1、房屋租賃合同中企業如何規避合同風險第一章 合同簽約過程中的風險防范一、保證合同有效成立（一）保證對方當事人適格合同法第九條第一款規定當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。因此在訂立合同時，應注意審查合同對方當事人是否具有主體資格。1、合同對方是個人的，審查確認對方是否具有相應的民事行為能力和民事權利能力。民事行為能力，是民事主體以自己的意思進行民事活動，取得權利并承擔義務的資格。在租賃合同中主要需審查對方是否為完全民事行為能力人，通過對方的年齡和精神健康狀況來判斷。民事權利能力，是法律賦予民事主體從事民事活動，享受民事權利和承擔民事義務的資格。在房屋租賃合同中主要審查出租人

2、是否為建筑物的合法權利人，建筑物是否為合法建筑。承租人應要求出租人出示其對該房屋享有出租權的有效憑證，如房產證、公房租賃憑證，并留存副本。如果房屋屬轉租性質，除要求轉租人出示上述憑證外，還應要求轉租人出示其與原出租人之間的租賃合同副本；如該租賃合同約定需經原出租人同意該房屋方可轉租的，還應要求轉租人提供原出租人同意轉租的書面確認函，并留存副本。受委托代理的，審查代理人的資格和代理權限。2、合同對方是法人組織的，審查當事人的履約能力、資信狀況等。只有確信對方具有履約能力，商業信譽良好，合同履行較有保障，才能與之簽約。在實踐中，要搞清對方的資信情況，主要是看其營業執照，了解注冊資金、經營范圍、企業

3、經濟性質、法定代表人或企業負責人等。另外，可到當地工商行政管理機關去查詢，或通過對方的老客戶，從側面了解對方的資信狀況。在和單位簽訂合同時，應該加蓋單位公章或合同專用章。代訂合同的，審查代理人的資格。代理人必須事先取得委托單位的委托證明。民法通則第六十五條規定：“書面委托的授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，并由委托人簽名或者蓋章?！贝砣吮仨氃谖腥耸跈嗟姆秶鷥群炗喓贤?，代理人必須以被代理人的名義簽訂合同。 在合同對方具有民事權利能力和完全民事行為能力的同時，還要注意合同主體與法定登記主體的一致性。自然人的身份證或戶籍載明的名字和法人及其他組織依法登記的名稱，屬于法

4、定名稱，簽訂合同時一定要和法定名稱文字一致。（二）合同雙方就合同的主要條款協商一致在協商的過程中主要審查確認合同對方意思表示是否真實，合同雙方當事人在訂立合同時，其意思表示一定要真實，即當事人在意志自由，能認識到自己的意思表示之法律效果的前提下，內心意思與外部表達相一致。意思表示不真實情況下訂立的合同無效。（三）合同內容具體、明確、合法1、審查合同的文字表述合同應當用詞準確，文字表述要清晰、具體，要避免那些模棱兩可、含意不清的詞語出現。同時，確保合同內容事實清楚，詳細具體，權利義務明確，具有合法性和可操作性。2、審查合同條款的實質內容合同成立是合同生效的前提，只有已經成立的合同才涉及到合同的效

5、力問題。合同的必要條款是合同成立必須具備的合同條款，合同若欠缺必要條款，則合同不能成立。合同必要條款有的是法律規定的，有的是根據合同的類型和性質確定的，合同必要條款還有的是根據當事人的要求確定的，凡當事人要求合同必須具備的條款，合同條款中必須具備。不同類型的合同，合同內容不同。按照合同法第十二條的規定，合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：當事人的名稱或者姓名和住所；標的；數量；質量；價款或者報酬；履行期限、地點和方式；違約責任和解決爭議的方法。合同法第二百一十三條規定，租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。因此，在租賃合同中，雙方

