1、word完美整理精品文檔物業管理收費問題淺析和對策物業管理作為二十一世紀的朝陽產業，雖然它牽涉 的面廣，涉及的問題復雜，但作為市場經濟體制下的產 物，卻為廣大市民了解甚少，但它卻無時無刻不在市民 身邊，影響著市民生活的方方面面。然而物業服務企業 收費難的問題卻其中困擾著物業服務企業，阻礙著物業 管理行業的快速健康發展。一、物業收費現狀分析目前對物業管理的理解有兩種流派，一種是站在服務角度理 解的：物業管理，是指物業管理企業受物業所有人或使用人的委 托，依照物業服務合同，對房屋建筑及附屬設備設施、綠化、衛 生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治， 并向物業所有人或使用人提供綜合性

2、的有償服務；另一種流派是 站在管理角度理解的：物業管理，是指業主通過選聘物業管理企 業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配 套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域 的環境衛生和秩序的活動。綜合以上兩種流派，可以達成一個統一的理念，即物業管理 是：立足于服務、崇尚于管理、起源于市場、生存系于收費。物業管理作為第三產業即服務行業，其產業的生存運作基于 收取的物業服務費用，1996年原國家計委、建設部以計價費 1996266號發布城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法, 規定“物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不 同情況，分別實行政府定價、政府指導價和

3、經營者定價”。政府 開始干預物業管理收費行為，物業管理收費逐步進入規范化。但 是，暫行辦法未能解決合理收費的問題。2003年國家發展與改革委員會、建設部以發改價格20031864號發布物業服務收 費管理辦法（2004年1月1日起實施），更進一步提升了物業管 理產業的社會效應，為物業服務費用的收取提供了法律依據。實習單位簡介：河南廣匯物業管理有限公司，成立于 1997 年，實行董事會領導下的總經理負責制，下設行政部、客服部、 工程部、安管部、資產管理中心、網絡監控中心、財務中心等幾 個部門，現有員工一百多人，其中中級以上職稱管理人員30余人, 是一家二級資質的物業管理公司。管理項目有：廣匯國貿大

4、廈， 廣匯PAMA小區等。2012年12月本人加入廣匯物業 PAMA小區 項目客服部，參與了公司2012年度物業費的收取，三年的理論知 識學習結合工作中的經歷經驗及對鄭州其他物業公司的調查發 現，現在，幾乎所有的物業管理公司都陷入物業服務費收取難的困 境，那么，其原因何在，又有何解決辦法呢？問題主要在以下幾 個方面。二、物業收費中面臨的問題（一）開發商的問題1 .開發商遺留問題導致業主拒交物業服務費。 如規劃的變更， 造成容積率提高，綠地面積減少，監控等配套設施不到位都會造 成業主的不滿而拒絕繳納物業費。開發商開發的房屋質量有問題， 如漏水、墻體開裂、粉刷層脫落時，在保修期內房產開發商修補 時

5、不及時，質量不到位，再加上一些物業公司和房產公司的特殊 關系，導致一部分業主拒交物業費。開發商遺留問題在物管費欠 交中占20%-35臉右。2 .開發商越權承諾，導致業主拒交物業服務費。開發商許諾 的事情無法兌現，如小區的設施規劃，物業費的減免等，業主的 憤怒無處發泄最終只能以拒交物業費的形式來進行抗爭。（二）業主的問題1 .服務付費理念跟不上。服務付費，就好象用水用電要交費， 收看有線電視要付費一樣，可一些業主由于跟不上時代的發展， 物業服務付費理念跟不上，認為無需物業或沒感受到物業的服務 為理由拒交物業費。2 .治安狀況差，引起業主拒交物業服務費。每個小區或多或 少都存在財物被盜的現象，業主

