1、 物業管理公司標 書項目名稱：X X X X X X X X年 月 日標書總目錄第一部分：投標書 一、投標書 二、投標申請單位概況 三、授權書 四、投標報價五、報價說明與建議六、優惠條件第二部分：綜合說明 一、承建該工程的指導思想與目標 二、承建該工程的有利條件與優勢 三、工程工期目標與保證措施 四、工程質量目標與保證措施 五、產品和安裝質量執行的國家標準 六、服務回訪與保修政策 七、駐工地代表與主要負責人簡介 八、部分優良工程與在建工程情況第三部分：施工組織設計 一、工程概況 二、施工方案概述 三、編制施工進度和勞力計劃 四、保證工程工期的具體措施 五、施工程序與質量控制要點 六、保證工程質

2、量的具體措施 七、安全文明施工的規定和措施八、附圖附表第四部分：標書附件 一、資質證明 二、企業相關制度 三、證書與工程圖片第一部分：投標書一、投標書：各位領導、各位專家、各位評委： 首先，感貴單位對我公司的信任，使我公司有機會參與貴單位的投標，我們深感榮幸并表示真誠的意。 我公司仔細研究了貴單位工程的招標文件與有關資料，同時對施工現場與周圍環境進行了調查了解，經過反復論證、認真分析，愿意承擔貴單位所發文件中的各項條款，同時做出了符合該工程工期、質量等各方面的施工安排，組織技術熟練、質量過硬、善打硬仗的施工隊伍負責該工程的施工。如蒙信任，由我公司中標承擔該工程的施工，我們兌現標書中的所有承諾，

3、為貴單位做出我們應有的貢獻。投標單位：法定代表人：單位地址：郵政編碼：聯系：傳 真：公 司 概 況 企業名稱企業主管部門開戶銀行名稱開戶銀行資質證書營業執照技量術狀力況職工人數人，其術工人人，高級工程師名，工程師名，助工技術員名，工程監理名，會計師名。大械型設機備型材生產線條；進口四角焊機臺；進口焊清自動線臺；雙角鋸臺；塑窗清角機臺。質狀量況ISO9002認證單位，省名牌產品，省同行業唯一免檢產品。備注單位（蓋章）： 負責人（蓋章）：三、授權書 本授權書宣告：在下面簽章的法人代表同志代表本公司任命在下面簽字的同志為我公司的名義合法代理人，就工程以我公司的名義簽署投標書，進行投標、談判、簽署合同

4、和處理與此有關的一切務。授權人：被授權人：投標單位：投標日期：四、投標報價（略）五、報價說明與建議 1、我公司首先考慮用戶的不同需求，確定為三種配置價格供用戶自由選擇。2、改變同類企業從五金配置上做文章的做法，公開透明買賣公道，以保護用戶的切身利益。3、針對該工程的建筑規模、建筑標準、建筑風格、地理環境、使用功能與消費群體。我們建議您：“什么地方可設計什么樣的門窗”、“什么地方可使用什么配置的五金件”，我們力求使用戶在門窗上達到最佳設計和最佳配置。六、我公司承建該工程的優惠條件1、質優獎方面：根據國家規定應計取工程優良獎，我公司決定全部優惠貴方。2、進度方面：非因我公司原因實際工期比計劃工期提

5、前或拖延。為此，所發生的搶建費用、呆工窩工費用，不讓貴方補償和賠償其損失，由我公司自行消化。3、保修服務方面：（1）承諾型材保用30年、輔材保用10年。非正常損壞只收材料費，不收維修和安裝費用。（2）建立用戶檔案，定期回訪服務。（3）公司設立800質量監督服務，平日隨叫隨到、與時維修。將保修終生家喻戶曉，將保修終生落實在行動上，叫用戶放心，使用戶滿意。第二部分：綜合說明各位領導、各位專家、各位評委： 我公司如若中標，我們將以良好的社會信譽、雄厚的技術實力、優質、熱情的服務，感貴單位對我公司的信任。我們將把該工程列為公司重點工程，從各個方面做好充分準備，與時組織產品生產、與時組織安裝人員進場，按

6、期開工，優質高效地完成施工任務，兌現我們的所有承諾。現將標書重點容綜述如下：一、我公司承建該工程的指導思想與目標 1、指導思想： 我公司秉承集團“以質量求規模、以規模求效益”、“ 讓利不讓市場”的經營方針，為最大限度地發揮我公司設備先進技術力量雄厚、管理手段現代化的優勢，在獲取經濟效益的同時，力求獲取更大程度上的社會效益。我公司承建該工程決心是堅決的，我們的態度是：以積極誠實的態度、優質的服務，為業主建成一個高速、優質的工程項目。 2、工程目標： （1）工程質量：合格率100，定項優良率100。 （2）工程進度：確保門窗分項，積極配合和促進總項計劃的實現。二、我公司承建該工程的有利條件和優勢1