6、當事人在合同中應對合同的期限、租賃物的維修、租金及其支付期限和方式等做明確的規定。（1）租賃期限合同法第二百一十四條：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”第二百三十二條：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人?！币虼耍谧赓U合同中，雙方應該明確約定租賃期限，防止出租人隨時解除合同給承租人造成損失，而且租賃期限最長不得超過20年，超過部分無效。（2）租賃合同的形式合同法第

7、十條“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式?！钡谑粭l“ 書面形式是指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地表現所載內容的形式。”第二百一十五條“ 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”根據我國合同法的規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認為不定期租賃。當事

8、人可以隨時解除合同，不利于保護合同雙方的權利，此外，缺少書面合同，雙方的權利義務不易確定，容易發生糾紛。 因此，無論租賃期限長短，最好簽訂書面的租賃合同，一旦發生糾紛，也容易判明是非、劃分責任。在履行合同過程中，有關修改合同的信函、電報等都是租賃合同的組成部分。 長期租賃合同最好到房產管理部門登記備案。根據城市房地產管理法第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限，租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其它權利義務，并向房屋管理部門登記備案” 。該條雖不是強制性規定，不辦理備案登記也不影響合同的效力，對房屋租賃的合同進行備案，主要是便于行政機關管理的需要

9、，同時登記備案的合同具有對抗第三人的效力，出于交易安全的必要，建議租賃雙方進行登記備案，以減少合同風險。（3）違約責任條款一個合同如果沒有違約責任條款，就不算完整的合同，也不利于保護雙方的交易。合同中可通過約定違約金來有效防止一方違約，促進合同按照約定履行。違約金數額不能過低，過低就起不到保護合同履行的目的。違約金的規定方式有兩種，一是定額違約金(違約金數額明確具體)，二是不規定具體的數額，只約定違約金的計算方法。不管哪種規定方式，違約金必須明確具體、沒有歧義，這樣有利于事后發生糾紛時迅速確定賠償金額。違約金沒有約定的，一方違約時一般按照守約方的實際損失賠償。但有時實際損失是很難確定的，也很難

10、舉證，因此在訴訟中也很難得到法院支持。如果規定了違約金，一方違約所要賠償時就省略了很多麻煩。（4）解決爭議的方法條款為有效解決合同履行過程中可能出現的糾紛，合同雙方不妨在訂立合同時明確約定解決爭議的方法。約定訴訟的，明確管轄法院。根據民事訴訟法有關規定，合同的雙方當事人可以在書面合同中協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反訴訟法中對級別管轄和專屬管轄的規定。約定仲裁的，根據仲裁法的規定，當事人在訂立仲裁協議或約定仲裁條款時，應當選定仲裁委員會。所以對仲裁機構必須寫具體的名稱，如果沒有寫具體名稱，發生糾紛后只能由當事人協商簽訂補充協議予以明確

11、，協商不成原仲裁協議或合同仲裁條款無效。二、合同成立（一）合同成立的時間1、承諾生效合同成立的時間一般是由承諾生效的時間決定的。在我國，承諾的生效采取到達主義，即承諾何時到達于要約人，則承諾便在何時生效，合同便在承諾生效時成立。在合同成立前簽訂確認書的，簽訂確認書時合同成立。合同法第二十五條“承諾生效時合同成立?！钡诙鶙l“承諾通知到達要約人時生效。承諾不需要通知的，根據交易習慣或者要約的要求作出承諾的行為時生效。采用數據電文形式訂立合同的，承諾到達的時間適用本法第十六條第二款的規定。”第三十二條“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立?！钡谌龡l“當事人采用信

12、件、數據電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前要求簽訂確認書。簽訂確認書時合同成立?！?、承諾的撤回承諾的撤回權，是承諾人阻止承諾發生法律效力的權利，撤回的通知必須先于或同時與承諾到達要約人，才發生阻止承諾生效的效力，撤回的通知如果遲于承諾到達要約人，因承諾已經成效，則不發生承諾撤回的效果。合同法第二十七條“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達要約人?！钡诙藯l“受要約人超過承諾期限發出承諾的，除要約人及時通知受要約人該承諾有效的以外，為新要約?！钡诙艞l“受要約人在承諾期限內發出承諾，按照通常情形能夠及時到達要約人，但因其他原因承諾到達要約人時

