1、泓域咨詢 /中老年用品項目批地申請報告中老年用品項目批地申請報告目錄一、 市場分析3二、 公司簡介4三、 項目名稱及投資人5四、 項目建設背景5五、 結論分析6六、 建設方案7七、 威脅分析（T）8八、 公司經營宗旨11九、 公司發展規劃11十、 防范措施12十一、 人力資源配置16勞動定員一覽表16十二、 項目建設期原輔材料供應情況17十三、 項目實施保障措施17十四、 節能綜合評價17十五、 項目總投資17總投資及構成一覽表18十六、 資金籌措與投資計劃19項目投資計劃與資金籌措一覽表19十七、 經濟評價財務測算20十八、 項目盈利能力分析21十九、 償債能力分析23二十、 項目招標依據2

2、4二十一、 項目總結24一、 市場分析中老年用品包括中老年服裝服飾、日用輔助產品、養老照護產品、康復訓練及健康促進輔具、適老化環境改善等產品，是老齡產業的重要組成部分。現階段，我國正處于人口老齡化快速發展階段，中老年消費市場潛力巨大，尤其是中老年功能性服裝服飾、生活輔助產品、養老照護產品、健康管理及康復訓練用品等領域。近兩年政府發布的國家積極應對人口老齡化中長期規劃、關于進一步擴大養老服務供給促進養老服務消費的實施意見、關于促進老年用品產業發展的指導意見等政策規劃明確多渠道、多領域擴大適老產品和服務供給，提升產品和服務質量。中老年用品作為應對人口老齡化問題過程中的必需用品，在國家鼓勵支持之列，

3、對其規模的擴大具有重要的促進作用。我國人口基數巨大，隨著國內社會老齡化程度加深，中老年群體在人口結構中占比逐漸增大，為中老年用品產業提供了巨大的消費市場。而且隨著經濟的持續快速發展、社會保障制度的不斷完善、老年人的經濟保障水平不斷提高，老年人及其家庭的消費觀念也在不斷升級。食品、日用品、醫療是老年消費群體的三大主要消費需求，同時服裝、餐飲、旅游、營養保健、娛樂健身正成為老年消費群體的新增需求點。中老年用品行業的產業鏈長，覆蓋領域廣，涉及長期照料、醫療康復、營養保健、飲食服裝、休閑旅游、文化傳媒、日常居家等方方面面，下游消費群體人數眾多。我國中老年用品產業尚處于成長期階段，產品的質量、種類無法滿

4、足中老年人需求。老年用品覆蓋的范圍非常廣闊，隨著年齡的增長，老年人對養老用品、健康用品、娛樂產品等用品需求不斷上漲，消費潛力巨大。面對潛力巨大的中老年用品市場，國內本土企業應加大投入力度，完善產業鏈，提高研發創新能力，推動行業健康、長久的發展。二、 公司簡介企業履行社會責任，既是實現經濟、環境、社會可持續發展的必由之路，也是實現企業自身可持續發展的必然選擇；既是順應經濟社會發展趨勢的外在要求，也是提升企業可持續發展能力的內在需求；既是企業轉變發展方式、實現科學發展的重要途徑，也是企業國際化發展的戰略需要。遵循“奉獻能源、創造和諧”的企業宗旨，公司積極履行社會責任，依法經營、誠實守信，節約資源、

5、保護環境，以人為本、構建和諧企業，回饋社會、實現價值共享，致力于實現經濟、環境和社會三大責任的有機統一。公司把建立健全社會責任管理機制作為社會責任管理推進工作的基礎，從制度建設、組織架構和能力建設等方面著手，建立了一套較為完善的社會責任管理機制。公司以負責任的方式為消費者提供符合法律規定與標準要求的產品。在提供產品的過程中，綜合考慮其對消費者的影響，確保產品安全。積極與消費者溝通，向消費者公開產品安全風險評估結果，努力維護消費者合法權益。公司加大科技創新力度，持續推進產品升級，為行業提供先進適用的解決方案，為社會提供安全、可靠、優質的產品和服務。三、 項目名稱及投資人（一）項目名稱中老年用品項

