1、可行性研究附表附表附表1總投資估算表表A-1-1總投資估算表單位：萬元序號時間費用名稱合計2021 年2021 年2021 年2021 年2021 年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1土地費用500050002前期費用120112013城建費用289128914建安總造價31517553955396244691972765管理費用12182731661661872082186預備費58655037468361045127314616.1根本預備費36834365715716437137496.2漲價預備費218267176265402560712建設投資小計4769298

2、68645265417476839989557投資利息48500762230合計48176986864526617766186238955附表2銷售收入與銷售稅金及附加估算表時間2021 年2021 年2021 年序號合計工程上半年下半年上半年下半年上半年下半年1銷售收入665736013180381181716356143492銷售稅金及附加36623319926509007892.1營業(yè)稅33293019025918187172.2城市維護建設稅23321634157512.3教育費附加100927182522附表3資金籌措與使用方案表時間序號工程合計2021 年2021年2021 年上半

3、年下半年上半年下半年上半年下半年1總投資481769868645266177661862389551.1建設投資476929868645265417476839989551.2建設期利息4857622302資金籌措479539868645266177661839989552.1自有資金40796986864521680544283998955資本金18000986864521680銷售收入的滾動使用227965442839989552.2長期借款7380493722202230貸款本金6895048612034利息485762230附表4損益表表A-1-6損益表單位：萬元時間2021年2021

4、年2021年2021年2021年序號合計工程上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1銷售收入6657300060131803811817163561044139082銷售稅金及附加36620003319926509005742153銷售費用26630002417224736544181564總投資481769868645266177661862389550005利潤總額12073-9868-6452-6617-22207702173914802944935376所得稅33%39840000000281711677稅后利潤8089-9868-6452-6617-222077021

5、73914802663223707.1盈余公積金10%7.2未分配利潤8089-9868-6452-6617-2220770217391480266322370附表5現(xiàn)金流量表全部投資表 A-1-4TlTt 人六 曰 二 / 人 寺17丄口單位:力兀現(xiàn)金流量表全部投資丿序號時間合計2021 年2021 年2021 年2021 年2021 年工程上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1現(xiàn)金流入6657360131803811817163561044139081.1銷售收入6657360131803811817163561044139082現(xiàn)金流出58000986864526541

6、804710113100781554380915392.1建設投資476929868645265417476839989552.2銷售費用26632417224736544181562.3銷售稅金及附加36623319926509005742152.4所得稅33%3984281711673凈現(xiàn)金流量8573-9868-6452-6541-20347925173914802663223704累計凈現(xiàn)金流量8573-9868-16320-22861-24895-16970-15231-429620485735所得稅前凈現(xiàn)金流量12557-9868-6452-6541-203479251739148

7、02944935376所得稅前累計凈現(xiàn)金流量12557-9868-16320-22861-24895-16970-15231-429902012557基準部收益率5.83%稅前稅后稅前稅后附表6現(xiàn)金流量表自有資金表 A-1-5現(xiàn)金流量表自有資金單位:萬元序號時間合計2021 年2021 年2021 年2021 年2021 年工程上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1現(xiàn)金流入6657300060131803811817163561044139081.1銷售收入6657300060131803811817163561044139082現(xiàn)金流出5848598686452168060

8、1317493100781554380915392.1資本金180009868645216802.2借款本金歸還73807380002.3銷售收入滾動使用227960005442839989550002.4銷售稅金及附加36623319926509005742152.5銷售費用26630002417224736544181562.6所得稅3984281711673凈現(xiàn)金流量8089-9868-6452-16800545173914802663223704所得稅前凈現(xiàn)金流量12073-9868-6452-1680054517391480294493537稅前稅后附表7借款還本付息計算表表A-1-

9、8借款還本付息計算表單位：萬元時間2021 年2021年2021 年2021 年2021 年序號合計工程上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1期初借款本息累計120944937715701.1本金11756486168951.2建設期利息485762232本期借款68954861203403本期應計利息48576223004歸還貸款本金的資金來源4.1利潤332457702173914802663223704.2歸還本金7380738004.3歸還本金后余額2586532217391480266322370借款歸還期1.48附表8資金來源與運用表表A-1-7資金來源與運用表單

10、位：萬元時間2021年2021年2021年2021年2021年序號合計工程上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1資金來源9195398686452661782331826211817163561044139081.1資本金180009868645216800001.2長期借款73804937222022300001.3銷售收入6657300060131803811817163561044139082資金運用65865986864526617823317716100781554380915392.1建設投資476929868645265417476839989552.2銷售費用

