1、.“物業物業”一詞譯自英語一詞譯自英語propertyproperty或或estateestate，由香港傳入沿海、內地，其含，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自等。該詞自2020世紀世紀8080年代引入國內，現年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，即：物業是已形成了一個完整的概念，即：物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一可大可小，一個個單元住宅單元住宅可以可以是物業，是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同

2、一建一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。物業含有多種業態，如：辦公樓宇、商物業含有多種業態，如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。酒店、廠房倉庫等多種物業形式。什么是什么是“物業物業”.建設項目全建設項目全壽壽命周期命周期“建設項目全壽命周期” 指自建設項目自決策開始，經過各項施工前的準備工作設計階段建設項目具體施工階段竣工完成后的運營使用直至建設項目到達使用壽命拆除為止。.物業管理在建設項目物業管理在建設項目全全壽壽命命周期中周期中的的位置位置設計

3、準備項目決策設計施工動用前準備開開始始結結束束決策階段決策階段實施階段實施階段使用階段使用階段DMPMPMFMDMDM Development ManagementDevelopment Management決策階段的決策階段的管理管理PM PM Project Management Project Management 實施階段的管理即實施階段的管理即項目管理項目管理 FM FM Facility Management Facility Management 使用階段的管理即設施使用階段的管理即設施管理管理( (物業工程管理）物業工程管理）.物業管理條例國務院2003年6月8日公布的第379

4、號令物業管理條例中對“物業管理”的定義為:“物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區城內的環境衛生和秩序的活動。 .“物業工程管理”就是物業公司對設備設施管理，物業設備既包括室內設備，也包括物業紅線內的室外設備與設施系統，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備，這些設備構成了物業設備的主體，是物業全方位管理與服務的有機組成部分。1 1、物業工程管理、物業工程管理現代物業無論是住宅、商業、寫字樓、工業廠房或者其它不同業態，設備設施系統都是非常重要不可缺少

5、的組成部分，設備設施的正常運行可以滿足人們生活的基本需求，給人們的工作、生活提供更合適 ，更安全的外部環境。.國際設施管理協會（IFMA）確定的物業設施管理的含義：包括：物業資產管理和物業運行管理，和我國的物業管理概念有一定的差異。設施管理物業資產管理財務管理空間管理用戶管理物業運行管理維修現代化2 2、物業設備設施管理的意義、物業設備設施管理的意義注：國際設施管理協會（IFMA）成立于1980年，是世界上最大和最廣泛認可的國際設施管理專業人士協會。.注：物業設備管理的基本內容包括注：物業設備管理的基本內容包括管理和服務管理和服務兩個方面，也就是說，需要做兩個方面，也就是說，需要做好物業設備的

6、管理、運行、維修和保養等方面的工作。好物業設備的管理、運行、維修和保養等方面的工作。* *管理、使用好物業設備、設施有以下幾個方面的管理、使用好物業設備、設施有以下幾個方面的意義意義： 物業設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環境物業設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環境中，起到基礎性管理的作用，并提供了有力保障。中，起到基礎性管理的作用，并提供了有力保障。 物業設備管理是實現物業高效率發揮使用功能，促進物業物業設備管理是實現物業高效率發揮使用功能，促進物業與設備現代化、規范化的強有力手段。與設備現代化、規范化的強有力手段。 物業設備管理是提高現有設備、設施性能與完好率，延長物業

7、設備管理是提高現有設備、設施性能與完好率，延長設備使用壽命，節約資金投入，保障設備安全運行的設備使用壽命，節約資金投入，保障設備安全運行的保證。保證。 物業設備管理是城市文明建設和發展的需要，對文明衛生、物業設備管理是城市文明建設和發展的需要，對文明衛生、環境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用。環境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用。 物業設備管理能強化物業管理企業的基礎建設。物業設備管理能強化物業管理企業的基礎建設。2 2、物業設備設施管理的意義、物業設備設施管理的意義.3 3、物業設備管理的目標、物業設備管理的目標 注：物業設備在整個物業內處于非常重要的地位。它是物業運作的物質注：物業