7、、具有承接該工程的綜合實力（1）我公司是XXXX直屬核心層企業，XXX省建行“AAA”資信，是生產塑料型材與門窗的專業生產企業。公司引進德國、奧地利專用微機控制的擠出線和真空定型模具，采用德國配方生產“XX”牌塑料型材與門窗。型材符合GB8814-1998標準，并達到國外同類產品先進水平，具有強度高、耐老化、隔音、節能效果顯著等特點。生產能力年產型材20000噸、門窗20萬平方米。（2）公司自九六年投產運營以來，一直堅持“高起點、高水平”的產品定位和“領先半步”的經營戰略，以其優良的產品質量和完善的質保服務贏得了市場，在行業奠定了堅實基礎，成為國知名的塑料建材生產基地，并連續獲得國家與XXX省

8、授予的多項榮譽稱號。99年6月，公司在國務院政府采購中一舉中標，成為中央國家機關房屋維修材料指定供應商，進一步鞏固和完善了XXXX建材良好的企業形象。在同行業中XXXX建材將以其綜合實力列全省首位，產品水平穩居全國前列。（3）近年公司以其雄厚的綜合實力，組織專業化安裝公司和施工隊伍，承建一大批大型、高層、高級和結構類型復雜的建筑，多次分獲“優良”、“十佳”、“魯班獎”等。因此，我公司對干好該工程有充分信心和實力。2、具有先進的管理手段和管理班子我公司若能承建該工程，我們將列入公司的重點工程，從產品門窗型設計、工廠生產制造，到安裝施工均采取先進微機化設計和微機化管理。選派優秀的干部和施工經驗豐實

9、并主持施工過大型工程的同志組成項目部，具體負責本工程的現場施工與管理。對該工程的計劃、勞力、材料、資金、設施實行單列，優先安排。同時，公司定期派出專業與職能部門的有關人員與時處理協調解決施工中出現的各種新情況、新問題。確保工程保質、保量順利完成。為此，我們決心以更科學、更嚴謹的施工組織設計，建成優良工程，不辜負貴單位對我公司的信任。3、具有配套專業隊伍和成熟施工經驗我公司是生產塑料型材與門窗專業生產企業，設備先進、技術力量雄厚、管理手段先進、管理方法嚴格。在安裝施工方面，公司設有專業門窗安裝公司。經歷多年大中型工程安裝施工，積累承建各類、復雜結構、高層施工的經驗，總結出一整套較完善施工管理方法

10、。近年，其中團結湖公寓、方莊小區、國務院住房改造、光河小區、山師大公寓、省人大宿舍等進行了施工并獲獎。三、工程工期目標與保證措施根據招標單位要求與工程實際情況，我們本著為業主服務，盡最大努力滿足業主要求的態度，參照國家定額工期，結合我公司的實際施工能力，確定該工程的施工總工期為 _天，即從年月日開工，年月日竣工。為確保總工期的實現，我們擬采取以下保證措施： 1、組織措施 （1）該工程由我公司承建后，將列為我公司重點工程管理項目推行項目法施工，并充分發揮我公司技術力量強、資金雄厚、管理水平高的優勢，全力以赴協調解決施工力量和機具設備。（2）實行公司重點項目指揮部領導下的項目經理負責制。由項目經理

11、簽訂責任狀，對項目按工期進行監督、檢查，并與施工人員簽訂單位工程施工合同，與時兌現獎罰，實行單位工程包干施工，保證在控制點的時間完成。2、管理措施（1）加快施工準備。我公司已經做好了承建該工程的各項準備工作，并按工程的需要保證在貴方要求的時間，主要管理人員與時到位，同時編制切實可行的工程總進度網絡計劃，并做好相應的日、旬、月計劃，堅持日平衡、旬調度，狠抓工程進度，保證計劃實施。（2）根據確定的工期目標，編制切實可行的日、周、月、季、年計劃，運用網絡技術、分段流水作業等動態管理和微機優選技術，充分利用作業面，切實做好工序之間的穿插施工，做到工期進度控制點保證總工期。（3）充分協調好關系層與勞務層

12、之間的關系，制定嚴密的獎罰措施，充分調動各方面的積極性，最大限度地提高勞動生產率。（4）合理安排農忙季節和季節性施工。采取必要的措施，保證工程連續施工。加強與氣象部門的聯系，根據氣候情況，編制切實可行的季節性施工措施，最大限度地減少因氣候因素造成的停工。農忙季節決不放假，同時實行優惠的勞務經濟政策，調劑穩定勞動力，保證按工程進度計劃完成。（5）運用新材料、新工藝、新技術、提高工程質量，加快施工進度，同時加強施工機具的管理，保證機具運轉良好，充分發揮其效能，確保施工正常進行。（6）充分協調好外部關系，特別是搞好同建設單位、監理單位的關系，在工作中共同協作，互相支持。四、工程質量目標與保證措施質量