13、超過承諾期限的，除要約人及時通知受要約人因承諾超過期限不接受該承諾的以外，該承諾有效?！保ǘ┖贤闪⒌牡攸c合同成立地即承諾生效地。如果采用數據電文形式訂立合同的，收件人的主營業地為合同成立地；沒有主營業地的，其經常居住地為合同成立的地點。當事人采取合同書形式訂立合同的，雙方當事人簽字或蓋章的地點為合同成立地點，雙方簽字或蓋章不在同一地點的，以最后簽字或蓋章的地點為合同成立的地點。合同法第三十四條承諾生效的地點為合同成立的地點。采用數據電文形式訂立合同的，收件人的主營業地為合同成立的地點；沒有主營業地的，其經常居住地為合同成立的地點。當事人另有約定的，按照其約定。第三十五條當事人采用合同書形式

14、訂立合同的，雙方當事人簽字或者蓋章的地點為合同成立的地點。三、保證合同生效房屋租賃過程中，為實現合同生效，主要應注意確認出租人的主體資格，防止出現無效合同、效力待定合同和可變更、可撤銷合同。（一）確保合同簽訂者具備相應的權利能力和行為能力確保合同簽訂者為完全行為能力人，且為合法的處分權人。代理他人簽約的，必須有相應的授權委托書，且在代理權限范圍內，以被代理人的名義訂立合同。（二）確保出租房可以被出租依據我國城市房屋租賃管理辦法第6條規定，以下房屋不得出租：未依法取得房屋所有權證件的；司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產權利的：共有房屋未取得共有人同意的；房屋權屬有異議的；

15、屬于違法建筑的；不符合安全標準的；房屋已抵押，未經抵押權人同意的；不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；有關法律法規規定禁止出租的其他情形。為避免此種無效合同風險，承租方除盡職調查外，還應在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，以保護自己一方權益。（三）盡量確保房屋不可能被拆遷且不是違章建筑1、一旦被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。城市房屋拆遷管理條例第12條規定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：(三)租賃房屋。”因城市房屋拆遷管理條例屬于行政法規，該條為強制性規定，因此按合同法若干問題的解釋第4條的規定，簽訂的租賃合同為無效合同。因此，承租人在簽訂租賃

16、合同時，應對該區域動遷情況進行調查，避免因簽訂無效租賃合同而受到經濟損害。2、違章建筑的房屋出租的，房屋租賃合同無效。這里定義的違章房屋是指未經主管部門許可或不按主管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：一是建造人未合法取得土地使用權即擅自建造房屋；二是已取得土地使用權，但尚未取得建筑規劃許可證、施工許可證等相關批準文件的情況下擅自建造房屋；三是違反土地使用權出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。如果承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的，應在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，或要求出租方提供擔保，但這種風險未必能規避。如果出租人隱瞞了出租房屋的事實，從而使承

17、租人的權益受到了損害，承租人可以向出租人追償應得的補償部分，也可根據具體情況依據合同法第五十四條的規定，以出租人欺詐為由請求法院或者仲裁機構變更或者撤銷。第二章 合同履約階段的風險防范一、房屋裝修、擴建、維修的處理（一）房屋裝修最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋根據房屋的裝飾裝修是否經出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規則：1承租人未經出租人同意，裝飾裝修的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。 2承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有

18、；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。 3承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。 4承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人無權請

19、求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。 5承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人無權請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，但當事人另有約定的除外。我們注意到，房屋租賃解釋根據有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現值損失和殘值損失兩種不同的標準?，F值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。在合同無效場合，承租人通常

20、已經占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。 對于承租人來說，裝修需要投入金錢，那么就要注意防范風險：要盡可能的取得出租人的書面同意，以防止出租人反悔；承租人可以采用書面確認書的方式要求對方確認，最好以郵政快遞的方式送達對方，至少盡到了告知義務。此外，如果要對承租房屋進行裝修，盡可能的將租賃合同的期限約定的長一些，否則，合同期滿，出租人不同意續租，承租人將承受較大的損失。最好在租賃合同中也對租賃期間屆滿或

