1、2021年年9月月16日日中糧集團中糧集團房地產工程房地產工程(gngchng)合同管理與本錢控合同管理與本錢控制制第一頁，共二百零二頁。北京威寧謝工程北京威寧謝工程(gngchng)咨詢咨詢 董事兼總經理董事兼總經理 香港大學建筑籌劃管理學碩士香港大學建筑籌劃管理學碩士 香港工料測量師學會會員香港工料測量師學會會員 英國皇家特許測量師學會會員英國皇家特許測量師學會會員 加拿大全國建筑估算師學會專業估算師加拿大全國建筑估算師學會專業估算師 加拿大安大概加拿大安大概(dgi)省建筑估算師學會專業估算師省建筑估算師學會專業估算師 美國本錢估值工程師美國本錢估值工程師 第二頁，共二百零二頁。一、一、

2、 威寧謝簡介威寧謝簡介(jin ji) 第三頁，共二百零二頁。 歐洲歐洲 DAVIS LANGDON & EVEREST 澳洲澳洲 DAVIS LANGDON AUSTRALIA 亞洲亞洲 DAVIS LANGDON & SEAH 美洲美洲(mi zhu) DAVIS LANGDON & ADAMSON 非洲非洲 DAVIS LANGDON FARROW LAING 共共 102個辦事處及超過個辦事處及超過 5,500 名職工名職工全世界最大的工料全世界最大的工料(gnglio)測量專業集團測量專業集團第四頁，共二百零二頁。歐洲歐洲26 個辦事處個辦事處中東中東6個辦事

3、處個辦事處澳洲澳洲13個辦事處個辦事處亞洲亞洲34個辦事處個辦事處非洲非洲15個辦事處個辦事處美洲美洲8 個辦事處個辦事處第五頁，共二百零二頁。在在12個亞洲國家共設個亞洲國家共設34個辦事處。總共有個辦事處。總共有(n yu)員工近員工近3,600人。人。亞亞州區的威寧謝州區的威寧謝DAVIS LANGDON AND SEAH IN ASIA中國中國菲律賓菲律賓越南越南泰國泰國汶萊汶萊馬來西亞馬來西亞印尼印尼（共（共11家分公司）家分公司）馬尼拉馬尼拉胡志明市胡志明市曼谷曼谷檳城檳城吉隆坡吉隆坡巴魯巴魯古晉古晉哥打基納巴盧哥打基納巴盧耶加達耶加達新加坡新加坡斯里巴加灣市斯里巴加灣市Kuala

4、 Belait南韓南韓漢城漢城印度印度Bangalore日本日本第六頁，共二百零二頁。辦事處辦事處 職工數目職工數目 成立成立(chngl)年份年份在在中國中國的的威寧謝威寧謝DAVIS LANGDON AND SEAH CHINA 香港香港 350名名 1949 上海上海 172名名 1993 北京北京 175名名 1994 廣州廣州 84名名 1995 深圳深圳 66名名 2001 重慶重慶(zhn qn) 30名名 2005 武漢武漢 25名名 2005 天津天津 35名名 2007 沈陽沈陽 36名名 2007 佛山佛山 14名名 2021 成都成都 21名名 2021 總計人數總計人

5、數 1,008名名第七頁，共二百零二頁。威寧謝主要工程威寧謝主要工程(gngchng)清單清單第八頁，共二百零二頁。銀泰中心銀泰中心(zhngxn)(含柏悅酒店含柏悅酒店)(350,000m2)第九頁，共二百零二頁。北京北京(bi jn)財富中心財富中心 千禧大酒店工程千禧大酒店工程 (80,032 m2)第十頁，共二百零二頁。北京市新三里屯時尚文化區工程北京市新三里屯時尚文化區工程(gngchng)(含瑜舍酒店含瑜舍酒店) (190,000 m2)第十一頁，共二百零二頁。中央電視臺新臺址建立工程中央電視臺新臺址建立工程(gngchng)(含文華東方酒含文華東方酒店店)(600,000m2)第

6、十二頁，共二百零二頁。北京北京(bi jn)首都國際機場首都國際機場3號航站樓號航站樓(1,200,000m2)第十三頁，共二百零二頁。中國工商銀行總行大廈中國工商銀行總行大廈(80,000m2)第十四頁，共二百零二頁。天津天津(tin jn)津塔寫字樓津塔寫字樓(310,000m2) 第十五頁，共二百零二頁。天津天津(tin jn)嘉里中心嘉里中心(729,980m2)第十六頁，共二百零二頁。中鋼天津中鋼天津(tin jn)響螺灣工程響螺灣工程(含美高梅酒店含美高梅酒店)(358,000m2)第十七頁，共二百零二頁。沈陽恒隆市府沈陽恒隆市府(sh f)廣場廣場(1,000,000m2)第十八

7、頁，共二百零二頁。成都來福士廣場成都來福士廣場(gungchng) (含威斯汀酒店含威斯汀酒店)(267,251m2)第十九頁，共二百零二頁。二、二、 工程合同管理與本錢工程合同管理與本錢(bn qin)控制控制第二十頁，共二百零二頁。建筑工程管理建筑工程管理(gunl)架構架構建筑工程合約建筑工程合約(hyu)安排安排建筑工程承包建筑工程承包(chngbo)方方式式分包合約安排分包合約安排造價本錢控制造價本錢控制上上 午午 8 7253030100第二十一頁，共二百零二頁。設備材料采購形式設備材料采購形式(xngsh)的規那么的規那么洽商洽商(qishng)變更管理變更管理合同合同(h to