6、目（二）項目投資人xx集團有限公司（三）建設地點本期項目選址位于xxx（以選址意見書為準）。四、 項目建設背景綜合判斷，在經濟發展新常態下，我區發展機遇與挑戰并存，機遇大于挑戰，發展形勢總體向好有利，將通過全面的調整、轉型、升級，步入發展的新階段。知識經濟、服務經濟、消費經濟將成為經濟增長的主要特征，中心城區的集聚、輻射和創新功能不斷強化，產業發展進入新階段。五、 結論分析（一）項目選址本期項目選址位于xxx（以選址意見書為準），占地面積約70.00畝。（二）建設規模與產品方案項目正常運營后，可形成年產xxundefined中老年用品的生產能力。（三）項目實施進度本期項目建設期限規劃24個月。

7、（四）投資估算本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據謹慎財務估算，項目總投資30001.02萬元，其中：建設投資24312.25萬元，占項目總投資的81.04%；建設期利息661.59萬元，占項目總投資的2.21%；流動資金5027.18萬元，占項目總投資的16.76%。（五）資金籌措項目總投資30001.02萬元，根據資金籌措方案，xx集團有限公司計劃自籌資金（資本金）16499.20萬元。根據謹慎財務測算，本期工程項目申請銀行借款總額13501.82萬元。（六）經濟評價1、項目達產年預期營業收入（SP）：55600.00萬元。2、年綜合總成本費用（TC）：48604.13萬

8、元。3、項目達產年凈利潤（NP）：5081.90萬元。4、財務內部收益率（FIRR）：10.39%。5、全部投資回收期（Pt）：7.40年（含建設期24個月）。6、達產年盈虧平衡點（BEP）：29111.99萬元（產值）。六、 建設方案（一）結構方案1、設計采用的規范（1）由有關主導專業所提供的資料及要求；（2）國家及地方現行的有關建筑結構設計規范、規程及規定；（3）當地地形、地貌等自然條件。2、主要建筑物結構設計（1）車間與倉庫：采用現澆鋼筋混凝土結構，磚砌外墻作圍護結構，基礎采用淺基礎及地梁拉接，并在適當位置設置伸縮縫。（2）綜合樓、辦公樓:采用現澆鋼筋砼框架結構，（二）建筑立面設計為使建

9、筑物整體風格具有時代特征，更加具有強烈的視覺效果，更加耐人尋味、引人入勝。建筑外形設計時盡可能簡潔明了，重點把握個體與部分之間的比例美與邏輯美，并注意各線、面、形之間的相互關系，充分利用方向、形體、質感、虛實等多方位的建筑處理手法。七、 威脅分析（T）（一）市場競爭風險本行業下游客戶對產品的質量與穩定性要求較高，因此對于行業新進入者存在一定技術、品牌和質量控制及銷售渠道壁壘。更多本土競爭對手的加入，以及技術的不斷成熟，產品可能出現一定程度的同質化，從而導致市場價格下降、行業利潤縮減。國外競爭對手具有較強的資金及技術實力、較高的品牌知名度和市場影響力，與之相比，公司雖然具有良好的產品性能和本地支

10、持優勢，但在整體實力方面還有一定差距。公司如不能加大技術創新和管理創新，持續優化產品結構，鞏固發展自己的市場地位，將面臨越來越激烈的市場競爭風險。（二）新產品開發風險多年來，公司始終堅持以新產品研發為發展導向，注重在產品開發、技術升級的基礎上對市場需求進行充分的論證，使得公司新產品投放市場取得了較好的效果。但如果公司在技術研發過程中不能及時準確把握技術、產品和市場的發展趨勢，導致研發的新產品不能獲得市場認可，公司已有的競爭優勢將可能被削弱，從而對公司產品的市場份額、經濟效益及發展前景造成不利影響。（三）核心人員及核心技術流失的風險公司已建立起較為完善的研發體系，并擁有技術過硬、敢于創新的研發團

