1、房主買賣合同無效與房買賣合同（樣本）匯編房主買賣合同無效一、房屋買賣合同無效的情形法律法規：民法通則、合同法、城市房 地產 管理法、土地管理法、最高人民法院相關司法解釋、建設部相關規定等法 律法規的規 定。（一）房屋與土地分開轉讓的，（現實中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得 轉讓 / 地產不得轉讓）法律規定：城市房屋產權產籍管理暫行辦法（建設部頒布 實施） 的第三條規定：“城市房屋的產權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的 原則，除法律 法規另有規定的外，不得分離”城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行 條例第二十四條規 定：“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使 用范圍內的土地使

2、用權隨之 轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”城市房地產管理法第四十二條規定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明 的權 利、義務隨之轉移?！狈ɡ矸治觯哼@是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固 定附著物， 二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。因此，房屋 的所有權通過買賣 合同轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如 果出賣人將房產和土地使 用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所 有權而不同時轉讓土地使用權， 則該類買賣合同應當是無效的。（二）侵犯優先購買權的。法律規定：民法通則第七十八條第二款規定： “按份共有財產的每個共有人有權將

3、自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共 有人 在同等條件下，有優先購買的權利?！标P于貫徹執行中華人民共和國民法通 則若干問 題的意見（試行）第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提 前三個月通知承租 人，承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出 賣房屋的，承租人可以請 求人民法院宣告該房屋買賣無效?！焙贤ǖ诙偃?條條也有相應規定：“出租人出 賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承 租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”法理分析：房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人

4、共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣 行為一般應為無效。（三）因欺詐而轉讓商品房的。法律規定關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十條規定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。（四）商品房預售違法的。法律規定我國房地產管理法第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入幵發建設的資金

5、達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。（五）在商品房轉讓過程中，涉及到土地使用權轉讓違法的。法律規定城市房地產管理法第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定，以下合同應為無效：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資幵發，屬于房屋建設工程的，沒有完成幵發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片幵發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件；轉讓房地產時房屋

6、已經建成的，沒有房屋所有權證書；以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的；有批準權的人民政府準予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。（六）其他的法律法規的強制性規定禁止轉讓的。如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；權屬有爭議的等。對這些特殊情形，應具體分析而不宜一概認為無效。（一）房屋買賣未采用書面形式。法律規定城市房地產管理法第四十一條規 定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方 式。” 合同法第十

7、條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形 式。法律、行 政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面 形式的，應當采用書 面形式。”房到買賣合同的簽訂應當采用書面形式。但我國也合同法第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂 立合 同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成 立?！狈煞?析由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導致合同 無效。如買賣雙方均 實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，并實際使用和占有 了房屋，又沒有其他違法行 為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應認為買賣關系有 效。但為了

8、過戶的需要，應補簽書 面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協助辦理產權 過戶手續。如雙方未履行口頭合同的主要 義務且并不能就此達成一致，則該合同應認 定為無效的合同。（二）賣方轉讓沒有所有權證書的房屋買賣合同。法律規定城市房地產管理 法第三十八規定不得轉讓。但從該條立法目的上看，其規定應當是屬于行政管理性 的，違 反這一規定，僅是產生房屋轉讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果。合同 法第一百三 " 一條規定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處 分。法律、行政法規 禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定?！笨梢?，只要標的物 合法且有權處分，對于標的 物是否有相關證照，合同法并無

9、特別要求。關于審理商 品房買賣合同糾紛案件適用法律若 干問題的解釋第十八條、第十九條的規定也可以 推導出：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房 屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。對此 應理解為：房地產權利人沒有現實房屋的產權證 而不能辦理房屋轉讓過程中涉及到的 登記過戶手續，但不應據此認為預購房買賣合同必然無 效。如雙方在簽訂協議時對房 屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的，且當條件或期限成就時 就可以辦理過戶手續， 產權亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時，一般應認定為有 效。如賣方隱瞞 無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關機關確定，根本不能取 得所有權 證的，則此類合同應為無效。三）沒有

