1、廣西柳州師范學校物業(yè)管理服務方案依據(jù)校方物業(yè)托管服務招標文件， 托管職務的物業(yè)總體情況： 整個物業(yè)分布在兩個地方， 即中心校區(qū)和南校區(qū)， 其中中心校區(qū)占地220 多畝 （ 15 萬平方米） ，南校區(qū)占地約 50 畝（萬平方米） ， 物業(yè)區(qū)共設置三個校門， 其中中心校區(qū)設有兩個進出口，南校區(qū)一個門；四棟辦公樓宇（教研樓、綜合樓、圖書管、音樂樓及附樓） 、中心校區(qū)中心廣場及南校區(qū)青年教師宿舍樓道及樓前平地、學生宿舍樓道及院內(nèi)、 四座公共廁所等的清潔衛(wèi)生和校園內(nèi)各垃圾桶的垃圾收集清理； 三處學生宿舍（即四合院、三合院、南校區(qū) 3、4樓）的管理；校園內(nèi)現(xiàn)有綠化面積養(yǎng)護、花卉培育。物業(yè)服務范圍及內(nèi)容：1

2、、 物業(yè)轄區(qū)內(nèi)包括中心校區(qū)和南校區(qū)的秩序維護與安防巡邏；2、 三個進出學校大門的門衛(wèi)值勤；3、 學生宿舍進出門的值勤及其庭院、樓道的衛(wèi)生清潔、保潔和垃圾收集、清理；4、 教務辦公主樓及附樓的衛(wèi)生清潔、保潔及垃圾收集、清理；5、 物業(yè)服務范圍區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生垃圾的收集；6、 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化及其養(yǎng)護，包括盆花的培育、采購及造型擺放、培植。依據(jù)以上所述和目標物業(yè)所處的區(qū)域、地理位置、校園自然環(huán)境、綠化、建筑布局、整體構成等特點，以及具體情況和基本意向，遵循國家頒布實施的物業(yè)管理條例 和地方政府有關法律法規(guī)， 為與校方共同營造一個更加安靜、 優(yōu)美、舒適、和諧的校園教育、學習、生活及工作環(huán)境，進一步塑造并提

3、升校容校貌工程形象，爭創(chuàng)優(yōu)美校園，力求物業(yè)產(chǎn)生更良好的社會效益和經(jīng)濟效益，結合本專業(yè)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理理念和服務宗旨，初步設想擬訂本方案。一、管理組織為了更好地履行物業(yè)服務協(xié)議約定的內(nèi)容及其各項條款，確保物業(yè)服務達到“安全、舒適、快捷、時效、規(guī)范”效果，本公司擬在貴校內(nèi)即物業(yè)區(qū)內(nèi)設立物 業(yè)管理服務處（服務中心），服務處在公司總經(jīng)理的統(tǒng)籌和領導下，實行服務處 經(jīng)理（主管）負責制，服務處內(nèi)設各職能服務工作組，職責劃分到各崗位，落實 到人。（一）組織構架（如下圖）：公司總經(jīng)理服務處經(jīng)理1人（二）擬配置人員及其主要服務工作描述（具體崗位職責另文）1、 服務處經(jīng)理（ 主管 ）1 人 ; 主持全面工作

4、, 代表公司總經(jīng)理根據(jù) “物業(yè)服務協(xié)議”約定的內(nèi)容及其條款以及有關管理制度和規(guī)定，全權行使日常物業(yè)服務權力、義務，對總經(jīng)理負責。2、 副經(jīng)理 1 人；協(xié)助經(jīng)理開展服務工作，經(jīng)理不在時，代表經(jīng)理主持服務處工作，并對其職責負責；日常主要職務是負責門崗執(zhí)勤、宿舍門勤及管理、秩序維護和安防巡查及監(jiān)控管理服務的協(xié)調(diào)、檢查和考核工作，并對上述服務工作負責。3、 物管員 1 人， 是經(jīng)理或副經(jīng)理的助手和參謀， 日常主要職務是責任服務處的行政、后勤、文案、檔案、帳務等工作，并對上述工作的結果負責。4、 門崗執(zhí)勤，三個進出校區(qū)門、共配9 人，其中： 主校區(qū)正門 3 人， 每班 1 人， 每天分三班輪轉(zhuǎn)， 全天侯

5、 24 小時值班。 主校區(qū)后門（進出往南校區(qū)） 3 人，每班 1 人，每天值班時間為早上六點至晚上十二點共18 個小時， 分三班輪轉(zhuǎn) （晚 12 點至次日凌晨6點關門） 。 南校區(qū)門 3 人，值班時間及安排同主校后門。5、 秩序維護（安防巡邏）員共13 人（其中二個夜班班長2 人） 主校區(qū) 10 人；全天侯24 小時執(zhí)勤，每天早上七點至下午七點（ 07：0019： 00 時）二個班每班1 人，計 2 人；下午七點至次日早上七點（ 19： 00 07： 00 時）二個班，每班4 人，計 8 人。 南校區(qū) 3 人，每天執(zhí)勤時間：下午七點至次日凌晨一點班1 人，凌晨一點至早上七點班2 人。秩序維護（

