1、.wd房地產估價報告房地產估價報告項目名稱：項目名稱：長沙市寧鄉縣玉潭鎮新康路兆基君城25棟 707 室房地產評估.委委 托托 方方：估估 價價 方方：xxxxxxxx估估 價價 人人 員員：xxxxxx估價作業日期估價作業日期：二 0 一七年 5 月 10 日估價報告編號估價報告編號：X 房估字XX第 XX 號目目 錄錄1 1. .致委托方函致委托方函 3 32. 2.估價師聲明估價師聲明 4 43. 3.估估價價的的假假設設和和限限制制條條件件5 54. 4.房地產估價結果報告房地產估價結果報告 7 7一、委托方 7二、估價方 7三、估價對象概況 7四、估價目的 8五、估價時點 8六、價值

2、定義 8七、估價依據 8八、估價原那么 9九、估價方法 9十、估價結果 10十一、估價人員 10十二、估價作業日期11十三、估價報告應用有效期115 5 房地產估價技術報告房地產估價技術報告 1212一、個別因素分析 12.wd二、區域因素分析 12三、市場背景分析 12地理位置和行政區劃 12經濟和社會開展狀況 13房地產市場分析 14四、最高最正確使用分析14五、估價方法選用 14六、估價測算過程 15七、估價結果確定 196 6 附附件件2020致致 委委 托托 方方 函函：受您的委托，我公司于2021 年 5 月 10 日對于長沙市寧鄉縣玉潭鎮新康路兆基君城 25 棟 707 室，建筑

3、面積為 86.1 m2，?房屋所有權證 ?證號為湘 2021寧鄉縣不動產權第 0004764 號的房地產進展價格評估，為確定房屋出售時該房屋的市場價值提供參考依據。根據國家現行有關法律、法規和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學、準確和適度的原那么，經估價人員實地收集資料、分析計算，并與估價時點長沙市寧鄉縣類似房地產的市場價格水平相比擬后，確定委估房地產于估價時點2021 年 5 月 10 日的價格及單價為：房地產價格及單價小寫大寫.wd總價3100240 元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元單價5424 元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米法定代表人： XXXXX 二 0 一七年 5 月 1

4、0 日估估 價價 師師 聲聲 明明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。二、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標準?房地產估價標準 ?進展分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。五、我們已對本估價報告中的估價對象進展了實地查勘。估價員劉凱對本估價報告中的估價對象進展了實地查勘。六、沒有人對本估價報告提供重要的專業幫助。七、本估價報告得出的估價結果，僅供委托方擬抵押估價對象提供價

5、格參考，不得用于驗資證明、拆遷補償、房地產交易等其他用途。未經估價機構和估價人員的同意，估價報告不得向委托方及上級機關以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，評估機構和估價人員不承當相應責任。八、本公司和簽字估價師保存對本評估報告的最終修改和解釋權。九、本報告應用有效期為報告出具之日起一年，如果使用本估價報告的時間超過了報告應用的有效期，我們對此結果造成的損失不承當責任。在已說明的評估假設和限制條件之外，引用本評估結果而引起的法律后果，.wd不屬于本公司和簽字估價師的責任范圍。注冊房地產估價師： 注冊證號： XXXXXX 二 0 一七年 5 月 10 日估估價價的的假假設

6、設和和限限制制條條件件一一、本本項項估估價價的的假假設設條條件件1、本報告基于公開市場假設，即：1市場為公開的市場，賣方愿意出售并有合理的時間讓買賣雙方協商議價；2議價期間房地產市場根本保持穩定；3買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產真實價格。2、本報告以委托方提供的房屋權屬證書等資料真實合法有效，估價對象無司法機關、行政機關查封等制止轉讓、抵押情形，房地產權屬無糾紛，出讓土地使用權符合法定的轉讓條件等為假設前提，即以估價對象擁有合法產權、屬于合法使用、可以在公開市場上自由轉讓為假設前提。3.本報告在評估過程中， 假設委估房地產 為商業用途，在未來剩余使用年限內不改變房地產用途。4.假設委