13、目標：定項優良率100，爭創“十佳”。為確保質量目標的實現，我們擬采取以下保證措施：1、技術措施(1)我公司依據ISO9002系列質量體系標準，制定并實施了符合我公司實際情況的質量手冊和質量體系標準，以此作為公司質量體系的行動綱領和全體員工質量行為的基本準則，也作為對該工程質量保證的主要證實性文件。（2）實行全面質量管理，加強“三檢”制。成立以項目經理為核心的現場質量保證體系，在施工過程中自始至終推行TQC活動，建立相應的質量管理體系，真正實現全員管理，確保工程質量目標實現。在施工中嚴格實行自檢、互檢、交接檢的三檢制，實行質量跟蹤檢查，發現問題與時改正，將質量問題消滅在萌芽狀態。2、施工措施（

14、1）推行樣板引路。在工程的施工中，嚴格樣板引路，實行質量崗位責任制，使工程質量與經濟利益掛鉤，加強施工人員的責任心，每道工序大面積施工前都必須做出樣板，經有關部門驗收合格后再進行大面積施工，并對各項工程實行掛牌制。（2）采用新工藝、新材料、新技術。在工程施工中，采用經過認證的新技術、新材料、新工藝。（3）嚴把材料關。嚴格按圖紙要求購進材料，進入現場的材料必須合格，必須有產地、生產廠名、規格型號等容的產品合格證，由專人負責驗收，不合格的材料堅決不允許進入工地現場。（4）加強成品半成品的保護。在施工中對容易造成損壞的成品、半成品都有保護措施，用塑料布或木制盒子保護下框，減少和避免混凝土等沙石入污染

15、。各工種工序之間穿插施工，要明確責任，相互保護、互相監督。將成品、半成品保護工作落實到專人、落實到施工全過程。（5）實行質量目標與經濟效益掛鉤考核的辦法。平時質量由項目部負責人、質檢員、工程監理負責實施現場監督，公司對單位工程進行月、季、年評審，評審結果與項目部工資、獎勵掛鉤。五、我公司產品和安裝質量執行的國家標準1、型材選用XXXX牌塑料異型材，符合GB/88141998標準。2、門窗制作符合JGT3017-94、JGT301894中國人民國建筑行業標準。3、安裝施工符合JGJ10396塑料門窗安裝與驗收規程。六、服務回訪與公司保修政策 1、我公司專門設立800質量、服務免費投訴，隨時接受用

16、戶咨詢和維修服務。2、工程交付使用后，三天組織第一次質量回訪，指導用戶合理使用和保養，與時了解和處理在使用上存在的不足，向用戶發放“用戶手冊”。平時隨叫隨到，一年再次進行質量回訪，征詢用戶意見。3、建立用戶檔案。包括用戶名稱、地點、工程面積、交工時間、易損件產地、維修記錄，在向用戶發放“用戶手冊”同時，都輸入電腦儲存，隨時可調檔查詢。4、承諾型材保用30年、輔材保用10年。非正常損壞只收材料費，不收維修和安裝費用。5、較大工程或連片工程，在交付使用一年，我們將在附近設立常年維修服務小組，隨叫隨到。凡屬于施工原因造成的質量問題，包修包換不留隱患。七、駐工地代表與主要負責人簡介職務職稱主要工作簡歷

17、八、部分優良工程與在建工程情況一覽表工程名稱面積竣工時間定量等級評比情況第三部分：施工組織設計一、工程概況1、 工程名稱2、 施工地點3、 建筑面積4、 塑鋼面積5、 墻體結構6、 類型7、 高度8、 層數二、施工方案概述工程質量為：保證優良、爭創“十佳”。工程工期：開工時間 年 月 日，竣工時間 年 月 日，總日歷天數 天。我公司將把該工程列為重點工程，公司將選派精干的管理班子，成立該工程項目部。選派素質好、創優能力強的施工人員，裝備優良施工機具，以確保該工程質量和工期。三、編制施工進度和勞力計劃 1、施工進度計劃編制依據： （1）開工日期、完工日期、總工期天數。（2）單窗、陽臺窗、異型窗、

18、門連窗、推拉門數。（3）土建主體驗收時間、框安裝至完工時間、外 粉飾時間、扇安裝至完工時間。2、勞力計劃編制依據：（1） 根據計劃工程量（m2）和計劃工期（天）要求， 計算該工程總體需要多少個工，才能按量按期完 成。（2） 框安裝至完工，計劃需多少勞力、扇安裝至完 工，包括細部處理打膠等，計劃需多少勞力。四、保證工程工期的具體措施 1、強化項目管理，推行項目法施工，實行項目經理負責制，做到全面計劃，統一組織，協調勞動力調配。 2、編制切實可行的工程總進度網絡計劃，并做好相應的月、旬、日施工作業計劃，使生產上、下協調，長、短計劃銜接。堅持日平衡、旬調度，狠抓形象進度的完成，保證計劃實施。3、認真