11、隊。公司的核心技術來源于研發團隊的整體努力，不依賴于個別核心技術人員，但核心技術人員對公司的產品研發、工藝改進起到了關鍵作用。如果公司出現核心技術人員流失或核心技術失密，將會對公司的研發和生產經營造成不利影響。（四）原材料價格波動風險原材料占主營業務成本的比重較高，因此原材料價格變化對公司經營業績影響較大。公司采用“以銷定產、保持合理庫存”的生產模式，主要根據前期銷售記錄、銷售預測及庫存情況安排采購和生產，并在采購時充分考慮當時原材料價格因素。但若原材料價格發生劇烈波動，將引起公司產品成本的大幅變化，則可能對公司經營產生不利影響。（五）產品價格波動風險公司所面臨的是來自國際和國內其他生產廠商的

12、競爭。除了原材料的價格波動影響以外，行業整體的供需情況和競爭對手的銷售策略都有可能對公司產品的銷售價格造成影響。假如市場競爭加劇，或者行業主要競爭對手調整經營策略，公司產品銷售價格可能面臨短期波動的風險。（六）毛利率下滑風險公司各類產品的銷售單價、單位成本及銷售結構存在波動。未來如果行業激烈競爭程度加劇，或是下游廠商行業利潤率下降而降低其的采購成本，則公司存在主要產品價格下降進而導致公司綜合毛利率下滑的風險。（七）稅收優惠政策變動風險如未來公司無法通過高新技術企業重新認定及復審或國家對高新技術企業所得稅政策進行調整，將面臨所得稅優惠變化風險，可能對公司盈利水平產生不利影響。（八）產能擴大后的銷

13、售風險如果項目建成投產后市場環境發生了較大不利變化或市場開拓不能如期推進，公司屆時將面臨產能擴大導致的產品銷售風險。（九）公司成長性風險行業雖然具有較好的發展前景，但發行人的成長受到多方面因素的影響，包括宏觀經濟、行業發展前景、競爭狀態、行業地位、業務模式、技術水平、自主創新能力、銷售水平等因素。如果這些因素出現不利于發行人的變化，將會影響到發行人的盈利能力，從而無法順利實現預期的成長性。因此，發行人在未來發展過程中面臨成長性風險。八、 公司經營宗旨以市場需求為導向；以科研創新求發展；以質量服務樹品牌；致力于產業技術進步和行業發展，創建國際知名企業。九、 公司發展規劃（一）戰略目標與發展規劃公

14、司致力于為多產業的多領域客戶提供高質量產品、技術服務與整體解決方案，為成為百億級產業領軍企業而努力奮斗。（二）措施及實施效果公司立足于本行業，以先進的技術和高品質的產品滿足產品日益提升的質量標準和技術進步要求，為國內外生產商率先提供多種產品，為提升轉換率和品質保證以及成本降低持續做出貢獻，同時通過與產業鏈優質客戶緊密合作，為公司帶來穩定的業務增長和持續的收益。公司通過產品和商業模式的不斷創新以及與產業鏈企業深度融合，建立創新引領、合作共贏的模式，再造行業新格局。（三）未來規劃采取的措施公司始終秉持提供性價比最優的產品和技術服務的理念，充分發揮公司在技術以及膜工藝技術的扎實基礎及創新能力，為成為

15、百億級產業領軍企業而努力奮斗。在近期的三至五年，公司聚焦于產業的研發、智能制造和銷售，在消費升級帶來的產業結構調整所需的領域積極布局。致力于為多產業的多領域客戶提供中高端技術服務與整體解決方案。在未來的五至十年，以蓬勃發展的中國市場為核心，利用中國“一帶一路”發展機遇，利用獨立創新、聯合開發、并購和收購等多種方法，掌握國際領先的技術，使得公司真正成為國際領先的創新型企業。十、 防范措施1、防自然災害措施（1）建筑物室內地坪高于室外地坪，防止暴雨積水浸入室內，雨水排水管網按當地暴雨公式設計。（2）廠區場址標高設計考慮不低于該地區歷年最高洪水水位。（3）防雷擊、接地保護：本工程高于15米以上的建筑

