1、房地產開發項目中工程造價的控制發布時間： 2007-08-16 點擊:913地區: 大慶轉自：中國工程咨詢網【摘要】 分析了建設項目從決策到設計和施工各階段對造價的影響 , 找出造價控制 的重點因素 . 討論了房地產開發項目的決策階段、設計階段、實施階段分別需要采 取的相關措施和方法 , 以盡量降低項目的工程造價 , 即在決策階段編寫詳細的可行 性研究報告和編制投資估算 ;在設計階段優化設計方案 , 進行合理的技術設計和施 工圖設計 ;在實施階段選擇合理的施工方案 , 嚴格控制工程變更和現場簽證 , 嚴格審 核工程施工圖預算 , 工程造價的預算采用工程量清單報價 ,擇優確定專業分包單位 , 防

2、止少數壟斷性行業任意抬價 , 深入現場 ,收集和掌握施工有關資料 , 制定嚴密的合 同條款 .房地產建設項目的造價控制貫穿于項目的全過程 , 即項目規劃決策階段、項目設計 階段、項目實施階段和竣工階段 . 有關分析資料顯示 , 在項目投資決策階段對投資的 影響可達95羽上;初步設計階段可達75%- 95%對建筑工程造價的影響力最大;技 術設計階段可達35%-75%,對建筑工程造價的影響力減小,該階段只確定工程設計 的合理性、可行性 ; 在施工圖設計階段可達 10%-35%,其影響力進一步削弱 . 因此, 最關鍵的階段是項目實施之前的項目決策 （決定因素）和設計階段（關鍵因素）, 因此 要根據影

3、響力的大小有所側重 .1 規劃決策階段工程造價的控制 決策階段各項技術經濟決策對該項目的工程造價有很大影響 , 特別是建設標準水平 的確定、建設地點的選擇、工藝評選、設備選用等 . 該階段控制造價的主要手段是 在廣泛調查和分析開發項目可行性的基礎上編制合理真實的投資估算 .1.1 編寫可行性研究報告可行性研究報告是決策的重要依據 , 做好可行性研究報告的關鍵是做好市場調研 , 開發的項目是否有相應的消費群體 , 深入了解開發項目所定位的業主們的需要 , 要 確保項目是適應發展要求的 ; 做好效益研究 , 從投入、產出入手 , 解決項目在經濟上 的“合理性”問題 .既要符合所在城市的規劃要求 ,

4、又要滿足使用功能 ,既要考慮功 能分區和建筑物的間距要求 , 又要考慮最大限度地節約用地 , 盡量做到布置緊湊合 理, 充分利用地形地貌 ,降低地皮費用 .可行性研究的深度要規范化和標準化 ,研究 報告要確保真實性和科學性 .1.2 編制投資估算 投資估算是房地產開發建設前期工作中的重要環節之一 . 它是研究、分析開發項目 的經濟效果的重要依據 , 也是決策的主要依據 .在投資估算中 ,設計人員應從工程規模和項目內容上真實反映設計意圖、 工程內容 , 費用構成應齊全、合理 ,確保估算質量 .主要工藝要進行多方案比較 , 設計方案不僅 要技術上可行 , 而且經濟上更應合理 . 所以工程經濟人員從

5、建設方案的優選開始 , 就 應該滲透到設計的全過程中去 , 按照工程造價管理的原則 , 合理預測投資估算中各 種動態因素的變化 , 盡可能打足投資不留缺口 , 這是編制投資估算工作的關鍵 , 也是 下階段的重要依據 .2 設計階段工程造價的控制 工程設計是房地產建設項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程 , 是工程建設 的靈魂 ,是處理技術與經濟關系的關鍵性環節 ,是確定與控制工程造價的重點階段 . 2.1 優化設計方案專家指出，雖然設計費用占工程總投資的比例很小 （1%2%）,但它對工程造價的影 響程度達到 75%.搞好工程設計階段的造價控制是有效控制工程成本的關鍵, 重施工、輕設計的觀念

6、必須克服 , 控制工程費用應從設計抓起 .因此,建設單位在審查設 計單位的設計時 , 要重視設計方案的優化 , 采用先進的技術方案和成熟的新技術、 新 工藝、新材料 .2.2 技術設計和施工圖設計階段的造價控制方案設計招標完成后 , 還要重視技術設計和施工圖設計 . 我國的建設項目中 , 一旦某 個方案中標 , 在接下來的技術設計和施工圖設計過程中就缺少競爭機制 , 設計人員 隨意加大梁柱截面 , 提高混凝土強度等級 , 增加配筋量 , 出現了不少設計不合理現 象, 致使投資嚴重失控 . 在設計過程中采用限額設計是加強此階段監督管理的有效 手段, 避免無謂的浪費 . 限額設計就是按照批準的可行