10、辦理過戶手續而引起發一方反悔的。法律規定關于私房買賣的成立 應以產權轉移登記為準的復函 （ 1990 年 2 月 17 日最高人民法院）強調：“簽 訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事 法律行為依法尚未 成立。一方翻悔是允許的。”關于范懷與郭明華房屋買賣是否有 效問題的復函 （1992 年 7 月 9 日最高人民法院）答復：“房屋買賣系要式法律行 為，農村的房屋買賣也應具備雙方 訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管 理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續 的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認 定買賣有效。”關于審理商品房買賣合同糾紛 案件適用法律若

11、干問題的解釋第六 條明確規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、 行政法規規定辦理登記備案手 續為由請求確認合同無效的，不予支持。”物權法第十五 條規定：“當事人之間 訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規 定或者合同另有 約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。關于 適用中 華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第九條中規定：“依照合同法第四 十 四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登 記 等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理 批準、登 記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效

12、；法律、行政法規規定合同應 當辦理登記手續， 但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效 力，如果原告請求被告交付 該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續履行其合同， 并責令被告協助原告辦理房屋過戶 手續。”法律分析由此可見，房屋買賣合同是否進 行登記已在法律上確認不是生效條件，僅 是未辦理有關手續之前，不具有將合同指向 標的房產權屬變更的效力。本質上說，這涉及到 的債權行為和物權行為二元劃分的理 論，只要雙方簽訂的不動產轉移合同（債權行為）依法 有效，當事人雙方就應按合同 約定和法律規定辦理不動產登記（物權行為）手續。因合同一 方原因未辦理過戶登記 手續的，人民法院應責令其繼續

13、履行，辦理過戶登記。（四）房屋共人擅自轉讓的行為。法律規定關于適用婚姻法若干問題的解 釋（一）第十七條第（二）項“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處 理決定， 夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同 意思表示的，另 一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第八十九條“共同共有人對共有財產 享有 共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分 共有財產的， 一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人 的合法權益；對其他 共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”物

14、權法第一 百零六條規定：“無處分權 人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追 回；除法律另有規定外，符合下列情 形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經 交付 給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有 權向無處分 權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定?！狈?理分析可見，我國 法律已確立了我國物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條 件，即買方受讓房屋時出于 善意，不知有其他共有人或無從審查是否

15、有其他共有人或 有充足的理由人認為其他共有人并 不反對，支付了合理的對價，并進行了登記。則從 保護善意第三人、維護交易秩序的目的出 發，應當認定合同的效力允許買方取得房屋 的所有權。（五）城鎮非農業戶口居民購買農村居民房屋的合同。法律規定土地管理法 第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業 建 設。”，國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定規定：“禁止擅自通過村改居等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租 集體土地用于非 農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止 城鎮居民在農村購置宅 基地。”關于加強農村宅基地

16、管理的意見（國土資源部國土資發 （20*1 234 號）第（十三）款重申：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴 禁為城鎮居民在農村購買和違法建 造的住宅發放土地使用證。”法律分析總的來說， 從我國國家的政治基礎和純粹的法律規定 來看，我國現行法律是不允許農村房屋買賣 的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改變此類 規定也很困難。但由于從法律的合理 性及此類合同的涉及到的問題廣泛性及復雜性來看，又 沒有充足的理由支認定此類行 為全部無效。且農村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基 地而已，購買房屋的城 鎮居民也可以行使房屋的居住使用權，只是不能取得所有權證。物 權法第一百五 十三條雖然規定，宅基地使用

17、權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法 律和國家 有關規定，但其卻明確了宅基地使用權是一種物權，既然是物權，權利人當然有相應 的支配權包括處分權。所以對涉及到宅基地使用權的轉讓效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，對該類房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律為無效。如符合規劃要求和用地條件，買房自用的，就應認定為有效。且如當事人一方提出無效要求因其違反了誠實信用的民法原則而具有惡意也更不應得到法律支持。（六）城市公房私自買賣的問題。根據建設部及各地政府的規定，此類公房是禁止私自轉讓的。但這些規定畢竟屬于行政規章性質，并不是法律的直接適用淵源。另夕卜，從現實看，私自買賣或者繼承公房的行為已非常普

