1、維也納酒店集團文件維也納制度-項目開發部2008001號項目開發部管理制度V1.0目 錄1. 組織機構及崗位設置4 1.1. 組織機構圖4 1.2. 崗位設置52. 管理范圍6 2.1. 市場調研6 2.2. 項目開發7 3. 日常管理8 3.1. 計劃管理8 3.2. 組織管理8 3.3. 協調管理8 3.4. 檔案及信息管理8 4. 崗位職責9 4.1. 項目開發總監94.2 總裁助理104.3. 項目開發經理114.4 經理助理124.5. 文員13 5. 工作程序及標準14 5.1. 項目開發總流程145.2. 業主（合作伙伴）方的合作條件15 5.3. 合作范圍165.4. 合作模式

2、17 5.5. 合作內容18 5.6. 新項目信息匯總程序與標準195.7. 市場調研程序與標準20 5.8. 項目報價程序與標準21 5.9. 可行性分析程序與標準22 5.10. 項目合同程序與標準A235.12. 項目合同程序與標準B24-25 5.13.項目合同條款統計程序與標準26 5.14.簽約儀式程序與標準27 5.15.業主（客戶）考察接待程序與標準28 5.16.項目業主名單統計程序與標準29 5.17.項目業主公關程序與標準305.18.項目協調事項跟蹤程序與標準31 6. 規章制度326.1.項目開發部激勵考核制度.32 7. 附件目錄337.1. 項目建議書337.2.

3、 簽約流程347.4. 會場布置357.5. 簽約報道367.6. 項目開發部激勵考核制度37修訂日期修訂內容修訂者審核者審批者新擬1. 目的為了為規范項目開發管理工作，明確部門管理制度，特頒布本管理制度。2. 適用范圍本制度涵蓋維也納集團項目開發部，適用于項目開發部日常管理工作。3. 名詞解釋及定義4. 制度內容5. 管理職責及審批（審核）原則、權限6. 違背本制度的懲罰規定將按維也納員工手冊第35頁第七章進行處罰.7. 制度生效日自審批發布日起生效。如過去規定有與本規定相悖之處，以本規定為準。8. 附錄文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：組織機構文件編號：

4、. VYNXMKF-1.生效日期：1.組織機構圖1.1.組織機構圖示董事長/兼總裁項目開發總監總裁助理 項目開發經理文 員項目開發經理項目開發經理 經理助理 文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：崗位設置文件編號：VYNXMKF-1生效日期：1.崗位設置及說明1.2.1項目開發總監全面負責項目開發部所有的工作，屬總監級。1.2.2總裁助理負責協助總裁及總監對項目開發部事務處理及跟蹤。屬總監級1.2.3項目開發經理負責具體項目的接洽、評估、調研、考察、談判、反饋、監督、評價、統計及分析。屬經理級。1.2.4經理助理負責協助項目開發經理落實具體的日常事務。屬主管級。

5、1.2.5文員負責部門所有往來信息登記及收集，文員負責文檔的保存和分類及復印打印文件等。屬員工級。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：管理范圍市場調研文件編號：. VYNXMKF-2生效日期：2.管理范圍項目開發部是負責市場調研和項目開發的業務發展部門。項目開發在總裁的直接領導下，成為集團在市場調研、項目開發的執行部門，它的管理范圍有如下兩個方面。2.1市場調研：2.1.1參與長期發展規劃和戰略布局的制訂。2.1.2收集各類市場行業信息并加以分析和整理。2.1.3根據集團長期發展規劃，及時掌握酒店業和物業管理業市場信息，了解同行業及跨行業連鎖集團發展戰略和商業

6、模式。 2.1.4根據公司制度針對性的制訂方案，積極主動地尋找合作對象和合作項目。2.1.5積極配合與協同集團有關職能部門，對投資管理項目做好投資前期考察和論證工作，為領導提供意見和建議。2.1.6結合市場信息和行業特點，對于不同行業背景的業主（投資者）進行研究。2.1.7結合業內和行業管理機構的信息，對于不同地域的競爭者進行研究。2.1.8探詢行業的發展趨勢和前沿動態，對于不同形態的酒店產品進行研究。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：管理范圍項目拓展文件編號：. VYNXMKF-2生效日期：2.項目開發2.2.1根據掌握的市場信息，有針對性的進行篩選和初步

7、接洽。2.2.2對經過篩選的初步接洽項目進行初步評估。2.2.3根據評估結果，對項目進行初步調研。2.2.4根據初步評估和調研結果，結合雙方洽談進展情況，赴項目現場進行實地考察和分析。2.2.5結合實地考察完善可行性研究，對于可行性研究結論可行的項目展開談判。2.2.6負責各類合作合同/協議的起草、修訂、終止或續簽談判等有關事宜。2.2.7談判成功后，組織安排項目簽約儀式。2.2.8負責各部門相關人員對該合作項目的前期的牽頭、協調、配合等工作。2.2.9負責項目管理班子產生前與業主方溝通、項目介紹、注意事項、交接等工作。2.2.10針對簽約后業主方的反饋信息，及時上級反饋并協調處理，妥善推薦項