8、設備在整個物業內處于非常重要的地位。它是物業運作的物質和技術基礎。和技術基礎。 * * 用好、管好、維護檢修好、改造好現有設備，提高設備的用好、管好、維護檢修好、改造好現有設備，提高設備的利用率及完好率，是利用率及完好率，是物業設備管理的根本目標。物業設備管理的根本目標。* * 衡量物業設備管理質量的兩個指標：衡量物業設備管理質量的兩個指標： A A設備有效利用率，；設備有效利用率，； B B設備的完好率，；設備的完好率，； . 確保確保工程使用工程使用安全安全3 3、物業工程管理的目標、物業工程管理的目標核心目標：項目的保值核心目標：項目的保值與與增值增值 有利于環境保護有利于環境保護 有利

9、于節約能源有利于節約能源 滿足最終用戶的使用功能滿足最終用戶的使用功能降低工程運營成本降低工程運營成本 有利于工程維護有利于工程維護. 物業設備設施是否完好的要求：物業設備設施是否完好的要求： 設備設備運轉正常運轉正常 設備設備技術資料及運轉記錄齊全技術資料及運轉記錄齊全 零部件完整齊全零部件完整齊全 設備整潔，無跑、冒、滴、漏現象設備整潔，無跑、冒、滴、漏現象 防凍、保溫、防腐等措施完整有效防凍、保溫、防腐等措施完整有效 .二、物業工程（設備設施）二、物業工程（設備設施）管理的劃分管理的劃分 以項目為基點，按照時間進行劃分物業設備設施管理可以分為兩個階段：物業工程管理前期物業工程管理運營期物

10、業工程管理.1、前期物業工程管理建設項目施工基本完畢，完成或即將完成竣工驗收階段，為了使后期物業管理能夠順暢進行所作的各種前期準備工作（包括對項目現場的熟悉，制度建立，承接查驗工作、人員培訓等工作）時間節點：時間節點：動用前準備商業業態前期管理（前6個月）住宅業態前期管理（前三個月）業主正式入住.管理制度的建立與實施承接查驗前期工程檔案的收集與管理人員培訓（技能培訓、制度培訓）建立 制度承接查驗檔案管理人員培訓.人員管理制度設備管理制度 .人員管理制度 人員架構崗位職責工作流程安全管理應急預案.人員架構設置：符合需要，責任明確，精簡高人員架構設置：符合需要，責任明確，精簡高效。效。.1.1.工

11、程部經理工程部經理是對物業設備進管理，操作，保養，維修，保證是對物業設備進管理，操作，保養，維修，保證設備正常運行的總負責人。設備正常運行的總負責人。2 2 、各專業技術主管（工程師或技術員）、各專業技術主管（工程師或技術員）負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養、維修計劃、操責編制所分管的機電設備的保養、維修計劃、操作規程及有關資料，協助部門經理完成上級主管作規程及有關資料，協助部門經理完成上級主管部門布置的工作。部門布置的工作。 .4 4、維修人員（技術工人）、維修人員（技術工人）各專業崗位技術人員需持國家認可的專業

12、技能證各專業崗位技術人員需持國家認可的專業技能證書上崗。書上崗。5 5、工程文員、工程文員.建立設備資料管理制度設備操作規程設備維修保養制度事故報告強制性檢測項目臺帳外委合同管理制度.物業設備基礎資料的管理物業設備基礎資料的管理 注：主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府注：主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件。等強制性文件。（1 1）設備原始檔案）設備原始檔案 設備原始檔案包括：設備原始檔案包括： 設備清單或裝箱單設備清單或裝箱單 開開箱驗收報告箱驗收報告 產品質量合格證明書產品

