人發出指示，發包人的指示應蓋有發包人單位章，并由發包人代表簽字確認。在緊急情況下，發包人代表或其授權人員可以當場簽發臨時書面指示。發包人代表應在臨時書面指示發出后24小時內發出書面確認函，逾期未發

55、出書面確認函的，該臨時書面指示應被視為發包人的正式指示。（6）發包人應在專用合同條款約定的時間內，對勘察人書面提出的事項作出書面答復；逾期沒有作出答復的，視為已獲得發包人批準。（7）發包人應當及時接收勘察人提交的勘察文件，如無正當理由拒收的，視為發包人已接收勘察文件。發包人接收勘察文件時，應向勘察人出具文件簽收憑證，憑證內容包括文件名稱、文件內容、文件形式、份數、提交和接收日期、提交人與接收人的親筆簽名等。（8）發包人接收勘察文件之后，可以自行或者組織專家會進行審查。審查標準應當符合法律、規范標準、合同約定和發包人要求等；審查的具體范圍、明細內容和費用分擔，在專用合同條款中約定。（9）除專用合

56、同條款另有約定外，發包人對于勘察文件的審查期限，自文件接收之日起不應超過14日。發包人逾期未作出審查結論且未提出異議的，視為勘察人的勘察文件已通過發包人審查。（10）發包人應在收到中期支付或費用結算申請后的28日內，將應付款項支付給勘察人。發包人未能在前述時間內完成審批或不予答復的，視為發包人同意中期支付或費用結算申請。發包人不按期支付的，按專用合同條款的約定支付逾期付款違約金（11）發包人應當組織勘察技術交底會，由勘察人向發包人、監理人和施工承包人等進行勘察交底，對工程勘察意圖、勘察文件和施工要求等進行系統的說明和解釋。2、勘察人主要義務（1）勘察人應按合同協議書的約定指派項目負責人，并在約

57、定的期限內到職。勘察人更換項目負責人應事先征得發包人同意，并應提前14日將擬更換的項目負責人的姓名和詳細資料提交發包人。項目負責人2日內不能履行職責的，應事先征得發包人同意，并委派代表代行其職責。（2）勘察人應在接到開始勘察通知之日起7日內，向發包人提交勘察項目機構以及人員安排的報告，其內容應包括項目機構設置、主要勘察人員和作業人員的名單及資格條件。主要勘察人員應相對穩定，更換主要勘察人員的，應取得發包人的同意，并向發包人提交繼任人員的資格、管理經驗等資料。除專用合同條款另有約定外，主要勘察人員包括項目負責人、勘探負責人、試驗負責人等，作業人員包括勘探描述（記錄）員、機長、觀測員、試驗員等（3）除專用合同條款另有約定外，勘察人應具有發包人認可的、履行合同所需要的工程勘察責任險，于合同簽訂后28日內向發包人提交工程勘察責任險的保險單副本或者其他有效證明，并在合同履行期間保持足額、有效。建房地嚴經濟專業知識和實務（中級）（4）勘察人應做好勘察服務的質量與技術管理工作，建立健全內部質量管理體系和質量責任制度，加強勘察服務全過程的質量控制，建立完整的勘察文件的設計、復核、審核、會簽和批準制度，明確各階段的責任人。（5）勘察人應當強化現場作業質量