16、物（構筑物）均設有避雷針或避雷帶，其接地沖擊電阻小于10；建筑防雷設計符合國標GB50087建筑物防雷設計等規程要求。（4）正常非帶電設備金屬外殼、構架等均可靠接地。接地電阻不大于4，管道防靜電接地電阻不大于10；插座選用帶保護接地的安全插座。（5）防地震：本工程所在地的地震基本烈度為6度，新建房屋按地震基本烈度6度設防。（6）防暑、防凍措施：控制室、操作室、計算機室內設置空調機組降溫，在冬季，地面以上的各種管道、水池等處設計防凍保溫層。地下管道埋藏深度應大于當地凍土深度（65厘米）。2、電氣安全保障措施（1）生產過程中大量動力設備需要使用電力作為能源，一旦漏電，就有可能造成員工觸電，發生傷亡

17、事故。為減少停電帶來的不安全因素，本項目采用兩路電源供電，同時，還設有保安電源。（2）各種電氣設備的非帶電金屬外殼，如控制屏、高、低壓開關柜、變壓器等，設置可靠的接地、接零，防止發生人員觸電事故；有爆炸危險的氣體管道等，其防靜電接地電阻小于4。（3）重要場所如主控室、變壓器室等，除正常設置220V照明燈外，同時還裝備事故照明燈。攜帶式照明燈具的電壓不得超過36V，在金屬容器內或潮濕外的燈具電壓不得超過12V；爆炸危險的工作場所，使用防爆型電氣設備。（4）除對所有的電氣設備設置防觸電接地外，還在高處的建筑物和設備上安裝避雷裝置。3、機械設備安全（1）所有運轉設備的裸露部分，或設備在運轉中操作者需

18、要接近的可動零部件，應在適當位置設置防護罩或防護欄。（2）生產裝置有較多的操作平臺，如防護措施不當，有可能造成跌落，導致員工傷亡。因此，對所有的走廊、平臺應設置防護欄，防止操作人員跌落。（3）各種坑、井、池均設防護欄桿，溝設置蓋板。所有交叉動作的機械設備均設有安全連鎖裝置。4、安全供水（1）該項目廠外供水由C鎮D村工業區自來水站提供。（2）廠內供水泵房采用兩路獨立電源供電，并設有備用泵，備用率為100%。（3）循環冷卻水系統設有水壓、水溫、水位監控和報警裝置。5、通風、防塵、防毒（1）生產過程中有許多加熱設備，使用蒸汽對物料進行加熱，如對加熱設備和熱管道保溫不好，有可能造成員工的燙傷。所以，對

19、加熱設備及其熱管道進行保溫處理，在防止燙傷的同時，節能降耗。還應對高溫室采用機械通風，從室外吸進新鮮空氣經過濾后由風機送入室內，吸收室內熱量后，自然排放。（2）生產過程中有粉塵產生，這些粉塵一旦被吸入人體，有可能造成員工的結膜、呼吸系統受損。為此，所有可能產生粉塵等有害物質的場所，都要安裝吸塵裝置，同時，做到增濕降塵，而且要對容易產生粉塵的燃煤進行灑水減塵。鍋爐采用微負壓操作，防止粉塵泄漏，同時為操作人員配備口罩等勞保用品，確保其粉塵濃度符合TJ3679工業企業設計衛生標準的規定。（3）在容易發生有害氣體泄漏的區域應加強通風，并設置有害氣體自動報警裝置和便攜式報警儀，工人操作時應配戴防護面具和

20、氧氣呼吸器。對中毒者應迅速離開現場，呼吸新鮮空氣，取半臥位休息，嚴重者送醫院治療。6、噪聲控制生產過程中使用了較多的運轉設備，如輸送物料的機械設備、制造真空的真空泵、空氣壓縮機、風機等，均有較強的噪聲產生，這些設備產生的噪聲在5585dBA之間。如對噪聲的防范措施不當，有可能造成接觸噪聲員工的聽力下降、神經衰弱。在優先選用噪聲低的優質機械產品的同時，對于產生噪音較大的設備盡量配置消聲器。在管道配置中避免管道共振長度，使由于震動產生的噪音降到最低。同時，為保障工人的身體健康，避免操作人員長期置身于噪聲環境中，該區域的值班室、休息室采取雙層門窗等獨立設置的隔音效果良好的房間，必要時配置降噪耳塞防護

