1、物業管理優秀項目標準及評分細則項目名稱：年月日序標準內容規定號分值一基礎管理321、按規劃要求建設，住宅及配套設施投1入使用檢查內容1、建設用地規劃許可證；2、建設工程規劃許可證；3、規劃總平面圖；4、用地紅線圖；一、物業服務企業查驗記錄及問題處理情況二、物業服務企業收集資料1、小區竣工總平面圖2、單體建筑、結構、設備竣工圖3、配套設施、地下管網工程竣工圖4、共用設施設備清單5、有關設施設備安裝、使用和維護保養等技2、己辦理接管驗收手續3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理4、建設單位在銷售房屋前，與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確5、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業管理

2、企業簽訂前期物業管理服務協 議，雙方責權利明確6、建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定1 術資料6、各單項工程竣工驗收證明材料（土建竣工驗收書、消防竣工驗收證明、水電竣工驗收書、通信系統竣工驗收證明等）7、物業質量保修文件和物業使用說明文件8、業主名冊9、公共配套設施的產權及收益歸屬清單10、消防、供水、供暖的試壓報告1、企業營業執照12、物業企業管理資質3、物業服務合同1 與建設單位簽訂的前期物業服務合同2 臨時管理規約1、申請使用專項維修資金的各項資料1 2、物業維修基金使用后及時在管理項目內公布具體情況，自覺接受業主監督17、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度

3、完善8、業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案，并經業主委員會同意11、小區物業管理建立健全各項管理制1、房屋使用手冊2 2、裝飾裝修管理規定3、管理規約1、成立業主委員會的申請2、業主大會議事規則23、業委會備案證明4、業主大會、業委會會議決定和會議記錄2與業委會簽訂的物業服務合同1、爭創優秀規劃和具體實施方案12、爭創材料經業委會簽字蓋章一、各項管理制度1、房屋管理制度2、零修、急修管理制度3、回訪制度4、供水管理制度5、供電管理制度6、電梯管理制度7、衛生管理制度8、消防管理制度度

4、、各崗位工作標準，并制定具體的落2實措施和考核辦法12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴2明顯標志，工作規范，作風嚴謹l3、物業管理企業應用計算機、智能化2設備等現代化管理手段，提高管理效率9、綠化管理制度10、秩序維護員管理制度11、車輛管理制度12、收費管理制度13、財務管理制度14、檔案管理制度15、物業管理需要的其他管理制度二、各級、各類人員的崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄1、物業管理職業資格證書2、各類專業人員的專業上崗證書3、員工分類統一著裝4、員工佩戴工作牌一、計算機應用情況和智能化（對講、監控等）設備的使用情況214、物業管理企

5、業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定； 至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便17、建立 24 小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理， 有回訪制度和記錄18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改， 滿意率達 95以上19、建立并落實便民維修服務承諾制， 零修急修及時率 100、返修率不高于1，并有回訪記錄二、計算機查詢資料包括：1、房屋

6、、設備的基數2、分戶檔案3、費用收繳情況4、房屋、設備維修記錄2 1、各類收費標準要求在明顯位置公布，超出或高于文件規定的要有價格主管部門的確認文件，實行市場條件價的除外2、物業服務費、經營性收支財務報表3、物業服務費用、經營性收支公開有記錄、照片1、物業接收資料（見第 2 條）22、物業日常管理資料3、檔案資料分類成冊、查閱方便1、業主分戶存檔資料22、檔案資料分類成冊、查閱方便1、執行值班制度情況（值班表、值班記錄）2、設立服務電話并在明顯位置公布電話號碼23、來電、來訪、接待記錄和處理記錄4、問題處理及時，有回訪記錄（與派工單內容相符，并按月或季統計、裝訂）1、征詢意見單2、對征詢意見單

7、的滿意率統計表（滿意率達2到 95%以上）3、整改措施4、整改措施落實情況記錄1、明顯位置公布維修服務的承諾2、服務承諾的落實情況記錄23、派工單和統計表（及時率、返修率）4、回訪記錄（見 17 條要求）二房屋管理與維修養護141、主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、 2戶門標號標志明顯1、小區平面示意圖2、小區內設有路標3、樓棟號、樓門號、戶門號號牌齊全2、無違反規劃私搭亂建，無擅自21、對照規劃圖現場查看有無違規搭建3改變房屋用途現象3、房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂2料等裝飾材料無脫落、無污跡4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設2、及時勸阻、書面勸阻、報

8、告文件1、外墻清潔2、外墻完好，無破損、脫落、滲水現象1、室外廣告牌、霓虹燈安裝牢固、規范，無置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損5、封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等6、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集， 支架無銹蝕7、房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象2安全隱患2、主管部門審批手續1、陽臺統一封閉或不封閉2、要求樣式、色調、材質統一23、無在窗戶外立面按照防盜網現象4、無伸出戶外的安裝物1、空調位置按照統一、無安全隱患2 2、空調有冷凝水收集管3、空調支架無生銹現象1、裝修協議2