8、目進展。2.2.11根據反饋信息的判定結論，協助各部門對項目的運轉進行監督。2.2.12結合項目的運轉情況，提出對項目的評價結論。2.2.13對項目的各類基本數據進行統計。2.2.14對項目的統計結果進行分析，及時總結經驗并更新相關制度和措施。 文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：日常管理文件編號：VYNXMKF-3生效日期：3.日常管理3.1計劃管理根據集團對項目開發的工作要求、戰略規劃、方針、政策，制訂項目開發市場開發計劃、渠道建設方案、相關業務單據、表格等工作，不斷完善和修訂程序與標準，優化各項規章制度、激勵考核規定等，按季度或年度編制項目開發工作計劃和

9、渠道建設方案，負責部門日常業務管理和指導、督察工作。3.2組織管理根據項目開發業務需要，制訂項目開發部團隊建設標準，合理設置組織機構與崗位，確定任職要求與人員考核標準。根據項目開發部的工作特點和實際需要，負責組織、協調、配合、指導本部人員參日常工作，深入市場，收集各行業信息，落實具體組織管理。3.3協調管理在項目開發部業務管理工作上，為各部門提供有關信息、制度、政策、計劃、咨詢及服務支持各部門，同時依據集團的項目開發戰略、政策與制度，經常與各下屬酒店（項目）進行了解、溝通、協調、配合工作。特別協助集團相關職能部門及在項目前期與業主方的協調與溝通工作。3.4檔案及信息管理負責管理項目信息、項目資

10、料、合同與協議、統計及分析資料等各類檔案及項目信息保密工作。落實所有項目均有單可查，有制度可依等工作。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：崗位職責文件編號：VYNXMKF-4生效日期：4.1崗位職責4.1項目開發總監匯報上級：總裁督導下級：、總裁助理、項目開發經理、經理助理、文員4.1.1參與制定集團項目開發戰略規劃，為立項項目決策提供準確信息，并提出合理的建議和信息支持。4.1.2根據集團中、長期發展規劃，及時掌握同行業內、房地產業、各知名連鎖企業市場信息和商業模式，研究并分析，及時修正戰略布局、工作計劃等，準確為集團項目管理和發展提供意見和建議。4.1.3

11、根據戰略區域布局計劃，積極主動地尋找合作伙伴和合作項目。4.1.4負責立項項目的最終考察、洽談、市場調研、可行性分析論證，以及合作合同的起草、修訂、終止或續簽談判等有關事宜。4.1.5積極配合與協同集團有關職能部門，對項目投資與管理做好投資前期考察和論證工作，為領導提供準確的信息參考，并提出具有建設性的意見或建議。4.1.6根據國家酒店行業管理標準或規定，結合本集團實際情況制定相應的項目管理制度和規范要求。4.1.7制定項目開發各崗位的職位說明書，并根據職位調整需要進行相應的變更，保證職位說明書與實際相符。4.1.8根據集團的要求，制定評價政策，組織實施項目評價，及時解決出現的問題，使項目評價

12、體系為業務發展提供決策依據。4.1.9全面負責新項目管理班子產生前與業主方溝通與協調工作。4.1.10負責審查、簽批各種項目開發表格、報告及完成上級布置的其它工作。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：崗位職責文件編號：VYNXMKF-4生效日期：4.2崗位職責4.2總裁助理匯報上級：項目開發總監、總裁督導下級：項目開發經理、經理助理、文員4.2.1根據集團中、長期發展規劃，及時掌握同行業內、房地產業、各知名連鎖企業市場信息和商業模式，研究并分析，及時修正戰略布局、工作計劃等，準確為集團項目管理和發展提供意見和建議。4.2.2進行長期的行業特點研究、區域酒店發展

13、趨勢研究，為集團項目開發部提供戰略布局建議，并積極主動地尋找合作伙伴和合作項目。4.2.3協助總裁及項目開發總監對項目開發、渠道建設提供準確分析和決策依據，做好新項目投資前期考察和論證工作，為領導提供準確信息和意見。4.2.4協助總裁、項目開發總監制定項目開發部各制度、規定、崗位的職位說明書，對各崗位之間的分工、合作、監督進行動態跟蹤和管理，根據需要及時進行必要的變更，對變更職位提供合理化意見和建議。4.2.5負責立項項目的最終考察、洽談、市場調研、可行性分析論證，以及合作合同的起草、修訂、終止或續簽談判等有關事宜。4.2.6根據集團的要求，制定評價政策，組織實施項目評價，及時解決出現的問題，

