1、園區(qū)運營需掌握十種能力導(dǎo)讀：你與運營高手還差在哪里？剛剛過去的2021年，對園區(qū)人來說也是風(fēng)雨飄搖的一年，地產(chǎn)開發(fā)越來越難，精細化運營逐漸成為行業(yè)共識。對運營人來說，能否在充滿變數(shù)的未來立于不敗之地，關(guān)鍵取決于專業(yè)技能和職業(yè)素質(zhì)。今天，筆者和大家聊聊園區(qū)運營應(yīng)具備的十項基本能力。01專業(yè)能力在筆者看來，園區(qū)運營是一項專業(yè)門檻低，但能力要求很高的行業(yè)。說專業(yè)門檻低，是因為園區(qū)運營對從業(yè)人員的出身并沒有硬性要求，不存在博士生就一定比專科生懂，XX專業(yè)一定比其他專業(yè)做得好這種說法，在校園里，也沒有任何一個專業(yè)是和園區(qū)運營完全對口。說能力要求高，是因為園區(qū)運營是一門綜合性學(xué)科，涉及知識面非常廣泛，從物

2、業(yè)的水電、裝修、安防、消防、綠化、設(shè)備，到企業(yè)的注冊、審批、備案、申報、孵化、退出；從活動策劃、營銷推廣、新媒體運營、政策申報、投資管理等專業(yè)知識，再延伸到建筑學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、營銷學(xué)、心理學(xué)等專業(yè)學(xué)科知識，都是園區(qū)運營的組成部分。對運營人員來說，可能很多工作并不需要親力親為，但只有自身具備全面的專業(yè)知識，才能統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)各方把事情做好，反之則很容易被乙方忽悠。02材料寫作能力寫材料是做好運營工作的核心環(huán)節(jié)。領(lǐng)導(dǎo)決策指揮，要起草決定、意見；與政府的聯(lián)系，要以函、會議紀要等文件作為憑證；企業(yè)入駐，要簽訂合同、承諾書.無論匯報情況、請示事項、部署任務(wù)、協(xié)商辦事，都需要通過文字材料來傳遞，寫作能

3、力越強，越能更快、更準(zhǔn)確地傳播信息。而且，材料不僅是工作交流的工具，也是成果宣傳的重要載體，園區(qū)運營的成果需要通過工作總結(jié)、工作匯報、運營報告等書面文件來體現(xiàn)。筆者見過幾家園區(qū)，它們明明做了很多工作，經(jīng)驗亮點也很多，但一看年終總結(jié)，寫得非常一般，單從材料上看，好像一年并沒有做什么事情，這就是運營人員寫作能力差。但話說回來，寫材料是一項高強度的腦力工作，是專業(yè)能力、案例積累、理論素養(yǎng)、宏觀視野、認知水平、邏輯思維的綜合體現(xiàn)，當(dāng)我們讀一篇材料覺得不舒服、不流暢，往往不是運營人員文筆不行，而是文章邏輯不清，而運營工作很多事情又來得急，如果能力不夠，很容易陷入極度的痛苦和糾結(jié)。反之，會寫的人，能寫的人

4、，就成了那個不可替代的人。03組織能力所謂組織能力，是指為了實現(xiàn)既定目標(biāo)，把人、錢、物等關(guān)鍵要素集結(jié)并運用好的能力。以籌辦一場園區(qū)活動為例，組織能力強的人，有實施計劃、有應(yīng)急方案，每個人有清晰的職責(zé)劃分，幾乎沒有重疊和推諉，一場活動有始有終，忙而不亂。而組織能力差的人策劃一場活動，往往通知就不到位，活動中每個人不清楚自己的職責(zé)，各項工作基本靠現(xiàn)場臨時調(diào)度，執(zhí)行人員要么無所事事，要么亂作一團，七手八腳齊上陣，看起來所有人都很忙，結(jié)果卻漏洞百出。在筆者看來，組織能力是做好運營工作的基本功，特別是對剛畢業(yè)不久的園區(qū)新人來說，更是非常重要、且亟待提高的基本功。04政策挖掘與解讀能力在之前的文章中，筆者

5、說過，園區(qū)申報是園區(qū)運營中優(yōu)先級最高的工作。要做好申報工作，第一步就是要找到政策，這里面有些政策政府會送到你手里，但有些則需要運營人員自己挖掘（畢竟園區(qū)才是政策的受益者，政府沒有這個責(zé)任和義務(wù)通知你），比如，國家針對某個主題出臺了支持意見，后續(xù)必然有配套政策，這就需要運營人員主動去關(guān)注。發(fā)現(xiàn)政策后，第二步就是要去著手申報。但我們長期工作在企業(yè)，對政府的行文方式、表達習(xí)慣并不熟悉，容易造成誤讀，如果一開始方向就錯了，只會白白浪費時間精力；其次，政策文件大都是概括性的表述，具體是否符合園區(qū)，如何去申報，需要收集哪些材料都必須解讀細則，而且很多政策看似難以完成，實際卻有可推敲之處，只有熟知政策的隱晦