18、遍，且在一定程序上相關公房管理機構也默認了此類行為。所以，如果所涉及的公房轉讓如在合同簽訂前或履行后已經得到出租人的同意或買方以自己的名義交付了租金并且實際占有了該房，則這種轉讓行為是有效的。反之，則為無效買賣合同。另外，有些地方的公房轉讓合同不同于其他的房地產買賣合同，通常雙方轉讓的是房屋的使用權，這樣嚴格說就不再屬于房地產買賣合同。三、房屋買賣合同無效的法律后果無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，任何人在任何時候都可以主張該合同無效。該無效合同自成立時起即無效，具有溯及力。無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機關確認。房屋買賣合同被宣告無效后，將產生以下法律后果：（一）出賣人

19、返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部 分出賣可適當給予補償。（二）有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自 承擔相應的責任。（三）在商品房買賣過程中，如涉及到幵發商惡意行為而導致合同無效，則幵商 有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。（四）因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產，歸國家所有或返還給第三人。篇二：房屋買賣合同無效的情形和后果。房屋買賣合同無效的情形和后果一、房屋買賣合同無效的情形法律法規：民法 通 則、合同法、城市房地產管理法、土地管理法、最高人民法院相關 司法解釋、 建設部相關規定等法律法規的規定

20、。（一）房屋與土地分開轉讓的，（現實中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉 讓 / 地產不得轉讓）法律規定：城市房屋產權產籍管理暫行辦法（建設部頒布實施） 的第三 條規定：“城市房屋的產權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則， 除法律法規另 有規定的外，不得分離”城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 第二十四條規定： “土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍 內的土地使用權隨之轉讓， 但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”城市 房地產管理法第四十二條規定： “房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權 利、義務隨之轉移?！狈ɡ矸治觯悍课菔墙?筑在土地上的，為土地的固

21、定附著物，二 者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導 致糾紛。因此，房屋的所有權通過 買賣合同轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須 同時轉讓。如果出賣人將房 產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓 房屋所有權而不同時 轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。（二）侵犯優先購買權的。法律規定：民法通則第七十八條第二款規定： “按 份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人 在同等條件下，有優先購買的權利。”關于貫徹執行中華人民共和國民法通則 若干問 題的意見（試行）第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，

22、承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋 的，承租人可以請 求人民法院宣告該房屋買賣無效?！焙贤ǖ诙偃畻l條也 有相應規定：“出租人出 賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人， 承租人享有以同等條件優先購買 的權利。”法理分析：房屋所有人在轉讓涉及到共有 或出租的房屋時，在同等條件下，其他 共有權人或承租人有優先購買權。這就是說， 所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租 的，必須征求共有人或承租人的是否行 使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意， 擅自出賣房屋的，其買賣行為一 般應為無效。（三）因欺詐而轉讓商品房的。法律規定關于審理商品房買賣合同糾紛

23、案件適用 法律若干問題的解釋第十條規定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。（四）商品房預售違法的。法律規定我國城市房地產管理法第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入幵發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無

24、效。（五）在商品房轉讓過程中，涉及到土地使用權轉讓違法的。法律規定城市房地產管理法第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定，：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資幵發，屬于房屋建設工程的，沒有完成幵發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片幵發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件；轉讓房地產時房屋已經建成的，沒 有房屋所有權證書；以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產 時，應當按照國務院 規定，報有批準權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的；有批準權 的人民政府準予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續并

25、依照國家有關規定繳納土地使用 權出讓 金的。（六）其他的法律法規的強制性規定禁止轉讓的。如司法機關和行政機關依法 裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；權屬有爭議 的等。二、房屋買賣效力認定中的一些特殊情形。對這些特殊情形，應具體分析而不宜一概認為無效。（一）房屋買賣未采用書面形式。法律規定城市房地產管理法第四一條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式?！焙贤ǖ谑畻l規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形 式。”房到買