14、使項目評價體系為業務發展提供決策依據。4.2.7協助總裁、項目開發總監開展項目開發各方面的工作，并完成上級布置的其它工作。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：崗位職責文件編號：VYNXMKF-4生效日期：4.3崗位職責4.3項目開發經理匯報上級：項目開發總監、總裁助理督導下級：經理助理、4.3.1負責項目開發的信息收集、整理和分析。根據政府職能部門、行業交流平臺、網絡、媒體等各類渠道收集市場信息。對所收集的信息進行整理和分析。4.3.2負責競爭對手研究。收集競爭對手的信息，了解競爭對手的優勢和不足，對競爭對手做出客觀的分析研究。4.3.3優劣勢分析。針對市場信

15、息和競爭對手的情況，分析自身的優劣勢，并形成競爭對策。4.3.4負責投資者研究。對投資于酒店行業的投資者（業主）的不同行業背景進行研究，根據業主的企業文化、企業實力、信譽程度、資產狀況、盈利能力、政府資源等各個方面進行評估，最終形成對不同投資者的評價等級。4.3.5負責項目的接洽。根據政府職能部門、行業交流平臺、網絡、媒體、現有酒店、客戶等各類渠道收集到的項目信息，有選擇性的進行跟蹤。在接洽初步認為可行的前提下，請業主方提供相應背景資料、項目資料，服務需求、場地圖片及地理位置的地圖以 E-mail 或郵遞至集團。4.3.6負責項目的評估。根據業主提供的資料和市場開發所掌握的信息，從業主背景、業

16、主要求、項目規模、戰略區域、周遍環境、經濟總量、發展趨勢、酒店業發展水平等方面對項目進行初步評估。如初步評估可行，則應與業主方保持較為積極的溝通頻率。4.3.7負責項目的報價。符合基本要求的合作項目，根據業主方的需求，結合項目的具體情況，向業主方提出報價。4.3.8負責項目的考察調研。在雙方對合作模式和合作條件、報價基本認可的前提下集團將與業主協商，盡快安排實地考察。集團受業主邀請前往現場考察，收集全面信息，進行各項消費水平、發展潛力的評估，雙方以會議形式互相了解。4.3.9做好渠道建設工作，完成上級布置的其它工作。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：崗位職責

17、文件編號：VYNXMKF-4生效日期：4.4崗位職責4.4經理助理匯報上級：項目開發總監、總裁助理督導下級：無4.4.1負責項目開發的信息收集、整理和分析。根據政府職能部門、行業交流平臺、網絡、媒體等各類渠道收集市場信息。對所收集的信息進行整理和分析。4.4.2負責競爭對手研究。收集競爭對手的信息，了解競爭對手的優勢和不足，對競爭對手做出客觀的分析研究。4.4.3優劣勢分析。針對市場信息和競爭對手的情況，分析自身的優劣勢，并形成競爭對策。4.4.4負責項目的接洽。根據政府職能部門、行業交流平臺、網絡、媒體、現有酒店、客戶等各類渠道收集到的項目信息，有選擇性的進行跟蹤。在接洽初步認為可行的前提下

18、，請業主方提供相應背景資料、項目資料，服務需求、場地圖片及地理位置的地圖以 E-mail 或郵遞至集團。4.4.5負責項目的評估。根據業主提供的資料和市場開發所掌握的信息，從業主背景、業主要求、項目規模、戰略區域、周遍環境、經濟總量、發展趨勢、酒店業發展水平等方面對項目進行初步評估。如初步評估可行，則應與業主方保持較為積極的溝通頻率。4.4.6做好渠道建設工作，完成上級布置的其它工作。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：崗位職責文件編號：VYNXMKF-4生效日期：4.5崗位職責4.5文員匯報上級：項目開發總監、總裁助理督導下級：無4.5.1運用現代辦公設備熟

19、練進行項目信息、檔案資料輸入、更改及有關資料的處理及存檔。4.5.2編制項目開發統計資料報表及建立、完善、更新、保管各種文件檔案。4.5.3跟進項目開發使用的各種表格的存倉數量，負責保管項目領用的各種表格，及將已使用的表格存檔。4.5.4負責接聽項目信息辦公室電話的項目信息留言、登記、答復、轉達。4.5.5負責安排、準備、提醒項目開發總監、總裁助理的日常例會、外訪時間和工作安排。4.5.6負責通知各人員召集的會議，落實會場布置，草擬并打印會議記錄。4.5.7按領導委托，代理下列工作：收發、存檔、草擬、打印文件信函并存檔。會見或接待未曾預約的客人或員工。傳達、轉告、呈報有關信息或指示。催辦落實有

20、關工作計劃或工作任務。4.5.8負責統計、審閱、打印、呈送各種對外報表報告。4.5.9負責記錄和統計拓展的考勤，申領項目開發的文具、書籍、儀器、設備并進行使用或借閱登記。4.5.10做好渠道建設工作，完成總監及總裁助理交辦的其它工作。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：工作程序和標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.工作程序和標準5.1項目開發總流程5.1.1項目的接洽。根據政府職能部門、行業交流平臺、網絡、媒體、現有酒店、合作伙伴等各類渠道收集到的項目信息，有選擇性的進行跟蹤。在接洽初步認為可行的前提下，請業主方提供相應背景資料、項目資料，服務需求、