8、ng)爭議的解決爭議的解決索賠審核索賠審核對造價本錢控制部門的工作建議對造價本錢控制部門的工作建議25下下 午午2020109520第二十二頁，共二百零二頁。建筑工程管理建筑工程管理(gunl)架架構構第二十三頁，共二百零二頁。1. 建筑工程管理建筑工程管理(gunl)架架構構第二十四頁，共二百零二頁。建筑工程合約建筑工程合約(hyu)安安排排第二十五頁，共二百零二頁。2. 建筑工程合約建筑工程合約(hyu)安安排排第二十六頁，共二百零二頁。建筑工程承包建筑工程承包(chngbo)方式方式第二十七頁，共二百零二頁。按固定總價按固定總價(zn ji)包干合同承包包干合同承包按本錢加酬金合同按本錢

9、加酬金合同(h tong)承包承包按單價合同按單價合同(h tong)承包承包第二十八頁，共二百零二頁。按固定總價包干合同按固定總價包干合同(h tong)承承包包第二十九頁，共二百零二頁。按圖紙及標準按圖紙及標準(biozhn)包干包干按工程量清單包干按工程量清單包干第三十頁，共二百零二頁。按圖紙及標準按圖紙及標準(biozhn)包干包干第三十一頁，共二百零二頁。3.1 按固定總價包干合同承包按固定總價包干合同承包 按圖紙及標準包干按圖紙及標準包干 a. 按圖紙及標準包干合同金額是以合同按圖紙及標準包干合同金額是以合同 圖紙、施工標準為根據，單價為包干圖紙、施工標準為根據，單價為包干 單價。

10、單價。 b. 在招標時，業主委托專業造價在招標時，業主委托專業造價(zoji)咨詢單咨詢單 位提供工程量清單，列出分局部項工位提供工程量清單，列出分局部項工 程量，由投標單位填報單價及總價。程量，由投標單位填報單價及總價。第三十二頁，共二百零二頁。3.1 按固定總價包干合同承包按固定總價包干合同承包(續續) 按圖紙及標準包干按圖紙及標準包干(續續) c. 在投標在投標(tu bio)時，投標時，投標(tu bio)單位應對估算師單位應對估算師提供之提供之 工程量清單子目及工程量進展復核。工程量清單子目及工程量進展復核。 d. 在簽訂合同后，施工單位需以合同圖紙在簽訂合同后，施工單位需以合同圖紙

11、 及標準所述內容進展施工，但并不以工及標準所述內容進展施工，但并不以工 程量清單所述之子目及工程量作為施工程量清單所述之子目及工程量作為施工 及最終結算根據。及最終結算根據。 第三十三頁，共二百零二頁。3.1 按固定總價包干合同承包按固定總價包干合同承包(續續) 按圖紙及標準包干按圖紙及標準包干(續續) e. 不管工程量清單出現比圖紙及標準所述較不管工程量清單出現比圖紙及標準所述較 多或較少工作子目多或較少工作子目(zm)或工程量時，該等子或工程量時，該等子目目(zm) 或工程量及合同金額將不作任何調整。或工程量及合同金額將不作任何調整。 f. 最終結算金額將按設計指示或變更洽商以最終結算金額

12、將按設計指示或變更洽商以 增減帳形式或合同內規定之其他方式進展增減帳形式或合同內規定之其他方式進展 調整。調整。 第三十四頁，共二百零二頁。按工程量清單按工程量清單(qngdn)包干包干第三十五頁，共二百零二頁。3.1 按固定總價包干合同承包按固定總價包干合同承包(續續) 按工程量清單包干按工程量清單包干 a. 固定總價按造價固定總價按造價(zoji)咨詢單位提供的工咨詢單位提供的工程量清程量清 單所示的工程量為根據。單所示的工程量為根據。 b. 在招標時，業主委托專業造價咨詢單位提在招標時，業主委托專業造價咨詢單位提 供工程量清單，列出分局部項工程量，供工程量清單，列出分局部項工程量， 由投

13、標單位填報單價及總價。由投標單位填報單價及總價。 第三十六頁，共二百零二頁。3.1 按固定總價包干合同承包按固定總價包干合同承包(續續) 按工程量清單包干按工程量清單包干(續續) c. 在投標時，投標單位不需對估算師提供之在投標時，投標單位不需對估算師提供之 工程量清單子目及工程量進展復核。工程量清單子目及工程量進展復核。 d. 在簽訂合同后，施工單位需以工程量清單在簽訂合同后，施工單位需以工程量清單 所述之子目及工程量作為施工根據。所述之子目及工程量作為施工根據。 e. 如工程量清單所示工程量出現錯誤時，該如工程量清單所示工程量出現錯誤時，該 等錯誤將以變更等錯誤將以變更(bingng)指示

14、作出修正。指示作出修正。第三十七頁，共二百零二頁。按單價按單價(dnji)合同承包合同承包第三十八頁，共二百零二頁。3.2 按單價合同按單價合同(h tong)承包承包 中華人民共和國國家標準中華人民共和國國家標準GB50500-2021建立工程建立工程 工程量清單計價標準條：工程量清單計價標準條：第三十九頁，共二百零二頁。3.2 按單價合同承包按單價合同承包(續續) 招標文件中的工程量清單標明的工程量是投標人招標文件中的工程量清單標明的工程量是投標人 投標報價的費用根底，開工結算的工程量按發、投標報價的費用根底，開工結算的工程量按發、 承包雙方承包雙方(shungfng)在合同中約定應予計算

15、且實際完在合同中約定應予計算且實際完成的工成的工 程量確定。程量確定。第四十頁，共二百零二頁。3.2 按單價合同承包按單價合同承包(續續) a. 承包商承接施工任務時，業主方面常常不能提承包商承接施工任務時，業主方面常常不能提 供全部報價所需的圖紙和資料，因此無法計算供全部報價所需的圖紙和資料，因此無法計算 確切的工程量。承發包雙方只能先商定單價，確切的工程量。承發包雙方只能先商定單價， 以此為根底簽定合同，待工程施行后，按雙方以此為根底簽定合同，待工程施行后，按雙方 商定的單價乘以實際商定的單價乘以實際(shj)完成的工程量，從而計算完成的工程量，從而計算 出工程承包總價。出工程承包總價。

