1、一、房地產經濟基本理論區位是空間方位和距離上的關系；分自然（天文和自然地理）和社會（經濟文化政治）。趣味的特征：綜合性、確定性、層次性、歷史性。農業、工業區位理論.克里斯大熱：均值平原收入和消費一直；統一的交通系統；經紀人；不收關稅限制。商務高度指標等于建筑總面積除基底。強度：等于用地面積除以總建筑面積。需求因素：價格水平、收入水平、偏好、相關價格水平、未來預期。供給因素：價格水平、成本、技術水平、未來預期。（三）地租地價理論地租：超額報酬惡化收益，奴隸、勞役、實務地租等地租形式；級差地租（土地肥力、相對位置、開發程度不同）、地租等于市場價格減去生產成本減去平均利潤。絕對地租（憑借壟斷）和壟斷

2、地租；地價等于地租/平均利息率。（四）城市化理論城市非農人口，容積率大，用地類型多樣、政治經濟文化中心。地形地貌分：平原、山地；地理位置分南北方；平面幾何形狀分塊狀代狀星狀。道路格局分棋盤、放射、不規則。城市發展：絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散。城市化引起：城市體系動態書香特征變化、城市形態、城市生態、城市性態二、房地產征收征用（一）房地產征收征用概述房地產征收：為了公共利益，強制，給予公平補償。征用是搶險救災征用（二）房地產征收的前提條件公共利益客觀性、共享、不確定、不同于國家或政府利益（三）集體土地征收與補償補償程序：申請、審查（5）、批準（30，土地行政主管部門內部會審，人民政府

3、批準）、公告、補償。必須國務院：農田、耕地35公頃、土地70公頃。補償標準：土地補償費（3年平均產值6倍）、安置補助費（）土地附著物補償費、青苗補償費。被征地農民安置：貨幣、保障、農業生產、擇業、入股分紅、異地移民。補償安置的步驟：登記、標準、征求意見、組織實施、使用（3個月）（四）國有土地上房屋征收與補償房屋征收貨幣和房屋產權調換。補償方式、金額、支付期限三、建設用地使用制度（一）建設用地概述建設用地：所有權分為國有、集體；產業類型：農業非農業；用地來源：新增、存量；規模：大中小；用途：工業民用軍事。建設用地的取得方式：征收、劃撥、出讓、租賃、作價出資或授權經營；轉讓、集體轉移；（二）國有建

4、設用地使用權劃拔和有償使用劃撥：機關軍事、基礎設施和公益、重點扶持、其他；程序：申請、審批、撥地、發證。出讓：招標、拍賣、掛牌、協議。商業旅游、娛樂40年其余50年和70年。掛牌一個競買人不低于低價成交，報價相同看時間。協議出讓不低于基準地價70%四、房地產市場調研（一）房地產市場調研概述房地產市場調研：提供科學依據，客觀性和科學性，具有實用性、時效性和實踐性；房地產市場調研的程序（確定調研目標先確定，制訂調研計劃指導綱領，設計調查問卷基本工具、確定抽樣方案，整理分析調研資料，撰寫調研報告）（二）房地產市場調研的內容房地產市場環境調研的內容:政治法律環境(政府類、法律政策)、經濟環境（金融、經

5、濟發展、居民收入、消費無假貨遂平）、社會文化環境（居民置業構成、教育程度、文化水平；家庭人口規模及構成；生活習慣審美觀念及價值取向；消費者民族與宗教信仰、社會風俗）、區域環境（繁榮、文化氛圍、居民素質、交通教育便利、衛生空氣稅源、安全保障、景觀、購物條件）；，房地產市場需求調研的內容：房地產消費者（數量、構成）、消費動機（購買意向，購買動機的因素和類型）、消費行為；房地產市場供給調研的內容（房地產市場行情、市場反響、競爭對手競爭企業和產品）。（三）房地產市場調研資料的搜集搜集資料的途徑：訪問交易雙方當事人、訪問房地產經紀人、準交易資料、租售經辦人、各次級資料、與同業交流。搜集：初級（為特定目的

