1、萬科集團房地產成本核算指導 目錄第一章 總 則第二章 成本核算的基本程序第三章 成本核算對象的確定第四章 成本費用項目及核算容第五章 會計科目與帳簿設置第六章 成本費用的歸集與分配第七章 成本報表第八章 附 則VANKE 萬科企業股份房地產開發企業成本核算指導討論稿）編制單位：財務管理部一九九八年十二月第一章 總 則1-1 為了加強成本管理，規集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料 的比較和分析，根據股份會計制度會計科目和會計報表及其附件三“房地產開發業務會計處 理規定”與我國具體會計準則等有關規定，以及集團財務管理規則和會計管理規則的要 求，制定本指導。1-2 集團房

2、地產開發企業成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，嚴格遵守成本開支 圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算 資料，及時發現成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。1-3 各房地產開發企業，建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法， 嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團的監督。第二章 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：按成本核算及管理的要求，設置有關成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發 成本費

3、用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。第四步：將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本，按建筑面積 計算完工產品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供 )，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發產品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第三章

4、 成本核算對象的確定3-1 成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結 算；適應成本監控的要求。3-2 各單位可根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、 結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對 象。(1) 單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對 象。(2) 在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發項 目，可以合并為一個成本核算對象。(3) 對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點

5、和成本管理的需要，按開發項目 的一定區域或部位或周期劃分成本核算對象。 成片分期(區)開發的項目，可以以各期(區 )為成本核算對象。 同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區 )劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。(4) 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋 等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋 等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入 房屋等開發

6、項目的成本。3- 3 成本核算對象一般應在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確性。第四章 成本費用項目及核算容4-1 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括 下列六項：1) 土地征用及拆遷補償費2) 前期工程費3) 基礎設施費4) 建筑安裝工程費5) 配套設施費6) 開發間接費4-2 各成本項目的開支圍如下：土地征用及拆遷補償費 指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下容：(1) 土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費，交納的契稅、耕地 占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、

7、合作項目建房轉入分給合作方的房 屋成本和相應稅金等。(2) 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作物補償 費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳，分別沖減有關成本。(3) 市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當地市政公司交納的紅線外道 路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。(4) 其他：如土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費等。前期工程費指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測 繪、 “三通一平”等前期費用。主要包括以下容：(1) 項目整體性批報建費：項目報建時按規定向政

8、府有關部門交納的報批費。如：人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金 ) 、教師住宅基金 (或中小學教師住宅補貼費 )、拆遷管理費、招投標管理費等。(2) 規劃設計費：項目立項后的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費 (含支付社會中介服務機構的市場調研費) ，制圖、曬圖費，規劃設計模型制作費，方案評審費。(3) 勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、 復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(4) “三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用 )、供電、道路(含按規定應交的占道費、

9、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括開工前垃圾清運費 )等。(5) 臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設 置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施的資產，如空調、電視機，家具 等不屬于臨時設施費。(6) 預算編、審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。(7) 其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。基礎設施費 指項目開發過程中發生的小區、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供 熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩

10、米與大市政接口的費用，以及 向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下容：(1) 道路工程費：小區道路鋪設費。(2) 供電工程費：變(配)電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供(配)電貼費、電源建設 費，交納的電增容費等。(3) 給排水工程費：自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向 自來水公司交納的水增容費等。(4) 煤氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發展基金、煤氣掛表費(5) 供暖工程費：暖氣管道的鋪設費、集資費。(6) 通訊工程費：線路的鋪設、配套費，電纜集資費，交納的增容費等。(7) 電視工程費：小區有線電視 (

11、閉路電視 )的線路鋪設和按規定應交納的有關費用。(8) 照明工程費：小區路燈照明設施支出。(9) 綠化工程費：小區人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設費。(10) 環衛工程費：指小區的環境衛生設施支出。如垃圾站(箱 )、公廁等支出。(11) 其他：小區周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費建筑安裝工程費指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目的各項費用( 含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費)，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的“工程價款結算單”來確定。主要包括以下容：(

12、1) 土建工程費 基礎工程費：土石方、樁基、護壁(坡 )工程費，基礎處理費、樁基咨詢費。 主體工程費：即土建結構工程費(含地下室部分) 有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。（2）安裝工程費 電氣 （ 強電 ） 安裝工程費：主體工程的照明等電氣設施安裝費，有甲供材料、設備的，還應包括相 應的甲供材料、設備費。 電訊 （ 弱電 ） 安裝工程費：主體工程的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費。 給排水安裝工程費：主體工程的上下水、熱水等給排水設施安裝費。 電梯安裝工程費：主體工程的電梯及其安裝、調試費。 空調安裝工程費：主體工程的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝

13、費。 消防安裝工程費：主體工程的自動噴灑、消防栓、消防報警系統等消防設施安裝費。 煤氣安裝工程費：主體工程的煤氣管線等燃氣設施安裝費。 采暖安裝工程費：主體工程的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。 上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。（3）裝修工程費：外墻、地板 （毯 ）、門窗、廚潔具、電梯間、天 （頂 ）蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。（4）項目或工程監理費：指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。（5）其他：工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費（零星工程費和 乙方保修期后應由開發商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主