16、b. 對于三邊工程，總承包合同會采用按單價合同對于三邊工程，總承包合同會采用按單價合同 承包方式。承包方式。第四十一頁，共二百零二頁。按本錢加酬金合同按本錢加酬金合同(h tong)承包承包第四十二頁，共二百零二頁。3.3 按本錢加酬金合同承包按本錢加酬金合同承包 a. 本錢加固定百分比酬金本錢加固定百分比酬金 這種方法這種方法(fngf)是由雙方確定一個固定的百分比，根是由雙方確定一個固定的百分比，根 據實際發生的本錢求出酬金額。據實際發生的本錢求出酬金額。 b. 本錢加固定酬金本錢加固定酬金 這種方法是本錢按實報銷，酬金固定不變。這種方法是本錢按實報銷，酬金固定不變。 第四十三頁，共二百零

17、二頁。3.3 按本錢加酬金合同承包按本錢加酬金合同承包(續續) c. 本錢加浮動酬金本錢加浮動酬金 這種方式要求事先商定工程的預期本錢和酬金。這種方式要求事先商定工程的預期本錢和酬金。 工程完工后，假設本錢比預期的降低了，那么酬金工程完工后，假設本錢比預期的降低了，那么酬金 向上浮；假設本錢超出預期數，那么酬金下浮。向上浮；假設本錢超出預期數，那么酬金下浮。 d. 對于設計對于設計(shj) + 施工合同，總承包合同將采用按成施工合同，總承包合同將采用按成 本加酬金合同承包方式。本加酬金合同承包方式。 第四十四頁，共二百零二頁。分包合約分包合約(hyu)安安排排第四十五頁，共二百零二頁。分包合

18、同形式分包合同形式(xngsh)分類分類分包合同分包合同(h tong)形式的比較形式的比較分包合同分包合同(h tong)形式的優缺點形式的優缺點第四十六頁，共二百零二頁。分包合同形式分包合同形式(xngsh)分類分類第四十七頁，共二百零二頁。分包合同體系形式一般分為以下二類分包合同體系形式一般分為以下二類形式形式A 總承包總承包+指定專業指定專業(zhuny)分包商分包商形式形式B 總承包總承包+直接承包商直接承包商第四十八頁，共二百零二頁。4.1 分包合同形式分包合同形式(xngsh)分類分類形式形式A 總承包總承包+指定專業分包商指定專業分包商第四十九頁，共二百零二頁。4.1 分包合同

19、形式分類分包合同形式分類 (續續)形式形式B 總承包總承包(chngbo)+直接承包直接承包(chngbo)商商第五十頁，共二百零二頁。1.總承包報價形式總承包報價形式 造價咨詢顧問按總承包造價咨詢顧問按總承包工程范圍圖紙和技術規工程范圍圖紙和技術規范編制招標文件，投標范編制招標文件，投標單位根據招標文件，對單位根據招標文件，對總承包商自行施工范圍總承包商自行施工范圍部分工程和對各專業分部分工程和對各專業分包商的照管費及利潤報包商的照管費及利潤報價，各專業分包工程金價，各專業分包工程金額以暫列金額形式納入額以暫列金額形式納入總承包報價內。總承包報價內。 造價咨詢顧問按總承包工造價咨詢顧問按總承

20、包工程范圍圖紙和技術規范編程范圍圖紙和技術規范編制招標文件，投標單位根制招標文件，投標單位根據招標文件，提供總承包據招標文件，提供總承包商自行施工范圍部分工程商自行施工范圍部分工程和對各直接承包商和對各直接承包商(工程工程由雇主直接下判由雇主直接下判)的照管的照管費報價，各直接承包工程費報價，各直接承包工程金額不納入總承包報價內。金額不納入總承包報價內。 總承包總承包(chngbo)+直接直接承包承包(chngbo)商商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定專業指定專業(zhuny)分分包商包商 (形式形式A) 序號序號4.1 分包合同分包合同(h tong)形式分類形式分類 (續續)

21、第五十一頁，共二百零二頁。2.總承包合同范圍總承包合同范圍 經評標及議標后，雇主經評標及議標后，雇主與中標單位簽訂總承包與中標單位簽訂總承包合同。總承包合同范圍合同。總承包合同范圍包括總承包商自行承建包括總承包商自行承建部分及全部專業分包工部分及全部專業分包工程。程。 經評標及議標后，雇主與經評標及議標后，雇主與中標單位簽訂總承包合同。中標單位簽訂總承包合同。總承包合同范圍只包括總總承包合同范圍只包括總承包自行承建的工程。承包自行承建的工程。 總承包總承包+直接直接(zhji)承包商承包商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定專業指定專業(zhuny)分分包商包商 (形式形式A) 序號

22、序號4.1 分包合同分包合同(h tong)形式分類形式分類 (續續)第五十二頁，共二百零二頁。3.專業分包專業分包/直接承直接承包商資格預審包商資格預審 通過資格預審，雇主可通過資格預審，雇主可選擇具備技術、財務及選擇具備技術、財務及同類項目經驗要求之單同類項目經驗要求之單位投標。位投標。 同同(模式模式A)。總承包總承包+直接直接(zhji)承包承包商商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定專業指定專業(zhuny)分包商分包商 (形式形式A) 序號序號4.1 分包合同分包合同(h tong)形式分類形式分類 (續續)第五十三頁，共二百零二頁。4.雇主對專業分包雇主對專業分包/直接