6、直接搜集）、次級資料（內部、外部）、資料搜集內容：項目基地現狀、人文社會經濟、公共設施、房地產市場景氣、租售資料、競爭項目（四）房地產市場調研的類型和方法房地產市場調研的類型（探測性調研、描述性調研、因果性調研、預測性調研）；房地產市場調研分定量、定性調研（基本特征、行為動機、傾向性、有關態度、反映和感覺）調研對象劃分：全面偶差、重點調研。調研抽樣方法：隨機抽樣、非隨機。調研手段和形式：小組訪談、深度訪談和投射法。實地調研基本方法：詢問法、觀察法、實驗法。（五）房地產市場分析和預測市場分析的內容：宏觀因素、市場分析（供給、需求、不同項目需求重點不同）；市場預測：市場調研獲得一定資料的基礎上。預

7、測時間分短期、中期、長期；預測對此昂奮：宏觀、微觀；預測方法分：定性、定量。市場預測的方法：購買者意圖調查法、銷售人員意見法、專家意見法。預測定量分析：時間序列、回歸分析、市場因子（六）房地產市場調研報告調研報告的基本要求：實事求是、易于理解、簡潔明了、有針對性、客觀獨立。調研報告的語言：簡明、嚴謹、樸實。基本結構：呈送函件、標題、目錄、摘要（調研目的、原因、時間地點對象范圍及主要項目、實施方法、手段及結構影響、調研執行結果）、正文(導言、調研方法、成果、限制條件、結論和建議五、房地產開發項目策劃（一）房地產開發項目策劃概述策劃的特點：地域、系統、創新、遇見、市場、操作。策劃作用：為企業科學決

8、策提供保證、增強項目競爭能力、實現與開發商優勢互補、能有效整合項目資源。策劃的程序：項目選址和取得、市場調研、市場定位、營銷策劃、經營策劃（二）房地產市場細分具有共同特征的子市場；作用：有利于發現市場機會，促進銷售；有利于組織生產和服務，提高企業效益；有利于提高聲譽，建立品牌。細分依據：人口細分（家庭結構、年齡、收入水平）、地理細分（地區地域、人口密度、自然環境）、心里細分（購買動機、生活方式、個性）、行為細分（使用時機、追求利益、購買階段）；細分的程序和方法：一二三輪市場細分；細分市場評估：有效性（可衡量、可進入、可盈利、可操作）可行性（規模和增長性、結構吸引力、與企業資源適應性、與企業發展

9、戰略的符合性）（三）房地產開發項目目標市場選擇目標市場：企業決定進入的細分市場，以相應的商品和服務去滿足需要和服務的銷售群體。目標市場的決策關系項目的成敗；影響目標市場選擇的因素：市場規模（首要）、資源條件、環境條件、盈利性因素、風險性、政策性。分析為優勢、劣勢、機會、威脅。客戶需求特征分析：消費能力（支付住房的資金數量、能承受的房屋總價和單價、信貸能力、接受的物業管理水平）、消費目的(自用、他用、投資)和消費方式（一次、按揭）（四）房地產開發項目定位塑造與眾不同的鮮明個性和形象；定位包括客戶定位和產品定位。定位策略：鼻腔定位和迎頭定位、創新定位。定位步驟：分析現狀，確定本企業潛在競爭優勢、選

10、擇合適的競爭優勢以建立市場定位戰略、顯示獨特的競爭優勢、重新定位。產品定位的原則：市場化原則、差異化原則、前瞻性原則、價格控制行原則。產品定位策略：屬性、利益定位策略、價格性能定位、目標客戶需求、競爭對手、符合定位。定位方案：以區位環境或配套設施（商業區域：商業和商業服務；風景園林為生態居住；居住區域為居住和生活服務；山水是住宅或旅游產品）、以項目本身的規劃設計、建筑風格、以文化、生活方式（五）房地產開發項目策劃報告分類：策劃范圍：全程、單項；作用分為決策、實施、運營；內容分為：產品、營銷、投資、廣告。策劃報告的基本內容：市場調研、市場定位、產品策劃、主題策劃、營銷策劃、推廣計劃、廣告策劃、投

11、資分析。六、房地產投資項目可行性研究（一）房地產投資概述   投資種類：直接（開發、置業）和間接）；特點：投資品種多樣性、投資變現復雜性、投資價值附加性、投資區域差異性、投資收益個別性、投資過程綜合性、投資預期風險性、投資決策專業性。投資構成：國家、個人、企業。投資資金構成：企業自有資金、預售收入、信貸融資、債券融資、利用外資、財政資金。（二）資金的時間價值及等值計算資金時間價值的產生：投資收益、通貨膨脹、時間風險。1、 等額分付終值：F=A(1+i)n-1/i(期末，若不是應是期初乘以（1+i）、每筆金額相同、間隙相同)2、 等額分付償債：A=Fi/(1+i)n