21、場地圖片及地理位置的地圖以 E-mail 或郵遞至集團。5.1.2項目的評估。根據業主提供的資料和市場開發所掌握的信息，從業主背景、業主要求、項目規模、戰略區域、周遍環境、經濟總量、發展趨勢、酒店業發展水平等方面對項目進行初步評估。如初步評估可行，則應與業主方保持較為積極的溝通頻率。5.1.3項目的報價。符合基本要求的合作項目，根據業主方的需求，結合項目的具體情況，向業主方提出報價。5.1.4項目的考察調研。在雙方對合作模式和合作條件、報價基本認可的前提下集團將與業主協商，盡快安排實地考察。集團受業主邀請前往現場考察，收集全面信息，進行各項消費水平、發展潛力的評估，雙方以會議形式互相了解。5.

22、1.5項目的談判。根據考察調研情況，集團提供專業可行性報告，在完成分析后，雙方洽談并簽訂“合作合同書”（或其它形式的合作協議），并且進入合同執行期。5.1.6項目的實施。集團其他部門提供協助策劃、設計、工程進度、宣傳建議，負責業主與溝通，協助店總了解新項目，平穩過度籌備期。5.1.7項目的支持與監督。由集團各相關部門集體策劃和制定項目實施方案。派駐管理團隊人員現場實施各項方案，協助并監督方案的執行，共同完善和優化。5.1.8項目的評價、分析與統計。根據業主方的意見，結合派駐管理團隊意見或建議，參考市場發展趨勢、客源結構、市場調研結果及可行性分析等依據，對項目進行科學的分析，客觀公正的評價，同時

23、對項目的量化指標進行統計。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：業主（委托）方的合作條件文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.業主方（合作伙伴）的合作條件5.2.業主方的合作條件5.2.1集團在與業主合作中，采取租賃承包經營、委托管理、品牌加盟、顧問策劃、合作方式。5.2.2業主企業是具有獨立法人或自然人，擁有必要的經濟實力和經營資源，資信可靠，無巨額債務、不良資產及不法經營記錄。5.2.3酒店財產關系清晰，土地、房產使用合法。5.2.4酒店應在省、市中心城市或著名旅游區，位置適中，交通便利，有一定的客源市場或潛在的消費對象與群體。5.2.5酒店客房數量應不

24、少于80間/（套），星級標準為最低達到國家星級評定標準的三星級酒店標準。5.2.6符合“維也納酒店”投資的要求。5.2.7業主方自愿接受“維也納模式”的合作方式或管理體系，認同維也納的企業文化、經營理念和管理標準，執行維也納的酒店管理模式。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：合作范圍文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.合作范圍5.3合作范圍：5.3.1集團的項目合作范圍包括下列符合戰略布局、區域布點、合作條件達到要求的：A：酒店投資。主要根據項目所在區域發展狀況，由維也納酒店集團對項目評估論證后，對區域內單體酒店或多個連鎖酒店項目進行投資，然后交由本集團

25、相關部門人員，由集團全權經營與管理。主要以：租賃承包經營、委托管理、品牌加盟、顧問策劃。B：酒店承包。主要是：按照項目所在區域及客戶需求等實際情況,由維也納酒店集團對項目進行充分調查評估后,雙方協商簽署合作意向,維也納酒店集團提供具體項目承包經營管理方案,征得業主同意進駐時,按慣例必須支付承包合約履行保證金,并每月支付雙方約定租金或管理費,然后交由集團相關部門委派人員全權經營管理。主要以：星級酒店、產權式酒店、旅游度假村、大型文化及娛樂中心、會所及公寓酒店等。C：委托管理。維也納酒店集團有穩健的投資實力,創新的經營理念,完善的管理機制,專業的管理團隊,為項目提供立項、策劃、籌建及經營管理等全方

26、位服務。主要以：星級酒店、旅游度假村、大型餐飲及娛樂中心、產權式酒店及會所公寓等。D：顧問策劃。主要針對地產開發商、旅游地產開發商、酒店投資商提供：酒店可行性研究報告、酒店經營管理策劃報告、酒店工程優化方案及星級酒店、產權式酒店、酒店式公寓、旅游度假村、溫泉度假酒店、會所、大型餐飲及休閑娛樂中心、E：品牌加盟。維也納酒店集團三大品牌系列： 維也納商務連鎖酒店、維也納3好連鎖酒店、維也納美食宮餐飲連鎖。提供統一的強大支持系統：品牌、銷售、技術、經營、培訓、酒店管理、質量控制、成本控制、標準手冊。 文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-02-19標題：合作模式文件編號：V