23、承包招投標直接承包招投標的參與的參與 對于包括在總承包合同對于包括在總承包合同暫列金額內的專業分包暫列金額內的專業分包工程，將由雇主及顧問工程，將由雇主及顧問單位組織投標工作，其單位組織投標工作，其中包括編制各專業分包中包括編制各專業分包的圖紙、技術規范的招的圖紙、技術規范的招標文件。標文件。 對于各直接承包工程，將對于各直接承包工程，將由雇主及顧問單位組織招由雇主及顧問單位組織招投標工作，其中包括編制投標工作，其中包括編制各專業承包的圖紙、技術各專業承包的圖紙、技術規范和招標文件。規范和招標文件。 總承包總承包(chngbo)+直接承直接承包包(chngbo)商商 (形式形式B) 內內 容容

24、總承包總承包+指定指定(zhdng)專業分專業分包商包商 (形式形式A) 序號序號4.1 分包合同分包合同(h tong)形式分類形式分類 (續續)第五十四頁，共二百零二頁。5.與專業分包商與專業分包商/直直接承包商的合約接承包商的合約關系關系 經評標及議標后，中標經評標及議標后，中標單位將成為各項分包工單位將成為各項分包工程之指定專業分包商，程之指定專業分包商，由總承包與指定分包商由總承包與指定分包商簽訂專業分包合同。簽訂專業分包合同。 經評標及議標后，中標單經評標及議標后，中標單位將成為各直接承包工程位將成為各直接承包工程之直接承包商，由雇主與之直接承包商，由雇主與直接承包商簽訂承包合同。

25、直接承包商簽訂承包合同。 總承包總承包(chngbo)+直接承包直接承包(chngbo)商商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定指定(zhdng)專業分專業分包商包商 (形式形式A) 序號序號4.1 分包合同分包合同(h tong)形式分類形式分類 (續續)第五十五頁，共二百零二頁。6.中標付款及最終中標付款及最終結算結算 顧問單位及監理公司審顧問單位及監理公司審核經由總承包匯總及提核經由總承包匯總及提交的專業分包商中期付交的專業分包商中期付款及最終結算。款及最終結算。 顧問單位及監理公司審核顧問單位及監理公司審核由直接專業承包商直接提由直接專業承包商直接提交的中期付款及結算。交的中

26、期付款及結算。 總承包總承包+直接直接(zhji)承包商承包商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定指定(zhdng)專業專業分包商分包商 (形式形式A) 序號序號4.1 分包合同分包合同(h tong)形式分類形式分類 (續續)第五十六頁，共二百零二頁。7.付款方法付款方法 專業分包商的中期付款專業分包商的中期付款經由總承包支付，或雇經由總承包支付，或雇主可選擇由雇主直接支主可選擇由雇主直接支付。付。 專業承包商的中期付款由專業承包商的中期付款由雇主直接支付。雇主直接支付。 總承包總承包+直接直接(zhji)承包商承包商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包(chngbo)+指定專

27、指定專業分包商業分包商 (形式形式A) 序號序號4.1 分包合同形式分包合同形式(xngsh)分類分類 (續續)第五十七頁，共二百零二頁。分包合同形式分包合同形式(xngsh)的比較的比較第五十八頁，共二百零二頁。1.資格預審資格預審 雇主完全參與及控制專雇主完全參與及控制專業分包投標單位的資格業分包投標單位的資格預審。預審。 雇主完全參與控制直接承雇主完全參與控制直接承包投標單位的資格預審。包投標單位的資格預審。 總承包總承包(chngbo)+直接承直接承包包(chngbo)商商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定專業指定專業(zhuny)分包商分包商 (形式形式A) 序號序號4.

28、2 分包合同形式分包合同形式(xngsh)的比較的比較 第五十九頁，共二百零二頁。2.參與分包工程招參與分包工程招投標投標 顧問單位參與專業分包顧問單位參與專業分包工程的招標、議標、評工程的招標、議標、評標及定標、中標單位存標及定標、中標單位存在的商務、合同或技術在的商務、合同或技術疑問均被澄清及確認，疑問均被澄清及確認，上述將減少日后的爭議上述將減少日后的爭議及造成工期延誤的可能。及造成工期延誤的可能。 顧問單位參與直接承包工顧問單位參與直接承包工程的招標、議標、評標及程的招標、議標、評標及定標，中標單位存在的商定標，中標單位存在的商務、合同或技術疑問均被務、合同或技術疑問均被澄清及確認，上

29、述將減少澄清及確認，上述將減少日后的爭議及造成工期延日后的爭議及造成工期延誤的可能。誤的可能。 總承包總承包+直接直接(zhji)承包商承包商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定專業指定專業(zhuny)分分包商包商 (形式形式A) 序號序號4.2 分包合同分包合同(h tong)形式的比較形式的比較 (續續) 第六十頁，共二百零二頁。3.雇主對專業分包雇主對專業分包單位管理的投入單位管理的投入 總承包負責專業分包單總承包負責專業分包單位的管理及協調工作，位的管理及協調工作，雇主可安排較少人員在雇主可安排較少人員在上述管理及從而減省雇上述管理及從而減省雇主之管理費用。主之管理費用。

30、雇主需安排大量人員負責雇主需安排大量人員負責直接承包單位的管理及協直接承包單位的管理及協調工作，及因此將增加雇調工作，及因此將增加雇主之管理費用。主之管理費用。 總承包總承包(chngbo)+直接承直接承包包(chngbo)商商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包(chngbo)+指定專指定專業分包商業分包商 (形式形式A) 序號序號4.2 分包合同分包合同(h tong)形式的比較形式的比較 (續續) 第六十一頁，共二百零二頁。4.提供給分包商的提供給分包商的專業管理專業管理 總承包根據以往同類工總承包根據以往同類工程經驗并擁有各專業的程經驗并擁有各專業的管理人員，對分包單位管理人員，對

