1、窗體頂端淺析物業(yè)管理合同中的責(zé)任追究 -09級(jí)工程管理專升本 趙立萍物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等。物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。 隨著住宅管理的專業(yè)化與規(guī)范化，物業(yè)管理正逐漸成為一個(gè)新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)的水準(zhǔn)直接影響著住宅小區(qū)的環(huán)境、安全、及配套，甚至間接影響到樓盤的品位與質(zhì)量。但由于目前物管行業(yè)剛剛起步，無論是在理論上還是實(shí)際操作中都出于探索階段，在一定程度上造成物管雙方的矛盾。俗話說，無規(guī)矩不成

2、方圓，民事責(zé)任是按照法律規(guī)定，民事主體違反民事義務(wù)時(shí)所必須承擔(dān)的法律責(zé)任。在物管合同中進(jìn)一步明確物管責(zé)任，對(duì)于物管合同關(guān)系的進(jìn)一步規(guī)范與成熟，具有積極的意義。 下面我將從物管合同的性質(zhì)、主體、民事責(zé)任幾方面，分別對(duì)物管合同責(zé)任做出闡述，以期有益于在司法實(shí)踐中對(duì)于物管案件的正確認(rèn)識(shí)。 一、物業(yè)管理合同性質(zhì) 對(duì)于物業(yè)管理合同在我國(guó)合同法中尚未有規(guī)定，目前只能將其稱為無名合同。實(shí)踐中有很多人認(rèn)為物業(yè)管理合同是委托合同，我們?cè)谖锕馨讣膶徖碇校瑢?duì)物管合同關(guān)系也習(xí)慣于將合同雙方關(guān)系表述為“物管公司受業(yè)主委員會(huì)委托”。 但就物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的內(nèi)容來看，物業(yè)管理公司所提供的大部分物管義務(wù)不需要對(duì)業(yè)主言聽計(jì)從

3、，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物管義務(wù)，達(dá)到一個(gè)大致的標(biāo)準(zhǔn)即可，而這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)則是由物管公司自行獨(dú)立地完成的。如果認(rèn)定將物管合同的性質(zhì)認(rèn)定為委托合同，按照委托合同的性質(zhì)，委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。這樣的結(jié)果就導(dǎo)致業(yè)主可能要為物管公司的物管行為承擔(dān)民事責(zé)任，這顯然是違背物管服務(wù)的目的的。從合同目的進(jìn)行解釋，就可以確定物管合同的性質(zhì)并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。 我認(rèn)為，在物管公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對(duì)全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對(duì)業(yè)主個(gè)體相關(guān)財(cái)產(chǎn)的保管，以及對(duì)共有物

4、業(yè)設(shè)施的購(gòu)買、更換，對(duì)物管用房的妥善利用等等。因而物管義務(wù)中所涉及的性質(zhì)比較復(fù)雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系。 在物管活動(dòng)中涉及的物管義務(wù)的種類多、范圍廣，使得對(duì)各種責(zé)任一一明確變得較為困難，這樣合同雙方在產(chǎn)生糾紛后并不能在合同中直接確定違約責(zé)任的承擔(dān)。因而在對(duì)物管案件的審理中，認(rèn)識(shí)到物管合同性質(zhì)的復(fù)雜性非常有必要。只有明確認(rèn)識(shí)物管合同的特殊性，并有針對(duì)性地對(duì)所涉及的部分合同性質(zhì)做出認(rèn)定，才能夠正確援引相關(guān)法律法規(guī)對(duì)責(zé)任做出判斷與度量。 二、物管合同的責(zé)任主體 在物業(yè)管理法律關(guān)系中，有業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司等民事主體。在房屋出售前，物業(yè)建設(shè)單位依法應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)