27、YNXMKF-5生效日期：5.合作模式5.4合作模式：5.4.1、維也納酒店集團合作模式：（1）房地產開發項目旅游房地產、產權式酒店、產權式公寓；（2）酒店開發項目星級酒店、旅游度假村、大型娛樂中心、大型餐飲中心、會所、休閑中心；（3）酒店業主項目委托管理、承包管理、酒店融資、酒店轉讓、國企酒店改制；（4）酒店投資項目收購酒店、承租物業、品牌加盟、特許經營。 5.4.2、維也納酒店集團在與業主合作中，可采取投資、合資、股份合作經營、項目收購、承租物業、委托經營管理、承包經營、顧問策劃、品牌加盟、特許經營等管理方式。5.4.3前期籌備。與合作方簽署前期籌備合作合同，根據合作方的要求，委派專業管理

28、人員承擔酒店的選址、確定設計概念、平面布局概念、建筑主題以及建筑文化含量的把握、設計論證、施工要求、設備配置、員工招聘、培訓、策劃籌辦開業等責任。5.4.4全權委托管理。與合作方簽署全權委托管理合同，委派以總經理為首的管理團隊，代表投資者全面行使酒店管理職責，按照維也納酒店管理手冊對成員酒店進行國際化專業管理，使其正常經營，取得當地最好的經濟效益和社會效益。合同期限一般為310年。5.4.5酒店診斷咨詢、策劃。根據客戶的需要對外承接酒店經營管理診斷服務，經營管理診斷遵循客觀性、系統性、效率性、雙向性、階段性原則，對酒店在經營管理過程中暴露出來的問題進行科學的系統的分析與研究，確定問題的性質、原

29、因和主次、幫助酒店尋求解決問題的對策，提供詳細的診斷咨詢報告，以改進酒店各方面的工作。5.4.6特許經營。維也納酒店管理集團選擇地點、規模、設施設備等方面基本符合要求的酒店，按照維也納酒店管理手冊進行培訓指導，達到維也納質量標準后，維也納酒店管理集團授權其使用“維也納酒店”品牌。維也納根據特許經營的條例定期派監督員對于特許經營酒店進行巡視監督。5.4.7顧問管理。與成員酒店簽署顧問管理合同，并且根據成員酒店的具體要求，委派專業顧問，就成員酒店特定的各種專業化問題，如：酒店硬件設施改造、裝修改造設計、財務管理、服務規范等進行顧問管理。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-1

30、9標題：合作內容文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.合作內容5.5合作內容：5.5.1委托管理：派遣管理人員實施全權管理；協助和實施對日常工作的管理和策劃；建立管理運行模式和標準，使自成一體；派出資深管理人員定期進行指導性管理；為業主培養一支基本的管理隊伍。5.5.2酒店前期分析論證：當地旅游業、酒店業發展狀況調查及分析；當地同檔次酒店發展狀況調查及分析；酒店定位、酒店功能規劃建議；酒店投資模式、管理模式、經營模式分析；酒店投資預算、酒店五年經營預算和財務預算；酒店投資回報預測、投資風險分析；可行性論證結論及綜合建議。5.5.3建筑裝飾方案設計及優化：酒店建筑及園林概念設計；酒店功能布局

31、及室內裝飾概念設計；酒店室內裝修方案優化及裝飾材料選用建議；酒店裝修工程驗收建議。5.5.4硬件咨詢：立項及可行性評估；設計任務書及方案的咨詢；初步設計及二次設計方案咨詢；樣板間咨詢；設備配置及選型咨詢；現場和施工質量的管理咨詢。5.5.5物料設備采購服務：提供專業酒店設備用品供貨商的甄選及專業指導；提供酒店物資的調配計劃及物資采購統籌安排。5.5.6酒店經營策劃：酒店酒店經營模式設計；酒店客戶定位、功能設計、管理方案設計；酒店客房、餐飲、娛樂、會議等經營戰略設計；酒店組織機構、崗位責任、人員編制及薪酬系統設計；酒店員工手冊及服務規范、管理制度及工作流程確定；員工的招聘和培訓；制定酒店開業物資

32、的采購計劃和預算；酒店的形象和銷售的策劃指導。5.5.7酒店診斷方案：為酒店把脈診斷存在問題、提出解決問題的辦法和措施；指導酒店實施現代化管理、開源節流，使酒店步入良性循環狀態。5.5.8市場推廣與公關宣傳服務：度身訂造、籌劃和執行全套公關和廣告推廣計劃；針對消費市場，確定目標市場；融合國內、外創意宣傳，宣揚優點特色；測定公關策略及市場效應。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：新項目信息匯總程序與標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.新項目信息匯總程序與標準5.6新項目信息匯總程序與標準：5.6.1新項目信息匯總表是在對搜集到有價值的的項目信息進行匯總

