1、第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的本質、特征及分類房地產(chǎn)價格的本質、特征及分類 一、房地產(chǎn)價格的本質 價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價格是建設物連同其所占土地的價格，是人們合法地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價，是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值（交換價值）的貨幣表示。 二、房地產(chǎn)價格的特征 （一）房地產(chǎn)價格實體構成具有二元性 （二）房地產(chǎn)價格是關于房地產(chǎn)權屬利益的價格 （三）房地產(chǎn)價格具有單件性 （四）房地產(chǎn)價格具有明顯的區(qū)域性 （五）房地產(chǎn)價格具有多樣性 （六）房地產(chǎn)價格具有趨升性 三、房地產(chǎn)價格的分類 （一）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)不同劃分 可分為房產(chǎn)價格、地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格。 （二）按房地產(chǎn)價格形成機制不同劃分

2、可分為計劃價格、市場價格、理論價格、基準價格、評估價格、影子價格。 （三）按房地產(chǎn)交易權屬不同劃分 可分為所有權價格和使用權價格。 （四）按房地產(chǎn)估價目的不同劃分 可分為出售價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格等。 （五）按房地產(chǎn)交易方式不同劃分 可分為拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格。 （六）按房地產(chǎn)計價范圍不同劃分 可分為總價格、單位價格、樓面地價。 （七）按房地產(chǎn)價格構成因素不同劃分 可分為全價、優(yōu)惠價、折扣價等。 （八）按房地產(chǎn)價格作用不同劃分 可分為底價、期望價、補地價。 （九）按房地產(chǎn)價格管理目的不同劃分 可分為法定地價、標準地價、申報地價、公告現(xiàn)值。第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構成及

3、其影響因素 一、房地產(chǎn)價格的構成原理 （一）土地價格的構成 在我國，城市土地出讓的價格構成主要包括兩大部分：地租來自土地利用所產(chǎn)生的超額利潤；以及土地開發(fā)成本 利潤 稅金來自于對土地的投資，其中“土地開發(fā)成本”包括征地、拆遷、安置費用和土地實際開發(fā)費用。 1地租 2征地、拆遷、安置費用 3城市土地開發(fā)費用 4稅金和利潤 （二）房地合一（商品房）價格的構成 1成本部分 （1）土地出讓金(地租)。 （2）土地投資成本 （3）房屋建筑成本 （4）商品房流通費用。 2利潤部分 （1）土地開發(fā)利潤。 （2）建筑物的建造利潤。（三）房地合一（商品房）租金的構成房地產(chǎn)的租金是房地產(chǎn)的出租價格，一般稱為房租。

4、從理論上分析，房租構成包括折舊費、維修費、管理費、利潤、利息、地租、保險費和稅金等因素。 （1）折舊費 （2）維修費 （3）管理費 （4）利潤 （5）利息 （6）地狙 （7）保險費 （8）稅金 二、房地產(chǎn)價格的影響因素 （一）供求因素 供給與需求的平衡影響房地產(chǎn)價格的變動趨勢，供給與需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求，作用于房地產(chǎn)價格。（二）物理因素及環(huán)境因素這是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的、反映房地產(chǎn)自身及自然地理性狀的因素。主要包括以下幾方面：1區(qū)位2地形和地勢3土地面積和形狀4地質條件5肥力6日照、風向、降水量、天然周期性災害7市政基礎設施條件8

5、建筑物的結構、內(nèi)部格局、設備配備和施工質量等 （三）行政因素 1.土地制度和住房制度 2.房地產(chǎn)價格政策 3.城市規(guī)劃 4.住宅政策 5.房地產(chǎn)稅制狀況 （四）經(jīng)濟因素 1經(jīng)濟景氣狀況 2物價水平 3財政金融狀況 4. 消費者收入 5. 消費支出模式 （五）人口因素 房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、質量和家庭規(guī)模對房地產(chǎn)價格有很大影響。 （六）社會因素 影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要包括以下四方面： 1政治安定狀況 2社會治安狀況 3城市化發(fā)展水平 4房地產(chǎn)投機行為 （七）心理因素 （八）國際因素 影響房地產(chǎn)價格的國際因素主要有以下四個： 1國際經(jīng)濟狀況。 2軍事沖突情況。 3政治對立狀況。 4

6、國際競爭狀況。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)價格評估房地產(chǎn)價格評估一、房地產(chǎn)價格評估內(nèi)涵房地產(chǎn)估價，英文為real estate appraisal或real property valuation。日本和韓國稱為不動產(chǎn)鑒定評價，香港常稱為物業(yè)估價，中國內(nèi)地有人稱為房地產(chǎn)評估。房地產(chǎn)評估一詞的含義很廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房地產(chǎn)質量、功能、投資風險評估以及房地產(chǎn)制度政策評估等。房地產(chǎn)價格評估是指房地產(chǎn)估價機構向客戶（委托人）提供包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估，以及因轉讓、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、