6、安防巡邏）的主要服務職責是：負責轄區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、部位包括辦公樓、 教研樓、 圖書館、 教學樓、 宿舍區(qū)等區(qū)間的布點監(jiān)控及流動巡邏、 檢查、 防范； 車輛交通的疏導及停放管理等， 維護維持校區(qū)的正常秩序， 并協(xié)助公安部 門的有關治安工作，消除安全隱患，防止不良的安全事態(tài)和案件發(fā)生。6、 學生宿舍門崗管理員共6 人，每天分三個班輪轉(zhuǎn)（晚上12 點關門、早上6 點開門） ，每班 2 人，男、女生宿舍各1 人。主要職務是負責主校區(qū)學生宿舍門崗值班和宿舍管理及宿舍區(qū)的衛(wèi)生清潔， 包括樓道、 庭院的衛(wèi)生打掃、保潔、垃圾清理等工作。7、衛(wèi)生清潔員計6 人，其中負責主校主辦公樓（ 1 棟） 2 人，負責教研樓

7、、圖書館等附樓（共3 棟） 2 人，負責南校區(qū)學生宿舍、教學樓及教職員工宿舍 2 人。服務工作的主要職責是： 辦公樓的全面衛(wèi)生清潔及衛(wèi)生消殺， 包括大堂、 樓道、辦公室內(nèi)部、衛(wèi)生間、門窗等。教研樓、圖書館等附屬樓和南校區(qū)宿舍、教職工宿舍的樓道、公共衛(wèi)生間、門窗、庭院等有關公共區(qū)域的衛(wèi)生打掃、保潔及其垃圾的收集和清理集中及衛(wèi)生消殺。8、綠化及養(yǎng)護員2 人，其中綠化技工1 人，養(yǎng)護工1 人（不含兼職） 。主要負責校園內(nèi)即轄區(qū)內(nèi)的綠化管理、花草樹木的補種、更植、修剪、殺蟲、養(yǎng)護以及盆花的選購、造型、擺放等工作。二、物業(yè)服務具體內(nèi)容的實施（一）學校門衛(wèi)執(zhí)勤服務學校進出大門既是學校對外的第一道窗口， 同

8、時更是保衛(wèi)學校安全、 維持學校正常教學以及全體師生和教職員工生活、 工作秩序的至關重要的防護站， 基于上述因素，我公司將切實加強并做好如下服務工作：1、根據(jù)學校的特點和具體情況， 建立且不斷完善門衛(wèi)管理制度和進出校園管理規(guī)定，并認真貫徹執(zhí)行、落實到位。2、門勤實行全天侯24 小時值班制度，加強防范、嚴密守衛(wèi)。3、著裝統(tǒng)一，注重形象，講究儀表，語言文明，禮貌待客。4、建立并實施 “來訪登記” 制度， 未經(jīng)校方同意不準許推銷人員或其他人員進入校園推銷、設攤等活動及張貼、發(fā)布廣告等。5、門崗設置值班電話，對來訪者詢問、 了解來訪意圖并經(jīng)電話聯(lián)系同意后方可放入。6、對外來車輛進入校園、加強監(jiān)視、注意防

9、止危險物品和人員入內(nèi)。7、牢記“業(yè)主至上”的服務宗旨，全面推行“人性化、親情化、規(guī)范化、制度化”管理服務。（二）秩序維護與安防巡邏服務秩序維護主要指的是對校園公共區(qū)域內(nèi)的正常教學、 科研、 生活和工作及文化體育娛樂活動秩序的維持； 而安防巡邏是指本公司在貴校內(nèi)設置的服務處將切實把保安視為整個物業(yè)服務工作的重點， 積極配合協(xié)助轄區(qū)派出所和相關職能部門做好安全防范工作。服務處的秩序維護（保安）員，按照有關制度和規(guī)定，實施安全防范巡邏、 檢查和監(jiān)控， 并對違反學校物業(yè)管理規(guī)定的行為進行勸阻、 糾正。具體工作如下：1、針對學校具體情況，采取“點” 、 “面”結合方式實行全天侯24 小時秩序維護值班和安

10、全防范流動巡邏制度。 著裝整齊， 維持轄區(qū)內(nèi)正常秩序， 疏導交通車輛。 高度注視可能出現(xiàn)的異常情況及可疑現(xiàn)象， 預防各類案件發(fā)生。2、定時和不定時地對校園內(nèi)辦公、教研、 教學等樓宇內(nèi)外包括學生及教職員工宿舍和場所各主要部位進行巡視檢查， 發(fā)現(xiàn)各種不安全因素， 及時加以處理，必要時及時報110 處理。3、有條件時盡可能采取和運用監(jiān)控手段對重要部位進行實時監(jiān)控， 防止不法犯罪分子的犯罪活動。4、做好消防設備的維護和檢查工作，嚴防火災事故發(fā)生。5、配合本校所屬的主管派出所及社區(qū)進行有關事項的管理和活動。6、加強防火、防盜、防意外事故的宣傳教育。（三）環(huán)境衛(wèi)生清潔服務環(huán)境和衛(wèi)生是校園的“容貌” ，我公

