1、第2講 房地產(chǎn)價格重點：掌握房地產(chǎn)價格的特征和影響房地產(chǎn)價格和因素，了解房地產(chǎn)價格的種類。難點：熟悉房地產(chǎn)的供求關系。2.1 房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)的效用、相對稀缺性及其市場供需關系相互作用的結果。房地產(chǎn)價格的形成條件：有用性；稀缺性；有效需求。房地產(chǎn)價格定義如下：房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價。 2.2 房地產(chǎn)價格的特征共同之處：都是價格，用貨幣來表示；都有波動，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。 土地價格的特征1. 土地價格沒有一個波動中心。一般商品有生產(chǎn)成本；土地無生產(chǎn)成本，地價是地租的資本化。一般商品是勞動創(chuàng)造的；土地不是勞動創(chuàng)造的。

2、2. 土地價格主要由需求價格決定，并呈不斷上升趨勢。（土地的供給總量是固定的，人類對土地的需求卻不斷增加）3. 土地價格具有明顯的地域性。4. 土地價格受到各國政府政策的控制。 房地產(chǎn)價格的特征1. 房地產(chǎn)價格受區(qū)位影響明顯。2. 房地產(chǎn)價格是關于房地產(chǎn)權益的價格。3. 房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。4. 房地產(chǎn)價格是在長期綜合考慮中形成的。5. 房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別因素影響。2.3 房地產(chǎn)供求與均衡價格 房地產(chǎn)需求.1 房地產(chǎn)需求的概念 房地產(chǎn)需求是指消費者在特定時期，在每一個價格水平上愿意而且能夠購買的房地差商品或勞務的數(shù)量，也可以叫做房地產(chǎn)市場需求，即房地產(chǎn)的

3、有效需求。.2 影響房地產(chǎn)需求的因素1. 城市人口數(shù)量和結構的變化。2. 房地產(chǎn)價格水平。3. 消費者的收入水平。4. 消費者的偏好。5. 相關物品的價格水平。6. 消費者對未來的預期。.3 房地產(chǎn)需求曲線 房地產(chǎn)供給.1 房地產(chǎn)供給的概念 房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一定特定時期，在每一價格水平上愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)商品或勞務的數(shù)量，也可叫做房地產(chǎn)市場供給。.2 影響房地產(chǎn)供給的主要因素1. 房地產(chǎn)的價格水平。2. 房地產(chǎn)的開發(fā)成本。3. 房地產(chǎn)投資資金來源及數(shù)量。4. 房地產(chǎn)開發(fā)技術水平。5. 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。.3 房地產(chǎn)供給曲線 房地產(chǎn)均衡價格 房地產(chǎn)供求彈性.1 房地產(chǎn)需求彈

4、性房地產(chǎn)需求彈性用來表示在一定時期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對變化對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變化的反應程度。.2 房地產(chǎn)供給彈性房地產(chǎn)供給彈性是指在一定時期內(nèi)一種房地產(chǎn)供給量的相對變化對于該種房地產(chǎn)價格的相對變化的反應程度。2.4 房地產(chǎn)價格的種類 市場價格、理論價格和評估價格市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結果。（短期均衡價格）理論價格是經(jīng)濟學理論中認為的房地產(chǎn)“公開市場價值”，即如果將房地產(chǎn)放到合理的市場上交易時它應該實現(xiàn)的價格，或者說是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。（長期均衡價格）評估價格是估價人員對房地產(chǎn)的某種客觀價格或價值進

5、行測算和判定的結果。 市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。 基準地價、標定地價和房屋重置價格基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區(qū)域平均價格。標定地價是政府根據(jù)管理需要而評估的某一宗地在正常土地市條件下于某一估價期日的土地使用權價格。它

6、是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。房屋重置價格是某一基準日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費用、稅金及應獲得的利潤。 土地價格、建筑物價格和房地價格生地價格是指未開發(fā)的農(nóng)地、荒地的價格；毛地價格一般指城市中需拆遷而未拆遷的土地的價格；熟地價格是指經(jīng)過開發(fā)和拆遷后可供直接建設使用的土地。建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。房地價格又稱房地混合價，也就是通常說的房價，是指建筑物連同占用的土地的價格，是一宗房地產(chǎn)的總價格。房地價格=土地價格+建筑物價格 所有權價格、使用權價格、轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、抵押價格和典價 這是一組

7、按照交易或評估的房地產(chǎn)主要權益來劃分的價格。所有權價格是指房屋所有權價格、土地所有權價格或房屋所有權與土地使用權價格。使用權價格主要是指土地使用權價格。轉(zhuǎn)讓價格是指房地產(chǎn)權利人將其合法的房地差轉(zhuǎn)移給其他人時所形成的價格。租賃價格通常稱為租金，在土地場合稱為地租，在房地混合場合稱為房租。房租的構成因素主要有：地租；房屋折舊費；維修費；管理費；投資利息；保險費；房地產(chǎn)稅；租賃費用；租賃稅費；利潤。抵押價格是指以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權擔保時的價格，或者說是為獲得抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。典價是在設立典權時，由出典人收取或典權人支付的貨幣額、商品或其他有價物。典價往往低于房地產(chǎn)的實際價值。 保險價

8、值、課稅價值、征收價值和補地價保險價值是將房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。課稅價值是為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價值。征收價值是政府強制取得房地產(chǎn)時應給予的補償金額。補地價是指國有土地使用者因改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件或延長土地使用權年限以及土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產(chǎn)等而向國家補交的地價或土地使用權出讓金、土地收益。 總價格、單位價格和樓面地價 總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。 一宗土地的價格 一宗建筑物的總價格 房地合一的房地產(chǎn)整體的價格 一個區(qū)域的全部房地產(chǎn)的價格單位價格簡稱單價

9、，是指分攤到單位面積的價格。 土地單價是指單位土地面積的土地價格。 建筑物單價是指單位建筑面積上的建筑物價格。 房地單價是指單位建筑面積的房地價格。樓面地價又稱為單位建筑面積地價，是均攤到單位建筑面積上的土地價格。 起價、標價、成交價和均價起價是指所銷售的商品房的最低價。標價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價。成交價是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達成交易時，買著支付、賣著收取的貨幣額、商品或其他有價物，是一個已完成的事實。均價通常是商品房的平均價格。2.5 房地產(chǎn)價格的影響因素影響房地產(chǎn)價格的因素需要把握以下3點：1. 不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起的房地產(chǎn)價格變動的方向不同。2. 不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的程度不同。3. 不同的房地產(chǎn)價格影響因素，與房地產(chǎn)價格之間的影響關系不同。一種是按影響因素的性質(zhì)分為物理（自然）因素、社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素四類，另一種分類是將影響因素分為一般因素、區(qū)域因素、個別因素三類。 物理因素.1 區(qū)位.2 肥力.3 地質(zhì).4 地形及地勢.5 土地面積和形狀.6 日照、風向、降水量、天然周期性災害.7 建筑物本身 社會因素.1 政治安定狀況.2 社