31、分包單位提供專業工程管理，從提供專業工程管理，從而達到工程之質量及工而達到工程之質量及工期要求。期要求。 雇主對直接承包單位工地雇主對直接承包單位工地施工管理的經驗及協調能施工管理的經驗及協調能力未必具備總承包水平。力未必具備總承包水平。因此增加了產生重大的返因此增加了產生重大的返工、工期延誤及經濟索賠工、工期延誤及經濟索賠的可能。的可能。 總承包總承包(chngbo)+直接直接承包承包(chngbo)商商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包(chngbo)+指定專業指定專業分包商分包商 (形式形式A) 序號序號4.2 分包合同形式分包合同形式(xngsh)的比較的比較 (續續) 第六十二

32、頁，共二百零二頁。5.質量及工期責任質量及工期責任 總承包與各專業分包單總承包與各專業分包單位簽訂分包工程合同，位簽訂分包工程合同，工程的質量及工期均屬工程的質量及工期均屬總承包的責任范圍。總承包的責任范圍。 雇主分別與總承包及各直雇主分別與總承包及各直接承包商簽訂合同，如因接承包商簽訂合同，如因管理及協調不到位造成的管理及協調不到位造成的工程質量及工期延誤，責工程質量及工期延誤，責任單位不容易被介定及區任單位不容易被介定及區分。分。 總承包總承包+直接直接(zhji)承包商承包商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定指定(zhdng)專業分專業分包商包商 (形式形式A) 序號序號4.

33、2 分包合同分包合同(h tong)形式的比較形式的比較 (續續) 第六十三頁，共二百零二頁。6.分包商違約分包商違約 若專業分包單位出現違若專業分包單位出現違約行為或被終止合同，約行為或被終止合同，雇主需要再重新進行分雇主需要再重新進行分包工程的招標工作，及包工程的招標工作，及承擔有關費用和分包工承擔有關費用和分包工程造價差異。此外，如程造價差異。此外，如上述影響總工期雇主需上述影響總工期雇主需補償總承包的工期損失。補償總承包的工期損失。 若直接承包單位出現違約若直接承包單位出現違約行為或被終止合同，雇主行為或被終止合同，雇主需再重新進行直接承包工需再重新進行直接承包工程的招標工作，及承擔有

34、程的招標工作，及承擔有關費用和直接承包工程造關費用和直接承包工程造價差異。此外，雇主很可價差異。此外，雇主很可能面對總承包為直接承包能面對總承包為直接承包單位的違約行為提出的索單位的違約行為提出的索賠。賠。 總承包總承包(chngbo)+直接直接承包承包(chngbo)商商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定指定(zhdng)專業專業分包商分包商 (形式形式A) 序號序號4.2 分包合同形式分包合同形式(xngsh)的比較的比較 (續續) 第六十四頁，共二百零二頁。7.對專業分包單位對專業分包單位提出意見提出意見 總承包可被邀請參加專總承包可被邀請參加專業分包工程的投標。如業分包工程

35、的投標。如總承包不參與分包工程總承包不參與分包工程投標，總承包可在專業投標，總承包可在專業分包資格預審時提出評分包資格預審時提出評審意見。審意見。 總承包無權對雇主直接簽總承包無權對雇主直接簽訂合同的承包單位提出任訂合同的承包單位提出任何反對意見。何反對意見。 總承包總承包+直接直接(zhji)承包商承包商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包(chngbo)+指定專指定專業分包商業分包商 (形式形式A) 序號序號4.2 分包合同形式分包合同形式(xngsh)的比較的比較 (續續) 第六十五頁，共二百零二頁。8.對專業分包商的對專業分包商的訴訟訴訟 對于雇主對專業分包單對于雇主對專業分包單位

36、沒有合同關系，一切位沒有合同關系，一切對專業分包單位的訴訟對專業分包單位的訴訟均需經由總承包進行。均需經由總承包進行。 雇主可直接對承包單位進雇主可直接對承包單位進行訴訟。行訴訟。 總承包總承包(chngbo)+直接承包直接承包(chngbo)商商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定指定(zhdng)專業專業分包商分包商 (形式形式A) 序號序號4.2 分包合同分包合同(h tong)形式的比較形式的比較 (續續) 第六十六頁，共二百零二頁。分包合同分包合同(h tong)形式的優缺點形式的優缺點第六十七頁，共二百零二頁。1.責任的承擔責任的承擔 所有工程質量及進度的所有工程質量及進

37、度的責任均在總承包，可使責任均在總承包，可使責任清晰，更可防止承責任清晰，更可防止承包人間互相推搪責任。包人間互相推搪責任。 總承包不負責直接承包商總承包不負責直接承包商的質量及進度。的質量及進度。 總承包總承包(chngbo)+直接承直接承包包(chngbo)商商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定指定(zhdng)專業專業分包商分包商 (形式形式A) 序號序號4.3 分包合同分包合同(h tong)形式的優缺點形式的優缺點第六十八頁，共二百零二頁。2.分包商分包商/直接承包直接承包商的付款方式商的付款方式 各專業分包商的款項若各專業分包商的款項若由總承包支付，有利于由總承包支付，

38、有利于總承包商對分包商的管總承包商對分包商的管理，但可能出現總承包理，但可能出現總承包私下扣押或拖延付款的私下扣押或拖延付款的情況。情況。 所有直接承包商的款項直所有直接承包商的款項直接由業主支付，避免總承接由業主支付，避免總承包私下扣押或拖延付款。包私下扣押或拖延付款。 總承包總承包(chngbo)+直接直接承包承包(chngbo)商商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定專業指定專業(zhuny)分包商分包商 (形式形式A) 序號序號4.3 分包合同分包合同(h tong)形式的優缺點形式的優缺點 (續續)第六十九頁，共二百零二頁。3.業主對分包商業主對分包商/直直接承包商的指令接