33、的工作。對于項目信息的規范管理具有重要意義，同時是進一步開發有價值的項目的基礎。5.6.2新項目信息匯總以新項目信息匯總表的形式進行，該表的項目說明如下：跟進人、項目名稱、城市、地址、聯系人、聯系方式、合作意向、項目情況簡介、信息來源、跟進結果、總監最終批復跟進情況； 5.6.3新項目信息匯總表由部門文員或信息登記人員負責登記匯總，每日匯報部門總監處，由總監根據經驗判斷，進行分析、篩選、處理、分配項目跟進人和批示項目跟進要點。5.6.4新項目信息匯總表中的信息由各項目開發經理、經理助理完成，并對其項目跟進速度、準確性負責，對于隨時變化的情況要及時匯報更新，以便統計表中信息的準確性和便于領導決策

34、。5.6.5新項目信息匯總表是集團進行項目信息匯總和進一步開發項目的基礎，該表無論是放棄項目還是立項目簽約項目，均按類別存檔。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：市場調研程序與標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.市場調研程序與標準5.7市場調研程序與標準：5.7.1市場調研報告市場調研是在項目初步評估時對項目的初步市場情況，以及項目背景情況進行的初步了解。對項目的評估具有積極意義，同時為項目的詳細調研獲取了基本信息和資料。5.7.2市場調研主要從以下項目進行調研：項目背景調研內容：日期、時間、地點、調研人員、調研項目名稱、地理位置、旅游資源、交通情況

35、、建筑的高度、層高、朝向、面積、客房面積、餐飲面積、桑拿面積、娛樂面積、會議面積以及需要的備注情況。旅游經濟：包括項目區域接待總收入、旅游總收入、人口、消費水平、相關政府或職能部門規劃與分析（規劃局、旅游局、招商局、交通局、工商局）。行業情況：該區域五星至三星及連鎖酒店的整體情況或代表性酒店的經營情況，主要調研該區域客房總數、住房率、平均房價、客源結構、客房市場、餐飲市場、會議市場、桑拿市場、娛樂市場、其它市場以及需要的備注的情況。功能設施：項目已有的或規劃中的功能設施情況，客房、中餐廳、西餐廳、宴會廳、會議室、行政樓層、夜總會、酒吧、桑拿中心、茶樓、健身中心、商務中心以及需要的備注的情況。該

36、項目經營情況：總收入、經營利潤、經營利潤率%、成本費用率%、收入構成、客房收入、餐飲收入、娛樂收入、其它收入、平均房價、住房率%、各餐廳上客率%、各餐廳的人均消費、娛樂上客率%、娛樂人均消費、桑拿上客率%、桑拿的人均消費、能源消耗情況（水、電、氣）、員工人數、平均工資、平均客用消耗品消耗情況以及其它需要備注的情況。市場調研由各項目開發經理、經理助理完成，并對其準確性、真實性負責，對于變化的情況要及時更新，以便領導參考和決策。5.7.3市場調研報告是集團進行項目考察和論證工作的重要工作內容之一，完成存檔。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：拓展項目報價程序與標準

37、文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.項目報價程序與標準5.8項目報價程序與標準：5.8.1項目報價函是在項目初步評估后對客戶的初步報價。對項目的跟進開發具有積極意義，同時為項目的基本合作條件奠定基礎。5.8.2項目報價情況以項目報價函的形式進行，根據不同區域、檔次、規模、業主洽談情況，分別提供參考報價的范圍，該表的項目說明如下：酒店品牌：分為“維也納商務酒店”和“維也納3好連鎖酒店酒店”兩個品牌地點：省會城市、直轄市、沿海城市、一線城市、二線城市及其它城市；區域：分為商務區、金融區、商業區、居住區、靠近道路及位置情況；面積：“維也納商務連鎖酒店”分為10000-60000平方米；“維也納

38、3好連鎖酒店”分為3000-15000平方米；投資規模：“維也納商務連鎖酒店”分為1000-7000萬元，“維也納3好連鎖酒店”分為300-2500萬元；客房數：“維也納商務連鎖酒店”分為150-500間房，“維也納3好連鎖酒店”分為80-280間房。租賃期限1520年；籌備期：“維也納商務連鎖酒店”分為4-12個月，“維也納3好連鎖酒店”分為3-10個月；市場培育期：項目開業后的市場培育期，“維也納商務連鎖酒店”分為6-18個月，“維也納3好連鎖酒店”分為3-8個月；管理費：“維也納商務連鎖酒店”為3%-8%，“維也納3好連鎖酒店”為2%-6%；遞增：“維也納商務連鎖酒店”為每三年5%-10

39、%，“維也納3好連鎖酒店”為每三年3%-8%；派員：項目所派出的管理團隊人員數量，“維也納商務連鎖酒店”分為3-15人，“維也納3好連鎖酒店”分2-7人。5.8.3項目報價函由各項目開發經理、經理助理提出，經總監確認后向客戶報價。5.8.4根據不同的項目，如出現與報價函中的情況不相符的，有項目專題研究報價標準，如遇重大項目的報價的，則需上報集團進行決策。5.8.5項目報價函是集團進行項目洽談初期重要的工作內容之一，完成后根據項目談判的情況進行調整，最終反映在雙方的合同中，且必須存檔。 文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：可行性分析程序與標準文件編號：VYNXM