21、措施。7、廠區綠化為給生產及生活創造良好的環境，設計考慮了綠化投資，在主、輔廠房的四周、道路兩側及成塊空地上植樹種草，綠化不僅可美化環境，而且可以吸有害氣體、凈化環境、降低噪聲、改善小氣候、有利于工人的身心健康。十一、 人力資源配置根據中華人民共和國勞動法的要求，本期工程項目勞動定員是以所需的基本生產工人為基數，按照生產崗位、勞動定額計算配備相關人員；依照生產工藝、供應保障和經營管理的需要，在充分利用企業人力資源的基礎上，本期工程項目建成投產后招聘人員實行全員聘任合同制；生產車間管理工作人員按一班制配置，操作人員按照“四班三運轉”配置定員，每班8小時，根據xx集團有限公司規劃，達產年勞動定員3

22、83人。勞動定員一覽表序號崗位名稱勞動定員（人）備注1生產操作崗位249正常運營年份2技術指導崗位383管理工作崗位384質量檢測崗位57合計383十二、 項目建設期原輔材料供應情況本期項目在施工期間所需的原輔材料主要是：混凝土、水泥、砂石等建筑材料，建設地周邊市場均有供貨廠家（商戶），完全能夠滿足項目建設的需求。十三、 項目實施保障措施為了使本項目盡早建成投產并發揮其社會效益和經濟效益，應盡快委托有資質的設計單位進行工程設計并落實建設資金，同時，要積極做好設備考察和訂貨工作。為確保工程進度和投產后達到預期效益，應科學合理地安排工期，做好市場開發和人員培訓工作。十四、 節能綜合評價1、在生產上

23、加強能源管理，確保節能降耗落到實處。2、在實際生產操作過程中，不斷摸索新的節能降耗措施。3、不斷采用新的節能技術，努力提高企業的競爭力。十五、 項目總投資本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據謹慎財務估算，項目總投資30001.02萬元，其中：建設投資24312.25萬元，占項目總投資的81.04%；建設期利息661.59萬元，占項目總投資的2.21%；流動資金5027.18萬元，占項目總投資的16.76%。總投資及構成一覽表單位：萬元序號項目指標占總投資比例1總投資30001.02100.00%1.1建設投資24312.2581.04%1.1.1工程費用21484.6771.

24、61%1.1.1.1建筑工程費11049.8936.83%1.1.1.2設備購置費9897.6032.99%1.1.1.3安裝工程費537.181.79%1.1.2工程建設其他費用2333.577.78%1.1.2.1土地出讓金1248.054.16%1.1.2.2其他前期費用1085.523.62%1.2.3預備費494.011.65%1.2.3.1基本預備費229.680.77%1.2.3.2漲價預備費264.330.88%1.2建設期利息661.592.21%1.3流動資金5027.1816.76%十六、 資金籌措與投資計劃本期項目總投資30001.02萬元，其中申請銀行長期貸款1350

25、1.82萬元，其余部分由企業自籌。項目投資計劃與資金籌措一覽表單位：萬元序號項目數據指標占總投資比例1總投資30001.02100.00%1.1建設投資24312.2581.04%1.2建設期利息661.592.21%1.3流動資金5027.1816.76%2資金籌措30001.02100.00%2.1項目資本金16499.2055.00%2.1.1用于建設投資10810.4336.03%2.1.2用于建設期利息661.592.21%2.1.3用于流動資金5027.1816.76%2.2債務資金13501.8245.00%2.2.1用于建設投資13501.8245.00%2.2.2用于建設期利