26、賣合同的簽訂應當采用書面形式。但我國也 合同法第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂 立合 同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成 立。”法律分 析：由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導致合 同無效。如買賣雙方 均實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，并實際使用和占 有了房屋，又沒有其他違法 行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應認為買賣關系 有效。但為了過戶的需要，應補簽 書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協助辦理產 權過戶手續。如雙方未履行口頭合同的主 要義務且并不能就此達成一致，則該合同應 認定為無效的合同。（二

27、）賣方轉讓沒有所有權證書的房屋買賣合同。法律規定城市房地產管理法 第三十八規定不得轉讓。但從該條立法目的上看，其規定應當是屬于行政管理性的， 違反這 一規定，僅是產生房屋轉讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果。合同法 第一百三十一 條規定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。 法律、行政法規禁止 或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”可見，只要標的物合法 且有權處分，對于標的物是 否有相關證照，合同法并無特別要求。關于審理商品房 買賣合同糾紛案件適用法律若干問 題的解釋第十八條、第十九條的規定也可以推導 出：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚 未辦理所有權登記，合同也有效。對此應理

28、 解為：房地產權利人沒有現實房屋的產權證而不 能辦理房屋轉讓過程中涉及到的登記 過戶手續，但不應據此認為預購房買賣合同必然無效。 如雙方在簽訂協議時對房屋權 屬證書尚未領取的狀況是明知的，且當條件或期限成就時就可 以辦理過戶手續，產權 亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時，一般應認定為有效。 如賣方隱瞞無證 的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關機關確定，根本不能取得所 有權證 的，則此類合同應為無效。（三）沒有辦理過戶手續而引起發一方反悔的。法律規定關于私房買賣的成立 一 般應以產權轉移登記為準的復函 （ 1990 年 2 月 17 日最高人民法院）強調：“簽訂房 屋買賣協議以后，提

29、出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律 行為依 法尚未成立。一方翻悔是允許的?！标P于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問 題的復函 （ 1992 年 7 月 9 日最高人民法院）答復：“房屋買賣系要式法律行為，農村 的房屋買賣也 應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的 要件；要求辦理契稅 或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有 效?！标P于審理商品房買 賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第六條明確規 定：“當事人以商品房預售合同未 按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由請 求確認合同無效的，不予支持?！蔽餀?法第十五條規定：“當事人之間

30、訂立有關 設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除 法律另有規定或者合同另有約定外， 自合同成立時生效 ; 未辦理物權登記的，不影響合同效 力。關于適用中華人民共 和國合同法若干問題的解釋（一）第九條中規定：“依照 合同法第四十四條第二款 的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批 準、登記等手續才 生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理 批準、登記 等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理 登記 手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，如果原告 請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼

31、續履行其合同，并責令被告協 助原告 辦理房屋過戶手續。”法理分析房屋買賣合同是否進行登記已在法律上確認不 是生效條件， 僅是未辦理有關手續之前，不具有將合同指向標的房產權屬變更的效 力。本質上說，這涉及 到的債權行為和物權行為二元劃分的理論，只要雙方簽訂的不 動產轉移合同（債權行為）依 法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動 產登記（物權行為）手續。因合同 一方原因未辦理過戶登記手續的，人民法院應責令其 繼續履行，辦理過戶登記。（四）房屋共有人擅自轉讓的行為。法律規定關于適用婚姻法若干問題的解 釋 （一）第十七條第（二）項“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決 定， 夫

32、妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思 表示的，另 一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”關于貫徹執行中華 人民共和國民法通 則若干問題的意見第八十九條“共同共有人對共有財產享有共 同的權利，承擔共同的義 務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財 產的，一般認定無效。但第三人 善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益 ;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”物權法第一百零六 條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓 給受讓人的，所有權人有權追回；除法 律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動 產或者動產的所有權：一）受讓

33、人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓 的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓 人 受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分 權人請求賠 償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定?！狈ɡ矸治隹?見，我國法律已確立 了我國物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方 受讓房屋時出于善意，不知 有其他共有人或無從審查是否有其他共有人或有充足的理 由人認為其他共有人并不反對，支 付了合理的對價，并進行了登記。則從保護善意第 三人、維護交易秩序的目的出發，應當認 定合同的效力允許買方取得房屋的