40、KF-5生效日期：5.可行性分析程序與標準5.9可行性分析程序與標準序與標準：5.9.1可行性分析是在項目初步評估和報價獲得客戶的基本認可后雙方進行實地考察的基礎上對項目所做的詳細的可行性分析和論證?？尚行苑治鰧椖块_發和合同談判具有極為重要意義，是項目的成功合作的必要保證。5.9.2可行性分析以項目可行性分析報告的形式提交，該表的項目說明如下：第一部分：物業現狀及改造可行性分析（1）.項目改造成酒店的限制性因素及可行的解決辦法；（2）.項目的一般性描述；（3）.小結。第二部分：項目市場分析（1）.項目基本情況表（2）.項目周邊的市場調研報告（3）.項目的簡介（4）.項目的地理位置（5）.項目

41、的交通情況（6）.項目區域情況（7）.項目的SWOT分析（8）.該項目的發展定位。第三部分：項目的投資估算（1）投資估算（2）對比分析（3）.小結第四部分：項目財務分析（1）.物業收支明細表（2）.盈利預測概算分析（3）.項目房價和入住率切入點分析（4）.小結第五部分：項目評價與結論該項目所在區域未來發展前景預測和政府規劃情況分析，建議該項目投資費用與市場定位，未來客源及競爭對手的分析等內容。第六部分：尚未解決或注意事項該項目業主背景資料調研、硬件設備設施情況、項目合法調查等內容。第七部分：附件該項目所了掌握詢證文件（經營所需證照、平面圖紙、產權證明、資產設備清單）及現場考察拍攝的相片或攝影等

42、內容。5.9.3項目可行性分析報告是集團進行項目合作前期重要的工作內容之一，是領導層決策重要參考依據，負責完成該報告人員對其報告真實性、準確性負責，并提供該報告完成的數據及市場調研的資料，完成后匯報總監處審批后逐級匯報，并存檔備份。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：項目合同程序與標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.項目合同程序與標準5.10項目合同程序與標準：5.10.1合同是對集團對已經過初步評估、調研、考察、談判等程序后，認為能夠以雙方認可的方式進行合作的項目所形成的法律文件，該文件明確規定了雙方的責、權、利，有效的保障了雙方在平等互利的基礎上

43、進行合作，是項目開發過程中重要的法律文件，具有極為重要的意義和作用，是合作雙方日后合作的綱領性文件，是集團派駐管理團隊工作的指引文件。5.10.2合同以合作模式的不同分為：房屋租賃合同、委托管理合同、品牌加盟合同、顧問策劃合同。5.10.3房屋租賃合同的項目說明如下：總則：就合同雙方合作事宜、合作細節、合作模式、租賃期限、租賃條件、相關費用等基本情況進行約定，具體合作條款如下內容：第一條：釋義；第二條：承租物業具體情況；第三條：甲方的聲明、保證與承諾；第四條：承租物業的用途 ；第五條：承租期限；第六條：物業租賃費及支付方式；第七條：其它費用；第八條：交接；第九條：裝修改造與加建；第十條：電力、

44、水、天然氣；第十一條：甲方的權利與義務；第十二條：乙方的權利與義務；第十三條：租賃經營特別約定；第十四條：違約責任；第十五條：雙方放棄權利的約定；第十六條：合同相關通知；第十七條：管轄法律和爭議的解決；第十八條：生效和其他約定。5.10.4合同的談判、起草、修訂、完善均須由項目開發部完成，逐級交與法律事務部、總裁辦公及其他相關部門審核后報董事長審批簽字后方可與合作方簽訂。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：項目合同程序與標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.項目合同程序與標準5.11項目合同程序與標準：5.11.4委托管理合同的項目說明如下：總則：就合

45、同簽訂的目的所做的說明，對合作的內容進行釋義和約定。合同各方：簽訂合同的單位。管理方式、范圍及期限：就管理方式、管理范圍以及合作期限進行的約定。管理體制：就管理經營班子組成及分工運作進行的約定。管理目標：就經營目標、經營指標（收入指標和費用指標）及考核、結算方法的約定。雙方的責任：就合作當中雙方的責、權、利進行的約定。財務管理：就會計制度、財務制度及財務體系的建立、運作進行的約定。資產處置及經營物資的采購：就酒店的固定資產、設施設備的管理及采購管理方面進行的約定。工資：就管理方派駐協助管理團隊的工資標準及發放進行的約定。合同的轉讓、修改、解除與終止：就合同的轉讓、修改、解除、終止與管理方優先續