12、-13、 等額分付現值：P=A(1+i)n-1/i(1+i)n（期初）4、 等額分付資本回收：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1（三）房地產投資項目的現金流量出售型房地產開發項目(流入銷售收入為主，流出為土地取得成本、開發成本基礎設施建設費用是指建筑物兩米以外和項目紅線范圍內、開發費用、銷售稅費)、經營型房地產開發項目、房地產置業投資項目的現金流入和現金流出的構成。（四）房地產投資項目的財務報表基本報表：現金流量表（投資現金、資本金現金、各方現金）、資金來源與運用表、損益表（利潤總額=經營收入-經營成本-運營費用-經營稅金及附加；分配利潤的分配為彌補企業以前年度的虧損、提取法定盈余公積金和

13、公益金、向投資者分配利潤）、資產負債表（資產、負債、所有者權益）輔助報表：房地產投資項目總投資估算表、借款還本付息計劃表、經營收入估算表、經營稅金及附加估算表。（五）房地產投資項目經濟評價指標和方法房地產投資項目經濟評價指標體系投資項目類型盈利能力指標清償能力指標靜態指標動態指標出售型房地產開發項目成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率、靜態投資回收期財務凈現值、財務內部收益率、動態投資回收期借款償還期、利息備付率、資產負債表經營性房地產開發項目和房地產置業投資項目投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、靜態投資回收期財務凈現值、財務內部收益率、動態投資回收期借款償還期、償債備付率、資產負債表、

14、流動比率、速動比率房地產投資項目財務評價是投資項目評價的核心內容；財務凈現值:（評價盈利能力的絕對指標FNPV=t期的凈現金流量乘以（1+i）-t之和；凈現金流量相等時的公式為（凈現金流量/目標收益率）乘以（1-1/（1+i）6-2乘以（1+i）-2 6為年份從0到6,2為1、2與3-6凈現金流量不同。財務凈現值與零比較看是否滿足基準收益率或目標收益率的盈利水平）；財務內部收益率（FIRR財務凈現值等于零時的折現率，所能支付的最高貸款率、公式FNPV=t期的凈現金流量乘以（1+FIRR）-t之和等于0、內插法求解，公式FIRR=i+FNPV1/FNPV1+FNPV2的絕對值乘以（i2-i1）,

15、i1與i2不2%-5%，內部收益率比基準收益率高，則方案在經濟上可行）、動態投資回收期Pb:=t期的凈現金流量乘以（1+i）-t之和等于、Pb:=（累計凈現金流量折現值出現正值的期數-1）+上期累計凈現金流量折現值得絕對值/當期凈現金流量折現值，大于基準投資回收期項目不可行；:成本利潤率（開發價值-成本）/成本、投資利潤率（稅前利潤總額/總投資）、資本金利潤率（稅前利潤總額/資本金）、資本金凈利潤率（稅后利潤/資本金）、靜態投資回收期：收益相同全部投資/每年凈收益、收益不同（累計凈現金流量折現出現正值的期數-1）+上期累計凈現金流量折現值得絕對值/當期凈現金流量折現值；借款償還期、利息備付率：

16、稅前利潤/當期應付利息、償債備付率=可用于還本付息的資金/當期應還本付息額、償債備付率不低于1.3。資產負債率：期末負債/資產總額、流動比率：流動資產總額/流動資產負債、速動比率：（流動資產總額-存貨）/流動負債。（六） 房地產投資項目不確定性分析不確定性分析包括盈虧平衡、敏感性、風險；房地產投資項目的主要不確定性因素包括土地取得成本、建筑安裝工程費、租售價格、開發周期、融資成本、空置率（提高，毛租金減少）、經營成本、投資收益率；盈虧平衡分析是對成本、利潤、產量的分析；固定成本（不隨產量變動而變動）和變動成本，固定成本和變動成本分解的方法有費用分解法和高低點法；線性盈虧平衡分析方法要求銷售收入

