1、加油站項目土地價值評估中收益還原法的應用收益還原法是運用適當的資本化率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常純收益，折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產價格的一種估價方法。加油站為收益性的物業，其土地使用權價值評估時，適宜首先采用收益還原法評估整體資產價值，然后剝離特許經營許可證的無形資產價值、機器設備的價值、房產價值，余下作為加油站土地使用權價值。即：加油站土地使用權價值=加油站整體資產價值-特許經營權無形資產價值-加油站配套機器設備價值-房產價值。無形資產不具備獨立的經濟實體狀態，依附于特定主體，但能給特定的主體發揮作用并帶來經濟利益的經濟資源，脫離特定主體則其經濟效益也無法

2、實現。無形資產的收益是一種超額收益。因為無形資產必須依附于有形資產才能創造收益，一般情況下單獨界定無形資產的收益是非常困難的。在無形資產評估中常采用分成的方法，將被評估的無形資產的收益從總收益中分離出來。公式：無形資產收益=總收益×收益分成率加油站配套機器設備包括油罐、加油槍、加油機等，可采用重置成本法評估其價值加油站配套機器設備=配套機器設備重置價格折舊總額配套機器設備重置價格年折舊費×已使用年限房產價值=房屋重置價格折舊總額重置價格年折舊費×房屋已使用年限待估宗地區域加油站經營狀況根據該加油站提供的相關資料可知，該加油站憑借優越的地理位置，營業收入開業后能從穩

3、定走向穩步上升的趨勢。通過估價人員選取與估價對象類似的實例，調查搜集近期發生在實例上的經營狀況等資料，分析計算其三年各項財務指標社會平均水平如下表：周邊類似加油站近三年財務指標表實例A： 建筑面積：3210平方米 單位：萬元、元/平方米年份銷售收入營業成本與費用利潤總額所得稅凈利潤每建筑面積凈利潤2008年121311873892990.342009年14001340491138118.382010年16001500782256174.45合計4213402716542123平均每年127.73實例B： 建筑面積：2080平方米 單位：萬元、元/平方米年份銷售收入營業成本與費用利潤總額所得稅凈

4、利潤每建筑面積凈利潤2008年5044762891991.352009年684656391425120.192010年864832551540192.31合計205219641223884平均每年134.62實例C： 建筑面積：1945平方米 單位：萬元、元/平方米年份銷售收入營業成本與費用利潤總額所得稅凈利潤每建筑面積凈利潤2008年4724452791892.542009年639614381424123.392010年808778511437190.23合計191918371163779平均每年135.39該加油站年正常凈收益預測通過對周邊類似加油站2008年2010年各項經營指標的分析,

5、 近三年各項財務指標在逐步穩步上升，假定該加油站在未來40年內各項財務指標都按目前近三年平均水平穩定不變，我們確定以近三年年平均收入為計算依據，來預測該油站未來40年內年凈利潤水平。由于周邊類似加油站實例近三年綜合平均凈利潤差額不大，且不大于20%，均與當地社會平均水平接近，則采用實例近三年綜合平均凈利潤的算術平均值作為估價對象的年凈利潤水平，即：（123.73134.62135.39）÷3132.58元/建筑平方米。根據該地塊規劃設計條件分析，用地規模1681.0平方米，規劃建筑密度為15%，建筑限高為7.5米，容積率0.2，總建筑面積397.0平方米，鋼結構網架長約45米，寬約2

6、7米，面積最多不超過1215平方米。包括鋼結構網架建筑面積約1612平方米。則該加油站年凈收益=132.58×1612÷1000021.3719萬元。該加油站整體資產價值收益還原法計算公式：Va÷r×1-（1+r）-nV表示整體資產價值；a表示年純收益(即年凈利潤)；r表示房地產資本化率；n表示房地產的剩余使用年限（房屋耐用年限50年，假定2011年9月竣工，尚可使用年限50年，土地使用權剩余年限40年，土地使用權剩余年限先于房屋使用年限結束，故取40年）資本化率的求取采用市場提取法，又稱實例法，通過搜集市場上相類似房地產實例的凈收益、交易價格等資料，選