11、26632417224736544181562.3銷售稅金及附加36620003319926509005742152.3建設期利息4857622300002.4所得稅39840000000281711672.5長期借款本金歸還7380738000003盈余資金26088000054517391480266322370附表9銷售收入、建設投資對部收益率雙因素敏感性分析雙因素敏感性分析銷售收入變化幅度-15%建設投資變化幅度-15% -10%-5%5%10%15%IRR8.66% 6.51%4.49% 0.81% -0.87%-2.47%銷售收入變化幅度-10%建設投資變化幅度-15%-10%-5

12、%5%10%15%IRR10.83% 8.66%6.62%2.90% 1.20%-0.41%銷售收入變化幅度-5%建設投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR20.44%18.16%16.03%12.13%10.35% 8.66%雙因素敏感性分析建設投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR16.82% 14.58% 12.48%8.66%6.90%5.24%銷售收入變化幅度10%建設投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%銷售收入變化幅度15%建設投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%附錄E中文翻譯房地產市場調查報告為了成功的完成云鼎家園工

13、程的可行性研究報告，對市鐵西區(qū)的房地產現(xiàn)狀及市民的 可接受程度與經濟狀況有初步了解，特進行了市的房地產調查。我于2021年12月14日一12月25日兩周的時間，在本工程周圍區(qū)域及市中心區(qū)域進 行問卷調查，共發(fā)放調查問卷 300多份，回收300份。回收調查問卷全部為有效問卷調查 結果如下：受訪者的職業(yè)分布于各行各業(yè)，在受訪的 300位市民中，男性市民188名，女性市民 112名，其中私營企業(yè)主60名，機關事業(yè)單位干部25名，企業(yè)管理人員30名，其他職業(yè) 的分布也較均衡。在受訪者中，家庭月總收入在 3000-4000元的有147名，4000-5000元的有82人， 5000-10000元的有62名

14、，10000元以上的9人。相應的市民可接受的房屋單價分布為 1500-2000元/平方米的有136人，2000-2500元/平方米的為78人，2500-3000元/平方米 的為28人，3000-3500元/平方米的有34人，3500以上的僅有26人。由此可以知道，市 的消費水平與工資水平較低，房屋的單價不宜定高，否那么會給銷售上帶來難題。對住宅外墻調查一項顯示：傳統(tǒng)的白色和磚墻色仍占據(jù)人們的喜好。不過隨著社會的 開展，在個性突出的新時期，其中藍色、黃色、綠色等其他顏色放入住宅外墻也慢慢的得 到越來越多人的認可。對于住宅類型，調查結果顯示高層住宅和小高層住宅快速的得到人 們的認可，看來，人們已經

15、在漸漸擺脫住 7層以下的觀念。這也是現(xiàn)在房地產開發(fā)中，越 來越多的高層出現(xiàn)在人們面前的原因。停車位置大局部人希望停在地下室，一來可以節(jié)約 土地資源，二可以不影響小區(qū)的住宅環(huán)境。另外小區(qū)的功能設施，現(xiàn)在人們不再滿足小區(qū) 僅僅是住宅的需求，現(xiàn)在各種功能設施如閱覽室、室外健身設施、運動場等也要出現(xiàn)在小 區(qū)，提高生活的質量。影響人們購房的因素很多，其中小區(qū)配套、周圍環(huán)境、價格、建筑 設計、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理、工程質量、地段、公共交通條件等，被認為購房必須考慮的 因素。對戶型和面積的調查中，在受訪者中，預購兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳的人較多， 而愿購兩室一廳的僅有35人，相應的方案購房面積在100-1

16、30平方米的有80人，80-100 平方米的有105人，占潛在客戶的比例為48.6、。因此在戶型設計中，應以兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳，面積在 80-130平方米的為主。關于室外配套的調查，在受訪者中，有 148名認為小區(qū)必須有室外健身設施，114名 選擇室外兒童游樂設施，119名認為閱覽室很有必要，因此對配套設施的選擇應結合小區(qū) 面積和用戶意愿選擇。、為有效制定銷售策略，我們做了關于付款方式和銷售渠道的調查， 在428名受訪者中， 有146名選擇家庭存款，44名選擇政府貸款，168名選擇銀行帶快，借款或其他方式的有 84名，且對付款方式的選擇有247人選擇分期付款，86人選擇按揭，101人