17、和成本為產量的線性函數，要符合假設條件：1、產量等于銷售量2、產量變化，單位變動成本不變，總成本費用是產量的線性函數3、產量變化，產品售價不變，銷售收入是銷售量的線性函數4、總固定成本不變、5、單一產品不同產品的負荷率的變化率保持不變、6、數據為正常年份。盈虧平衡點的計算圖解法和數學計算法（產量、產品單價、生產能力利用率、銷售額、單位產品變動成本）。盈虧平衡的評價原則：盈虧平衡點越低越好，表明抗風險能力強、取得較好的經濟利益、項目生命力強。臨界點是指不確定因素的變化使項目（由可行變為不可行）的臨界數值。單因素敏感性分析方法：確定財務評價指標分析不確定因素不確定因素波動對分析指標帶來的增減變化確

18、定敏感性因素進一步分析；房地產投資風險：不利后果和損失可能性大小包括風險損失和風險報酬；特征：客觀性、不確定性、潛在性、損益雙重性、可測性、相關性（統一風險對不同的投資者不一樣）。房地產投資風險識別環節：感知風險和分析風險；特點為系統性、連續性、制度性；房地產投資風險的類型：系統風險（通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險：急于轉為現金、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險）和非系統風險（收益現金流風險、資本價值風險、比較風險、時間風險、持有期風險）：房地產投資風險識別的主要方法：問卷調查和專家調查；房地產投資風險估計（主觀概率等于主觀估計值的和/參加預測人數）和評價（測度值1、

19、期望值隨機變量乘以概率之和，損益期望值2、標準差隨機變量減去期望值的平方和乘以概率之和開平方根3、變異系數等于標準差/期望值）；房地產投資風險應對的原則（連續性、針對性、可行性、經濟性）和方法（風險預防、風險回避、風險轉移、風險組合、風險自留、風險利用）。（七）房地產投資項目方案比選房地產投資項目方案類型：獨立方案（方案之間相互不干擾）、互斥方案（只選擇一個）、相互關系方案（混合方案：獨立與互斥混合、互補方案、現金流量相關方案）；房地產投資項目方案比選作用：1、有利于把握最佳的投資機會和選擇最優的投資方案，使投資者有限的資金得到相對安全和有效的利用、2、有利于提高決策者科學決策的能力，避免或減

20、少投資決策中的失誤3、有利于增強房地產企業的市場競爭力。；凈現值比較法（還有凈將來值法和凈年值）：凈現值最大的方案最優。互斥方案比選必須具備1、被比較方案的費用及效益計算口徑一致；被比較方案具有相同的計算期；被比較方案現金流量具有相同的時間單位。凈現值率比較法：投資所獲得的凈效益，凈現值率越大，方案越優。在投資資金受到強制約束的情況下，采用凈現值率法。公式為凈現值/投資現值。差額投資內部收益率法、差額凈現值法、年值法、現值法等計算期相同和不同的互斥方案比選：年值法（凈年值法、費用年值法）、現值法（最小公倍數、年值折現法）（八）房地產投資項目可行性研究報告房地產投資項目可行性研究的作用：申請項目

21、核準的依據、項目投資決策的依據、籌集建設資金的依據、開發企業與有關部門簽訂協議、合同的依據、下階段規劃設計工作的依據、項目考核和后評價的依據。投資項目可行性研究報告的結構：封面、摘要、目錄、正文、附表附圖、主要參考資料。投資項目經濟評價應遵循的原則：有無對比原則、效益與費用計算口徑對應一致的原則、收益與風險權衡的原則、定量分析與定性分析相結合，以定量分析為主的原則、動態分析與靜態分析相結合，以動態分析為主的原則。七、房地產開發項目管理（一）房地產開發項目管理概述房地產開發項目：一定質量、時間、費用要求下，從取得房地產開發用地開始，經過項目策劃、規劃設計和施工建設等過程，完成可以滿足人們需要的建

22、筑物及其附屬設備、設施、環境的一次性任務。房地產開發的特點：位置固定性、壽命耐久性、項目多樣性、開發條件差、開發周期長、投資規模大。房地產開發項目的特點：質量要求高、時間目標的限定性較強、費用目標較強、較強的系統性、涉及面廣、涉及諸多法規政策。房地產并發項目的工程系統構成：單項工程、單位工程、分部工程、分項工程。房地產開發項目管理階段：前期策劃、規劃設計、施工實施、使用階段。（二）房地產開發項目勘察設計管理房地產開發項目設計的基本原則：貫徹國家經濟建設方針和政策、先進適用、經濟合理、安全可靠、合理利用資源、可持續發展。設計管理模式：業主直接管理、業主委托咨詢公司代表業主進行設計管理、業主委托項