19、做好施工前的準備工作，與時組織人員、材料、機具進場，搞好各項臨建設施，保證工程順利進行。4、根據氣候情況編制切實可行的季節性施工技術措施，最大限度地減少因氣候因素造成的停工。 5、加強施工生產調度，合理組織分配段流水施工，立體交叉作業，充分利用作業面，切實安排好工序之間的穿插施工。 6、使用先進的機具，加快施工進度。同時加強施工機具的管理，保證具有運轉良好，充分發揮其效能，確保施工正常進行。 7、協調好管理層與勞務作業層的關系，制訂嚴明的獎罰措施，充分調動各方面積極性，最大限度的提高勞動生產率。 8、協調好各種外部關系，特別要密切搞好與建設單位、監理公司的關系，在工作中互相理解、互相支持，為本

20、工程按期優質完成共同努力。 9、農忙期間正常施工的措施： （1）農忙期間認真做好職工思想工作，一線職工應堅持正常生產，不準放假。 （2）認真安排好農忙期間的生產進度計劃。（3）對農忙期間出全勤的一線工人給予補貼。（4）隨時抽查工人的生產考勤，對農忙期間不嚴格遵守勞動紀律、曠工的職工進行批評教育，并進行罰款。（5）認真安排好農忙期間職工的休息，不能過分延長職工的工作時間。（6）一線工人在農忙期間有特殊情況的可根據總公司規定，經工作協調領導小組同意，可以準假。（7）建立外出工地請假制度，所有人外出必須由隊長向項目經理匯報批準。五、施工程序與質量控制要點1、施工程序按以下步驟進行：抹灰后框驗收內外粉

21、飾推扇框安裝驗收樣板制作驗收施工前準 備第一步 第二步 第三步 第四步 第五步交付使用竣工驗收與時提供資料清理內外打膠清膜安五金件第六步 第七步 第八步 第九步 第十步52 / 522、施工質量控制要點一覽表：控制階段控制環節控制要點主要控制人參與控制人主要控制容工作依據工作見證施工準備階段一設計交底圖紙會審1文件自審項目經理工程監理圖紙資料齊合設計意圖明確圖紙表達完整圖紙與技術文件自審記錄、設計交底記錄、圖紙會審記錄2設計交底3圖紙會審二制定施工工藝文件4施工組織設計項目經理工程監理按工程實況和企業標準要求編制會審JGJ10396批準的施工組織設計5專題施工方案三機具安裝材料進場6提機具安裝

22、材料計劃項目分管監理材料員審檢審批施工規材料定額機具計劃材料預算7安裝材料驗收四技術交底8技術交底項目經理工程監理組織參加圖紙施工方案交底記錄施工階段五樣板間制作驗收9樣板間制作驗收項目經理工程監理封樣圖紙施工方案驗收記錄六隱蔽工程驗收10隱蔽工程驗收項目分管工程監理穩固方式與填嵌施工規標準隱蔽工程驗收記錄七框安裝驗收11框安裝驗收項目分管工程監理對角線、垂直度、水平、標高施工規規程驗收記錄八扇五金件安裝驗收12扇五金件安裝驗收項目分管工程監理搭接量、平行度、五金件施工規規程檢驗記錄九密封膠質量13清理、外打膠項目分管工程監理順直均勻、平滑施工規檢驗記錄工程交工驗收階段十工程質量評定14單位工

23、程項目經理工程監理評定表容施工規評定表十一報檢資料15各項資料整理項目分管工程監理按工程要求當地質檢站要求報驗資料十二工程驗收16質檢站驗收項目經理工程監理門窗分項圖紙施工規驗收結論十三工程交工17交工報告資料項目經理工程監理組織驗收交工資料歸檔竣工報告十四用戶回訪18質量與使用功能回訪售后服務主管維修人員了解用戶意見，落實整改措施。企業保修服務規定用戶檔案服務記錄六、保證工程質量的具體措施 1、建立健全技術質量保證監督體系。按國家GBT19002ISO9002質量體系生產和安裝的質量模式。使預防控制與檢驗相結合。2、項目經理部設質量監督部門，各專業施工隊設專職質量檢查員，班組設兼職質檢員。對

24、職工加強質量管理的宣傳教育工作，強化職工的質量意識，以工種和施工技術難點為對象，成立QC質量攻關小組。3、做好各種原材料、半成品與設備進場前的檢查工作，把好質量關，不合格的材料一律不準進場使用，應提前組織業主、土建、監理三方看樣定貨。4、加強質量監督檢查，抓好“三檢”制，實行質量跟蹤檢查，發現問題與時改正，將質量事故消滅在萌芽狀態。把住分段工程驗收評定關，做到上道工序達不到要求下道工序不施工。5、堅持樣板引路，實行質量崗位責任制，使工作質量與個人的經濟利益掛鉤，加強操作人員的責任心。6、加強土建、水、電、裝飾各工種間的配合，做好中間驗收工作。搞好成品保護，制定切實可行的措施，杜絕后道工序污染損