26、息2.2.3用于流動資金2.3其他資金十七、 經濟評價財務測算（一）營業收入估算本期項目正常經營年份預計每年可實現營業收入55600.00萬元。根據中華人民共和國增值稅暫行條例的規定和關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知及相關規定，本期項目正常經營年份應繳納增值稅計算如下：正常經營年份應繳增值稅=銷項稅額-進項稅額=1833.43萬元。（二）綜合總成本費用估算本期項目總成本費用主要包括外購原材料費、外購燃料動力費、工資及福利費、修理費、其他費用（其他制造費用、其他管理費用、其他營業費用）、折舊費、攤銷費和利息支出等。本期項目年綜合總成本費用的估算是以產品的綜合總成本費用為基點進行，根據謹慎

27、財務測算，當項目達到正常生產年份時，按正常經營年份經營能力計算，本期項目綜合總成本費用48604.13萬元，其中：可變成本40915.23萬元，固定成本7688.90萬元。正常經營年份項目經營成本46625.39萬元。具體測算數據詳見綜合總成本費用估算表所示。（三）稅金及附加本期項目稅金及附加主要包括城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。根據謹慎財務測算，本期項目正常經營年份應納稅金及附加220.01萬元。（四）利潤總額及企業所得稅根據國家有關稅收政策規定，本期項目正常經營年份利潤總額（PFO）：利潤總額=營業收入-綜合總成本費用-稅金及附加=6775.86（萬元）。企業所得稅稅率按25.

28、00%計征，根據規定本期項目應繳納企業所得稅，正常經營年份應納企業所得稅：企業所得稅=應納稅所得額×稅率=6775.86×25.00%=1693.96（萬元）。（五）利潤及利潤分配該項目正常經營年份可實現利潤總額6775.86萬元，繳納企業所得稅1693.96萬元，其正常經營年份凈利潤：凈利潤=正常經營年份利潤總額-企業所得稅=6775.86-1693.96=5081.90（萬元）。十八、 項目盈利能力分析（一）財務內部收益率（所得稅后）項目財務內部收益率（FIRR），系指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計為零時的折現率，本期項目財務內部收益率為：財務內部收益率（FI

29、RR）=10.39%。本期項目投資財務內部收益率10.39%，高于行業基準內部收益率，表明本期項目對所占用資金的回收能力要大于同行業占用資金的平均水平，投資使用效率較高。（二）財務凈現值（所得稅后）所得稅后財務凈現值（FNPV）系指項目按設定的折現率（采用基準收益率ic=12.00%），計算項目經營期內各年現金流量的現值之和：財務凈現值（FNPV）=-692.11（萬元）。以上計算結果表明，財務凈現值-692.11萬元（大于0），說明本期項目具有較強的盈利能力，在財務上是可以接受的。（三）投資回收期（所得稅后）投資回收期是指以項目的凈收益抵償全部投資所需要的時間，是財務上投資回收能力的主要靜態

30、指標；全部投資回收期（Pt）=（累計現金流量開始出現正值年份數）-1+上年累計現金凈流量的絕對值/當年凈現金流量，本期項目投資回收期：投資回收期（Pt）=7.40年。本期項目全部投資回收期7.40年，要小于行業基準投資回收期，說明項目投資回收能力高于同行業的平均水平，這表明項目的投資能夠及時回收，盈利能力較強，故投資風險性相對較小。十九、 償債能力分析（一）債務資金償還計劃本期項目按照“按月還息，到期還本”的模式償還建設投資借款計算，還款期為10年。借款償還資金來源主要是項目運營期稅后利潤。（二）利息備付率測算按照建設項目經濟評價方法與參數（第三版）的規定，利息備付率系指在借款償還期內的息稅前利潤（EBIT）與應付利息（PI）的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映出項目償還債務利息的保障程度，本期項目正常經營年份利息備付率（ICR）為13.80。本期項目實施后各年的利息備付率均高于利息備付率的最低可接受值，說明本期項目建成正常運營后利息償付的保障程度較高。（三）償債備付率測算按照建設項目經濟評價方法與參數（第三版）