7、估房地產現狀滿足所采用的城市規劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二二、本本項項估估價價的的限限制制條條件件1.本次評估的產權依據和估價對象的建筑面積均由委托方提供。委托方對所提供的資料真實性、合法性負責。如提供資料不真實而造成評估值失實，評估機構和評估人員不承當相應的責任。2.本評估報告結果是為委托方提供的專業化估價意見，這個意見本身無強制執行的效力，估價師只對結果本身符合標準要求負責，而不對資產轉讓定價的決策負責。3 本次評估結論為估價時點的抵押價值。估價時點后，隨著時間的推移及.wd房地產市場情況發生變化，本結論須做相應調整；且在估價報告有效期內估價對象的質量及價格標準發生變化，并對

8、估價對象產生明顯影響時，不能直接使用本估價報告。4本次評估未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇到自然力和其他不可抗力對估價結論的影響。5.實地查勘時，對房屋僅進展一般性觀察，并未進展構造性測試，不可能確定其內部缺損 。6.本報告中的建筑面積按 ?房屋所有權證存根 ?所載數據計。7.本評估報告結果僅為本次評估目的提供價值參考，不得用于其他目的。未經本評估單位同意，評估報告的全部或任何一局部內容不得使用其他與本次工程無關的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發表。8.房地產估價報告備查編號： X 房地估 X 字XX第 X 號。房地產估價結果報告房地產估價結果報告一一、委委托托方方單

9、位名稱： 法定代表人： 單位住址： 聯系 ：二二、估估價價方方機構名稱 ：xxxxxxxxx單位住址 ：xxxxxxxxxx法定代表人： 估價資格： 聯系 ：xxxxxxxxx三三、估估價價對對象象 概概況況1.建筑物狀況.wd長沙市寧鄉縣玉潭鎮新康路 兆基君城 位于長沙市寧鄉縣玉潭鎮新康路，于二零一五年建成，總體構造高18 層，為鋼筋混凝土構造一等。委估建筑物位于第七層，有公用電梯和樓梯通七樓。建筑物情況為毛坯狀態。2.委估對象利用現狀委估房地產現為毛坯空置狀態。3.周圍環境估價對象位于長沙市寧鄉縣玉潭鎮，處于新康路西段，北面正對寧鄉縣文體中心、二環路，南有寧鄉縣人民醫院，東與春城北路相接，

10、西與寧鄉縣第十三中學相鄰。東行500 米為花明北路人人樂商圈， 環境好，地段好，綠化面積高，交通方便。區域內具備各種休閑娛樂場所，作為住宅用途區位價值有很大潛力。 權益狀況估價對象位于長沙市寧鄉縣玉潭鎮新康路兆基君城 七樓，房屋 ?房屋所有權證 ?湘2021寧鄉縣不動產權第 0004764 號，權屬李湘華所有。由于資料方面的原因，他項權利是否受限無法核實。 四、估價目的四、估價目的為確定房地產抵押提供價格參考依據。五五、估估價價時時點點二 0 一七年 5 月 10 日六、價值定義六、價值定義本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、武漢市房地產市場自由開放、完全競爭狀態下

11、的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價值應是公開市場價值。委估房地產的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土構造，用途為住宅，土地性質為國有建立用地。 本次評估結果為包括土地使用權價值在內的房地產在現狀條件下持續使用的公開市場價值。.wd七、估價依據七、估價依據1、?中華人民共和國城市房地產管理法?；2、?中華人民共和國土地管理法?；3、?房地產估價標準?GB/T50291-1999 ；4、?中華人民共和國土地管理法實施條例?；5、?中華人民共和國城市房屋權屬登記管理方法?；6、委托方提供的待估房地產?房屋所有權證?；7、湖南省人民政