5、管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。而業(yè)主委員會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)在業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，由房產(chǎn)行政管理部門召集。 在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司簽訂的，然而物業(yè)管理合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當(dāng)事人，物管合同的雙方是作為委托方的業(yè)主和受托方的物業(yè)管理公司。對(duì)于與物管公司簽訂物管合同的業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位，我認(rèn)為其法律地位比較類同于代表人，他們簽約的后果最終歸結(jié)為全體業(yè)主，與簽約方并無關(guān)系。對(duì)于業(yè)主不履行合同義務(wù)的，違約責(zé)任人為業(yè)主本人，而非業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位。 明確了物管合同

6、的當(dāng)事人，就可以對(duì)于物業(yè)管理合同糾紛的訴訟主體有了正確的認(rèn)識(shí)。司法實(shí)踐中出現(xiàn)過由業(yè)主委員會(huì)作為原告對(duì)物管公司提起訴訟的案例，說明我們目前對(duì)于物管合同主體的認(rèn)識(shí)尚不明確。2003年杭州市中山花園業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為所委托的物管公司未如約履行物管義務(wù)而向法院提起訴訟，法院經(jīng)審查后認(rèn)為，因業(yè)主委員會(huì)不是獨(dú)立的自然人或法人，本身并不具備承擔(dān)民事責(zé)任的組織機(jī)構(gòu)或財(cái)產(chǎn)，不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力，因而不屬于民訴法所規(guī)定的“其他組織”，不享有民事主體資格，該業(yè)主委員會(huì)的起訴因而被裁定駁回。由該案例可以看出，業(yè)主委員會(huì)不僅不是物管合同的當(dāng)事人，從其性質(zhì)上分析，它也不符合訴訟主體的要求。 那么要追究物管公司的責(zé)任，應(yīng)

7、如何確定訴訟主體呢？我認(rèn)為應(yīng)以公共利益還是業(yè)主個(gè)體利益為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。如果是出于公共物管事由而提起訴訟的，其訴訟主體資格就應(yīng)為“某小區(qū)全體業(yè)主”，因?yàn)樵撛V訟是為維護(hù)全體業(yè)主的利益而提出的。此外我們還應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，物管服務(wù)的性質(zhì)特殊，由于每個(gè)業(yè)主對(duì)于公共物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的期待值不盡一致，將對(duì)公共物管事務(wù)的訴權(quán)歸于全體業(yè)主，也可以盡量使物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)符合公眾標(biāo)準(zhǔn)，而避免公眾服務(wù)的個(gè)人意志化，使得物管公司在公共物管服務(wù)上的無可是從。這樣對(duì)于促進(jìn)與保護(hù)物管行業(yè)的正常發(fā)展是必要與有益的。 鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多，在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表。業(yè)主委員會(huì)在全體業(yè)主書面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會(huì)的決議確定后，也

8、可以作為代表人參加訴訟。但如該業(yè)主委員會(huì)必須提交相關(guān)的文件證明其資格，否則其起訴就會(huì)被駁回。 當(dāng)然，如果物管公司在物管服務(wù)過程中，違背了對(duì)業(yè)主個(gè)人的義務(wù)，侵害了業(yè)主個(gè)人的利益，如車輛保管義務(wù)、安全保障義務(wù)等，那么訴訟主體就應(yīng)為業(yè)主個(gè)人。這里區(qū)別的標(biāo)準(zhǔn)就在于物管公司所提供的是公共服務(wù)還是可劃分為個(gè)體的服務(wù)，被侵害的利益是全體業(yè)主的還是個(gè)體業(yè)主的。 此外，我認(rèn)為目前在業(yè)主對(duì)于公共物管服務(wù)的維權(quán)渠道上尚存在困惑：業(yè)主需要怎樣的途徑才能夠贏得業(yè)主大會(huì)的召開，使“下情上達(dá)”，需要怎樣的方式才能夠啟動(dòng)維權(quán)程序，對(duì)于業(yè)主來說都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序并使之具有實(shí)效，對(duì)于保障業(yè)主權(quán)利、監(jiān)督物管

