1、司考鐘秀勇物權法講義：地役權司考鐘秀勇物權法講義：地役權。為了讓大家更好地迎接2014年司法考試，法律教育網的小編為大家編輯整理了以下內容，希望對大家的復習有所幫助，正所謂“良好的開端是成功的一半”，大家必須重視基礎階段的復習，務必夯實好基礎知識點。精彩鏈接：司考鐘秀勇物權法講義：拾得遺失物司考鐘秀勇物權法講義：善意取得司考鐘秀勇物權法講義：共有司考鐘秀勇物權法講義：添附、先占一、地役權的概念物權法 第一百五十六條 地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。 前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。 1概念與特征。地役權，是以他人不動產供自己的不動產便利

2、之用的用益物權。地役權具有以下特征：地役權同時涉及需役地和供役地，是通過在供役地上設立負擔來滿足需役地之便利的權利。權利主體的廣泛性。地役權人可以是不動產的所有人、建設用地使用權人、土地承包經營權人、宅基地使用權人、承租人。內容的意定性。地役權素有“類型法定，內容意定”之名。客體亦具廣泛性。地役權的客體即供役地包括他人的土地、房屋、空間。 2地役權與相鄰關系。相鄰關系，指依據法律規定，兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產“所有人”或“使用人”，在行使不動產所有權或者使用權的過程中，彼此應當給予必要便利或者接受一定限制而發生的權利義務關系。相鄰關系的實質是相鄰的不動產所有人或使用人（主要包括用益物權人

3、、承租人）一方權利的延伸和擴張，以及與此相伴隨的另一方權利受到的限制。權利擴張一方依據相鄰關系所得主張的權利，一般稱為“相鄰權”。相鄰權不是一種獨立的物權，而是一種受保護的法益。 【概念辨析】 【相鄰權】VS【地役權】基于相鄰關系可產生相鄰權，相鄰權與地役權均涉及兩個不動產權利之間的關系，具有相似性，但區別是主要的。二者的區別如下：相鄰權基于法律規定產生；地役權主要通過約定產生。相鄰權是不動產所有權或使用權的延伸與擴張，非獨立的物權；地役權是獨立的用益物權。相鄰權的內容是請求相鄰的不動產權利人提供“最低限度”的便利（如“袋地”通行權；采光權）；地役權所能提供的便利的內容，概由當事人約定，只要不

4、違反公序良俗，即按照約定確定地役權的內容。相鄰權的取得均為無償；地役權的取得有償無償均可。相鄰關系規則主要是裁判規范，往往是在發生糾紛后才發揮作用；地役權規則主要是行為規范（當然在發生糾紛后也是裁判規范）。 【真題研習】某郊區小學校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學校人員有權借研究院道路通行，每年支付一萬元。據此，學校享有的是下列哪一項權利？（2010年試卷三第9題） A相鄰權 B地役權 C建設用地使用權 D宅基地使用權 【答案】B 二、地役權的取得 1地役權的設立。指通過合同設立地役權。這是考試的重點，須說明者有三：根據物權法第158條的規定，地役權自地役權合同生效時設立，不需要登記；但未

5、經登記，不得對抗善意第三人。需強調：所謂不得對抗善意第三人，指不能對抗取得供役地權利的善意第三人（此點在物權變動一章已作強調）。根據物權法第161條，約定的地役權的期限不得超過需役地和供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權的剩余期限。根據物權法第163條，土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，需役地或者供役地的土地所有權人不得設立地役權。 2地役權合同的法定解除。根據物權法第168條的規定，在下列兩種情況下，供役地權利人享有法定解除權，地役權合同一經解除，地役權消滅：地役權人濫用地役權的；地役權人未按照約定支付到期費用，在合理期限內經兩次催告后

6、仍未支付的。 3地役權的法定取得與法定負擔。物權法第162條規定：“土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。”（見【例1】與【例2】） 【例1】甲村有一養雞場通行不便，便在乙村的土地上設立了通行地役權。此后，甲村將該養雞場承包給丙。丙法定取得地役權，有權繼續在乙村的土地上通行。該地役權是否登記，對丙法定取得地役權不生影響。法律 敎育 網 【例2】甲村在乙村的一個水庫上設立取水地役權，約定每年取水1萬噸，甲村每年支付乙村2000元。此后，乙村經村民表決，將該水庫承包給丁。丁法定負擔甲村

7、的取水地役權。若地役權沒有登記，則善意的丁就不負擔該地役權。這和地役權的法定取得并不相同。 三、地役權的從屬性物權法 第一百六十四條 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。 第一百六十五條 地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。 地役權雖為用益物權，但其功能在于為了需役地的便利，故地役權具有從屬性，從屬于需役地的所有權、用益物權（甚至是租賃權）。地役權的從屬性規定在物權法第164條和第165條。可分解為四層含義：地役權不得與需役地權利（所有權、建設用地使用權）分離而單獨轉讓（見【例

8、3】）。地役權不得與需役地權利（所有權、建設用地使用權）分離而單獨抵押。需役地權利（所有權、建設用地使用權、土地承包經營權）轉讓的，只要讓與人與受讓人無相反約定，受讓人同時取得地役權。曾經的地役權人，若完全喪失對需役地的權利（所有權、建設用地使用權等），其地役權（因無所附麗）消滅（參見下文所述2007年試卷三第12題）。 【例3】建設用地使用權人甲為了通行方便，在乙的土地上設立通行地役權。假設甲僅將地役權轉讓被丙，轉讓無效，甲仍享有地役權。假設甲僅將建設用地使用權轉讓給丙，丙僅取得建設用地使用權，不能取得地役權。地役權消滅。假設甲將建設用地使用權轉讓給丙，將地役權轉給丁。則丙僅取得建設用地使用

9、權，對丁的轉讓無效，該地役權消滅。 【真題研習】李某從自己承包的土地上出入不便，遂與張某書面約定在張某承包的土地上開辟一條道路供李某通行，李某支付給張某2萬元，但沒有進行登記。下列哪一選項是錯誤的？（2008年試卷三第11題） A該約定屬于有關相鄰關系的約定 B該約定屬于地役權合同 C如果李某將其承包經營權轉移給他人，受讓人有權在張某承包的土地上通行，但合同另有約定的除外 D如果張某將其承包經營權轉移給他人，則善意的受讓人有權拒絕李某在自己的土地上通行 【答案】A 四、地役權的不可分性 物權法 第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，

10、受讓人同時享有地役權。 第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。 地役權還具有不可分性。地役權及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割而受影響。地役權的不可分性乃其從屬性的延伸，包含以下內容： 1地役權不受需役地部分轉讓的影響。根據物權法第166條，需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權“部分轉讓”時，轉讓部分“涉及”地役權的，受讓人“同時享有”地役權。須注意：此情形下，地役權是否登記在所不問。 2地役權不受供役地部分轉讓的影響。根據物權法第167條，供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權“部分轉讓”時，轉讓部分“涉及”地役權的，地役權對受讓人“具有約束力”。須注意：在此情形下，若地役權未登記，供役地部分轉讓的，地役權不得對抗善意第三人。 【真題研習】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發住宅小區觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內不在自己廠區建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