25、壞前道工序的成品。7、加強技術管理，完善技術復核制度。施工前技術人員應對施工班組做好技術交底，明確施工方法和技術要求，施工中發現問題應先辦洽商后施工。七、安全文明施工的規定和措施 1、成立安全施工領導小組，專人負責落實安全生產責任制和公司制定的“現場安全管理企業規”，保證安全措施的實施。 2、認真做好安全檢查，公司每月檢查一次，項目經理每周檢查一次，現場安全員、施工員每日進行檢查，與時發現不安定因素，并立即整改。 3、強化安全意識，樹立安全第一的觀念，并制定安全管理目標，對工程進行全面管理，加強安全防意識，重大事故為零。 4、現場施工用電由專門電工進行操作，嚴格按程序施工，其他任何人不得亂拉亂

26、接，所有用電設備都必須按規定接地，實行三級保護。 5、開展安全教育，做好安全技術交底，進行標準化現場管理，工完場清，文明施工，定期檢查，消除隱患。 6、建立現場管理總平面與文明施工責任制，劃分責任區。 7、嚴格按現場平面圖堆放物品，不經同意，不得隨意堆放，違者罰款。 8、現場材料堆放要成垛成方，明確分類，不得占用道路和作業區。 9、有關質量安全與其它標準、標牌齊全，懸掛位置醒目。 10、堅持文明執勤，節約用電、節約用水，每月對現場進行檢查評比。 11、對噪音大的機械，盡量避免夜間使用，以免影響生活區周圍居民的休息。八、附圖附表 1、工程管理組織系統圖 2、施工進度計劃網絡圖 3、工程質量管理體

27、系圖 4、施工程序與質量控制要點一覽表 5、安全文明施工體系圖1、工程管理組織系統圖：施工隊長施工隊長施工隊長施工隊長工程監理若干計劃調度項目經理技術質量2、施工進度計劃網絡圖：3、工程質量管理體系圖： 施 工 隊 質 檢 施 工 隊 質 檢 施 工 隊 質 檢 施 工 隊 質 檢 施 工 隊 質 檢工程監理 技術質量負責人項目經理公司質監政府質監甲方質監4、施工程序步驟：第一步 第二步 第三步 第四步 第五步 第六步 第七步 第八步 第九步 第十步5、質量控制要點一覽表：控制階段控制環節控制要點主要控制人參與控制人主控制容工作依據工作見證6、安全文明施工體系圖： 施 工 隊 長 施 工 隊

28、長 施 工 隊 長 施 工 隊 長 施 工 隊 長工程監理 項目安監項目經理甲方安監政府安監公司安監第四部分：標書附件一、資質證明 1、營業執照（副本）注冊號：XXXXXXXXXXXX 2、稅務登記證：XXXXXXXXXXX 3、全國工業產品生產許可證XXXXXXXXXX 4、產品準用證：編號01040 5、XXX市建設工程材料準用證XXXXXXXXX 6、質量體系認證證書：注冊號XXXXXXXXX 7、XXX省名牌證書 8、檢驗報告：檢（建機）字（98）第C004二、企業相關制度 1、公司質量手冊。 2、公司保修服務承諾制度。三、證書與工程圖片（略）物業管理標準化手冊(第二版)第一編 物業業

29、務管理作業指引第一部分 物業新項目接管入住作業指引2一、新項目前期介入2第一章物業新項目管理服務機構籌建2第二章物業費測算8第三章 新項目前期介入作業指引13二、新項目承接查驗16第一章 承接查驗的準備與實施16第二章承接查驗重點與原則17第三章 驗收標準17第四章 注意事項20第五章區域公司應移交的資料22三、新項目入住管理26第一章入住管理的準備工作26第二章入住手續的辦理27物業新項目接管入住作業指引一、新項目前期介入第一章物業新項目管理服務機構籌建一、機構設置（一)物業新項目管理服務機構籌建人員應根據物業管理方案確定的機構設置與人員編制，籌建項目管理部。（二)機構設置原則：根據物業項目

30、經營管理的規模、復雜程度、智能配套、樓宇類型、數量、檔次、功能與設施配備、周邊環境，以與區域公司對物業管理服務的要求等實際情況，本著規管理、精干高效的原則設置項目管理部。（三）物業項目架構設置圖在每個物業項目設立一個項目管理部，管理部下設四個部門，如圖：項目管理部環境管理組保 安 組工程維修組客服組二、管理層級項目管理部管理結構分為：經理、主任、操作層三個管理層級。三、崗位編制(一)編制原則：1、崗位設置：經理、主任（工程主任、客服主任、環境主任、保安主任）、管理員（客服、前臺、收費、行政、人力）、主管、操作人員（維修工、保安員、綠化員、保潔員）。2、人員 結合管理類型、管理面積、服務標準、硬