9、活動(dòng)非常重要。 三、物管責(zé)任的確定 合同法第一百二十二條規(guī)定，“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”對(duì)于因物業(yè)管理而產(chǎn)生的民事責(zé)任，當(dāng)事人同樣可以在違約與侵權(quán)中自行選擇責(zé)任的追究。 1、違約責(zé)任 物業(yè)管理中的違約責(zé)任，可以來自雙方當(dāng)事人在合同中的約定，沒有約定的則應(yīng)按照實(shí)際損失確定違約責(zé)任。物管合同主要是一方提供勞務(wù)服務(wù)，另一方支付物管費(fèi)用的合同，實(shí)踐中雙方當(dāng)事人在合同中對(duì)于業(yè)主一方未按約繳納物管費(fèi)用的違約責(zé)任約定比較明確，而對(duì)于物管公司未全面、妥善提供物管服務(wù)的違約責(zé)任的約定則較不明確。以杭州為例，

10、雖然目前并未象商品房預(yù)售合同一樣要求對(duì)物管制定統(tǒng)一的格式合同，但實(shí)際中當(dāng)事人雙方對(duì)于的物管合同內(nèi)容的約定幾乎都取材于杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例。對(duì)于物管公司的違約責(zé)任，很多合同照搬了杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第五十四條第三款的規(guī)定，即“對(duì)物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì)可以終止物業(yè)管理服務(wù)合同。情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)管理部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)。”。這樣的約定，使一些物管公司據(jù)此認(rèn)為合同雙方對(duì)于違約責(zé)任已做出選擇，即使物管公司存在違約行為，其所要承擔(dān)的違約責(zé)任也僅限于限期整改、終止合同和接受管理部門處罰，而毋需承擔(dān)其他責(zé)任。 我認(rèn)為，上述關(guān)于限期整

11、改、終止合同的約定并不能涵蓋物管公司全部的違約責(zé)任，在這里對(duì)不解除物管合同的違約責(zé)任合同雙方是未做出約定的。對(duì)不解除合同的違約責(zé)任仍應(yīng)按照雙方當(dāng)事人無約定的來處理，而不能以此排斥業(yè)主對(duì)于物管公司其他違約責(zé)任的追究。至于上述關(guān)于由物業(yè)管理部門進(jìn)行處罰的約定更屬于行政責(zé)任的范疇，與違約責(zé)任無關(guān)，更不能以此免除違約責(zé)任。 若物管公司雖然服務(wù)欠當(dāng)，但業(yè)主認(rèn)為尚不必解除合同或者解除合同后業(yè)主仍存在其他損失的，應(yīng)明確業(yè)主仍有權(quán)追究物管公司的其他違約責(zé)任。若物管公司不履行物管服務(wù)或履行合同未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，應(yīng)認(rèn)定物業(yè)管理公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為

12、，可根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，按質(zhì)定價(jià)，適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交物管費(fèi)用，以體現(xiàn)對(duì)物管公司違約責(zé)任的追究。對(duì)于物管公司要求業(yè)主支付滯納金的訴訟請(qǐng)求則不應(yīng)支持。 2、侵權(quán)責(zé)任 違約責(zé)任是無過錯(cuò)責(zé)任，而侵權(quán)責(zé)任則大部分為過錯(cuò)責(zé)任。在物管案件中，并不是業(yè)主所有的損失，物管公司都需要無條件承擔(dān)責(zé)任的。在物管活動(dòng)而引起的糾紛中，不分清責(zé)任類型，勢(shì)必將無謂地加重物管公司的責(zé)任，從而遏制物管工作的生存空間，造成不良后果。 目前在人民法院所審理的業(yè)主對(duì)物管公司所提出的案件中，有很大一部分是因業(yè)主認(rèn)為物管公司提供的物業(yè)安全服務(wù)有瑕疵，導(dǎo)致其人身、財(cái)產(chǎn)受損而提出的。物業(yè)安全服務(wù)主要有以下兩種情況：一業(yè)主住宅被