7、性研究報告的投資估算控制 初步設計 ,按照批準的初步設計總概算控制技術設計和施工圖設計 ,同時各專業在 保證達到使用功能的前提下 , 按分配的投資限額控制設計 ,嚴格控制不合理變更 , 保 證總投資額不被突破 .控制概算不超過投資估算 ,主要對工程的設備、材質控制 , 實 行設計招標 , 增加競爭意識 , 降低成本 .a. 單體在結構、建筑設計和布局上一定要合理 , 如樁距、柱網、框架梁的布置、板 的布置等,并能夠滿足建筑分隔上的使用功能 .b. 在單體建筑中，各種材料、設備的選用要適當例如在圍護結構材料的選取上:加 氣混凝土砌塊（其100mn厚墻體容重約為730kg/m3）,目前普遍應用于高

8、層、小高層 和多層框架結構的內外隔墻 ;如果在設計中選用重量更輕 ,且日益推廣的新型建筑 材料如空心石膏砌塊（其100mm厚墻體容重約為700kg/m3）,總荷載就會減少很多, 從而使梁、柱的截面、配筋減少 , 傳至基礎的荷載也將減小 , 可節約混凝土及鋼筋用 量, 降低上部結構及基礎的造價 . 在材料的選用上 , 一定要從質量和價格上進行比 較. 例如在設計中根據開發項目所處的地段、面向的客戶、預算房價的多少以及開 發的利潤來最終決定選用外裝飾材料、室內裝飾材料、防水材料、門窗材料、水電 材料及設備 .c. 在單體建筑設計中 , 注重基礎與地基處理方案的選擇 . 一般情況下地基與基礎的 工程

9、造價約占工程總價的15%-20%,此項費用較難控制，因為地質條件千變萬化,因 此選定方案非常重要 .基礎方案決定于地質勘察情況、荷載大小 , 其選擇原則是在保證滿足工程需要的前 提下盡量選擇造價低的形式 .例如對于地質不夠好的地段必須要采用樁基時,就可以考慮選擇造價相對較低的人工挖孔樁 .d. 在單體設計上 , 要控制整棟建筑的配筋率 , 當然各種結構和單體的配筋率大小不 等，但總體平均值大致如下:多層磚混結構約20kg/m2;多層、小高層的框架結構約30 - 45kg/m2; 高層框剪結構約 50 -70kg/m2. 單體配筋率計算后 , 與以上指標進行比 較, 如配筋率超過以上指標 , 則

10、結構太保守 , 配筋偏大 , 工程造價會增加 , 應重新考慮 修改設計方案來減小配筋 .因此,通過認真計算比較其配筋率來合理調整結構的配 筋大小 , 最終確定最佳配筋率 , 從而降低工程造價 .e. 單體設計中，在容積率不變的情況下，單體建筑的使用率要提高.即套內使用面積 的大小要控制好 , 通常對于多層、 小高層公攤系數約為 1.1 左右, 高層約在 1.2 左右 比較合理 .f. 在單體設計中要結合開發項目的具體特點 ,圍繞開發商的開發理念及經營模式、 目的和利益 , 最終設計出切合本項目的單體工程 .3 實施階段工程造價的控制 工程項目的實施階段是建筑物實體形成階段 , 是人力、物力、財

11、力消耗的主要階段 . 工程量大 ,涉及面廣,影響因素多 ,材料設備價格隨市場供求波動大 .要提高工程質 量, 控制工程造價 , 發揮房地產開發的投資效益 , 就要在工程實施階段加強工程建設 項目的管理和監督職能 .3.1 選擇合理的施工方案 對中標的施工單位首先應對其施工組織設計及作業方案認真審核 , 采用經濟技術比 較方法進行綜合評審 , 要合理化、經濟化 , 尤其涉及到圖紙以外增加的方案 , 一定在 保證安全、質量的前提下 ,用最經濟的方案 , 從而降低工程成本 ,減少工程變更和現 場簽證,加強投資控制 .3.2 控制工程變更和現場經濟簽證在工程建設項目中 , 工程變更和現場簽證是不可避免

