1、1中國頂級別墅市場研究2目錄一、中國頂級別墅市場綜述頂級別墅定義市場發展歷程分布價格區間二、珠三角經濟圈頂級別墅觀瀾湖高爾夫別墅萬科十七英里僑鑫.匯景新城三、環渤海經濟圈頂級別墅東山墅玫瑰園觀唐長城腳下的公社3四、長三角經濟圈頂級別墅檀宮 紫園世貿佘山莊園4一、中國頂級別墅綜述無論古今中外，別墅均被人們視為住宅的最高形態，也往往寄托著人類詩意棲居的終極夢想。隨著經濟條件的變化，現在世界許多地方誕生了豪華氣派、尊貴典雅的超級別墅，這兩年，全國數百萬、數千萬，甚至數億元的豪宅次第而起，成為城市中一道亮麗的風景。作為為中國頂級成功人士打造的奢侈品，盡管國內頂級別墅發展時間并不長，但還是呈現出以下鮮明

2、的特點。圖中為北京、深圳兩地頂級別墅圖中為北京、深圳兩地頂級別墅盡管一南一北，一中一西，盡管一南一北，一中一西，但它們的共性是相同的但它們的共性是相同的5我們對頂級別墅的定義頂級豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鮮明建筑特色和歷史人文價值，專門供給社會上具有相當的財產、地位和權利的人居住的獨立式住宅。具體地說，豪宅具有五大特征：一是區位優越不可替代；二是環境幽雅歷史形成；三是建筑精美不可復制；四是風格各異難以仿造；五是人文價值無法再生。因此，稱得上豪宅的物業必然具有唯一性?，F有的別墅項目在景觀環境方面，基本分為湖景別墅、海景別墅、山景別墅、現有的別墅項目在景觀環境方面，基本分為湖景

3、別墅、海景別墅、山景別墅、江景別墅、高爾夫別墅等類型。江景別墅、高爾夫別墅等類型。 6中國頂級別墅的發展歷程 -從拿來主義到百花齊放約從2001年開始，中國從南到北開始，大量進行一場“殖民文化”式的建筑風格大“拿來”。隨著客群居住水平、置業階段的提升，換代型客群、海歸客群、企業家客群、文化人客群等一大批“新知富階層”開始摒棄“偽別墅”，并對住宅風格的純粹性、文化的純粹性、空間功能的純粹性提出更高的要求。開發商開始全面引入世界最先進地區的經典建筑風格。在深圳，意大利風格的波托菲諾；在北京北美風格的桔郡、北美鄉村風格的納帕溪谷；在上海，純西班牙風格的鼎邦麗池等，皆以經典異國文化風格取勝，尤其是文化

4、風格競爭是這一時期的焦點，通過對異域生活形態的直接“拿來”，建立純粹的風格，經典的風格，建立豪宅產品，如桔郡，納帕溪谷等。該階段是中國別墅從粗獷型的簡單模仿向精細型綜合創造的轉型，是一次有益的實踐與提高。 7上海西班牙風格的鼎邦麗池上海西班牙風格的鼎邦麗池深圳意大利風格的波托菲諾深圳意大利風格的波托菲諾8北美鄉村風格的納帕溪谷北美鄉村風格的納帕溪谷北京北美風格的桔郡北京北美風格的桔郡9在高層次、綜合性的“臨摹”之后，2002年前后，中國別墅開始從殖民式的復制向文化整合與創新發展，尤其隨著新亞洲經濟與文化的復興，亞洲及中國地緣意識的崛起，中國文化意識開始進入別墅設計中，而中國西部的成都率先將中國

5、元素導入現代建筑芙蓉古鎮的出現讓業界嘆為觀止。之后成都的清華坊、廣州的中華坊、北京的觀唐、運河岸上的院子等，一系列以中國空間和風格為主題的別墅產品形成強勢產品沖進市場，與盛極一時的各類北美風格別墅形成鮮明對比。這一時期，甚至象納帕溪谷、萬萬樹這樣的北美風格的別墅，以組團形式上，也強調中國庭院式的空間感。10回歸中式精神成都清華坊成都清華坊北京運河上的院子北京運河上的院子112003年后，在北京、上海、廣州，開始紛紛出現千萬元豪宅，中國富人區開始出現在雜志上。市場上有為頂級富豪定制的頂級別墅，如上海的佘山紫園，北京財富公館，也有城市經理人打造的小別墅，如北京親愛的VILLA、龍灣別墅、上海帕薩蒂