6、條款，才能在限制性政策中挖掘變通之法。05政府關(guān)系協(xié)調(diào)能力運營工作要和工信、發(fā)改、科技、招商等十多個政府部門合作、溝通、協(xié)調(diào)、尋求幫助或支持等，想有好的發(fā)展，必須得到政府支持。曾有位資深運營人笑言，做一個園區(qū)，50%精力都要用在和政府打交道上，可見處理好政府關(guān)系對園區(qū)工作開展的重要性。但話說回來，與政府打交道是門很深的學(xué)問。如果你只會陪吃陪喝，可能前些年還行得通，但八項規(guī)定以后，政府官員對企業(yè)已經(jīng)很謹慎了，如果你太過熱情，反而會讓政府覺得你別有用心；可如果過于清，雙方的關(guān)系又疏遠了，這個度就很難把握。另外還有些人會靠關(guān)系，但對絕大多數(shù)人來說，關(guān)系只是企業(yè)的關(guān)系、是平臺的關(guān)系，而非個人的關(guān)系，一

7、旦你離職不在這家公司，這層關(guān)系可能立馬就破裂了。只有那些扎實肯干，修煉內(nèi)功，既懂行業(yè)知識，又懂政府想法的運營人，才會得到政府的偏愛。06企業(yè)關(guān)系協(xié)調(diào)能力做運營，和企業(yè)搞好關(guān)系很重要，但這一點說起來容易，要做起來其實非常難。一方面，由于雙方權(quán)責(zé)不同，園區(qū)主動找企業(yè)，多數(shù)時候都是為了催租金、或者給企業(yè)提要求；而企業(yè)主動找園區(qū)，大都是要園區(qū)幫忙解決一些實際困難，總之都不是什么好差事兒。久而久之，一聽說對方找，立馬啟動心理防御，關(guān)系自然也就處不好了；另一方面，很多社恐的運營人也在刻意回避這一點，心想自己只是打工人，只要做好分內(nèi)事即可，沒必要花精力處理這些復(fù)雜的關(guān)系，很多運營人在園區(qū)工作幾年，跟企業(yè)老板

8、都不認識。07領(lǐng)悟能力做園區(qū)運營，要領(lǐng)會政府的想法、領(lǐng)導(dǎo)的想法、企業(yè)的想法，弄清他們希望你做什么，以及其背后的利益訴求，然后以此為目標(biāo)，來把握做事的方向，才能獲取最大的收益。這一點看似簡單，但其實很多人都做不好，很多運營人或自以為是、或羞于追問，溝通個一知半解就開始埋頭苦干，到頭來力沒少出、活沒少干，結(jié)果卻吃力不討好。08自我調(diào)節(jié)能力園區(qū)運營是一項非常繁瑣的工作，很多事兒可能枯燥乏味，做起來毫無成就感，到了年終總結(jié)的時候，自己班也沒少加，工作也做了不少，卻找不出幾個亮點；更主要的是，在這個招商為王的年代，誰有業(yè)績誰就是大爺，而運營工作很多時候并不產(chǎn)生直接業(yè)績，和享受眾星捧月的招商人同處一室，心

9、里難免有落差。另一方面，園區(qū)運營就像修羅場，各種人和事都會有，碰釘子、吃閉門羹很常見，有壓力、受委屈也在所難免，如果把各種負面情緒積壓在心里，很容易情緒崩潰。結(jié)果就是白天心情低落、反應(yīng)遲鈍，晚上輾轉(zhuǎn)反側(cè)、難以入眠，最后一病不起。只有學(xué)會修復(fù)消極情緒，從容應(yīng)對各種復(fù)雜問題和矛盾，才能到達更高層次的境界。09創(chuàng)新能力在這個快速變化的時代，園區(qū)運營越來越缺乏直接經(jīng)驗。早年，園區(qū)的硬邏輯是靠地產(chǎn)開發(fā)賺錢，運營只是勾地的噱頭，會講故事的開發(fā)商都賺得盆滿缽滿；后來，政府的要求提高了，園區(qū)開始為企業(yè)提供同質(zhì)化服務(wù)（如代理記賬、法律顧問、人事服務(wù)等），在這個過程中，為企業(yè)提供投資服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等差異化服務(wù)的園區(qū)受到了企業(yè)的青睞。如今，靠開發(fā)賺錢已經(jīng)很難，園區(qū)亟須推翻原有商業(yè)邏輯、跳出原有思維框架，從運營中找到新的盈利模式。如果因為害怕失敗而拒絕去嘗試新東西、拒絕改變，業(yè)務(wù)只會停滯不前。10學(xué)習(xí)能力園區(qū)運營包羅萬象，每個人對它的理解都不一樣，但無論身處何地、擔(dān)任何職，有一點感觸是一致的，那就是運營人必須有快速的學(xué)習(xí)能力，如果不具備，市場就會淘汰你。這兩年我們會看到，一些擅長資產(chǎn)管理的運營人被資管軟件所取