39、承包商的指令 業主對專業分包商的指業主對專業分包商的指令通過總承包下達。令通過總承包下達。 業主與直接承包商關系密業主與直接承包商關系密切，指令下達更快更準。切，指令下達更快更準。 總承包總承包(chngbo)+直接承直接承包包(chngbo)商商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包(chngbo)+指定專指定專業分包商業分包商 (形式形式A) 序號序號4.3 分包合同分包合同(h tong)形式的優缺點形式的優缺點 (續續)第七十頁，共二百零二頁。4.對各分包商對各分包商/直接直接承包商的施工時承包商的施工時間及次序的調配間及次序的調配 總承包有充分權利調配總承包有充分權利調配各分包商的

40、施工時間及各分包商的施工時間及次序，有利工程之順利次序，有利工程之順利進行。進行。 各直接承包商的施工時間各直接承包商的施工時間及次序由業主負責調配，及次序由業主負責調配，對業主的專業要求較大。對業主的專業要求較大。 總承包總承包(chngbo)+直接直接承包承包(chngbo)商商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定指定(zhdng)專業專業分包商分包商 (形式形式A) 序號序號4.3 分包合同分包合同(h tong)形式的優缺點形式的優缺點 (續續)第七十一頁，共二百零二頁。5.爭執的監督及處爭執的監督及處理理 由總承包負責監督及處由總承包負責監督及處理總包與分包及分包與理總包與

41、分包及分包與分包間之爭執。充分發分包間之爭執。充分發揮總承包商的管理、協揮總承包商的管理、協調能力及專業水平。調能力及專業水平。 由業主負責監督及處理總由業主負責監督及處理總承包與直接承包以及直接承包與直接承包以及直接承包與直接承包間之爭執。承包與直接承包間之爭執。 總承包總承包(chngbo)+直接直接承包承包(chngbo)商商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定指定(zhdng)專業專業分包商分包商 (形式形式A) 序號序號4.3 分包合同分包合同(h tong)形式的優缺點形式的優缺點 (續續)第七十二頁，共二百零二頁。6.合同的甲方合同的甲方 分包合同由總承包與專分包合同由

42、總承包與專業分包商簽署。可能出業分包商簽署。可能出現總承包在與專業分包現總承包在與專業分包簽約前壓價及收費的情簽約前壓價及收費的情況。況。 直接承包合同由業主與專直接承包合同由業主與專業承包商簽署，可避免總業承包商簽署，可避免總承包在與專業分包簽約前承包在與專業分包簽約前壓價收費的情況。壓價收費的情況。 總承包總承包+直接直接(zhji)承包商承包商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定專業指定專業(zhuny)分包商分包商 (形式形式A) 序號序號4.3 分包合同分包合同(h tong)形式的優缺點形式的優缺點 (續續)第七十三頁，共二百零二頁。7.業主的組織架構業主的組織架構 業主

43、的組織架構可以比業主的組織架構可以比較精簡。較精簡。 對業主的專業要求較高，對業主的專業要求較高，故組織架構需較完善。故組織架構需較完善。 總承包總承包(chngbo)+直接承包直接承包(chngbo)商商 (形式形式B) 內內 容容總承包總承包+指定專業指定專業(zhuny)分包商分包商 (形式形式A) 序號序號4.3 分包合同分包合同(h tong)形式的優缺點形式的優缺點 (續續)第七十四頁，共二百零二頁。造價本錢造價本錢(bn qin)控制控制第七十五頁，共二百零二頁。常見常見(chn jin)誤誤區區小張，找小張，找 一局一局(y j)三公司的李總、三公司的李總、 五建的張總及五建的

44、張總及 建筑總公司的黃總建筑總公司的黃總來投標。來投標。 咱們咱們(zn men)都是都是好朋友，肯定能給好朋友，肯定能給一個最低價，造價一個最低價，造價本錢控制肯定沒問本錢控制肯定沒問題。題。主管主管第七十六頁，共二百零二頁。常見常見(chn jin)誤誤區區小張，你們跟選定中標小張，你們跟選定中標那家談到差不多后找我，那家談到差不多后找我，我再砍它捌佰萬！要什我再砍它捌佰萬！要什么造價本錢么造價本錢(bn qin)控控制都能到達。制都能到達。還不成還不成(bchng)我再我再砍它多一砍它多一點點主管主管第七十七頁，共二百零二頁。設計階段本錢設計階段本錢(bn qin)控制控制施工施工(sh

45、 gng)及結算階段本錢控制及結算階段本錢控制招投標階段本錢招投標階段本錢(bn qin)控制控制第七十八頁，共二百零二頁。設計階段本錢設計階段本錢(bn qin)控制控制第七十九頁，共二百零二頁。 方案設計階段方案設計階段(jidun)初步設計階段初步設計階段擴大初步設計階段擴大初步設計階段第八十頁，共二百零二頁。 方案設計階段方案設計階段(jidun)第八十一頁，共二百零二頁。5.1 設計階段本錢控制設計階段本錢控制 方案設計階段方案設計階段 在方案設計階段中，對不同類型的設計方案在方案設計階段中，對不同類型的設計方案 進展投資估算分析進展投資估算分析(fnx)；以選擇最正確設計方案；以選

46、擇最正確設計方案 第八十二頁，共二百零二頁。 初步設計階段初步設計階段(jidun)第八十三頁，共二百零二頁。5.1 設計階段本錢控制設計階段本錢控制(續續) 初步設計階段初步設計階段 確定單項工程造價及編制資金動態表對不同確定單項工程造價及編制資金動態表對不同 之單項工程設計方案，如外立面、空調、采之單項工程設計方案，如外立面、空調、采 暖等進展造價分析暖等進展造價分析(fnx)比較。比較。 第八十四頁，共二百零二頁。 擴大擴大(kud)初步設計階段初步設計階段第八十五頁，共二百零二頁。5.1 設計階段本錢控制設計階段本錢控制 (續續) 擴大初步設計階段擴大初步設計階段 以工程量清單的方式編