12、府、武漢市市人民政府公布的有關政策、規定、實施方法、通知等法規文件；8、估價委托書；9、估價人員實地勘察獲取的資料及市場調查收集的資料。八八、估估價價原原那那么么1、獨立、客觀、公正原那么。2、合法原那么：以估價對象的合法產權、合法使用、合法處分為估價前提。3、最高最正確使用原那么：以估價對象在合法使用前提下，各種可能使用方式中，能獲得最大收益的使用方式估價。4、替代原那么：估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。5、估價時點原那么：估價結果是估價對象在估價時點的客觀合理價格。九九、估估價價方方法法根據?房地產估價標準?，通常的房地產估價方法有比擬法、收益法、假設開發法、本錢法等

13、幾種。1、有條件選用比擬法進展估價的，應以市場比擬法作為主要估價方法。首先遵循比擬法可比實例的選取原那么，根據估價人員掌握的房地產交易市場資料，在估價對象同一供求圈內選擇三個與估價對象用途、規模、檔次、建筑構造一樣或類似的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進展分析，建立估價對象與可比實例的價格可比根底，并分別進展交易.wd情況修正、交易日期修正、房地產狀況修正，求取估價對象房地產的比準價格。2、收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法，由于估價對象具有客觀收益，因此可用適當的報酬率，將其未來各年的凈收益折算到估價時點上，計算出估價對象房地產收益價格。3、假

14、設開發法是預測估價對象未來開發完成后的價值，然后減去續建的未來開發本錢、稅費和利潤等來求取估價對象的方法。4、本錢法是以房地產價格各個構成局部的累加為根底，來求取房地產價值的方法，其本質是以房地產的重新開發建立本錢為導向求取估價對象的價值。根據?房地產估價標準?并結合估價對象實際情況，評估人員認為在估價對象同一供求圈內近期內房地產交易較為活潑，因此選用市場比擬法進展評估；估價對象同一供求圈內有出租案例，可考慮采用收益法進展評估。最后結合客觀市場情況，綜合考慮以上估價方法的計算結果，運用數理統計分析的有關方法，確定估價對象的估價結果。十十、估估價價結結果果估價人員根據估價目的，遵循估價原那么，按

15、照估價程序，采用市場法和收益法，通過對影響房地產價格因素的分析和測算，結合估價經歷與對影響房地產市場價格因素進展分析，確定在估價對象在市場上有足夠的買方和賣方時，并且進入市場無阻礙的條件下，在估價時點 2021 年 5 月 10 日包含土地使用權價值在內的委估房地產市場價格為人民幣。詳細評估結果見?房地產抵押評估結果一覽表?。房地產價格及單價小寫大寫總價3100240 元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元單價5424 元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米.wd十十一一、估估價價人人員員注冊房地產估價師： xxxx注冊證號： xxxxxxxxx二 O 一七年五月十日十十二二、估估價價作作業業日日期期二 O 一七

16、年 5 月 10 日十十三三、 估估價價報報告告應應用用的的有有效效期期本估價報告有效期為壹年，即從2021 年 5 月 10 日至 2021 年 5 月 9日 xxxxxxxxx法定代表人： 二 O 一七年 5 月 10 日.wd 房地產估價技術報告房地產估價技術報告一一、個個別別因因素素分分析析1.建筑物狀況兆基君城位于長沙市寧鄉縣玉潭鎮新康路，于二零一五年建成，總體構造高 18 層，為鋼筋混凝土構造。委估建筑物位于第七層，有公用電梯和樓梯通七樓。建筑物毛坯狀態 。2.委估對象利用現狀委估房地產現為毛坯空置。二二、區區域域因因素素分分析析估價對象位于長沙市寧鄉縣玉潭鎮，處于新康路西段，北面