9、、裝修申請、審核、監管、驗收等記錄完備23、現場符合要求4、對違規裝修的勸阻、制止證明材料及書面報告相關主管部門的證明材料三共用設施設備管理151、共用配套設施完好，無隨意改變用途12、共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄，無事故隱患， 專業技術1、共用配套設施完好2、無隨意改變共用設施用途1、設施設備管理制度上墻與執行情況2、設備運行記錄3、操作人員崗位職責人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范3、室外共用管線統一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻24、設施設備定期檢查記錄、定期維護記錄、定期保養記錄5、設備卡齊全6、有專業的技術人員2現場無外露、架空管線4、排水、排污管道通暢

10、，無堵塞外溢現1象5、道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、排水管道、雨水井、化糞池定期清掏記錄1、道路無堆積物，路面無破損無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行22、井蓋完好，無丟失3、井蓋與路面保持平齊，無晃動46、供水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保2障措施，水質符合衛生標準；制定停水及事故處理方案7、制訂供電系統管理措施并嚴格執行， 記錄完整；供電設備運行正常，配電室1、設備現場工作正常、儀表顯示正確2、設備日常巡檢記錄3、設備、閥門狀態標識清晰、無銹蝕4、二次供水蓄水池清洗、消毒管理制度5、水質化驗單6、蓄水池清洗、消毒記錄7、現場水箱清潔，水箱封閉加鎖8、無關

11、于嚴重跑水、長時間停水的投訴9、停水、供水事故應急處理預案10、相關記錄與方案相符1、供電系統管理措施2、停電應急處理預案管理符合規定，路燈、樓道燈等公共照明設備完好8、電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機房通風、照明良好；制定出現故障后的應急處理方案23、執行情況記錄4、供電設備運行正常5、路燈、樓道燈等公共照明設備完好1、電梯運行時間明示（如 24 小時運行可不公布）2、電梯機房通風、照明情況3、電梯轎廂、井道保持清潔24、電梯保養、維修記錄5、三方通話正常6、電梯故障或險情應急處理育預案、措施7、急修或維修電話在醒目位置明示8、故障維修或險情排查

12、記錄9、三北地區，冬季供暖室內溫度不低于116四保安、消防、車輛管理101、小區基本實行封閉式管理12、有專業保安隊伍，實行 24 小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區的環境，2文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責無1、小區封閉管理2、各主要入口有人員值守，非主入口公布開發時間1、專業秩序維護隊伍2、秩序維護員名單、排班及崗位分工3、秩序維護員培訓及考核記錄4、巡邏崗位工作職責5、巡視路線圖及巡視記錄6、各崗位的值班及交接班記錄53、危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施11、變配電等設備、施工現場等有明顯警示標識2、現場有防護措施1、消防器材及其標志完好、有效（現場測試隨時啟用）2、消防

13、器材運行記錄、維修記錄、保養記錄、4、消防設備設施完好無損，可隨時起用；2定期巡檢記錄、測試記錄消防通道暢通；制訂消防應急方案5、機動車停車場管理制度完善，管理責2任明確，車輛進出有登記6、非機動車車輛管理制度完善，按規定2位置停放，管理有序五環境衛生管理141、環衛設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、1垃圾中轉站2、清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保2潔3、垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅2殺4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害15、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭2等廢棄物6、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂3、消防通道暢通，通道內照明設施完好、無雜物4、有消防應急

14、方案1、機動車停車場管理制度2、車場崗位的值班及交接班記錄3、車輛出入有登記4、車輛停車有效1、車輛擺放整齊2、管理區域內無隨意停放車輛1、設施齊全、配置合理（垃圾箱、果皮箱等）2、設施保持清潔1、崗位責任制（保潔分工及巡查記錄）2、保潔員名單和保潔責任區域3、保潔工作標準、時間安排1、生活垃圾按規定時間清運（日產日清）2、制定消殺計劃，定時噴灑、滅鼠、除蟲消毒藥劑3、定期消殺記錄蟻害及防治措施現場符合要求畫，無擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈7、商業網點管理有序，符合衛生標準； 無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象2現場符合要求2現場符合要求1、寵物飼養符合相關規定8、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜12、制定寵物管理措施（寵物放養時間、地點、范圍）69、排放油煙、噪音等符合國家環保標準，1外墻無污染六綠化管理7l、小區內綠地布局合理，花草樹木與建1筑小品配置得當2、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、2占用現象3、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，2無病蟲害，無折損現象，無斑禿4、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物2七精神文明建設3l、開展有意義、健康向上的社區文化活2動2、創造條件，積極配合、支持并參與社1區文化建設八管理效益5l、物業管理服務費用收繳率 98以上22、提供便民