1、我國房地產企業并購研究摘 要：中國的房地產業經過20年的開展獲得了宏大的成就，但面對我國房地產宏觀調控日益嚴厲，市場競爭不斷加劇的現狀，不少房地產企業采用并購作為擴大規模、增強市場競爭力的有力手段。從并購案例數量上看，房地產行業名列第一。本文就我國房地產企業并購的動因、表現形式、并購過程面臨的風險進展討論。關鍵詞：房地產；企業并購；風險一、我國房地產并購的宏觀背景二、我國房地產并購的動因并購熱潮的到來主要是由于房地產行業是一個資金密集型行業，而土地又是企業進展開發的根本，我國許多房地產企業在這兩項上遭遇危機。總的說來，房地產企業并購的原因主要有以下幾個方面：1.中小房地產企業資金規模小，企業競

2、爭力比較弱隨著國家宏觀政策的貫徹落實，房地產市場已經趨于降溫，但房地產市場仍然存在著企業數目眾多、規模偏小、實力不強等問題，它們共同面臨著樓市嚴厲調控、房貸政策的改變、資金鏈收緊等方面的壓力，不得不被一些大規模的公司并購。加之房地產行業制度不健全，行業門檻低，其他資金密集型行業也參加分一杯羹，這使很多資金緊張的中小型房地產企業舉步維艱。2.融資渠道狹窄房地產企業直接融資的比重比較大，對股票、債券等資本工具的利用率不是很大。能進入證皇諧±用股票進展融資的房地產企業少之又少，更不用說實力較差的中小型企業。就債券市場而言，我國房地產企業發行的債券的總額僅僅是全部資金來源的很少一部分。3.土

3、地資源的稀缺及土地市場的改革中國正處于歷史上最快的城市化進程，城市的擴張使土地資源日益稀缺。近年來我國每年新增城市用地600萬畝其中約有45%-65%來自于耕地。另一方面，為保護生態，退耕還林這也使得城市建立增量土地資源的供應日趨緊張，土地獲取本錢也隨之不斷上升。三、我國房地產業并購的表現形式中國的房地產行業目前已進入了一個并購合作的時代。它主要表如今：大型房地產公司對中小房地產企業的并購，大型房地產企業之間的并購和其它行業企業對中小房地產公司的并購。1.大型房地產公司對中小房地產企業的并購根據相關政策，假設開發商獲得土地兩年之內不開發將會被政府收回，而政府一般收回土地賠償最多是按雙倍定金并不

4、會按市場價收回。由于土地一級市場供應量有限，一些資金雄厚的大房地產企業一直苦于沒有土地而無處進展投資，這些企業為了謀求自身的開展就會把目光投向那些擁有豐富土地資源的中小企業，收購兼并她們優質的地產工程從而實現自身規模的擴張。2.大型房地產企業之間的并購大型企業并購的特點是企業的規模一般都比較大，且各有各的優勢，此類企業的合作有利于實現優勢互補。例如，萬科集團于2005年3月3日受讓南都集團通過中橋持有的在上海、江蘇的70%權益及在浙江20%的權益，這是房地產行業呈現資源趨勢以來，國內大型房地產企業間的一次重要的并購合作。對于房地產企業萬科而言，以收購的方式進入浙江市場，其風險顯然低于在浙江購置

5、土地單獨開發，萬科只受讓了浙江南都20%的股份，但卻搶得了先機。3.其它行業企業對中小房地產企業的并購當一個企業做強做大之后，就會為了獲取最大的經營效益和降低風險而從事多元化經營，企業也會把資金逐漸從利潤低的行業轉向利潤高的行業。相對與其他行業2%-3%的利潤率，房地產20%的利潤率具有絕對的吸引力，進入房地產行業成為了各行業吸金的優先選擇。四、房地產企業并購風險分析1.財務風險房地產并購的財務風險主要包括定價風險、融資風險和支付風險。定價風險是指并購交易前對目的企業的估價，確定合理的交易價格。在并購企業之前要對目的企業內外環境進展詳細的分析，做出合理的價值評估。融資風險是指與并購保證和資本構

6、造有關的資金來源風險，包括資金在數量上和時間上的保證，融資方式是否適宜并購動機，債務負擔是否會影響企業的正常經營等。2.政策風險房地產并購的政策風險主要是指國家貸款政策、土地政策等不確定風險。從大環境來看，全球經濟危機的爆發導致的經濟的衰退，與此同時，我國房地產業開展不夠成熟，房價過高，導致大量房產被囤積。國家在此方面的行業政策也不夠穩定，國家的宏觀調控政策會極大制約我國房地產開展狀況。3.企業文化的整合企業并購失敗大多都出如今并購后的整合階段。一次成功的并購是能使雙方員工承受并購的事實，互相理解互相包容，彼此信任，并對企業的將來目的達成共識。這就必然要求企業文化的整合可以到達讓雙方滿意的效果

7、，不應該存在一方文化凌駕于另一方的情況。4.非房地產企業的行業局限非房地產企業進入房地產行業時，很容易把自己行業的經歷帶到房地產開發中，例如對待容積率的態度、建造密集的住宅然后壓低住房售價。而這都與消費者所青睞的密度適中、環境空間舒適的住宅背道而馳。由于房地產的異質性，房地產不能像工業品那樣復制，進展標準化消費、流通與銷售，在很大程度上需要職業經理人來對房地產的開發進展引導。所以其他行業在進入房地產業之前，就應培養或尋找適宜的職業經理人，跨越行業局限的這道門檻。五、結語房地產并購有助于房地產企業挖掘潛在的經濟效益，增強行業的集中度，進步行業的總體素質。房地產并購作為房地產企業優化資源配置、進步競爭力的戰略手段是一個很復雜的系統工程，它涉及國家政策、財務、稅務、法律等方面的專業問題。因此，在進展收購的過程中，應聘請專業人士開展各方面的調查，提供全面的意見，盡可能的降低收購方在房地產并購過程中面臨的各類風險。此外，應進步企業在并購中的風險意識，合理定位政府在企業并購中的角色，進步整個行業的核心競爭力。參考文獻2 曲辛淼. 論我國房地產企業的并購與重組J. 商品與質量，20