17、選在一次付清。 在銷售渠道的調查中，電視、報紙、網絡的宣傳度占89.5、，因此可以這三種方式為主要宣傳方式，輔以其他形式的宣傳。綜上所述，可以得出以下調查結論：1市的現(xiàn)有房地產市場中，開展商品住宅與經濟適用房還有很大市場空間，但各 種周邊設施還有待帶動與開展。2市的消費水平與工資水平較低，房屋的單價不宜定高，否那么會給銷售上帶來難 題。3要充分做好因為銷售期長而帶來的風險準備，短期收回投資較難。4在規(guī)劃方案中，戶型設計應以兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳，面積在 80-130 平方米的為主。5可以電視、報紙、網絡的宣傳為主要宣傳方式，輔以其他形式的宣傳。銷售策 略的制定應主要針對家庭存款和銀行貸款

18、制定相應的銷售策略，并對各種付款方式做相應 計算及規(guī)定。6因此對配套設施的選擇應結合小區(qū)面積和用戶意愿選擇。外文原文Real Estate Market ReportTiexi real estate situatio n and the public acceptability andeconomic conditions in order to successfully complete ShenyangYun Ding homeproject feasibility study report, a preliminary understanding of special Shenyang

19、 City real estate surveyDecember 14, 2021 - December 25, two weeks, I con ducted a questi onn aire survey in the surrounding area of the project and the downtown area, were distributed over 300 questionnaires were recovered 300 copies. Recovery of the questi onn aire, all valid survey results are as

20、 followsThe occupational distributionof respondents in all walks of life,300 people surveyed, men 188 people, 112 wome n members of the public, in clud ing private en trepre neurs 60, 25 cadres, gover nment orga ni zati ons and in stituti ons,man ageme ntstaff 30, The distributi onof other occupatio

21、 ns are more bala need.The resp onden ts, mon thly household in come of 3000-4000 yua n 147 yuan ,4000-5000 ,5000-10000, 82 people are 62 yua n, 10,000 yua n more than the 9.The corresp onding price acceptable to the publicdistribution of hous ing 1500-2000 yuan / sq m 2000 to-2500, 136 yua n / squa

22、re meter for 78 ,2500-3000 yuan / square meter for 28 ,3000-3500 yuan / m are 34, only 26 of more than 3,500 people. This you can see, Shenyang City, the lower con sumptio n levels and wage levels, hous ing unit should not be high, otherwise the sales would bring problems.Survey of residential build

23、ings in a display: the traditionalwhiteand color still holds the brick people's prefere nces.But with thedevelopme nt of society, in the new era of outsta nding pers on ality, where the blue, yellow, green and other colors into the house wall to get more and more people are slowly recog ni zed.F

24、or the reside ntialtype, the survey showed that high-rise residential high-rise residential and small to quickly get people's approval, it appears that people have in getting rid of the concept of living below the 7th floor. This is now the real estate developme nt, more and more people appear i

25、n front of the top reas ons.Most people want to stop park ingspaces in the baseme nt, one to save land resources, the two can not affect the district's reside ntial en vir onment.Ano ther fun cti on ofdistrict facilities, it is nowno Ion ger meet the dema ndfor reside ntial housing only, and now

26、features facilities such as reading room, outdoor fitness facilities, sports grounds, also have to appear in the district, improve the quality of life.Many factors in flue nee people to buy ahouse, in which n eighborhoods, the en vir onment, price, architectural design, community planning, property

27、management, constructionquality,location, public transportation,etc., are considered the purchase tobe take n into acco unt.Size and area of i nv estigatio n, in the resp onden ts, futures Liangshiliangting, Sanshiyiting, Sanshiliangting more people, and would like to purchase Liangshiyitingonly 35

28、people, plans to purchasethe correspo ndingarea of 100-130 square meters with 80-80 105 100square meters, acco un ti ng for 48.6 perce ntage of pote ntial customers. Therefore, the desig n of the un its should beLiangshiliangting, Sanshiyiting, Sanshiliangting, the main area of80-130 square meters.C

29、omplete survey of outdoor, in the respondents, there are 148 that the district must have an outdoor fitness facilities, 114 select outdoor playground equipment, 119 that the readingroom is necessary,therefore, the choice of facilities should be combined with residential area and the user will select

30、.To effectively develop marketi ng strategies, we made payme ntmethods and sales cha nn els on the survey, 428 resp onden ts, 146 were selected household deposits, gover nment loa ns of 44 selected, select the bank with a fast 168, borrowings or otherThere are 84 ways, and the choice of payme nt opt

31、i ons hire 247 people, 86 people choose to mortgage, 101 can didates in one payme nt. Survey in the sales cha nn el, television,newspapers, accounting for 89.5 degrees publicity, so usethese as the primary form of publicity, suppleme nted by other forms of publicity.In summary, we can draw the following findings:First, Shenyang City, the exist i