7、用相應的收益法計算公式Va/r，反求出資本化率r=a/v。選取的可比實例及相關資料可比實例凈收益（萬元年）價格（萬元）資本化率18.61028.00%218.419010.00%37.3987.00%424.62629.00%517.216111.00%由于周邊類似加油站實例的資本化率差額不大，且均與當地社會平均水平接近，則采用上述實例的資本化率算術平均值作為估價對象的資本化率，即：（8.00%10.00%7.00%9.00%11.00%）÷59.00%則估價對象整體資產價值為：V=21.3719÷9%×1-（1+9%）-40=229.9052萬元。特許經營權價值

8、采用無形資產評估里的“三分說”理論，即房地產及配套設備、經營、特許經營許可權可占加油站收益的三分之一，為方便計算，這里特許經營權價值分成比例取33%，則P=V×33%=229.9052×33%=75.8687萬元。機器設備價值據估價人員現場查勘，該加油站有儲油罐5個（其中50立方米3個，30立方米2個），均為2003年12月購置，可使用壽命20年，已使用7年，尚可使用13年；加油機8臺，均為2003年12月購置，可使用壽命10年，已使用7年，尚可使用3年；配電瓶2臺，均為2003年12月購置，可使用壽命30年，已使用7年，尚可使用23年；發電機組1臺，2003年12月購置，

9、可使用壽命20年，已使用7年，尚可使用13年。經估價人員市場調查，儲油罐重置價格約500元/m3，加油機重置價格約0.9萬元/臺，配電瓶重置價格約1.2萬元/臺，發電機組重置價格2萬元/臺。機器設備采用直線折舊法計算折舊，即：年折舊費重置價格÷可使用壽命，其現值重置價格折舊總額重置價格年折舊費×使用年限儲油罐重置價格0.05×50×30.05×30×210.5萬元儲油罐年折舊費10.5÷200.525萬元儲油罐現值10.50.525×76.825萬元加油機重置價格0.9×87.2萬元加油機年折舊費6.82

10、5÷100.6825萬元加油機現值6.8250.6825×72.0475萬元配電瓶重置價格1.2×22.4萬元配電瓶年折舊費2.4÷300.08萬元配電瓶現值2.40.08×71.84萬元發電機組重置價格2×12萬元發電機組年折舊費2÷200.1萬元發電機組現值20.1×71.3萬元機器設備現值S=6.8252.04751.841.312.0125萬元建筑物價值該加油站地上房屋建筑共3棟，總房屋建筑面積2279平方米，均為框架結構，建筑層數均為2層，竣工時間均為2002年3月18日。用途為辦公綜合。另有鋼結構網架2

11、400平方米，竣工時間為2002年3月28日。總建筑面積為4679平方米。房屋耐用年限50年，已使用9年，尚可使用41年；鋼結構網架耐用年限60年，已使用9年，尚可使用51年。依據石計物價20037號公布的同類物業、用途相近、結構相似的建筑重置成本，同時參照統計局公布的同類物業建安成本統計值及委托方提供的有關資料，結合估價人員市場調查情況，確定房屋重置價格單價800元/平方米、鋼結構網架重置價格250元/平方米。房屋現值房屋重置價格折舊總額 重置價格年折舊費×房屋已使用年限年折舊指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償的那部分價值。A、當在土地出讓年期期滿前，房屋已到經濟耐用年限，則耐

12、用年限的確定:鋼混結構耐用年限60年；磚混結構耐用年限50年；磚木結構耐用年限40年。年折舊費房屋重置價格×（1殘值率）÷耐用年限或房屋可使用年限B、如在土地出讓年期期滿前，房屋尚未到耐用年限，取房屋可使用年限。房屋可使用年限 = 土地出讓前房屋已使用年限 + 土地出讓年限這時不計房屋殘值，即殘值率為0。年折舊費=房屋重置價格/房屋可使用年限由于該宗地的地上建筑物在土地使用權出讓年期期滿前，房屋尚未到耐用年限，房屋可使用年限取40年、鋼結構網架可使用限取40年。建筑物重置價格=重置單價×建筑面積800×2279250×2400242.32萬元。年折舊