23、目管理公司管理模式。（三）房地產開發項目工程招標房地產開發項目工程招標：投標是要約，中標通知書是承諾。分邀請招標（不少于3家）和公開招標。招標的程序：招標前準備工作發出招標公告或邀請書投標人資格預審發售招標文件開標、評標和授標簽訂承包合同。招標文件的內容：投標須知、招標工程的技術要求和設計文件、工程量清單、投標函的格式及附錄、簽訂合同的主要條款、投標人提交的其他材料。投標保證金可以是支票和銀行匯票，一般不超過總價2%，最高限50萬。可不設標的，一個工程一個標底。投標少于3人，重新招標，評標為5人以上單數，招標代理機構、招標人以外的技術、經濟等方面的專家不少于2/3。（四）房地產開發項目合同管理

24、房地產開發項目合同：包括合同當事人、合同標的、標的的數量和質量、合同價款或酬金、合同的期限、履行地點和方式、違約責任、解決爭執的方法。合同的選擇：總價合同（工程量和物價上漲的風險由承包人承擔）、單價合同、成本加酬金合同。房地產開發項目合同管理的內容：施工、監理、材料設備采購。合同爭議的解決：協商、調解、仲裁（仲裁了就不能訴訟）、訴訟。（五）房地產開發項目實施控制房地產開發項目投資控制：在項目設計、施工和保修等階段，主動運用動態控制原理，經常地、定期或不定期地將項目實際發生的投資數額與相應的計劃投資目標進行比較，采取組織措施、經濟措施、技術措施、合同措施、信息措施進行糾正。質量：對產品的安全、適

25、用、經濟、美觀，體現可用性、可靠性、經濟性、與環境的協調。開發項目質量包括：工程實物質量和管理過程質量；質量控制的特點：全面性、及時性和主動性、標準適用性、連續性和相關性。項目質量驗收：施工單位自行檢查評定的基礎上，參與建設活動的有關單位共同對工程的施工質量進行抽查復驗。劃分為檢驗批、分項工程（監理工程師組織施工單位項目質量專業負責人）、分部工程（總監理工程師組織施工單位項目負責人）、單位工程（施工單位自行）。經過返修和加固處理仍不滿足安全使用要求的分部、單位工程，不予驗收。進度控制：建設過程進行監督、檢查、指導和糾正。進度控制的范圍：項目各個階段、項目各個組成部分、影響進度的各種因素。（六）

26、房地產開發項目竣工驗收和決算：建設單位組織竣工驗收前，應提前3個工作日將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知質監站，并提交有關工作質量文件和質量保證資料。建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15個工作日內，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。，房地產開發項目竣工驗收的條件：1、完成項目全部設計和合同約定的各項內容達到使用條件、建筑物周圍2米內清理；2、完整的技術檔案和施工管理資料；3、有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告、4、有勘察、設計、施工、施工圖審查、監理簽署的合格文件、5、施工單位簽署的工程保修書、6、責令整改完成。驗收程序：工程竣工掃尾、竣工預

27、驗、監理單位核查、專項驗收、竣工驗收。房地產開發項目質量保修的要求：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏的5年。供熱與供冷系統2個采暖期、供冷期。電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工作2年。不屬于保修范圍的情況是：因使用不當造成的質量缺陷.因第三方造成的質量缺陷.不可抗力造成的質量缺陷八、房地產市場營銷（一）房地產市場營銷概述房地產市場營銷：提供房地產產品及服務；營銷特點：廣泛性、區域性（環境相關性）、差異性；開發經營觀念：生產觀念（最早）、產品觀念、推銷觀念、（以上三個以產定銷，后邊兩個相反）市場營銷觀念（以客戶為中心）、社會營銷觀念（企業利潤、消費需求和社會福利統一）（