17、正對寧鄉縣文體中心、二環路，南有寧鄉縣人民醫院，東與春城北路相接，西與寧鄉縣第十三中學相鄰。東行 500 米為花明北路人人樂商圈， 環境好，地段好， 綠化面積高，交通方便。區域內具備各種休閑娛樂場所，作為住宅用途區位價值有很大潛力。三三、市市場場背背景景分分析析地理位置和行政區劃地理位置和行政區劃寧鄉地處湘東偏北的洞庭湖南緣地區，地理上界于東經11153-11246，北緯 2755-2829，東鄰望城，南接湘潭、湘鄉，西與漣源、安化交界，北與益陽、桃江毗連。東西最大跨度88 公里，南北縱長 69 公里。寧鄉縣現轄菁華鋪、喻家坳、沙田、溈山4 個鄉，大屯營、道林、花明樓、東湖塘、夏鐸鋪、壩塘、資

18、福、灰湯、流沙河、青山橋、龍田、巷子口、黃材、老糧倉、煤炭壩、雙鳧鋪、橫市、大成橋、回龍鋪、雙江口、金洲21 個鎮，玉潭、城郊、白馬橋、歷經鋪 4 個街道，總面積 2906 千米，總人口 144 萬人。縣人民政府駐地不變 金州大道 5 段 。另管理 1 個國家級經濟開發區 湖南寧鄉經濟開發區 、一個省級經濟開發區 寧鄉高新技術開發區 。.wd經濟和社會開展狀況經濟和社會開展狀況2021 年寧鄉縣實現地區生產總值 GDP835.05 億元，比上年增長14.1%。其中第一產業實現增加值90.73 億元，增長 4.4%；第二產業實現增加值 578.02 億元，增長 16.6%；第三產業實現增加值16

19、6.3 億元，增長 10.3%。按常住人口計算，人均GDP 達 69797 元。縣域經濟根本競爭力前移5 位，位居全國百強第 56 位，中部第 3 位。寧鄉縣三次產業構造由上年的11.6:68.5:19.9 調整為 10.9:69.2:19.9。工業增加值占 GDP 的比重為 62.7%，比上年提高 1 個百分點。第一、二、三次產業對經濟增長的奉獻率為 3.3%、82.1%、14.6%，分別拉動 GDP 增長0.5、11.6、2.0 個百分點。2021 年實現地區生產總值 GDP1002.17 億元，比上年增長 12.1%。其中第一產業實現增加值109.72 億元，增長 4.9%；第二產業實現

20、增加值675.55億元，增長 12.7%；第三產業實現增加值216.90 億元，增長 13.0%。按常住人口計算，人均 GDP 達 81680 元。估價對象所在 光谷片區作為武漢經濟開展極的定位信息高科技基地，在開展產、學、研的同時，全方位一體化地協調開展。規劃目標為 滿足人的生活、工作、文化、教育、娛樂、購物、休閑等綜合性城市功能需求。開發商實力強、品牌大，萬科城市花園、劍橋春天 、巴黎豪庭、藍域國際等樓盤開發氣勢如虹。房地產市場分析房地產市場分析光谷區域內 高校和 大專院校、科研機構眾多，人 流量極大 ，特別是學生、家長等等消費群體是旅館穩定的消費源。四四、最最高高最最正正確確使使用用分分

21、析析估價對象位于長沙市寧鄉縣玉潭鎮新康路兆基君城 ，大廈本身登記為商務用途，旁邊為關山口公交車 車站，環境好，地段好， 繁華程度高，交通方便，人流量大，區位價值有很大潛力。根據最高最正確使用原那么和合法原那么.wd的分析，保持現狀是最正確用途。五五、估估價價方方法法選選用用估價人員在實地勘察的根底上，對委托方提供的各種資料進展了認真分析，根據估價期日委估房地產用途、估價目的、資料狀況和武漢市房地產市場的實際情況，決定采用市場法和收益法來測算委估房地產的價格。市場法： 首先遵循比擬法可比實例的選取原那么，根據估價人員掌握的房地產交易市場資料，在估價對象同一供求圈內選擇三個與估價對象用途、規模、檔

22、次、建筑構造一樣或類似的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進展分析，建立估價對象與可比實例的價格可比根底，并分別進展交易情況修正、交易日期修正、房地產狀況修正，求取估價對象房地產的比準價格。收益法：就是預計估價對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。六六、估估價價測測算算過過程程1、選擇估價方法。該房地產是出租的旅館，為收益性房地產，用收益法估價，選用收益法中的報酬資本化法。2、搜集資料。通過調查，搜集的有關資料和情況如下：1收入按房間和相應的價格計。可供入住的房間：單人間： 100 元161600 元