14、體原則歸類計入上述相應費用 中），現場垃圾清運費、工程保險費等。配套設施費指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉 作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目，具體核算容可 區別以下情況：（1）在開發小區發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、 水塔、鍋爐房 （建筑成本 ）、變電所 （ 建筑成本 ）、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀 （建筑小品 ）、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。(2) 在開發小區發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套

15、設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。(3) 開發小區城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投 資來源的費用。(4) 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷 售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政 府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。開發間接費指房地產開發企業部獨立核算單位為組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用。開發間接 費的容包括：(1) 現場管理費用：部獨立核算的、開發項目現場管理的人員工

16、資及福利費、工會經費、職工教育 經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市交通費、運輸費、通訊費、業務交際費、勞動 保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。(2) 利息并借款費用：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌 收益的凈額。(3) 固定資產投資方向調節稅：按規定應計繳的固定資產投資方向調節稅。(4) 物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理 公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。(5) 質檢費：包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程 質量自檢費、工程竣工驗收費等質量

17、鑒定性費用。(6) 其他：項目交付使用后發生的，按規定或協議應由開發商承擔、補貼給物業管理公司的水、 電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應計入開發間接費的費用。4- 3 開發企業期間費用的開支圍為：營業費用指在開發產品銷售環節發生的各項費用。包括：(1) 已完開發產品銷售以前的改裝修復費，開發產品看護費及按規定或協議應交物業管理公司的空 房物業管理費，根據規定或協議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業水電費等。(2) 小區、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處的資產，如空 調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾

18、等費用在房屋開發成本中列支。(3) 開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費 )、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型 (沙盤 )制作費、代銷手續費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府 部門交納的物業管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。(4) 專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、 業務交際費以及其他經費。管理費用指企業行政、財務、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。包括：(1) 行政管理部門人

19、員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費(包括駕駛員保險費)、折舊 費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。(2) 工會經費和職工教育經費。(3) 財產保險費、勞動保險費、待業保險費、醫療保險費、失業保險費。(4) 稅金：指按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費 )、印花稅等。(5) 審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業務招待費、董事會費、公司活動費等。(6) 無形資產及長期待攤費用攤銷。(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。(8) 環境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等(9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。(10) 分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等

20、。財務費用指企業為籌集開發經營所需資金而發生的各項費用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯 兌凈損失、金融機構手續費 (含票據工本費 )，以及企業籌集資金發生的其他財務費用。會計科目與帳簿設置5- 1 “開發成本”科目：核算在房屋等產品開發過程中所發生的各項費用。各級明細科目的設置詳 見“房地產成本核算科目明細表”。5- 2 “開發間接費”科目：歸集和分配在房屋等產品開發過程中，本單位項目、設計、工程、預 算、材料等業務部門為組織與管理開發項目建設而發生的各項費用。（這類費用由本科目歸集并按一定方法、標準分配后，再計入各成本核算對象的“開發間接費”成本項目中去） 。各級明細科目的設置詳見

21、“房地產成本核算科目明細表”。5- 3 “預提費用”科目：核算按權責發生制原則和受益期限、對象，應由本受益期、受益對象承擔 的尚未支付的成本、費用。本科目一般應按費用的容設置二級科目進行核算。應預提的費用一般包括：配套設施費；與合作單位共建項目應負擔的由合作單位墊付的費用；租 金；保險金；借款利息；修理費用及應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的地價等。費用預提的時間：應由房屋等開發產品負擔的費用，應在結轉房屋等開發產品時預提。配套設施費的預提圍、條件、依據和計算方法：圍：開發小區不能有償轉讓的配套設施將發生的費用。能有償轉讓的配套設施將發生的費用不得預 提。條件：配套設施費的預提條件為：房屋

22、與配套設施非同步開發（有前有后、穿插進行 ）；先建房屋，后建配套設施。依據：擬建配套設施的預算成本或計劃成本。計算方法：某成本核算對象應該項開發產品預算 配套設施費預提的配套設施費成本 （或計劃成本 ） 預 提 率配套設施該配套設施的預算成本 （ 或計劃成本*100%費預提率 應負擔該配套設施費各開發產品的 預 算 成 本（或計劃成本）式中應負擔該配套設施費的開發產品一般應包括房屋、能有償轉讓的小區大配套設施。5-4 “待攤費用” 科目：核算按權責發生制原則和受益期限、對象在本期發生但應由本期及以后 各期共同負擔的、分攤期限在一年以的費用。如：項目開發前期為項目開發而發生的貸款利息支出 （分攤

