1、.早期介入和前期管理早期介入和前期管理.概念概念早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要，引入的物業管理的咨詢活動。 前期管理是指從物業承接查驗開始至業主大會選聘完成物業管理企業之間的物業管理階段。 .區別區別一是內容作用不同。早期介入是建設單位開發建設物業項目階段引入的物業管理專業技術支持，前期管理是物業管理企業對新物業項目實施的物業管理服務。二是服務的對象不同。早期介入服務的對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用，前期管理服務的對象是全體業主，并按規定向業主收取物業管理服務費用。 .早期介入的必要性早期介入的必要性 在開發建設工作的早期，物業管理企業通

2、過早期介入活動，協助開發建設單位及時發現和處理建設銷售過程中存在的問題，減少房地產開發建設的糾紛，使房地產開發建設得以順利進行；在物業開發建設初期把不利于物業管理、損害業主利益的因素盡可能消除或減少，使物業投入使用后，物業管理順利開展，業主利益得到保障。 .早期介入的作用早期介入的作用 (一)優化設計(二)有助于提高工程質量(三)有利于了解物業情況(四)為前期物業管理作充分準備(五)有助于提高建設單位的開發效益.早期介入知識問答1、早期介入工作分為幾個階段？2、物業管理公司什么時候介入較好？3、早期介入需要配備哪方面的人員？4、物業管理公司早期介入與業主有何關系？5、有監理公司為何物業管理公司

3、還需派人員進行早期介入？6、早期介入在設備方面要注意哪些問題？7、早期介入在清潔綠化要注意哪些問題？8、早期介入在安全方面要注意哪些問題？9、早期介入在土建方面需要注意哪些問題？10、在公共供水、供電方面要求設計時注意哪些問題？.【案例】【案例】某物業項目位于粵西的一個沿海城市，總建筑面積達40余萬m2，屬多層、中高層住宅物業，項目分三期建設，是當地最大的住宅建設項目。整個小區的建設申報了國家安居示范工程小區，是該市重點工程之一，倍受當地居民和政府的關注。建設單位為把這個項目建設經營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經驗的物業管理企業，并由其負責該項目物業管理的早期介入工作。良好的物業管

4、理品牌提高了這個商品房小區的知名度，同時早期介入物業銷售初期綜合環境的設計，使該項目與該市同類建設項目相比，具有更高的經濟效益和社會效益。 1.在經濟效益方面 首期16萬m2很快售完，二期銷售勢頭強勁，部分戶型出現搶購熱潮，房價也從前期最初的1200元/m2，達到二期銷售時的1500元/m2，開發建設單位的實際收入超出預期，前期購房者也享受到了物業升值帶來的收益。 2.在社會效益方面 (1)該小區已被當地政府指定為參觀點和示范小區，成為了當地城市建設和物業管理的樣板。 (2)該小區物業管理的成功，為提高當地物業管理水平，增強物業管理消費意識起到了積極的促進作用。 (3)該項目成功后，建設單位的

5、品牌形象得到大幅度提升，使其他建設單位提高了對物業管理的認識。.前期管理的主要工作前期管理的主要工作 ( (一一) )管理機構的設立與人員的培訓管理機構的設立與人員的培訓 機構的設置應根據委托物業的用途、面積、管理深度、管理方式等確定；人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層(維修養護、保安、清潔、綠化等人員)的招聘。依據職責分別進行培訓。 ( (二二) )規章制度的制定規章制度的制定 必要的規章制度：管理機構的職責范圍；各類人員的崗位責任制；物業各區域內管理規定；用戶(住戶)手冊等。 ( (三三) )物業的驗收與接管物業的驗收與接管 物業的驗收是依照國家建設部及省市有關工程驗收的技術

6、規范與質量標準對已建成的物業進行檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要環節。物業接管是房地產開發企業向接受委托的物業管理公司移交物業的過程，移交應辦理書面移交手續。開發企業還應向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業管理和維修養護。在物業保修其問，接受委托的物業管理公司還應與房地產開發企業簽訂保修實施合同，明確保修項目、內容、進度、原則、責任與方式。 .（四（四) )入住管理入住管理 入住是指業主、使用人正式進住使用物業，俗稱入伙。商品房購房業主或承租使用人的入住程序一般為： 1發入伙通知書 在物業正式使用條件全部具備后向業主或使用人發出入住書面通知書。 2帶業主或使用

7、人實地驗收物業，著重勘驗 (1)房建質量； (2)設備質量，運轉情況； (3)房型、裝修、設施配備等是否與合同相符； (4)外部環境狀況及影響。 3. 約定代為裝修、添置或更換自用設備或設施等事宜即各種代辦事宜 4簽訂前期物業服務協議房屋裝飾裝修管理協議臨時管理規約等 主要內容包括：在分清自用與公用部位、設備、設施的前提下確定雙方享有的權利和應盡的義務，物業正常使用的行為規范及相應的違約責任。 5要求業主或使用人如實填寫登記卡 內容包括：業主或使用人的名稱、通訊聯絡方式、所占用物業的編號、設備、設施及泊車位分配等內容。屬于非居住性質的物業還需登記營業執照、經營范圍、職工人數、出行、用餐等相關情

8、況，便于物業管理與服務。6向業主或使用人發放業主手冊 使他們了解物業概況，各項管理制度，如車輛停放管理，裝修搬遷管理，物業保修的責任范圍、標準、期限等等方面的規定，以及樓層權力歸屬、公用設施設備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。 7預收物業管理費或租金 物業管理公司根據有關規定或雙方約定向業主或使用人預收物業管理費或租金。 8向業主或使用人提供辦事指引 即向業主、使用人全面介紹物業管理區域和社區相關部門的辦事指南，使他們能及時辦理相關手續。 9業主、使用人簽約領鑰匙，完成入住程序。 .( (五五) )裝修搬遷管理裝修搬遷管理 為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點工作： 1大力宣傳裝修規定

9、 規定主要包括以下幾方面： (1)裝修不得損壞房屋承重結構，破壞建筑物外墻面貌； (2)不得擅自占用公用部位、移動或損壞公用設施和設備； (3)不得排放有毒、有害物質和噪聲超標； (4)不得隨地亂扔建筑垃圾； (5)遵守用火用電規定，履行防火職責； (6)因裝修而造成他人或公用部位、設備或設施損壞的，責任人負責修復或賠償。 2加強裝修監督管理 審核裝修設計圖紙，派人巡視施工現場，發現違約行為及時勸阻并督促其改正。 3積極參與室內裝修 4合理安排搬遷時間 ( (六六) )檔案資料的建立檔案資料的建立 檔案資料包括兩種：業主或使用人的資料和物業資料。 業主或使用人資料：業主使用人姓名、進戶人員情況、聯系電話或地址、各項費用的繳交情況、房屋的裝修等情況。 物業資料：主要包括物業的各種設計和竣工圖