6、納等。還有如北京優山美地，直接以投資租賃為開發目的，針對駐華使館、跨國公司CEO等租賃之用。此階段，從面積、總價，均出現高中低三類不同別墅。由此，單一面積、單一形態的歐風別墅全面打破。 這一階段，由于大量專業的國外別墅設計公司與大師的介入，中國的別墅從風格、空間、功能、配套、裝修上，都顯得更加純粹了。12千萬上億元別墅現身中國北京財富公館北京財富公館上海紫園上海紫園13中國頂級別墅的分布珠三角經濟圈長三角經濟圈環渤海經濟圈中國的頂級別墅主要分布在中國的珠三角、長三角、環渤海三大經濟圈，其中又以四個一線城市（深圳、廣州、北京、上海）最為集中14頂級別墅的城市定律國內的頂級別墅與中國城市發展的軌跡

7、，人居模式的演變有著歷史和現實的因緣關系。目前國內的頂級別墅，主要集中在經濟相對較發達的京、滬、穗、深及東部沿海和東南沿海地區。這些城市的特點是經濟基礎較為雄厚、城市歷史文化背景深遠、國際資本比較集中，存在著外資消費群休體，高收入階層比較密集。頂級別墅一定與城市的文化背景與經頂級別墅一定與城市的文化背景與經濟基礎密不可分。濟基礎密不可分。15深圳星河丹堤深圳星河丹堤天津津京新城的溫泉別墅天津津京新城的溫泉別墅16中國頂級別墅的價格區間目前中國的頂級別墅，其入門級的標準為千萬元，中級標準在目前中國的頂級別墅，其入門級的標準為千萬元，中級標準在3000萬左萬左右，億元級產品則是頂級別墅中的領袖。右

8、，億元級產品則是頂級別墅中的領袖。17二、珠三角經濟圈頂級別墅作為中國三大經濟板塊之一的珠三角，經過多年的規劃與努力，經濟圈內各城市已逐漸走向了一體化，實現了相互共贏。隨著經濟的一體化，圈內各城市的經濟、企業、人員日益融合，相應地房地產市場也將相互整合，逐漸走向一體化。從2006年的發展不難看出，其態勢已初露端倪，2007年，此趨勢將更加明顯，深圳、廣州、惠州和東莞等珠三角城市的一體化將是大勢所趨。另外，隨著廣州、深圳兩座城市的外溢效應日益明顯，惠州和東莞的相關配套不斷完善，樓盤品質逐步提高，頂級別墅也得到更好的發展。18觀瀾湖高爾夫別墅觀瀾湖規模10平方公里、“觀瀾湖翡翠灣”占地為100萬平

9、方米（1平方公里）、建筑面積4.8萬平方米，容積率只有0.048、覆蓋率2%，觀瀾湖翡翠灣一期位于觀瀾湖尾崎將司球場，環繞翡翠峰四周而建，包括66.4萬平方米的高爾夫球場、9萬平方米的翡翠峰業主公園（公園內設置有1362米的環山慢跑徑、健康登山徑等，還設有定向越野、攀巖、野營等運動功能），面積分別為2萬平方米的怡翠湖、9千平方米的疊翠湖，及12萬平方米的業主休閑園林，具備山、湖、球道三重景觀。19會所會所深圳會所，面積超過深圳會所，面積超過3萬平方米，萬平方米，環境優雅，設施齊全環境優雅，設施齊全周邊配套周邊配套20東莞會所，面積達東莞會所，面積達5萬平方米，萬平方米，1500平米專賣平米專賣