6、認為交了物業費，物業就應該保 證業主的財物萬無一失，如鑫苑名家、廣匯PAM序，這類問題在 欠交物業服務費占5%-15%3 .維權手段比較少。現在業主維權還是以個人為主，還不是 主動通過建立業主委員會來維權。在調查的住宅小區中，已成立 的業主委員會的小區只占到 30%而個人維權費時費力，業主一 般沒有足夠的時間去維權，物業公司正是抓住了這一弱點而未完 全履行物業公司的義務。4 .盲目從眾心理，僥幸心理，導致物管費不交面惡性擴大。由于一些業主的消費觀念、消費意識沒有完全樹立起來，一些業 主欠交了物業服務費后，另一些業主看到欠交物管費的不交了就 不交了，也產生了從眾心理，妄圖逃避物業費。（三）服務企

7、業的問題1 .人員素質低，服務不到位是造成拒付物管費的主要原因。 服務理念差，物業公司本應該根據物業服務合同的要求履行服務， 但一些服務企業把自己的身份作為管理者，而不是服務者，沒有 把業主作為平等的被服務者主體來看待，平時不能及時溝通早發 現問題。服務不到位，少服務、不服務現象時有發生，尤其是小 區清潔、保安、裝潢垃圾清運、樓道保潔等內容，不少小區未能 按事先承諾的標準兌現，調查中住戶對雜物堆積、電子防盜門不 及時維修等現象更為不滿。2 .收支透明度低，主動接受業主監督的自覺性跟不上。業主 對自己所繳納的管理費用的支出有知情權、物管沒有對業主作財 務明細公開，而這些卻給業主們留下了虛假虧空的

8、想象和收費標 準偏高和亂收亂支的懷疑。3 .物業服務的整體特性。物業服務提供的也是一種公共產品, 與電力、自來水、有線電視、電話等服務有較大的差別。物業服 務提供的是綜合服務，對欠繳物業服務費的業主限制少，物業服 務企業不可能像電力部門、自來水公司、廣播電視臺、電信部門 對欠費的用戶實行停電、停水、停播、停止使用的措施，物業收 費的整體難度較大。（四）政府和社會的問題1 .政策的空白點。一些炒房者的物業服務費收取更難，特別 是外地炒房者，聯系上都很難，收費就更難。另外，由于炒房者 轉讓房屋，進行權屬登記時，沒有制度和措施強行約束要求交清 物業服務費。房屋的受讓方根據國務院物業管理條例規定： 受

9、讓人不對房屋受讓前產生的物業服務費負責，導致物業服務企 業對物業轉讓前這段時間的物業服務費索要無門。2 .政府承諾的問題。政府承諾也是一個非常重要的問題，一 些政府應建的市政工程未按時建設也會造成業主對物業的不滿而 將責任轉嫁到物業身上。3 .空置率高，導致物業費收取困難。由于存在房價預期升值 和炒房行為推動房產過度開發，導致目前房屋空置率增高，在廣 匯PAM處區，空置率幾乎占到了 40%4 .規劃不夠完善，帶來物管效率低，相對提高了物業服務的 收費標準，增加了管理的難度。在規劃小區建設中，部分開發商只考慮了銷售，方便交通，而忽視物業管理，造成小區出口多， 物業分散，從而增加了物業管理成本和管

10、理難度。三、解決物業收費問題的辦法那么，針對物業管理中存在的這些問題，應該采取什么措施 來提高物業收費率呢？政府、社會、物業企業及業主在其中應該 發揮什么樣的作用呢？有以下幾個方面可以參考。（一）應加強宣傳，建立互信的關系，著力解決收繳率低下 的問題對廣大業主加強物管工作職能和作用的宣傳，使之充分認識 到做好物管工作可以營造良好的生活環境。物業服務企業和業主 委員會可運用小區宣傳欄、發放傳單、召開業主代表大會等多種 形式，廣泛宣傳物業管理的職能、服務范圍、政府相關政策以及 對小區管理的要求等，幫助業主走出認識誤區，明確自己的權利 和義務，樹立起消費即要付費的觀念。政府職能部門也要通過電 視、報