31、件配置等因素，合理配置各崗位人員。3、合并滿負：提倡精簡高效，一專多能、分工不分家，各崗位工作量應盡可能飽滿。（二）定編程序1、遵照安聯集團的“三定”方案，根據區域公司提供的物業類型、物業面積和規劃方案、物業服務要求，制定物業服務方案、人員編制和成本預算，依據成本預算確定物業服務費標準。2、人力成本占總預算的比例因物業類型、南北差異、項目大小、含不含公共區域能源費等多方面因素，約在30%-80之間。注：物業類型、南北差異、項目大小、項目規劃、施工質量等因素均影響較大，(三)崗位編制要求：按需編制。1、保安崗的定編應綜合考慮社區特點：如出入口的多少、智能化程度、封閉開放式管理模式、周邊的治安狀況

32、等因素。常見崗位歸納如下：崗位性質崗位類別工作場所現場需求編制方法固定崗門崗和大堂崗人行出入口控制行人進出按崗定編，全天輪崗控制中心崗(含消防)控制中心控制中心監控按崗定編，全天輪崗形象崗大門或大堂展示形象、接待引導按崗定編，部分日間崗巡邏崗巡邏崗樓外治安工作量按樓棟設置車場崗車場門崗車輛出入口控制車輛進出按崗定編，全天輪崗車場巡邏崗停車場車場巡邏工作量按地形設置機動崗檢查崗現場全程監控臨時替補班組長兼任2、保潔崗的定編應根據物業類型綜合考慮，常見崗位劃分如下：崗位類別工作場所現場需求編制方法樓崗樓道、大堂、電梯、地下室等樓保潔工作量按單元或樓層設置樓外崗樓外公共區域庭院保潔工作量按面積或區域

33、設置垃圾清運崗樓外指定區域生活垃圾收集、清運按照當地情況設置3、綠化崗的定編應根據綠化面積與園林復雜程度，一般按人均養護面積約4000平方米分配（華北區域）。例如：綠化面積2.7萬平方米，配備綠化工6人、綠化主任1人，人均養護面積為3900-4500平方米。4、工程技術崗的定編應根據項目配套設施、設備的數量和復雜程度、工程施工質量的需求，綜合進行考慮。四、崗位培訓(一)對新到崗人員進行上崗培訓和考核，確保其熟悉崗位職責、專業技能、服務禮儀、規章制度，達到上崗要求。(二)較為切實有效的崗位培訓是以老帶新的入職引導人和接班人制度。(三)培訓容與效果參考如下，具體培訓工作由人力資源與行政部統一制定實

34、施。培訓容效果要求企業文化與管理制度了解企業文化，遵守企業各項制度物業管理概論了解公司主營業務與專業知識員工通用禮儀掌握員工禮儀規要求職業安全與急救常識掌握職業安全、緊急救護的知識和要求物業管理法規常識了解行業的法律法規，盡快掌握與崗位相關的各項政策法規品質管理基礎了解公司質量管理體系和品質控制制度，掌握各自崗位的操作程序和管理規專業技能熟悉本崗位工作要求與操作規。五、規建設(一)籌備人員應根據集團、公司相關管理規，完成項目管理部規章制度的起草、編制，包括：1、安信聯行物業管理標準化手冊、安信聯行物業視覺識別系統手冊等（手冊在物業公司品質管理部保管，根據業務需要運用到項目管理部）的運用。2、項

35、目管理部組織架構、崗位職責等。3、項目管理部部運作制度等。(二)籌建人員應根據項目新增業務、設施與其它情況負責相關作業規程、支持性文件的補充編寫，(三)項目籌建人員應負責了解并收集有關物業行業的法律法規、地方行政規章等，包括（不限于）：1、國家有關物業管理的法律法規和規性文件要求，2、所在地的政府、行業主管部門和立法機構頒發的有關法規、條例、規定等規性文件要求。包括從業資質、承接查驗、裝飾裝修管理、房屋修繕養護、住宅社區管理、服務收費、維修基金、業主委員會、房屋租售代理、綠化環境管理、消防、特種設施設備、崗位培訓等。(四)物業籌建人員應負責完成與業主（用戶）的權利、義務、行為、活動相關的，各類

36、房屋使用與公眾制度等物業管理規定的編制，包括：1、前期物業服務委托合同。2、臨時管理規約（或管理規約）、業主手冊。3、社區公共部位、公共設施使用管理規定。4、裝修管理規定。5、消防管理規定。6、停車場管理規定等。(五)項目管理部應根據國家考評標準，結合當地物業管理規定、物業運營服務需要編制文檔分類目錄。保證文檔資料完整，易于查找和識別。(六)籌建人員應統一對項目管理部各類紙質/電子文檔進行編號。(七)編號規則應按規定的編碼原則執行。(八)項目管理部應按安聯集團檔案管理規定對檔案收集、整理、分類、保管、查閱、交接、銷毀等進行檔案資料管理。并在文件夾（盒/袋）封面或側面應有標識，上面注明目錄號、文