7、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進行的房地產(chǎn)評估服務的經(jīng)營活動。 正確認識什么是房地產(chǎn)估價，關鍵要把握以下幾點： （一）房地產(chǎn)估價是科學與藝術的有機結合 （二）房地產(chǎn)估價不是對房地產(chǎn)價格的主觀確定，而是把房地產(chǎn)客觀存在的價格通過估價活動正確地反映出來 （三）不同估價目的將影響估價結果 （四）房地產(chǎn)的從業(yè)者要有職業(yè)資格 二、房地產(chǎn)價格評估的意義與作用 （一）土地使用權出讓的需要 （二）房地產(chǎn)轉讓、租賃的需要 （三）房地產(chǎn)抵押、典當?shù)男枰?（四）房地產(chǎn)保險、稅收的需要 （五）房地產(chǎn)征收和征用的需要 （六）房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?（七）房地產(chǎn)糾紛調查處理和有關司法鑒定的需要 （八）企業(yè)有關

8、經(jīng)濟行為的需要 （九）房地產(chǎn)管理的需要 （十）其他方面的需要三、房地產(chǎn)價格評估的基本方法 （一）市場比較法 1市場比較法的概念市場比較法（market comparison approach，或sales comparison approach）也叫市場買賣實例比較法， 在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估期日地價的方法。市場比較法是房地產(chǎn)估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。 2市場比較法

9、的適用范圍 市場比較法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等，這些房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多，交易頻繁，可搜集到充足的交易實例資料，使市場比較法具有使用基礎，而經(jīng)常采用市場比較法。 3市場比較法的公式運用市場比較法時，需要進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三方面的修正。經(jīng)過修正，就把可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格變成了估價對象房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正綜合起來，計算公式如下：估價對象價格可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)其中交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況的修正，估價時可視具體情

10、況靈活處理。 （二）成本法 1成本法的概念 成本法(cost approach或Contractors method)，又稱逼近法、原價法、承包商法或重置成本法，是求取估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重新購建價格(重置價格或重建價格)，扣除折舊，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法，它實際上是以房地產(chǎn)價格構成部分的累加來估算房地產(chǎn)價格的方法。 2成本法的適用范圍 成本法與其他估價方法相比具有特殊用途，它適用于： （1）無法利用市場比較法進行估價的狹小市場或欠發(fā)達市場或封閉市場上房地產(chǎn)的估價。 （2）對于無收益的房地產(chǎn)，如政府辦公樓、圖書館、學校教學樓等的估價特別適合。 （3）對一些很少交

11、易的房地產(chǎn)，如廠房、倉庫、碼頭、醫(yī)院等也較適合。 （4）在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中通常也采用成本法估價。 （5）在運用其他估價方法估價時，成本法也可以作為驗證估價結果的一種手段。 3成本法的基本公式 成本法基本的公式為： 積算價格=重新購建價格-建筑物的折舊 針對不同的估價對象，上述公式可作相應變化：（1）新開發(fā)土地；新開發(fā)土地包括填海造地，開山造地，征用農(nóng)地后進行三通一平或五通一平、七通一平，拆除城市舊區(qū)中舊建筑物整理后出售土地等情形。在這些情況下成本法的基本公式為： 新開發(fā)土地價格=取得土地的費用+開發(fā)土地的費用+正常利稅其中： 取得土地的費用=土地出讓金(或土地征用費

12、用)+土地拆遷、安置補償費用 開發(fā)土地的費用=開發(fā)土地的直接費用+開發(fā)土地的間接費用 =開發(fā)成本(三通一平、五通一平、七通一平)+管理費用 +土地投資利息+(開發(fā)成本+管理費用)利息 正常利稅=正常稅費(銷售稅費)+正常利潤 （2）新建房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）； 新建房地產(chǎn)估價的成本法的基本公式為： 新建的房地產(chǎn)價格=土地費用+建造建筑物的費用+正常利稅 其中：土地費用=取得土地的費用+開發(fā)土地的費用 建造建筑物的費用=建造建筑物的直接費用+建造建筑物的間接費用（3）舊有房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）。舊有房地產(chǎn)估價的成本法的基本公式為：舊有房地價格=土地的重新取得價格+建筑

13、物的重新構建價格-建筑物的折舊其中：土地的重新取得價格=重新取得土地的費用+重新開發(fā)土地的費用+正常利稅 建筑物的重新構建價格=重新建造建筑物的直接費用+重新建造建筑物的間接費用 +正常利稅 必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。 （二）收益還原法1收益還原法的概念收益法又稱收益還原法、收益資本化法、投資法或收益現(xiàn)值法，其英文名稱為income approach或income capitalization approach，在土地經(jīng)濟理論和土地估價時又稱為地租資本化法。是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，采用收益法估價求得的價格稱為收益價格。收益性房地產(chǎn)的價值就是該房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值