47、制以工程量清單的方式編制(binzh)完好的初步設計完好的初步設計預預 算。算。 如擴大初步設計預算超出總預算時，需進展如擴大初步設計預算超出總預算時，需進展 方案優化及建議造價減省方案，經籌建處及方案優化及建議造價減省方案，經籌建處及 各參謀單位討論確認后，提供修改意見予設各參謀單位討論確認后，提供修改意見予設 計單位進展圖紙修改，修改后設計造價能在計單位進展圖紙修改，修改后設計造價能在 總預算范圍內。總預算范圍內。 第八十六頁，共二百零二頁。5.1 設計階段本錢控制設計階段本錢控制 (續續) 擴大初步設計階段擴大初步設計階段(續續) 當設計單位完成此階段的圖紙后，擴大初步當設計單位完成此階

48、段的圖紙后，擴大初步 設計預算將重新設計預算將重新(chngxn)編制，如造價仍超出總編制，如造價仍超出總預算預算 時，各方需復重此項工作，直至修改圖紙后時，各方需復重此項工作，直至修改圖紙后 之設計造價在總預算范圍內。之設計造價在總預算范圍內。 第八十七頁，共二百零二頁。招投標階段招投標階段(jidun)本錢控制本錢控制第八十八頁，共二百零二頁。 合約安排籌劃合約安排籌劃專業分包劃分專業分包劃分投標單位投標單位(dnwi)資格預審資格預審招標文件招標文件標底編制標底編制招標答疑招標答疑評標報告評標報告議標議標會談會談合同文件合同文件第八十九頁，共二百零二頁。 合約合約(hyu)安排籌劃安排籌

49、劃第九十頁，共二百零二頁。 5.2 招投標階段本錢控制招投標階段本錢控制 合約安排籌劃合約安排籌劃 按過往工程經歷，及根據工程之特殊要求，按過往工程經歷，及根據工程之特殊要求， 擬定總承包及各專業擬定總承包及各專業(zhuny)分包之整體合約安排分包之整體合約安排 籌劃。籌劃。 第九十一頁，共二百零二頁。 專業專業(zhuny)分包劃分分包劃分第九十二頁，共二百零二頁。5.2 招投標階段本錢控制招投標階段本錢控制 (續續) 專業分包劃分專業分包劃分 除定義除定義(dngy)清楚總承包工程范圍外，需進一步將清楚總承包工程范圍外，需進一步將 提供專業分包劃分清單及各專業分包內的工提供專業分包劃分清

50、單及各專業分包內的工 程范圍，程范圍，及落實對選用指定分包、直接分包、及落實對選用指定分包、直接分包、 指定材料供給商等合約安排。指定材料供給商等合約安排。 第九十三頁，共二百零二頁。 投標單位投標單位(dnwi)資格預審資格預審第九十四頁，共二百零二頁。5.2 招投標階段本錢控制招投標階段本錢控制 (續續) 投標單位資格預審投標單位資格預審 發布招標通知，邀請并向投標人發放資格預發布招標通知，邀請并向投標人發放資格預 審表及工程工程說明審表及工程工程說明(shumng)，審查投標人的，審查投標人的市場準市場準 入資格、資質、營業執照、組織機構、同類入資格、資質、營業執照、組織機構、同類 工程

51、經歷、地區施工經歷、可利用于本項工工程經歷、地區施工經歷、可利用于本項工 程的資源程的資源(管理才能、技術人員和施工裝備管理才能、技術人員和施工裝備 等等)、需分包的范圍、完成工程的資金穩定性、需分包的范圍、完成工程的資金穩定性 和來源、保函和來源、保函(或保證金或保證金)提供和履約才能，提供和履約才能， 以分析其綜合投標實力和選擇，建議最適宜以分析其綜合投標實力和選擇，建議最適宜 投標人。投標人。 第九十五頁，共二百零二頁。 招標招標(zho bio)文件文件第九十六頁，共二百零二頁。5.2 招投標階段本錢控制招投標階段本錢控制 (續續) 招標文件招標文件 編制工程承包施工等的招標文件。包括

52、招標編制工程承包施工等的招標文件。包括招標 邀請函、投標人須知、招標文件、合同協議邀請函、投標人須知、招標文件、合同協議 書、合同條件、工程標準和技術說明、合同書、合同條件、工程標準和技術說明、合同 圖紙目錄、工程量清單以及圖紙目錄、工程量清單以及(yj)附件等。附件等。 組織投標人答疑及考察現場等工作。組織投標人答疑及考察現場等工作。 第九十七頁，共二百零二頁。 標底標底(bio d)編制編制第九十八頁，共二百零二頁。5.2 招投標階段本錢招投標階段本錢(bn qin)控制控制 (續續) 標底編制標底編制 按施工圖紙編制之回標金額預算。按施工圖紙編制之回標金額預算。第九十九頁，共二百零二頁。

53、 招標招標(zho bio)答疑答疑第一百頁，共二百零二頁。5.2 招投標階段本錢控制招投標階段本錢控制 (續續) 招標答疑招標答疑 在招標期間處理投標單位提出的疑問在招標期間處理投標單位提出的疑問(ywn)，包，包 括技術、合約及經濟上的問題，全部疑問括技術、合約及經濟上的問題，全部疑問 及回復將統一發放給各投標單位。及回復將統一發放給各投標單位。 第一百零一頁，共二百零二頁。 評標報告評標報告(bogo)第一百零二頁，共二百零二頁。5.2 招投標階段本錢招投標階段本錢(bn qin)控制控制 (續續) 評標報告評標報告 對投標書進展技術及經濟的分析比較，通過對投標書進展技術及經濟的分析比較