37、檔標題等。文件夾（盒/袋）應有卷目錄，詳細列明卷的文件資料。(九)文檔目錄執行安聯集團“檔案資料明細”的規定。六、物資裝備項目管理部籌建人員應根據制訂的物業管理方案與項目配套確定所需的物資種類、性能、級別、數量等，制訂購置計劃，并按相關規定，經過詢價、評估、報批等手續后，進行相應的采購、配置工作，包括：辦公用品：辦公桌椅、文件柜、鑰匙柜、文具、信箋、白板等。(一)辦公設備：打印機、復印機、 機、保險柜、驗鈔機、飲水機、空調、電視機、音響等。(二)后勤服務設施：餐具、廚具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排氣扇、熱水器等。(三)網絡設備：電腦等。(四)清潔與綠化設備和工具：洗地機、吸

38、塵器、噴霧器、垃圾筒、剪草機、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車、水管等。(五)安全設備和工具：崗亭、對講機、電警棍、手電筒、消防器材與工具等。(六)維修設備和工具：電焊機、切割機、沖擊鉆、應急燈、管道疏通機、維修梯等設備，與相關家庭維修用工具物品。(七)工作服：保安員、保潔、維修、會所、管理人員等工作服裝，數量和配置可根據項目檔次、類型自行擬定，服裝款式、顏色須可參照安信聯行物業視覺識別系統手冊相關規定執行。七、物業管理用房(一)籌建人員應根據國家或當地物業管理法規的規定，結合項目規劃與管理規模，與區域公司確定管理用房面積與位置分布。(二）籌建人員應科學規劃、合理布置各類功能的管理用房，管理

39、用房功能涵蓋：辦公室、會議室（培訓室）、檔案室、客戶服務中心、監控中心、倉庫、員工宿舍、食堂、洗手間等。(三)籌建人員應關注食堂、員工宿舍等后勤用房的安排、裝修和配置。八、標識系統的配備籌建人員應根據項目情況系統規劃現場標識，關注所有標識的設計、制作和安裝，詳見安信聯行物業視覺識別系統手冊。九、公共關系的建立(一）籌建人員應積極、主動對外建立、協調各類與本項目業務相關單位、部門的公共關系。(二）與工商、稅務、物價部門建立良好的公共關系，辦理項目工商注冊登記、物價申報工作。(三）與公用事業單位建立良好的公共關系，包括：自來水公司、供電局、燃氣公司、有線電視、電信局、郵政局、供暖公司等，辦理水、電

40、、煤氣、有線電視、網絡、通郵、供暖等的開通手續與相應的抄表到戶業務。(四）與轄區派出所、街道辦事處、居委會、市容環衛、交管、消防部門等建立良好的往來聯系，協調理順項目周邊系列關系：協調項目治安外援方案，咨詢外來人員管理辦法和寵物管理辦法；理順項目所屬街道、戶籍管理、計生工作等關系；協調落實項目自有垃圾堆放清運與周邊環衛責任圍等事宜；協調項目商鋪管理、裝修管理違章處理程序，爭取對住戶違章、糾紛行為的制止和執法支持；規項目道路與主出入口各類交通標識、安全運作規則。(五）與消防部門取得聯系，參與消防的接管，取得消防部門對物業的技術支持和指導。十、印鑒證照的辦理籌建人員應與時辦理項目管理部正常經營所需

41、的各類證照，證照名稱、頒證單位與符合相關要求十一、開辦費測算(一）物業籌建人員應負責項目開辦費的測算。(二）前期開辦費用構成包括：前期物業服務人員工資、辦公用品、服裝費用、維修費（工具、材料）、綠化清潔費（工具、材料等）、保安用品、入住物資、物業用房與裝修、家具電器等。(三）前期開辦費用前期開辦費參考標準：各類城市構成（元/平米）住宅大廈（商業）一類城市3.08.0（不含空調、供暖）二、三類城市2.06.0（不含空調、供暖）第二章物業費測算物業費的測算一般采用列舉法和倒推法兩種測算方法。列舉法一般適用根據預定的物業管理標準，測算出物業費單價。倒推法一般適用根據預定的物業費單價，測算出合理的物業

42、管理服務承諾。一、在實際操作中，兩種方法可結合使用，互相印證。(一)列舉法中所預定的物業管理服務標準，是根據被測算物業的基本情況、客戶需求和區域公司整體要求，按地方政府行業主管部門頒布的物業管理服務標準來制定的。(二)倒推法中所預定的物業費單價是根據對當地物業管理行業情況進行考察、調研、分析，參考當地同類型、同檔次物業收費價格的基礎上核定。(三)將列舉法測算的物業費標準，與倒推法測算的物業費進行綜合，在收支平衡的前提下，得出一個合理的物業費標準和各項費用構成。(四)為了測算的方便，將所有費用按物業管理服務的性質和類別等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產費用、物料消耗、物業公共費用、其它