21、者合同解除時裝飾裝修如何處理作出明確約定。根據最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第86條規定，實踐中，對于承租人對房屋進行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬于合理添置的，那么按以下情況分別處理：一是房屋租賃合同中有約定的按約定處理；二是合同沒有約定而又協商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以對添附物現價值進行評估，歸出租人所有，并對承租人予以適當補償；三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同約定的承租目的添附的，且房屋租賃合同沒有約定而又協商不成的，拆除后并不會影響其價值的，

22、承租人可以自行拆除。不能拆除的，出租人對裝修物的損失一般不給予補償 。所以在簽定租賃合同時，承租人應與對方明確約定添附物種類、價值及補償標準等，并對裝修過程進行盡職調查，以保護自己合法權益不受侵害。（二）房屋擴建根據最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋的相關規定，在對待房屋擴建問題上同樣依據房屋擴建是否經出租人同意、是否辦理合法建設手續適用不同的規則：1承租人未經出租人同意擴建發生的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。 2承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續的，擴建造價

23、費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。 因此，承租人如需對房屋進行擴建，應當經出租人同意并辦理合法建設手續，同時在租賃合同中明確約定擴建費用由誰承擔。 （三）房屋維修房屋維修責任應該是租賃合同中最常見的條款，合同雙方一般會根據合同法第220條規定“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外?！焙偷?21條規定“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期?！眮砑s定維修責任。但現實中往往不是簡單的適用該條規定就

24、能解決維修爭議的，因為維修責任往往隱藏在其他事項中，造成責任劃分不清晰問題。房屋修繕責任是指在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的維修責任由哪一方承擔的問題。根據城市房屋租賃管理辦法的規定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定”。因此出租人有對房屋及其設備及時、認真地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用的安全的義務。但“因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償?！北救苏J為，租賃合同雙方應在合同中將“承

25、租人過錯”進行列舉，明確在租賃雙方簽訂的租賃合同中房屋修繕責任條款中，以減少不必要的爭議。二、出租人出賣房屋（一）承租人優先購買權的保護1983年12月國務院發布的城市私有房屋管理條例第11條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權”。最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，有優先購買權。”合同法第230條規定：“出租人出賣房屋的 ，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利?！睆倪@些法律、行政法規，司法解釋

26、看，承租人的優先購買權是一種法定權，即無須當事人約定，承租人當然即享有的權利。但承租人的優先購買權并不是其在任何時候都享有的一種現實權利，只有當出租人出賣出租房屋時，承租人才能在同等條件下由實現優先購買權的可能性轉變為現實的權利。現實中常出現的問題是：1、在出租人未通知承租人情況下將房屋所有權轉讓，這種情況下如何保障承租人的合法權益?此情況應區分受讓人是善意還是惡意，一是善意，即受讓人不知房屋被出租的事實，其購買并辦理產權變更手續，取得房屋合法所有權。租賃合同如經過備案，承租人可依法對抗受讓人，申請撤消房屋產權變更登記；如租賃合同未經過備案，承租人只能向出租人主張權利。賠償范圍是因對方違約所造

27、成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。因此雙方在合同中確定違約賠償標準是必要的；二是惡意，即受讓人明知房屋被出租的事實而購買，那么承租人可依法行使撤消權。2、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形的，承租人能否因此請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效？根據最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（以下簡稱房屋租賃解釋）的規定，承租人不能因此請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，當然更不可能以第三人的購買價格購買租賃房屋，而只能向出租人主張賠償損失。同時，房屋租賃解釋對承租人的優先購買權的適用情形作了進一步限制，明確下列情形承租人無權主張優先購買房屋：（一）房屋共有人行使優先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；（四） 第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。（二）買賣不破租賃按民通意見第119條第2款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續