13、質量合格證明書 設備使用設備使用說明書說明書 產品技術產品技術資料（資料（維保資料、廠家培訓資料等維保資料、廠家培訓資料等） 安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告 .（2 2）設備技術資料）設備技術資料設備技術資料包括：設備技術資料包括： 設備卡片設備卡片 設備臺賬設備臺賬 設備技術登錄簿設備技術登錄簿 竣工圖竣工圖 系統系統資料資料（3 3）政府職能部門頒發的有關政策、法）政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件規、條例、規程、標準等強制性文件 .設備操作規程設備操作規程針對設備的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操針對設備的特點，制定科學

14、、嚴密且切實可行的操作規程。作規程。 對操作人員進行專業的培訓教育。對政府規定的對操作人員進行專業的培訓教育。對政府規定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證才能上崗。某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證才能上崗。 加強維護保養工作加強維護保養工作。 設備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全設備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。 對運行中的設備不能單憑經驗用直觀的方法來管對運行中的設備不能單憑經驗用直觀的方法來管理，而應在運行狀態下的監測和對故障進行技術診斷理，而應在運行狀態下的監測和對故障進行技術診斷的基礎上，做深入、透

15、徹、準確的分析的基礎上，做深入、透徹、準確的分析。 對事故的處理要嚴格執行對事故的處理要嚴格執行“三不放過三不放過”原則。即原則。即事事故故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有、事故后沒有采取改善措施不放過。采取改善措施不放過。 .2、運營期物業工程管理自建設項目竣工后，首位小業主入住始正式進行運行期的物業管理。時間節點：時間節點：首位小業主正式入住項目結束.能源管理檔案管理人員培訓采購流程管理5S管理設備設施運行管理.設備設施日常巡查與管理設備設施的維護保養計劃與實施設備設施的大中修設備的強制性檢測項目設備的標志標識管理外委單位的管

16、理.強電機房的巡檢（變配電站、強電間）弱電機房的巡檢消防泵房的巡檢給水泵房的巡檢集水井，隔油池及其它排水設備設施的巡檢. 物業設備設施的維修保養計劃與實施物業設備設施的維修保養計劃與實施 設備在使用過程中會發生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、設備在使用過程中會發生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正震動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。常使用，嚴重時會釀成設備事故。 （1 1）維護保養方式：維護保養方式：主要是主要是“清潔、緊固、潤滑、調整、清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運

17、行的。對長時期運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養。制保養。. 維護保養工作主要分日常維護保養和定期維護保養兩維護保養工作主要分日常維護保養和定期維護保養兩種。種。 日常維護保養日常維護保養工作要求設備操作人員在班前對設工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規程操作設備，備進行外觀檢查，在班中按操作規程操作設備，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中有定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現象，在班后對無異聲、震動、異味、超載等現象，在班后對設備做好清潔工作。設備做好清潔工作。 . 定期

18、維護保養工作定期維護保養工作是是以操作人員為主、檢修人員以操作人員為主、檢修人員協助進行的。協助進行的。它是有計劃地將設備停止運行，進行維護它是有計劃地將設備停止運行，進行維護保養。保養。 應做好以下工作：應做好以下工作： 徹底內外清掃、擦洗、疏通；徹底內外清掃、擦洗、疏通； 檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙；合間隙； 檢查安全裝置；檢查安全裝置； 檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞；檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，換油；清洗油箱，檢查油位指示器，換油； 檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。

19、檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。.設備的點檢設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。設備點就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。設備的點檢包括設備的點檢包括日常點檢日常點檢及及計劃點檢。計劃點檢。設備的設備的日常點檢日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內容主要包括：運行狀況及參數；安全保護內容主要包括：運行狀況及參數；安全保護裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經常清洗更換的部件；在運行中經常要求調整的常清洗更換的部件；在運行中經常要求調整的部位；在運行中經