23、雙人間： 120 元101200 元三人間： 135 元5675 元 2入住率為 60%3酒店營業本錢：根據市場調查，一般酒店房間耗用、折舊和相關人員的工資占毛收入 40%4維修費：按房屋重置價的1.5%2%5管理費：對出租房屋進展的必要管理所需費用，一般按年收入的2%5%。 6保險費：按房屋重置價或房屋現值以保險費率，我國的保險費在0.15%0.2%。.wd7稅金：依據待估地所在城鎮房屋出租時應繳納的有關稅費文件、規定確定，一般有房產稅 按年收入的 12%計 、營業稅 按年收入的 3% 、城市維護建立稅 7%、教育費附加 3%等。 8設該房屋收益年限為有限年，不 計算房屋折舊費3.測算年有效

24、毛收入：年有效毛收入 =1600+1200+67560%3012=750600 元4、測算年運營費用維修費：按建筑物重置價的1.5計算， 武漢市房屋重置價格標準 規定鋼筋混凝土構造一等 房屋重置價格 為 1150 元/ m2：年維修費 1150571.581.59859.8 元管理費：取年收入的 3，那么：管理費 750600322518 元保險費按房屋重置價乘以保險費率2，那么：保險費 1150571.5821314.6 元稅費：房屋出租應納稅金 房產稅按年收入的 12%計 、營業稅 按年收入的 3% ，其余稅費按年收入 的 3%計算那么：75060012%+3%+3%=135108 元上述

25、、總費用年運營費用 合計為 168800.4 元5.計算年凈收益年凈收益 75060075060040%-168800.4281559.6 元6.確定報酬率 用累加法 工程數值無風險報酬率4.0%投資風險補償3.0%管理負擔補償0.1%缺乏流動性補償1.5%易于獲得融資的好處-0.5%所得稅抵扣的好處-0.5%.wd報酬率7.6%6.計算房地產的價格委估對象建筑物土地使用年限為50 年，至今已使用 9 年，剩余使用年限為 41 年，所以估價對象收益年限為41 年。因此收益價格=281559.6/7.6%11/17.641=3520886 元房地產單價 =3520885.8571.58=6160

26、 元/m2估估價價結結果果如如下下：房房地地產產價價格格及及單單價價小小寫寫大大寫寫總格3520886 元叁佰伍拾貳萬零捌佰仈拾陸元單價6160 元/m2陸仟壹佰陸拾元每平方米 xxxxxxxxxxxxxxxxxx二 0 一七年 5 月 10 日 市場比擬法測算估價對象價格具體思路：在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內，具有較強相關線、替代性的房地產交易實例，根據估價對象和可比實例的狀況，對區域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產市場價格的因素進展分析比擬和修正，評估出估價對象的市場價格。采用市場比法一般選取同一供需圈內，近似委估房地產 檔次市場價格進展比擬，根據估價人

27、員對 武漢市房地產市場的了解，分別選取如下可比實例：1.確定比擬因素比擬案例委估房產聯峰大廈第 15層關山高新大廈第8 層國光大廈第 12 層地理位置洪山魯磨路武漢洪山區珞瑜路洪山區關南后山小區交易價格(元/m2)598848995667交易情況正常正常正常正常交易時間2021.122021.62021.10.wd區域因素一般較好一般較好個別因素一般較好一般較好2、確定比擬因素系數見下表比擬案例委估房產聯峰大廈第 15層關山高新大廈第8 層國光大廈第 12 層交易價格(元/m2)598848995667交易情況100100100100交易期日100100100100區域因素1001051001