54、，通過 分析比較以發現有關技術及經濟疑問，及進分析比較以發現有關技術及經濟疑問，及進 一步與各單位澄清，疑問包括：一步與各單位澄清，疑問包括：第一百零三頁，共二百零二頁。5.2 招投標階段招投標階段(jidun)本錢控制本錢控制 (續續) 評標報告評標報告(續續) 1. 技術方案之可行性及合理性技術方案之可行性及合理性 2. 算術誤差算術誤差 3. 單價偏高單價偏高 4. 單價偏低單價偏低 5. 措施工程異常偏高措施工程異常偏高/偏低報價偏低報價 6. 未符合招標文件要求局部未符合招標文件要求局部 7. 投標單位自擬商務條款投標單位自擬商務條款 8. 投標單價建議選擇方案投標單價建議選擇方案第

55、一百零四頁，共二百零二頁。 議標議標第一百零五頁，共二百零二頁。5.2 招投標階段本錢控制招投標階段本錢控制 (續續) 議標議標 議標主要議標主要(zhyo)目的為澄清投標單位報價中的疑問目的為澄清投標單位報價中的疑問 及錯誤的地方，以供投標單位澄清該等問題及錯誤的地方，以供投標單位澄清該等問題 后再提交書面確認。此外，技術方案和合同后再提交書面確認。此外，技術方案和合同 條款方面也屬于與投標單位討論之內容。條款方面也屬于與投標單位討論之內容。 通過議標對各問題的討論、澄清和確認，可通過議標對各問題的討論、澄清和確認，可 防止日后合約上產生不必要的爭議。防止日后合約上產生不必要的爭議。 第一百

56、零六頁，共二百零二頁。 會談會談(hutn)第一百零七頁，共二百零二頁。5.2 招投標階段本錢控制招投標階段本錢控制 (續續) 會談會談 與中標與中標(zhn bio)單位作最終合同會談、商議承單位作最終合同會談、商議承包合約包合約 及草擬工程合同文件。及草擬工程合同文件。 第一百零八頁，共二百零二頁。 合同合同(h tong)文件文件第一百零九頁，共二百零二頁。5.2 招投標階段本錢控制招投標階段本錢控制 (續續) 合同文件合同文件(wnjin) 根據回標文件及議標期間之會議和疑問卷根據回標文件及議標期間之會議和疑問卷 回復確認結果，編制合同文件。回復確認結果，編制合同文件。第一百一十頁，共

57、二百零二頁。施工及結算階段本錢施工及結算階段本錢(bn qin)控制控制第一百一十一頁，共二百零二頁。 財務報告財務報告中期中期(zhngq)付款付款變更洽商變更洽商合同管理合同管理索賠處理索賠處理最終結算最終結算第一百一十二頁，共二百零二頁。 財務報告財務報告第一百一十三頁，共二百零二頁。5.3 施工及結算階段本錢控制施工及結算階段本錢控制 財務報告財務報告 根據最新各專業分包合同之中標金額根據最新各專業分包合同之中標金額(jn )，發生，發生 之變更洽商及預計將來的變更費用，每季度之變更洽商及預計將來的變更費用，每季度 編制本工程的財務報告。編制本工程的財務報告。 第一百一十四頁，共二百零

58、二頁。 中期中期(zhngq)付款付款第一百一十五頁，共二百零二頁。5.3 施工階段及結算階段本錢控制施工階段及結算階段本錢控制 (續續) 中期付款中期付款 各參謀單位、總承包及各專業分包到工各參謀單位、總承包及各專業分包到工 地視察當月地視察當月(dngyu)累計已完成的工程進度，審累計已完成的工程進度，審 批各單位之中期付款申請。批各單位之中期付款申請。 第一百一十六頁，共二百零二頁。 變更變更(bingng)洽商洽商第一百一十七頁，共二百零二頁。5.3 施工階段及結算階段本錢控制施工階段及結算階段本錢控制 (續續)變更洽商變更洽商 在重大變更簽發時，工程部將對其作出造價在重大變更簽發時，

59、工程部將對其作出造價(zoji) 評估，以供管理層參考及決定是否最后仍進評估，以供管理層參考及決定是否最后仍進 行該項變更。此外，工程部亦每月提交一份行該項變更。此外，工程部亦每月提交一份 變更洽商及其估值，向管理層方匯報其累計變更洽商及其估值，向管理層方匯報其累計 之變更洽商的經濟影響。之變更洽商的經濟影響。 第一百一十八頁，共二百零二頁。 合同合同(h tong)管理管理第一百一十九頁，共二百零二頁。5.3 施工階段及結算階段本錢控制施工階段及結算階段本錢控制 (續續) 合同管理合同管理 籌建處聯同各參謀單位對施工單位進展合同籌建處聯同各參謀單位對施工單位進展合同 管理，明確總承包及各專業

60、分包的工程范圍管理，明確總承包及各專業分包的工程范圍(fnwi) 及合同責任。如有違約行為時，將引用合同及合同責任。如有違約行為時，將引用合同 條款對其不當行為提出意見，并要求其按合條款對其不當行為提出意見，并要求其按合 同履行有關責任。同履行有關責任。 第一百二十頁，共二百零二頁。 索賠索賠(su pi)處理處理第一百二十一頁，共二百零二頁。5.3 施工階段及結算階段本錢控制施工階段及結算階段本錢控制 (續續)索賠處理索賠處理 在合同管理過程中，當有施工單位索賠意向在合同管理過程中，當有施工單位索賠意向 函件出現時，工程部將盡早解決該等問題。函件出現時，工程部將盡早解決該等問題。 施工過程中假設出現合理的索賠，工