12、的 , 但要進行有效控制 . 為防止 施工圖設計中產生漏洞 ,除在審核圖紙時把關外 ,還應在甲、乙方、設計單位的圖紙 會審、設計單位的技術咨詢中盡量消除漏洞 .設計變更應盡量提前 ,變更發生得越 早, 損失越小 , 盡可能把設計變更控制在施工階段初期 , 尤其對影響工程造價的重大 設計變更 , 更要先比較各個方案的優劣 ,選擇最經濟適用的方法 , 使工程造價得到有 效控制 .a. 基礎部分由于很多不可預料的因素，發生的圖紙外的簽證比較多（土方、地下水排 水、地下物的清除等 ）, 要嚴格把關 .b. 對于現場簽證，要實行嚴格認真的逐級審核制，即造價工程師審核簽字，總監理工 程師及業主方項目經理再

13、審核簽字后方才有效 .c. 對于工程聯系單、圖紙會審、施工組織設計方案等要嚴格審核 .3.3 嚴格審核工程施工造價根據計劃進度和現場施工的實際進度 , 即時核定施工預算 .對于實際有可能超出相 應施工單位報價的部分 , 要加以詳細分析 , 找出原因 , 調整或修正 , 對工程造價實施 動態控制 .a. 各種單項工程造價嚴格控制在預算內 . 各種主要材料及設備的價格 , 如鋼筋、 商品 混凝土、 水電主材設備等均應控制在預算之內 . 盡量不突破 , 如果必須調整則應及時 辦好現場材料、設備的確認手續 .b. 對于施工單位未按設計施工圖完成的工程內容，要辦理好相關手續，在結算中予以扣減 .c. 工

14、程項目的材料費一般占工程總造價的 50%-60%左右,材料費用是成本控制的關 鍵. 建設單位為控制成本及確保材料質量 , 對某些材料可采用甲方指定或限價方式 . 在材料調差方面 , 主材及設備調低調高的部分都要認價 , 辦好相關手續 , 結算時據實 調差.d. 結算審計時 , 對各個單項的工程量分別復核 , 同時對定額套項要嚴格審核 , 不出現 漏項、增項及施工單位套高不套低的現象 .e. 在工程竣工后 , 房地產開發公司應建立嚴格的結算審核制度 , 自身審核后 , 再送至 專業審計單位進行二次審核 , 通過層層把關 , 真實合理地反映工程造價 , 從而降低工 程成本 .3.4 工程造價的預算

15、采用工程量清單報價我國已加入 WTO正逐步嘗試實施國際通行的做法,2003年已發布GB50500-200建 設工程工程量清單計價規范 , 對于工程的發包應采用工程量清單報價的方式 , 將工 程成本市場化 , 增加競爭意識 , 降低工程成本 , 或在工程設計比較完善的情況下 , 工 程采用單方造價包干 , 限定所用材料的品牌、價格及包干范圍、內容等 ,降低后期施 工過程中的變更與簽證 , 從而降低工程成本 .3.5 優選專業分包 , 防止壟斷性行業任意抬價在工程建設中 , 對于工程承包方式 , 在不影響整個工程質量、進度的前提下 , 盡量采 用總包加專業分包制 , 即專業事由專業單位去做 ,從而

16、降低中間環節和工程成本 .如土建主體工程應與門窗工程、 涂料工程、供電工程、消防工程、外裝工程分別承包， 由各自專業單位進行承包,這樣能保證工程的質量，同時降低工程成本有些特殊專 業工種不得不委托帶有一定的壟斷性質的專業施工單位承擔，如變配電所安裝工程、通訊工程、煤氣工程等3.6深入現場，收集和掌握施工有關資料在工程施工過程中，審價人員和費用控制人員應經常深入施工現場，對照圖紙察看 施工情況，有時與監理、總承包方及施工人員進行座談，了解、收集工程的有關資料， 及時掌握現場施工動態，及時審核因設計變更、現場簽證等發生的費用，相應調整和 控制工程造價，并為最終的工程總結算提供依據和做好必要的準備工

17、作.3.7制定嚴密的合同條款在國際慣例中，業主常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位上場后以工期緊、場地 狹小、品牌型號不明確等為借口 ,進行各種各樣的索賠，隨著我國加入WTO工程項目 的管理也將逐步與國際接軌.例如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費用,如果合同中寫明了合同報價,充分考慮了工期因素,不論采取何 種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕費用的增長.利用好“嚴密合同 條款”這一條，對可能發生的情況提前預計，多學習國外成熟的經驗及合同條款.涉 及到工程成本方面的細節一定要嚴謹，如工程取費標準、類別，主材、設備價格的認 定方式、工程承包的范圍、內容等均要在合同中明確規定.4結語本文從三個大的方面談了