11、司下屬服務處將配備專職人員負責此項工作，具體的要做好下列幾個方面：1、物業(yè)服務范圍所屬宿舍、教學樓、圖書館、庭院、道路、共用部位公共場地（所）及設施等，每日清掃、保潔，保持地面無垃圾，雜物，無積水、無衛(wèi)生死角。2、主辦公樓內(nèi)部，包括大堂、樓道、扶手、走廊、門窗、玻璃以及辦公室內(nèi)部每日打掃、拖地、擦抹、隨時保持干凈、明亮。3、學生宿舍、教職員工宿舍，南校教學樓等樓道保潔：每日打掃，保持通道及附屬設施如消防箱、 燈具、 指示牌、 扶手、 墻面等干凈， 無垃圾、 雜物，無明顯污跡，無亂堆亂放，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象。4、共享衛(wèi)生間保潔：保持室內(nèi)無明顯異味、嗅味，地面干凈，墻面無蜘蛛網(wǎng)和積灰，便器

12、潔凈無黃漬。5、校園內(nèi)標識牌、宣傳牌、信報箱、果皮箱、垃圾存儲器（具）等保潔。6、衛(wèi)生消殺：針對需要和季節(jié)特點實施。（四）綠化養(yǎng)護服務綠化是校化環(huán)境和景觀的重要方面， 是物業(yè)管理服務的重要內(nèi)容之一， 本公司將配置專業(yè)技術人員負責此項工作，并切實做好以下工作：1、根據(jù)校區(qū)所栽種的植物、花草、樹木的生長特性，做好年度、季度、月度養(yǎng)護工作計劃， 并切實按照相關的技術措施要求認真進行養(yǎng)護。 養(yǎng)護工作包括除雜草、松土、澆水、施肥、整形修剪、防治病蟲害、圍護等項。2、及時清除草坪、花帶內(nèi)雜草，保持草坪、花木生長和顏色正常。3、保持行道樹木、花草和綠地內(nèi)無明顯死枯現(xiàn)象， 發(fā)現(xiàn)時及時補種， 更植和栽培。4、綠

13、化生產(chǎn)垃圾主要部位和道路做到日產(chǎn)日清，其他部位堅持在重大節(jié)日前突擊清理綠地內(nèi)的廢棄物。5、在加強對校區(qū)綠化設施包括建筑小品和花草樹木的維護監(jiān)視，不準攀拆花木， 不準踐踏草坪和亂倒污水， 不準在綠化地內(nèi)亂堆亂放雜物， 不準亂搭亂蓋等，對人為破壞或損壞的及時處理。6、建立和完善綠化養(yǎng)護管理制度并貫徹實施。（五）車輛交通與停放管理服務根據(jù)校區(qū)開放性和人員來往等特點， 此方面的管理服務主要的是做好如下工作：1、校區(qū)內(nèi)設置車輛行使警示標識和交通管理規(guī)定告示牌，預防交通事生。2、對于進出校區(qū)的車輛，及時做好交通疏導， 阻止亂停亂放； 在有條件的情況下，實行發(fā)牌（卡）驗證放行制度。3、停車場劃線標識，區(qū)分類

14、別及車型停泊位。4、在加強對車輛停放地 （場） 的安全巡邏的同時， 注意提醒車主按指定停放位停放并鎖好車門、 車窗、 調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)， 隨身帶走貴重物品，做好防范工作。5、建立并不斷完善車輛停放監(jiān)管制度。（六）宿舍門勤管理服務參見第（一）款的“學校門衛(wèi)執(zhí)勤服務”（七）其他服務：根據(jù)校方及其師生的需要，協(xié)商實施。協(xié)冏實施。三、物業(yè)服務成本費用（開支）測算（一）員工工資、津貼、福利（元福利（兀/ 月） ：1、管理員 共 3 人 經(jīng)理（主管） 1 人1X 11001100 副經(jīng)理1 人1X850850 物管員 1 人1X7007002、學校門衛(wèi)保安共 9 人 主大門 3 人3X6501950 主校后門 3 人3X5501650 南校門 3 人3X55016503、護校保安（安防巡邏）共 13人其中：班長2人2X6501300 保安員 11 人（含南校區(qū)）11 X 60066004、宿舍管理共 6 人6X55033005、綠化養(yǎng)護共 2 人 綠化技工1 人1X700700 養(yǎng)護工1 人1X5505506、衛(wèi)生清潔共 6 人主辦公樓2 人2X6001200其他4 人4X5002000小計 39 人/ 月）14507、法定假日加班費，按人均 50元算 29 X503008、員工保險小計 1750合計： （元 / 月）/ 月）1、辦