23、期限為預計項目開發期，項目開發期超過一年的列“長期待攤費用”）、廣告費、低值易耗品攤銷、預付保險費、預付報刊費等。本科目一般應按費用的容設置二級科目進行核算。5-5 “開發產品”科目：核算已開發完成并驗收合格的開發產品的實際成本。各級明細科目的設置 詳見“房地產成本核算科目明細表”。各單位在進行“開發產品”核算的同時，應收集、整理具體 到每戶的可售面積構成、銷售及其回款情況的詳細資料。房地產成本核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目五級科目備注開發成本各項目 各成本核算對象 土地征用及拆遷補償費 按前述明細 完工轉開發產品（各住宅小區、配套設施） 前期工程費 同上基礎設施費同上建筑安裝

24、工程費同上配套設施費同上開發間接費自一級科目待分攤征地及拆遷補償費按前述明細開發間接費轉入待分攤前期工程費同上待分攤基礎設施費同上待分攤配套設施費同上開發間接費各項目工資及附加費定期轉入開發成本有關部門辦公費用差旅交通費修理費通訊費周轉房攤銷利息并借款費用質量檢驗費物業管理基金其他開發產品項目名稱成本核算對象設置面積或套數的數量金額帳第六章 成本費用的歸集與分配土地征用及拆遷補償費6- 1 一般能分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中；如果分不清成本 核算對象，須兩個或兩個以上的成本核算對象負擔時，可先在“開發成本土地開發土地費用” 科目進行歸集，再將其分配計入有關成本核

25、算對象的開發成本；也可以直接分配計入“開發成本 有關成本核算對象 土地拆遷及補償費”。有關分配方法為：按土地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時：方法一：先按小區的占地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區；再將分配到各小區的地價和拆遷 補償費，按小區房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分 配到小區道路、廣場等公用場所占地面積的地價和拆遷補償費，按房屋等成本核算對象的占地面積 進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發成本；房屋等成本核算對象的直接分配數加間接 分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的地價和拆遷補償費。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等

26、成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自 身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。按建筑面積計征（或補償）時：不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發生的“土地征用及拆遷補償費”成本項目的費 用，均應按房屋等成本核算對象的建筑面積來分攤。前期工程費6- 2 能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費”成本項目；應由 兩個或兩個以上的成本對象負擔的前期工程費，可通過“開發成本 土地開發前期工程費”科 目歸集，再按建筑面積 （ 包括在建及未建面積 ） 分配計入各成本核算對象的成本項目。基礎設施費6- 3 一般能夠區分成本核算對象

27、的，應直接計入房屋等成本核算對象的“基礎設施費”成本項目 中；如果在開發的建設場地上有多個開發項目，不能區分成本核算對象時，其基礎設施費應先在 “開發成本土地開發基礎設施費”科目進行歸集，待基礎設施建設完畢后，將歸集的費用按建 筑面積 （包括在建及未建面積 ）分配計入有關成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中。建筑安裝工程費6-4 一般應在與承包單位進行工程價款結算時，按承包單位根據當月實際完成工作量提出，經甲方 審定、雙方確認的“已完工程月報表”、“工程價款結算單”所確定的工程價款，直接計入房屋等 成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。6-5 預付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為

28、建筑安裝工程費支出，計入“開發成本”科 目，應先在“預付帳款預付承包單位款”科目核算，待工程價款結算時，再從實際應付工程款中 扣回。（或成6-6 對幾個工程一并招標出包且按標價結算的，應在工程完工結算工程價款時，按每個工程 本核算對象 ）的預算造價占各項工程預算造價之和的比例，計算各自的標價即實際建筑安裝工程 費。根據經計算得出的建筑安裝工程費，計入有關房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本 項目。計算公式為：某項工程的實際 該項工程預算造價= 工程標價 * 建筑安裝工程費 各項工程預算造價合計配套設施費6-7 凡是不能有償轉讓的開發小區配套設施所發生的支出，均應計入房屋等成本核算對象的“

29、配套 設施費”成本項目：（1）配套設施和房屋等開發產品同步建設的情況下： 能分清成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。 不能分清成本核算對象的，應先由“開發成本配套設施開發”科目的相應成本項目進行歸 集，再分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。（2）配套設施和房屋等開發產品非同步建設 （ 有前有后、穿插進行 ）的情況下： 應先通過“開發成本配套設施開發”科目進行歸集，待配套設施完工后，再按房屋等成本核 算對象的建筑面積和分項平行結轉法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。（3）先開發房屋等開發產品，后建配套設施；或房屋等開發產品已開發完工移交或出

30、售，而配套設 施尚未全部完工的情況下： 可按配套設施的預算成本 （ 或計劃成本 ）進行預提，并歸集在“開發成本配套設施開發”科目的 相應成本項目，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施 費”成本項目。預提數與實際數的差額，應在配套設施完工時調整房屋等成本核算對象的“配套設 施費”成本項目。 如果預提的配套設施費含有多種配套設施項目，應在每項配套設施完工時，逐項結轉并隨時調 整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目，不得等全部配套工程竣工后一次調整。6-8 凡是能有償轉讓的配套設施（包括經營性和非經營性的）支出，不得計入房屋等成本核算對象 的成本，能有償轉讓的配套設施應分配的其他配套設施費，應計入其開發成本的“開發成本配套 設施開發配套設施費