10、店，店，3000人大型會議廳，人大型會議廳，20間多功能貴賓廳間多功能貴賓廳周邊配套周邊配套21觀瀾鄉村俱樂部，休閑康體餐飲設施齊全觀瀾鄉村俱樂部，休閑康體餐飲設施齊全周邊配套周邊配套22項目概況項目概況意大利建筑風格意大利建筑風格,雙首層設計雙首層設計項目特色項目特色23私家泳池、花園私家泳池、花園24私家會所私家會所25-小結:2006年，珠三角首棟億元別墅在觀瀾高爾夫誕生。觀瀾高爾夫別墅由香港駿豪傾十年心血打造，得天獨厚的自然景觀，世界第一大球會的光環，未來五年每年的世界杯在此舉行的利好，這都為別墅的未來預留了充分的想像力。本項目可謂是國內別墅市場中“高爾夫別墅”的代表作，也是巔峰之作。

11、26萬科十七英里地址：龍崗區葵涌鎮溪涌村深葵公路占地面積：67571建筑面積：50687一期總戶數：107戶房型面積：疊加OWNHOUSE：188/221/258/276房3廳:28988套雙拼別墅：5房2廳312 18套獨棟別墅：5房3廳600 1套均價:58000元海邊的伊甸園海邊的伊甸園27項目總平面圖項目總平面圖鳥瞰圖鳥瞰圖28通過合理地布局，戶戶海景，充分引入海洋資源優勢，體現家住海邊的特色。通過合理地布局，戶戶海景，充分引入海洋資源優勢，體現家住海邊的特色。29立面設計采用純現代風格，簡潔質樸而輕盈，是大海邊的精致點綴，融于山海之間。立面設計采用純現代風格，簡潔質樸而輕盈，是大海邊

12、的精致點綴，融于山海之間。30除了自然海岸景色外，還有周圍山坡綠地，公用花園，天然及人造的景觀，各住除了自然海岸景色外，還有周圍山坡綠地，公用花園，天然及人造的景觀，各住宅群本身及之間的庭院，在整體的布局上相互串連，使在不同的路徑上，都能享宅群本身及之間的庭院，在整體的布局上相互串連，使在不同的路徑上，都能享受到不同層次的景觀。天然及人造的景觀相互襯托，相得益彰渾然一體。受到不同層次的景觀。天然及人造的景觀相互襯托，相得益彰渾然一體。31坡地住宅居住的層面于豎向分開，坡地住宅居住的層面于豎向分開，最大限度地延伸環境至建筑空間最大限度地延伸環境至建筑空間之中，實現真正意義的融合。之中，實現真正意

13、義的融合。32-小結:萬科十七英里是集萬科十幾年地產開發的大成之作，從建筑規劃到戶型設計，都有相當高的造詣。本項目擁有深圳最優美的海景及一億八千萬年的礁石群，私家海灘、游艇碼頭，提供金鑰匙管家等十一種人性化的服務，號稱：“中國唯一一個與海零距離的住宅”。王石的夢想加州17英里深圳梧桐山鹽田小梅沙大鵬生活徒步海岸急行軍野營露宿篝火晨霧聽潮看海日出拾貝登山滑雪燒烤游泳晚宴沙灘運動漂流繞暗礁垂釣PARTY攝影喝啤酒.33匯景新城 位置： 廣州天河匯景路（廣園東路華南快速干線回旋處） 發展商： 僑鑫集團 規模：占地130萬平方米 建筑類型： 獨立別墅/聯排別墅/疊加式別墅/別墅式公寓/國際公寓 物業管

14、理： 廣州僑鑫物業管理公司 廣州唯一連續廣州唯一連續3 3年蟬聯年蟬聯“中國十大超級豪宅中國十大超級豪宅”樓盤樓盤34匯景湖畔匯景湖畔3536三、環渤海經濟圈頂級別墅在環渤海經濟區日漸形成的今天，北京由于政治經濟、奧運經濟而備受關注；天津以其港口經濟、海洋經濟、優勢產業經濟吸引著各方投資者的眼球；唐山、廊坊等地則以其卓著的成長速度令人刮目相看。以北京和天津世界級經濟城市聯手，帶動著兩側的扇型區域，將成為中國乃至世界城市區、工業區、港口區最密集的地區之一。環渤海經濟圈正在被人們所重視。隨著“環渤?！眳^域經濟發展的一體化進程逐步推進，北京、天津等一線城市周邊縣市都紛紛調整自己的城市發展規劃和城市功