28、03個別因素100105971043.比準價格確定比擬案例委估房產聯峰大廈第 15層關山高新大廈第8 層國光大廈第 12 層交易價格(元/m2)598848995667交易情況100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/100區域因素100100/105100/100100/104個別因素100100/105100/98100/103比準價格543149995290根據上述計算的結果，求比準價格的算術平均值，那么：5431499952903=5240 元/ m2估估價價結結果果確確定定估估價價結結果果如如下下：房房地地產產價價格格及及單單價

29、價小小寫寫大大寫寫總總格格2 29 99 95 50 07 79 9 元元貳貳佰佰玖玖拾拾玖玖萬萬伍伍仟仟零零柒柒拾拾玖玖元元單單價價5 52 24 40 0 元元/ /MM2 2伍伍仟仟二二佰佰肆肆拾拾元元每每平平方方米米 xxxxxxxxxxxxxxxxx.wd二 0 一七年 5 月 10 日七估價結果確定七估價結果確定綜合比擬兩種方法，結合估價師自己的專業知識和經歷，市場法權重取 0.8，收益法權重取 0.2,那么最后的價格等于：29950790.8+35208860.2=3100240.4 元取整為 3100240 元房地產價格及單價小寫大寫總價3100240 元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元

30、單價5424 元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米 xxxxxxxxx法定代表人： 二 0 一七年 5 月 10 日 附件附件.wd假設能覓得一方喜歡的山水，在空曠的風里，種上淡暖如許，清歡如許。我愿用無塵的詩句，沾染些許晨露，輕叩那些老去的時光，讓曾經的你我，重走一遍依舊開滿鮮花的小徑。時光里的我們，不說話。只是凝望著彼此舊時的模樣，任憑花落清溪，任憑日暮煙霞。陌上的時光，匆匆如流。指尖，一直貪戀著世間所有的暖香。而那些沒有著落過往，早已隨風而散。往事已舊，一切，終會在念與不念，忘與不忘之間，莞爾一笑，變得風輕云淡。歲月的風，就這樣翩躚而過。還好，總有一些不離不棄的相伴，安暖著歲月的榮辱滄桑。然

31、后，在玲瓏的小字里塵埃落定。珍惜著，不早也不晚的緣分。愿你永遠在我文字的四季，可以與那些草木葳蕤的深情一樣，青青又青青。縱使某天，錯過了所有，只剩下一個人憂傷，也不要怪罪時光。時光里那些牽過的手，給錯的愛，都是情不由衷。開場與完畢，一樣美麗。我們應該，原諒時光，記住愛！那些過往里的施與舍，恩與惠，何必計較太多。我們在山水間喂養清風，在草木間描摹明月，云淡風輕一天又一天。任憑年華一去不返，依舊無怨無悔，不負歲月，不負時光。那些風花雪月的重逢與離別，終將隕落在時光深處，被過往的煙塵一一覆蓋。當時光里，那些被歲月漂白的光陰，再回首時，風住塵香，緣已渺渺，我們也不必遺憾。蒼茫處，風景依舊，繁華笙歌，人

32、事無恙。那些散落在流年深處的芬芳，也是依舊靜美如初，相宜靜好。不如，安靜著，于寂寂紅塵中，為自己開一扇般假設門，將一切浮云過往都放逐在紅塵之外，只留一顆琉璃心，只守一池為我而開的蓮荷，一粥一飯，一筆一墨，閑渡流年。未來的路，那么遠。從未想過會遇見誰，也從未想過會錯過誰。今朝，一壺濁酒，一撲流螢，幾許明媚，幾許嫣然，我依然是那個樸素的琉璃女子。不敷衍，不趨勢，簡單的行走，簡單的生活，簡單的愛與被愛。當時光里，那些被光陰漂白的過往，再回首時，風住塵香，緣已渺渺，我們也不必遺憾。蒼茫處，風景依舊，繁華笙歌，人事無恙。那些散落在流年深處的芬芳，也是依舊靜美如初，相宜靜好。假設是，光陰辭去舊年，初心不改。我依然愿意，在心里種半畝花田，在文字里養一個春天。這樣，無論你來不來，在不在