46、約權進行的約定。其它：就管理方品牌使用以及其它經雙方確認的事宜。簽章及日期：雙方單位名稱（蓋章）、授權代表（簽字）以及簽約日期。5.11.5品牌加盟合同的項目說明如下：合同各方：簽定合同的單位。合作目標與方式：就合作的目標與方式進行的約定。服務范圍：就合同服務的范圍進行的約定。服務的方式：就服務的方式進行的約定。服務內容：管理方向委托方提供的服務內容，包括統一營業推廣、客源網絡共享、統一中央訂房網絡支持、酒店專業化管理的技術支持、系統的培訓以及酒店經營管理方面的咨詢。品牌加盟服務費用：就加盟費用標準及支付方式進行的約定。其它：就合同的日期、生效、不可抗力、爭議的解決等進行的約定。簽章及日期：雙

47、方單位名稱（蓋章）、授權代表（簽字）以及簽約日期。5.11.6顧問策劃合同的項目說明如下：合同各方：簽定合同的單位。合作目標與方式：就合作的目標與方式進行的約定。服務內容：就提供服務的內容進行的約定，包括培訓需求評估、受培訓人員、培訓人數、培訓師、培訓的范圍、層次、地點、時間、方案、檔案、考核、效果評估及各種管理咨詢。服務費用：就服務費用的標準、包含的范圍、支付方式進行的約定。特別約定：保密條款、勞動關系、人身意外等方面進行的約定及提供的顧問策劃技術支持相關約定，如：酒店市場分析與研究、酒店的定位、設計、方案、人力、財務、系統、銷售、工程等系列技術支持和顧問式管理等內容。其它：就合同的日期、生

48、效、不可抗力、爭議的解決等進行的約定。簽章及日期：雙方單位名稱（蓋章）、授權代表（簽字）以及簽約日期。5.11.7合同的起草。合同的起草由項目開發部根據標準合同結合項目的實際情況完成，完成后上報相關部門審核報批。 5.11.8合同的談判。由項目開發人員與委托方進行合同的談判，部門總監對合同的談判進程進行全面的跟蹤，如情況需要，上報總裁辦公征得同意后組織公司相關職能部門的專業人員一同參加談判。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：項目合同程序與標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.項目合同程序與標準5.11項目合同程序與標準：5.11.9合同的起草與修訂。

49、項目開發總監對合同的擬稿進行修訂，合同的核心及關鍵條款需完善后上報相關部門及總裁辦公、總裁批準。根據審定意見，由項目開發總監對合同進行修訂。5.11.10合同的審查。經過雙方談判，對于雙方確認的合同簽約稿需經律師審閱，簽署律師意見。通過律師審查的合同上報集團，經集團領導班子會決議通過后，由董事長、副總裁、財務總監及相關部門聯合簽署方能生效。5.11.11合同的簽定。根據與業主方商定的時間地點舉行簽約儀式，按照簽約議程進行合同的簽定。5.11.12合同的歸檔。對于簽定的合同的原件交由財務部、總裁辦保留，該項目店總及項目開發部留存復印件備查，其他相關部門如因業務需要可向項目開發部書面申請復印一份或

50、查閱一次。5.11.13合同的反饋跟進。由項目開發人員跟進合同的反饋信息，對于合同的暫停、變更、終止、糾紛、補充、續簽等與業主方進行初步溝通，并按照集團相關工作程序上報集團領導。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：項目合同條款統計程序與標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.項目合同條款統計程序與標準5.12項目合同條款統計程序與標準：5.12.1合同條款統計是對通過對已簽約合同的主要條款進行統計，對集團各類項目合作合同的主要條款進行的比較研究，對掌握集團屬下酒店的合作條件具有積極意義，同時發展和完善各類合同的合作條款具有指導作用。5.12.2合同條款統

51、計以合同條款一覽表的形式進行，該表的項目說明如下：簽約時間：雙方商定的簽約日期；合同類型：簽定合同的類型；合同/協議名稱：簽定合同/協議的名稱；業主方（簽約方）：簽約的業主方；項目名稱：簽約合作項目的名稱；年限：合同合作年限；派員：管理方派駐管理團隊人員數量；前期管理費：酒店前期管理費數額；基本管理費：酒店基本管理費數額；獎勵管理費：酒店獎勵管理費數額；工資總額：管理方派駐管理團隊人員工資總額；狀態：合同的執行狀態，包括補充、變更、終止；合作的條件：合同約定雙方合作費用支付和工程類工程界定；責任與義務：雙方約定的責任和義務，履行的時間情況；違約責任：雙方就有關違約解決和商議的處理的辦法或賠償方式約定；5.12.3合同條款一覽表的每次更新提交集團相關部門，由項目開發部呈報董事長、副總裁及財務總監。5.12.4合同條款一覽表是集團進行合同管理、收費標準制訂的重要依據，完成后存檔。文件名：項目開發部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：簽約儀式程序與標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5. 簽約儀式程序與標準5.13簽約儀式程序與標準：5.13.1簽約議程的確定。在合同的簽約文本得到雙方確認后，聯系業主方有關簽約儀式的相關事宜：簽約日期：雙方商定的簽約日期。簽約時間：雙方商定的簽約時間，通常情況下在12：00以前。簽約雙方：簽約雙方的單位名稱。領導及嘉賓名單