15、能定位，誕生了一些以旅游、休閑為主導產業的縣市區域，以北京、天津等中心城市客戶群為主要目標客戶群的別墅市場逐步形成并快速發展，譬如薊縣、寶坻、燕郊、涿州等地。 37東山墅東山墅占地100公頃，整體規劃為11大半島組團，155席獨棟別墅點綴在森林、河流、湖泊、溪谷之間，以80萬平米的綠化面積、4.5萬平米水面、0.32低容積率，創造出都市中的自然奇跡。 38東山墅以東山墅以0.320.32的超低容積率和大片綠地的超低容積率和大片綠地景觀，傲然立于當今京城最繁華、最具景觀，傲然立于當今京城最繁華、最具價值的地塊之內，堪稱國際化程度最高價值的地塊之內，堪稱國際化程度最高的涉外別墅區。東山墅不僅毗鄰亞

16、洲最的涉外別墅區。東山墅不僅毗鄰亞洲最大的公園大的公園朝陽公園，也是地塊內唯朝陽公園，也是地塊內唯一的高端別墅社區，加上雄踞一的高端別墅社區，加上雄踞CBDCBD、燕莎、燕莎、麗都涉外商圈的麗都涉外商圈的“金三角金三角”核心，使這核心，使這里真正成為大隱于城的第一居所。里真正成為大隱于城的第一居所。 39項目在水資源極度匱乏的北京，做了萬米水系規劃，更體現出湖泊、溪流、山澗的多樣性。百米寬的綠化帶，令東山墅內的居住環境與外界的喧囂得以隔絕。園區內，大多數別墅瀕水而建，私家水岸線、私人碼頭、聽水門廳、透天門廊、疊水庭院、室內游池等不勝枚舉的豪宅專屬符號，在喧囂的城市中心營建出一份“天人合一”的大

17、氣與和諧。 40美國著名建筑師道格拉斯道林先生親自主持設計6款經典戶型，面積從400平方米至1150平方米。41北京.玫瑰園占地749畝（49.93萬平方），建筑面積17.6萬平方米，容積率0.35，前兩期開發的合稱“五洲別墅區”。包括美國區、歐陸區、日本區、太空區，散落于美麗的維多利亞公園四周；三期新品“爵士別墅區”，占地32萬平方米，戶型面積380平方米-1340平方米，湖區面積為16000平米，花園面積為32000平米。42地下室建筑面積 365.32M2三個貯藏間，二個設備間，健三個貯藏間，二個設備間，健身房、吧臺、家庭影院、臺球身房、吧臺、家庭影院、臺球廳一應俱全廳一應俱全4380M

18、2客廳客廳首層首層315M2建筑面積建筑面積44二層帶有二層帶有18M2陽臺陽臺建筑面積建筑面積305M245整層為主人房，分別帶整層為主人房，分別帶20M2的的洗手間與儲藏間洗手間與儲藏間建筑面積建筑面積140M246觀唐地址：地址： 朝陽區香江北路朝陽區香江北路占地面積：占地面積：4848萬平方米萬平方米建筑類型：獨棟別墅建筑類型：獨棟別墅 容積率：容積率：0.470.47綠化率：綠化率：70% 70% 概況：共概況：共329329棟棟. .一期一期174174棟；棟；二期西區二期西區7777棟；棟；本項目以本項目以“中式別墅領軍者中式別墅領軍者”自居。自居。 47典型中國式街巷式布局、院