11、紙等大眾媒體，大力宣傳物業管理服務等方面的政策法規， 用政策引導物管企業和廣大業主建立和諧合作的關系。（二）重新審核成本、多方聽取意見，適時調整住宅小區物 業服務收費等級評定標準和物業綜合服務費收費標準實行政府指導價的物業服務收費標準應根據目前的人工成本的調整而適時的修改。目前鄭州市的物業服務收費標準是2005年制定的，由于這幾年物價的持續上漲太快，最低工資標準也多 次調整，再加上物業服務是勞動密集型企業，人員的勞務開支占 總開支的80%£右，國家為防止物價上漲過快，物管企業多次要 求提高物業服務收費標準被推遲，適時的修改物業法律刻不容緩。（三）科學劃定物業管理區域，讓業主委員會發揮

12、物業管理 的主角作用業主物權管理理念和消費理念的缺失，造成自我管理機制不 完善，業主委員會建立難，發揮作用更難。有些居民嫌煩、怕得 罪人、不愿挑頭，再加上業主委員會成員純粹是盡義務，沒有報 酬、吃力不討好，因而，部分小區至今無法建立業主委員會，致 使許多問題難以通過正常途徑解決。還有些已建立的業主委員會 工作不正常，未發揮應有的作用。（四）科學規劃，管理先行，提高物業管理的效率政府規劃部門在規劃時就應該充分考慮今后的物業管理的 問題，總結目前因規劃帶來的物業管理的缺陷。在開發住宅時事 先明確合理的物業管理區域，在同一物業管理區域內必須由同一 物業公司管理，在同一物業管理區域內整體開發，可分期開

13、發、.專業資料供學習分享下載word完美整理精品文檔分不同的公司開發。并在規劃的同時事先明確物業的使用性質和 合理布局，做到商娛學等服務型社會設施應在方便居民生活的同 時，也應該考慮防止與部分居民生活的沖突，完善小區基礎設施 的改造。（五）企業要內修外練，政府要加強服務和監管，提供物業 服務企業發展新環境1 .企業要內修外練，提高素質。企業要制定規范化的管理制 度，通過制度強化服務的質量，從細節上出真情，從質量上求信 譽。要加強對員工的培訓，讓每一位員工知道其職責和操作規程， 自身加強對服務質量的檢查，并通過對業主的回訪，檢驗和發現 服務中存在的問題，不斷提升服務質量。2 .政府多給少取，鼓勵

14、更多的人參與物業服務行業。加強對 從事物業工作的人員培訓，建立輪訓制度，提升從事物業服務人 員的素質，對物管人員輪訓對口部門實行免費的優惠政策。對通 過ISO認證的獲得三級以上資質的物業服務企業給予獎勵。對欠 交物業服務費的炒房者，在辦理房產過戶時要求其提供物業服務 費交納情況，對欠交的待交齊后再辦理過戶手續，創建誠信社會。3 .建立誠信檔案，清除不良物業服務企業。物業服務的主管 部門應對物業服務企業的行為進行規范，制定物業服務合同的指 導性文本，讓合同各方的利益更具體、更明確、合同更便于操作， 達到各方的義務更好的履行，利益得到更好的維護，對不按物業 服務合同履行的物業企業要進行指導和規勸，

15、并建立檔案，對企 業的不良行為屢勸不聽從的、履行合同差的、業主反響強烈的物 業服務企業要從物業服務行業清退，提升物業服務行業的整體素 質。4 .扶優創品牌，讓物業服務企業實行集約化管理。物業服務 與其它服務一樣，也應該走品牌之路，創誠信度高、服務質量優、 滿意度高的優秀企業。通過優秀企業帶動更多的物業服務企業向 良性方向發展，讓優秀的物業服務企業創造社會效益的同時也帶 來良好的經濟效益。四、結束語二十一世紀，是知識經濟大爆炸的時代，新技術的發展將導 致物業管理領域的巨大變革，許多傳統的管理辦法將難以繼續適 應新的模式。不斷創新求變將是物業公司在新世紀面臨的巨大挑 戰，物業公司要抓住機遇，乘勢而上，著力解決工作中存在的問 題。穩定市場，規范競爭，推動物業管理工作向縱深發展。不遠 的未來，希望物業收費工作能夠更加的規范化、 合理化、專業化,.專業資料供學習分享