43、費用。(五)注意事項：1、南北差異，注意南北地域在設備、設施方面的不同，從而帶來的測算上的差異。2、法規差異，注意各地在勞動法規、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。(六)物業費測算公式為：1、單種物業類型項目的物業費測算物業費單價所有費用的總和參加測算的物業總面積2、多種物業類型項目的物業費測算需分類型分別測算：類型n物業費單價類型n所有成本的總和類型n參加測算的物業面積不可分割費用（如：管理人員成本、固定費用成本等）按各類型物業其它費用總和的比例分攤。(七)物業收費面積的確定物業收費面積的依據是區域公司提供的物業資料（以提供給營銷部門的售樓面積為準，如有當地政府主管部門所批

44、復的確權面積報告則以此報告為準）。注:如購房合同中面積已包括分攤公共面積，則按此面積直接統計，如個別地區法規要求合同中按套面積計或按套計，則應加入分攤管理費面積。二、列舉法測算(一)人工費用（單位：元/月）1、組織架構的確定根據項目經營管理的規模、復雜程度、智能配套、樓宇類型、數量、檔次、功能與設施配備、周邊環境、以與委托方對物業管理服務的要求等實際情況，對組織架構、崗位編制進行預測。2、人工費用的測算根據確定的組織架構，遵循相關法規要求、公司薪金福利標準進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金與雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼與過節費、培訓費、服裝費、其他等。3、工資的測算根據確定的組

45、織架構，按照公司薪金福利標準的規定進行人員工資的測算。 人員工資構成表 （單位：元）序號名稱工資標準人數工資金額（月）1經理工資標準人數2經理助理工資標準人數3人力行政人員工資標準人數4技工、維修人員工資標準人數5保安人員工資標準人數6保潔人員工資標準人數7綠化人員工資標準人數8其他人員工資標準人數合計4、工資附加費（單位：元/月）。按照政府規定與公司薪金福利標準進行工資附加費的測算。工資附加費計提的標準按國家規定的標準計提。5、社會保險費的測算（單位：元/月）。按照當地勞動部門的規定進行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標準差異較大，在測算時請注意區分）。6、培訓費：按國家法律

46、法規與公司相關規定測算。7、服裝費：按公司工裝管理規定進行配置。同時，按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。8、其它未列入前七項但計入人工費用的，如員工活動費用等。(二)行政費用（單位：元/月）1、低值易耗品購置費用2、項目管理部辦公用水、電費水費根據項目水費的使用情況（包括飲用水）；電費根據項目的照明、空調、辦公設備配置的情況。3、辦公設備維護費用主要指復印機、 機、打印機、空調等設備每月的保養費。4、通訊費物業管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、費、網絡通訊費、其它通訊費用。5、交通費根據業務的需要，估算出每月外出辦事的交通費用。項目的地點、公交成熟程度對此項費用影響較大。 6、交際應酬

47、費召開業主大會、創優時，此項費用變化較大。7、電腦維護費用根據項目配置的電腦數量以與項目業務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網絡使用費、軟件開發費用的分攤等。8、報刊資料費因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。9、咨詢與訴訟費聘請法律顧問的費用分攤，業主拖欠物業費向法院提請訴訟的訴訟費。(三)財產費用（單位：元/月）1、折舊費用項目管理部正常管理服務需要所購置的固定資產（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。固定資產包括：辦公設備：電腦、復印機、 機、打印機、空調、電視機、保險柜、交通工具等。清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓

48、清洗機等。2、資產的攤銷項目前期發生的開辦費按前期物業服務委托合同的期限進行分攤。分攤費用開辦費發生的總額委托的管理年限12月3、固定資產的折舊費前期購置的固定資產，按安聯集團規定的固定資產折舊率計提。4、員工宿舍租金5、（財產）保險費（公共設施、設備購買的保險）保險費（須投保的公共設施、設備）總金額保險費率保險受惠物業總面積(四)物料消耗（單位：元/月）。1、保安物料消耗根據物業管理所需配置的保安器材，按照實際使用年限進行攤銷。2、保潔物料消耗根據物業管理所需配置的保潔材料，按照實際使用年限進行攤銷。3、環境、綠化物料消耗。根據物業管理的綠化面積與綠化品種，按養護的需要測算材料的消耗。包括樓

49、道綠化盆栽放置與裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、社區消殺等。4、物業維修物料消耗。根據社區配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算。(五)公共費用的測算（單位：元/月）1、公共電費：根據社區設施、設備的清單，按照設備的功率、每天實際工作時間、耗電等進行公共電費的測算。包括：(1)電梯系統電費；(2)公共照明系統電費：含室照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、社區公共景觀等所有照明系統的電費；(3)供配電系統電費，其中變壓器電費各地供電收費政策可能有差異，以各地供電部門的收費標準為準；(4)消防系統電費，含消防水泵用電，送、排煙風機用電，中央控制室用電；(5)給排水系統電費，含供水變頻