19、落式空間的建筑風格非常濃郁，與北京城以十字軸布典型中國式街巷式布局、院落式空間的建筑風格非常濃郁，與北京城以十字軸布局、環路相通相聯的大格局似可相比。另一方面，可以留意到觀唐在很大程度上局、環路相通相聯的大格局似可相比。另一方面，可以留意到觀唐在很大程度上濃縮著中國傳統建筑符號如濃縮著中國傳統建筑符號如“朱門朱門”、“翹脊翹脊”、“條窗條窗”、青灰色高墻、以及、青灰色高墻、以及私家庭院中臨水而建的私家庭院中臨水而建的“軒軒”、庭院外用寫意手法營造出的社區環境等等。、庭院外用寫意手法營造出的社區環境等等。 48奇石、曲徑、小橋流水、制式門樓，奇石、曲徑、小橋流水、制式門樓，這些傳統經典符號均體現

20、出一種中這些傳統經典符號均體現出一種中式宅院的濃烈風格，營造出古樸、式宅院的濃烈風格，營造出古樸、典雅、寧靜的居住氛圍。典雅、寧靜的居住氛圍。 49大部分的宅前宅后都有小橋溪流，惘若水鄉江南。木橋、流水、方磚、八角亭、大部分的宅前宅后都有小橋溪流，惘若水鄉江南。木橋、流水、方磚、八角亭、廊架，商鋪，讓聚會活動皆品位。廊架，商鋪，讓聚會活動皆品位。 50超大車庫超大車庫八米多面寬客廳八米多面寬客廳51無論是子女臥無論是子女臥室還是客臥室，室還是客臥室，均配更衣室與均配更衣室與洗手間洗手間52長城角下的公社長城角下的公社項目名稱：項目名稱： 長城腳下的公社長城腳下的公社( (原稱：原稱：建筑師走廊

21、建筑師走廊) ) 地理位置：地理位置： 北京北部山區北京北部山區“水關長城水關長城”附近附近 占地面積：占地面積： 8 8平方公里平方公里 總體規劃：總體規劃： 嚴迅奇嚴迅奇 香港香港 景觀設計：景觀設計： 艾未未艾未未 中國中國 建筑面積：建筑面積： 3260032600平米平米 一期：共計一期：共計94009400平米；二期：共計平米；二期：共計2320023200平米平米 一期建設：一期建設： 1111幢別墅、幢別墅、1 1幢俱樂部幢俱樂部 二期建設：二期建設： 4848幢別墅幢別墅 俱樂部：俱樂部： 總建筑面積總建筑面積41094109平米；內部平米；內部設有游泳館、西餐廳、酒吧、設有

22、游泳館、西餐廳、酒吧、1010個院個院落式餐廳、小型電影院、畫廊、兒童落式餐廳、小型電影院、畫廊、兒童游樂、禮品商店；游樂、禮品商店； 別墅：別墅： 建筑面積最小建筑面積最小330330平米，最大平米，最大700700平米，多為平米，多為500500平米左右平米左右 怪院子怪院子（香港）嚴迅奇設計（香港）嚴迅奇設計面積為面積為481 m2，4間臥室間臥室別墅租金價格（人民幣別墅租金價格（人民幣/晚）：晚）：1250053長城腳下的公社長城腳下的公社”是是中國有限公司總中國有限公司總裁張欣和董事會主席潘裁張欣和董事會主席潘石屹投資，約請亞洲地石屹投資，約請亞洲地區位著名建筑師設區位著名建筑師設計

23、和建造的世界前衛建計和建造的世界前衛建筑工程項目。筑工程項目?！伴L城腳長城腳下的公社下的公社”位于長城邊位于長城邊上的一個平方公里的上的一個平方公里的山谷，該項目的主旨是山谷，該項目的主旨是建造一個私人住宅的當建造一個私人住宅的當代建筑博物館，并希望代建筑博物館，并希望通過這個具有試驗性的通過這個具有試驗性的舉動，影響中國一代建舉動，影響中國一代建筑師、開發商和消費者。筑師、開發商和消費者。竹屋竹屋 （日本）隈研吾設計（日本）隈研吾設計 (347 m2，6間臥室間臥室)54建筑外觀造型與室內的完美統一建筑外觀造型與室內的完美統一別墅租金價格（人民幣別墅租金價格（人民幣/晚）：晚）：248835