13、盜、被搶；二存放在停車場(chǎng)的車輛被盜、被損。因?yàn)榍謾?quán)人無從查找，業(yè)主則依據(jù)物管合同的約定轉(zhuǎn)而認(rèn)為物管公司存在物管安全方面的服務(wù)瑕疵，故而要求物管公司承擔(dān)責(zé)任。我認(rèn)為，對(duì)該類責(zé)任的性質(zhì)應(yīng)確定為過錯(cuò)責(zé)任，而不能認(rèn)定為無過錯(cuò)責(zé)任。業(yè)主只有證明物管公司物管安全方面的服務(wù)存在瑕疵，而該瑕疵對(duì)于業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的損失具有直接關(guān)系的，責(zé)任的構(gòu)成要件才得以成立，其請(qǐng)求才能夠被支持。 在我的司法實(shí)踐中，近年來接觸到兩個(gè)案件較有代表性。 案例一、某小區(qū)業(yè)主在寫字樓內(nèi)遭遇持刀歹徒搶劫，經(jīng)該業(yè)主防衛(wèi)，歹徒反被刺死，但該業(yè)主也身受重傷。該業(yè)主對(duì)該寫字樓的物管公司提起訴訟，請(qǐng)求其對(duì)該事件中該業(yè)主所遭受的人身、財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行賠償

14、。但在案件的審理中，物管公司提供證據(jù)證明，公司對(duì)該物業(yè)有完備的人員出入登記審查制度，所實(shí)施的安全服務(wù)并無瑕疵。案例二、某小區(qū)業(yè)主在家中發(fā)生竊案后，認(rèn)為物管公司在接受委托管理后，未妥善承擔(dān)安全防范的職責(zé)，對(duì)該小區(qū)存在缺陷的監(jiān)控系統(tǒng)不進(jìn)行維修，導(dǎo)致竊案結(jié)果的發(fā)生，訴請(qǐng)判令物管公司賠償由此給原告造成的損失。 對(duì)于上述兩個(gè)案例，因?yàn)榘讣坏臉I(yè)主不能證明物管公司在安全管理上存在瑕疵，其訴請(qǐng)被判令駁回；案例二中的物管公司則被證明該小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)破損，安全管理上存在瑕疵而被判令賠償業(yè)主損失1000元。上述兩個(gè)案件宣判后，當(dāng)事人雙方均服判息訴，未再提起上訴。 3、物管糾紛中的舉證責(zé)任 對(duì)于物管糾紛中的舉證責(zé)任，

15、法律并無專門做出規(guī)定，一般是依據(jù)民訴法關(guān)于“誰主張，誰舉證”的規(guī)定。但物管合同相對(duì)其他案件具有其特殊性。對(duì)于物管公司所履行的物管義務(wù)有無承擔(dān)或義務(wù)履行有否到位，往往要經(jīng)過一段時(shí)間才能夠反映出來，對(duì)于業(yè)主來說，要證明物管公司有無全面、妥善地履行物管服務(wù)，對(duì)于業(yè)主而言在舉證上存在困難。此外因?yàn)橄嚓P(guān)的物管資料通常是由物管公司進(jìn)行保管的，業(yè)主要證明物管公司的服務(wù)存在瑕疵也的確存在困難，這在很大程度上造成業(yè)主權(quán)益無法得以有效保障。 因此，我建議應(yīng)在物管活動(dòng)中健全對(duì)物管服務(wù)的評(píng)價(jià)程序，由業(yè)主輪流與物管公司共同組成評(píng)價(jià)組織，對(duì)于物管服務(wù)的質(zhì)量做出評(píng)價(jià)。這樣，不僅有利于業(yè)主對(duì)于物管的監(jiān)督，亦有利于業(yè)主在維權(quán)時(shí)對(duì)證據(jù)的