28、二）房地產渠道策略直接渠道（優點是便于控制銷售及快速調整銷售策略、缺點是無銷售專業優勢、不利于企業決策）、間接渠道和網絡渠道；房地產銷售渠道選擇：經濟性、可控性和適應性。影響因素：房地產市場供求狀況、項目本身市場前景、可供選擇的房地產經紀機構數量和能力、開發企業自身的實力和發展戰略；商品房銷售代理特征：代理人以被代理人名義實施民事行為、代理人應當在被代理人授權范圍內實施代理行為、代理人在授權范圍內可以進行獨立的意思表示、代理的法律后果直接歸屬被代理人。銷售代理的基本形式：獨家代理（委托人和代理人之間的協調和傭金結算相對簡單）、共同代理、參與代理（由獨家代理機構和共同代理機構分配傭金、委托人和參

29、與代理人之間沒有直接的關系）；代理工作流程：尋找、選擇，前合同、委托人提交資料（項目特征資料、項目合法性資料、委托書、商品房預售許可證）、營銷策劃、銷售準備、銷售執行、項目結算。（三）房地產價格策略房地產價格策略：定價目標和原則、基本方法、策略、價格調整策略。房地產定價目標：實現預期利潤、提高或維持市場占有率、維護企業形象、維持經營（過渡性目標其余是長期定價目標）。房地產定價原則：價格浮動原則、反映市場供求原則、價值規律原則。房地產定價的基本方法：成本導向法（成本加成、目標利潤）、需求導向、競爭導向（隨行就市、主動競爭）、比較定價法。房地產定價的基本程序：確定定價目標、進行成本核算、調查市場狀

30、況、選擇定價策略和方法、確定產品市場價格、實施。確定樓層均價、樓層差價、環境差價、朝向差價。房地產定價策略：總體價格策略（低價策略、高價策略）、過程定價策略（低開高走定價、高開低走定價、穩定價格策略）、折扣定價策略（現金、數量）、心里定價策略（特價品、尾數、整數），房地產價格調整方法：直接調整價格（基價、差價）、調整付款方式(付款時段、比例、價格差異)。（四）房地產促銷策略人員促銷、非人員促銷（廣告、營業推廣、公共關系推廣）廣告預算編制：目標任務法、銷售百分比法、量入為出法、競爭對等法。廣告媒體：報紙、雜志、直接函件、廣播、電視、戶外、網絡。人員促銷的特點：及時、靈活、選擇。營業推廣的方法：活

31、動推廣、變相折扣、價格折扣、抽獎促銷。公共關系推廣的原則：從公眾利益出發、維護企業聲譽，樹立企業形象、重視公共關系對象的廣泛性、工作效應的滯后性。公共推廣的作用：協調好公眾關系、促進樓盤銷售、樹立企業形象、建立信息網絡（五）房地產市場營銷方案房地產市場營銷方案的框架：前言、市場分析、廣告戰略、廣告媒體策略、廣告預算分配、廣告效果預測、促銷策略、促銷效果反饋和評價九、房地產估價（一）房地產估價的市場法有交易的對比。分幾個步驟：搜集交易實例選取可比實例（3-10）（類似、類型估價目的溫和、接近估價時點、正常價格）對科比實例成交價格、又分建立比較基準（統一房地產范圍、統一付款方式、統一價格單位）、交

32、易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整（事務、權益、區位）求取估價對象價值（二）房地產估價的成本法房地產價值等于重新購建價格減去建筑物折舊；成本估價的步驟：搜集價格構成資料、測算購建價格、建筑物折舊、求取積算價格。重新購建價格分為重建價格和重置價格。具體的求取方法：單位比較法、分部分項、工料測量法、指數調整法。折舊等于重新購建價格減去市場價值。這就分為物質（自然老化、正常使用、以外破壞、延遲維修）、功能、經濟。建筑物現值：重置價格減去折舊總額（折舊額乘以有效年齡等于（重置價格減去凈殘值乘以有效年齡）/經濟壽命）折舊額等于建筑物購置價格乘以（1-凈殘值率）再除以經濟壽命。建筑物現值等于重新購建

33、價格乘以成新率。成新率等于（1-（1-凈殘值率）有效年齡/經濟壽命）（三）房地產估價的收益法未來凈收益限制之和三個因素：未來收益大小、獲取凈收益期限長短、獲得收益可靠程度。無限制年限為凈收益除以報酬率等于收益價格。收益有年限收益價格等于凈收益乘以（1-1/（1+報酬率）的n次方）除以報酬率。不同年限無限年價格等于50年得收益率乘以50年得K，K為1-1/（1+Y）的n次方。凈收益等于毛收入減去運營費用。報收綠基本方法：累加法（風險報酬率和無風險報酬率）和市場提取法（四）房地產估價的假設開發法又叫剩余法、預期開發法、開發法：適用開發建設的土地、在建工程、開裝修或可該百年用途的舊房地產。開發經營期