24、5家具屋（日本）坂茂家具屋（日本）坂茂 設計設計面積為面積為333 m2，4 間臥室間臥室飛機場簡學義（中國臺灣）飛機場簡學義（中國臺灣） 設計設計面積為面積為603 m2，4間臥室間臥室租金價格租金價格:12500元晚元晚“長城腳下的公社長城腳下的公社”的設計費用達的設計費用達到了到了12001200萬美元萬美元。一期工程于。一期工程于20022002年完成，其余將于年完成，其余將于20102010年完成。這年完成。這些大小形狀各異的別墅用了木頭、些大小形狀各異的別墅用了木頭、鋼鐵、石頭、泥土、水泥和玻璃等鋼鐵、石頭、泥土、水泥和玻璃等不同的建筑材質，別墅內部也呈現不同的建筑材質，別墅內部也

25、呈現出各種建筑風格，如平板屋頂、懸出各種建筑風格，如平板屋頂、懸臂墻、冥想室和花崗巖的天井，設臂墻、冥想室和花崗巖的天井，設計極富現代藝術色彩。計極富現代藝術色彩。租金價格租金價格:16700元晚元晚56手提箱（香港）張智強設計手提箱（香港）張智強設計 (建筑面積建筑面積347 m2，4 間臥室間臥室)租金：價格（人民幣租金：價格（人民幣/晚）：晚）：12500紅房子（中國）安東紅房子（中國）安東 485 m2，4間臥室間臥室租金：價格（人民幣租金：價格（人民幣/晚）：晚）：2338057長城腳下的公社由原來的長城腳下的公社由原來的1111棟別墅棟別墅擴展為擴展為4242棟別墅，同時引入凱賓斯

26、棟別墅，同時引入凱賓斯基飯店管理集團作為公社的戰略合基飯店管理集團作為公社的戰略合作者。長城腳下的公社從屢獲建筑作者。長城腳下的公社從屢獲建筑大獎的藝術圣地全面轉向獨具特色大獎的藝術圣地全面轉向獨具特色的世界級酒店。的世界級酒店。58四、長三角經濟圈頂級別墅長三角經濟圈是指以上海為龍頭的蘇中南、浙東北工業經濟帶，其城市群由蘇浙滬毗鄰地區的16個市組成，包括：上海、南京、蘇州、揚州等。這是我國目前經濟發展速度最快、經濟總量規模最大、最具有發展潛力的經濟板塊。59檀宮“檀宮”的十八棟別墅極盡華美，處處散發出優雅氣質，匯聚了英國、意大利、法國等地別墅最為經典的風格。與巴黎凡爾賽宮和香榭麗舍大道一樣，

27、檀宮的外墻主要采用產自法國中部的珍貴天然石材，門窗和內部設備均采用世界頂級品牌。檀宮一號樓，售價檀宮一號樓，售價1.51.5億人民幣億人民幣60個性化定制“檀宮”每棟建筑面積在16002000平方米的別墅都有上下四層，每層代表著休閑娛樂、社交、款待貴客和居住四大主題。室外有廣闊的私家花園、下沉式庭院，室內設有恒溫泳池或室內外雙泳池、健身房、SPA、圖書室和至少五套以上的豪華臥室套房。有些還設計了沙龍、北歐風格的陽光房、具備商務功能的會議室。比鄰西郊國賓館的榮耀之地，以福布斯名流為客戶的高端形象，比鄰西郊國賓館的榮耀之地，以福布斯名流為客戶的高端形象，18幢別墅的限幢別墅的限量制作，一流名師量制作，一流名師WAT&G的設計風格，臻于完美的細節考慮，無一不與這個的設計風格，臻于完美的細節考慮，無一不與這個城市的氣質相得益彰。城市的形象決定了住宅，而住宅又決定生活方式。檀宮城市的氣質相得益彰。城市的形象決定了住宅，而住宅又決定生活方式。檀宮這樣的豪宅必然是某種生活方式的產物，它對居住者的生活又產生巨大的影響這樣的豪宅必然是某種生活方式的產物，它對居住者的生活又產生巨大的影響。61在檀宮的18幢豪宅中，英倫皇式的端莊穩重，法國楓丹白露式的浪漫典雅，西班牙馬爾貝拉式的