20、常出現不正常現象的部位。部位；在運行中經常出現不正常現象的部位。. 設備的計劃點檢設備的計劃點檢一般以專業維修一般以專業維修人員為主，操作人員協助進行人員為主，操作人員協助進行，計劃，計劃點檢內容主要有：記錄設備的磨損情點檢內容主要有：記錄設備的磨損情況，發現其他異常情況；更換零部件；況，發現其他異常情況；更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時間；確定修理的部位、部件及修理時間；安排檢修計劃。安排檢修計劃。.對在用設備，根據運行規律及計劃點檢的結果可以對在用設備，根據運行規律及計劃點檢的結果可以確定其確定其檢修間隔期檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對

21、設備進行預防性修理，這就是修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃計劃檢修檢修實行實行計劃檢修計劃檢修，可以在設備發生故障之前就對它進，可以在設備發生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態。計劃檢修行修理，使設備一直處于完好能用狀態。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4 4種。種。 .設備管理應建立設備管理應建立“維護保養為主，計劃檢修為維護保養為主，計劃檢修為輔輔”的原則。的原則。 4 4、物業設備更新改造管理、物業設備更新改造管理 在使用設備時在使用設備時特別要注意的是，特別要注意的是，只要通過技術改造只要通過技術改造能達到同樣

22、的目的的，一般就不采用設備更新的方式。能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新的方式。.水、電、燃氣能耗統計節能運行.XXXXX項目能耗用量總表 年度用量 月 份2013年度2014年度2015年度電水燃氣電水燃氣電水燃氣1月份1000.00 100.00 100.00 900.00 100.00 300.00 850.00 100.00 100.00 2月份1200.00 100.00 100.00 1230.00 100.00 100.00 1170.00 100.00 100.00 3月份1200.00 100.00 100.00 1320.00 100.00 100.00 1450.0

23、0 100.00 100.00 4月份1100.00 300.00 100.00 1150.00 100.00 100.00 950.00 100.00 100.00 5月份1000.00 100.00 100.00 850.00 100.00 100.00 970.00 100.00 100.00 6月份2000.00 100.00 600.00 2200.00 500.00 100.00 1800.00 100.00 100.00 7月份2500.00 100.00 100.00 2700.00 100.00 100.00 2600.00 100.00 100.00 8月份2800.00

24、100.00 100.00 3200.00 100.00 100.00 3100.00 700.00 100.00 9月份3000.00 100.00 100.00 3300.00 100.00 100.00 3400.00 100.00 100.00 10月份2000.00 100.00 100.00 2100.00 100.00 100.00 2200.00 100.00 100.00 11月份2500.00 100.00 100.00 2400.00 100.00 100.00 2200.00 100.00 150.00 12月份2700.00 100.00 100.00 2650.00

25、 100.00 100.00 2300.00 100.00 100.00 分 項 總 計23000.00 1400.00 1700.00 24000.00 1600.00 1400.00 22990.00 1800.00 1250.00 總 計26100.00 27000.00 26040.00 .2013年度 電 1000.00 1200.00 1200.00 1100.00 1000.00 2000.00 2500.00 2800.00 3000.00 2000.00 2500.00 2700.002014年度 電 900.00 1230.00 1320.00 1150.00 850.00

26、 2200.00 2700.00 3200.00 3300.00 2100.00 2400.00 2650.002015年度 電 850.00 1170.00 1450.00 950.00970.00 1800.00 2600.00 3100.00 3400.00 2200.00 2200.00 2300.001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.00電電能能用用量量費費用用（度度）電能用量年度同比分析圖電能用量年度同比分析圖.資料管理的目的和意義資料管理的目的和意義物業工程資料的分類目錄物業工程資料的分類目錄q 竣工驗收資料竣工驗收資料q 設備管理資料設備管理資料q 二次裝修設備改造變更資料二次裝修設備改造變更資料工程資料管理的方法：工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦管理兩文件檔案管理和電腦管理兩大類。大類。工程資料管理的要求：工程資料管理的要求： 歸檔：要求和時間歸檔：要求和時間 保管：嚴格做到保管：嚴格做到“七防七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）塵及有害氣體）; ;每年年底一次特別清理。每年年底一次特別清理。.制度培訓技能培訓管理培訓.1、物業設備預防性計劃維修保養制度、物業設備預