34、起點為取得估價對象的日期，終點為經營結束的日期。開發期和經營期。測算投資利息時把握計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。（五）房地產估價報告房地產估價報告：書面、組成分為：封面、目錄、致股價委托人函、注冊房地產估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件十、物業管理（一）業主和業主大會業主：房屋所有權人。擁有了房屋就擁有了與該房屋向配套的設施設備的所有權和相關場地的使用權。業主可以是個人、集體和國家。房屋登記簿和房屋權屬證書記載的房屋所有權人；核發占有房屋，尚未辦理登記；繼承等。業主的權利：結婚搜服務、提議召開會議、提建議、投票、被選舉權、監督他人工作、監督合同履行

35、、監督住宅維修基金使用。義務：遵守、不破壞規章制度、執行決定、繳納住宅維修基金。業主大會的籌備：區縣房地產行政部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府，受到60日內，由業主代表（人數不少于一半）、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會代表組成。業主共同決定的事項：制定修改議事、制定修改管理規約、選舉更換委員、制定物業服務內容、選聘和解聘物業服務、籌集使用專項、改建重建、改變公共用途、所得收益分配與使用。業主大會活動規則：定期會議和臨時會議占建筑面積20%，總人數20%；業主會議15日前，書面形式通知；召開形式：集體討論，書面征求意見。使用維修資金、重建建筑物及附屬設施總面積2/3且總人數2/

36、3同意才通過，其它1/2。業主委員會5-11單數組成。職責：執行決定、召集開會、簽訂合同、了解意見、監督規約實施、督促繳納物業費、專項資金籌集、調節糾紛、其它。業主委員會成立30日內日向區縣房地產行政部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。委員會委員每屆不超5年，可連選。選舉7日內日召開業主委員會，推選委員會主任和副主任。做出決定是全體委員人數的一半（二）臨時管理規約和管理規約臨時管理規約的：物業建設單位在物業銷售之前。管理規約:全體業主共同制定，在使用、維護管理及業主共同利益。書面形式。內容：物業的使用、維護、管理；專項基金；經營與收益；共同利益維護、共同管理權的形式；業主應經義務；應當承擔的責

37、任。法律效力：物業使用人、繼受人。（三）物業服務企業物業服務企業：依法成立，具有資質，具有獨立企業法人地位，依據物業服務合同從事物業管理相關活動。特征：獨立企業法人、服務型企業、具有一定的公共管理性質。種類：按照投資主體的經濟成分：全民所有制、計提所有制、民營物業服務、外資物業服務、其他。按照股東出資分為：物業管理有限責任、物業管理股份有限、股份合作型物業服務）。物業服務公司工商登記：預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數和法定代表人、公司人員、公司章程。資質管理：一（500萬、技術人員不少于30）二（300）三級。新設立的最低資質申報，并設一年的暫定期。領取營業執照或30日內申請資質。提交資

38、料：營業執照、企業章程、驗資證明、企業法定代表人、物業管理人員、管理技術人員置業資格證書和勞動合同。（四）物業管理招投標招標投標法、物業管理條例、前期物業管理招標投標管理暫行辦法。投標程序：獲取招標信息、項目評估與風險防范、登記并取得招標文件、準備投標文件、送交投標文件、接受招標人的資格審查、參加開標、現場答辯和評標、簽約并執行合同。（五）物業服務合同物業服務合同：物業服務企業與業主或業主委員會簽訂。主要內容：物業管理事項、物業服務事項、物業服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理和使用、物業管理用房、合同期限、違約責任。特征：無名合同、諾成合同、有償合同、要式合同、雙務合同、集體合同、受國家干預。種類：前期物業服務合同、物業服務合同（3-5年有效期）（六）物業服務收費收費原則：合理、公開、費用與服務水平相適應；物業服務計費方式：包干制（業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務服務計費方式）、酬金制（結余或不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式；酬金應以預收的物業服務資金為計提基數，計提基數和計提比例通過物業服務合同約定）