34、所有權。（五）城鎮非農業戶口居民購買農村居民房屋的合同。法律規定土地管理法第六十 三條 規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建 設?！?，國務 院關于深化改革嚴格土地管理的決定規定：“禁止擅自通過 ' 村改 居 ' 等方式將農民集體所 有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出 租集體土地用于非農業建設。改 革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁 止城鎮居民在農村購置宅基地?！标P 于加強農村宅基地管理的意見（國土資源部國土資發 （20*1 234 號）第（十三）款重申：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁 為城鎮居民在農村購買和違法建

35、造的住宅發放土地 使用證?！狈ɡ矸治隹偟膩碚f，從 我國國家的政治基礎和純粹的法律規定來看，我國現行法 律是不允許農村房屋買賣 的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改變此類規定也很困難。但 由于從法律的合理 性及此類合同的涉及到的問題廣泛性及復雜性來看，又沒有充足的理由認 定此類行為 全部無效。且農村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的 城鎮 居民也可以行使房屋的居住使用權，只是不能取得所有權證。物權法第一百五十 三條雖然規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有 關規定， 但其卻明確了宅基地使用權是一種物權，既然是物權，權利人當然有相應的 支配權包括處分

36、 權。所以對涉及到宅基地使用權的轉讓效力的認定，司法實踐中認定 不盡相同，對該類房屋 買賣合同效力的認定就不能簡單的一律為無效。如符合規劃要 求和用地條件，買房自用的， 就應認定為有效。且如當事人一方提出無效要求因其違 反了誠實信用的民法原則而具有惡意 也更不應得到法律支持。（六）城市公房私自買賣 的問題。根據建設部及各地政府的規定， 此類公房是禁止私自轉讓的。但這些規定畢 竟屬于行政規章性質，并不是法律的直接適用淵 源。另外，從現實看，私自買賣或者 繼承公房的行為已非常普遍，且在一定程序上相關公房 管理機構也默認了此類行為。 所以，如果所涉及的公房轉讓如在合同簽訂前或履行后已經得 到出租人的

37、同意或買方 以自己的名義交付了租金并且實際占有了該房，則這種轉讓行為是有 效的。反之，則 為無效買賣合同。另外，有些地方的公房轉讓合同不同于其他的房地產買賣 合同，通 常雙方轉讓的是房屋的使用權，這樣嚴格說就不再屬于房地產買賣合同。三、房屋買賣合同無效的法律后果無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效 力， 任何人在任何時候都可以主張該合同無效。該無效合同自成立時起即無效，具有 溯及力。無 效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機關確認。房屋買賣合同被 宣告無效后，將產 生以下法律后果：篇三：房屋買賣合同無效的情形。房屋買賣合同無效的情形總結房屋買賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給 房屋

38、 買受人，而買受人為此支付相應價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同， 并必須由買 賣雙方到房屋所在地的房管機關辦理產權過戶手續。這既是確立房屋買賣 關系的必要程序和 憑據，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據。實踐中房屋買賣糾 紛時有發生。房屋買賣糾 紛涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離 不開買賣合同的有效性問題。那 么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起 來，主要有以下七種： 1 房地產分離出賣， 合同無效。由于房屋是建筑在土地上的， 為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的 所有權通過買賣而轉讓時，該房屋 占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房 產和

39、土地分別賣于不同的買 方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權， 買方可以提出這種 買賣合同無效。 2 產權未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標的物所 有權的轉移 以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能 生 效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只 要 房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使 用，當事 人仍可提出合同無效的主張。 3 產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主 體必須是該房屋 的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的 產權為數人共有的，必 須征得

40、共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人 同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行 為也無效。 4 侵犯優先購買權，合同 無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件 下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣 已租出房屋時，須提前三個月通知承租 人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同 等條件”，主要是指房價同等， 還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時 侵犯共有人、承租人優先 購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。 5 單位違反規定購 房，合同無效。機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市 私有房 屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規定，購買私房 的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義