1、1南京市質監部門對住宅工南京市質監部門對住宅工程的分戶驗收標準程的分戶驗收標準20152015年年0303月月1深思慮2目錄 contents2南京市住宅工程質量分戶驗收管理辦法南京市住宅工程質量分戶驗收管理辦法4江蘇省住宅工程初裝飾質量等級核驗暫行規定江蘇省住宅工程初裝飾質量等級核驗暫行規定南京市住宅工程質量分戶驗收內容及要求南京市住宅工程質量分戶驗收內容及要求 1 前言前言32深思慮3目錄 contents1前言前言3深思慮41、質監部門的職能是在施工過程中對建設項目的工程質量進行監督和管理，南京市質量監督部門對各個業態尚無明確驗收界面。前言2、質監部門對建設項目驗收的首要依據是：經“南京

2、市建筑工程施工圖設計審查管理中心”審查合格的施工圖設計文件。3、質監部門在對于住宅工程的分戶驗收制度中，有較為明確、具體的交房基本標準、驗收條件、內容和流程。4、為什么全國大部分城市質監部門只對住宅工程有較為明確的驗收標準呢？4深思慮5前言南京市住宅工程質量分戶驗收制度出臺背景：南京市住宅工程質量分戶驗收制度出臺背景： 質量問題客觀存在。 高房價：隨著城鎮化建設的持續進行，商品房已成為廣大民眾所購買的最為昂貴的一件商品。 高期待值：民眾對所購房屋的期待值越來越高，希望對所購買的房屋100檢查并滿足全部質量要求，甚至要求不允許出現一點質量問題。 矛盾產生：現行工程驗收規范標準“選點驗收（10%）

3、”與民眾期望過高之間的矛盾，已不能滿足現實需求，各類質量投訴事件日益繁多。 投訴處理機制不健全：目前我國建筑工程質量擔保、保險、投訴處理相關制度不健全，質量驗收責任制度和責任追究制度很難落實。 分戶驗收的制度應運而生：2005年北京市朝陽區最早提出了住宅工程質量分戶驗收辦法并試點推行，北京市于2006年1月1日全面推行住宅分戶驗收制度。全國其他城市陸續實施這一制度，南京市于2006年6月1日正式推行分戶驗收制度。5深思慮62南京市住宅工程質量分戶驗收管理辦法南京市住宅工程質量分戶驗收管理辦法目錄 contents6深思慮71.定義：住宅工程竣工驗收前，建設單位組織施工單位、監理單位對住宅工程的

4、每一戶及其公共部位，主要涉及使用功能和觀感質量進行的專門驗收.2.依據：住宅工程質量分戶驗收應依據國家和省工程質量驗收規范、技術標準、南京市住宅工程質量通病防治導則以及經審查合格的施工圖設計文件進行。3.分戶驗收的條件： 工程已完成設計和合同約定的工作量。所含分部（子分部）工程的質量均驗收合格。工程質量控制資料完整。主要功能項目的抽查結果均符合要求。有關安全和功能的檢測資料應完整。南京市住宅工程質量分戶驗收管理辦法7深思慮8 4.驗收內容： 樓地面、墻面和天棚面層質量； 門窗安裝質量； 欄桿安裝質量； 防水工程質量； 室內空間尺寸； 給排水系統安裝質量； 室內電氣工程安裝質量； 國家和省有關規

5、定、標準中要求分戶檢查的內容。南京市住宅工程質量分戶驗收管理辦法8深思慮9 5. 驗收程序： （1）分戶驗收由建設單位組織施工單位質量負責人、項目經理、施工員、質檢員和監理單位的總監理工程師、專業監理工程師等進行驗收。已選定物業公司的，物業公司應當參加住宅工程分戶驗收工作。 （2）分戶驗收前，應在建筑物上標識好暗埋水、電管線的走向和室內空間尺寸測量的控制點、線。 （3）分戶驗收應配備各種常規檢測工具和紅外線測距儀等檢測儀器。 （4）分戶驗收應逐戶、逐間檢查，做好記錄。分戶驗收合格的，應及時完善“住宅工程質量分戶驗收記錄”的簽字手續，并將有驗收人員簽名的分戶驗收合格標識置于戶內醒目位置；分戶驗收

6、不合格的，須經整改符合要求后，方可重新組織驗收。南京市住宅工程質量分戶驗收管理辦法9深思慮10 （5） 分戶驗收全部合格后，竣工驗收七個工作日前，建設單位將單位工程竣工驗收通知書 和住宅工程質量分戶驗收匯總表報送相應的質量監督機構。 （6）建設單位應在建筑物外墻的顯著部位鑲刻工程銘牌（包含工程名稱、開竣工時間以及工程建設有關單位名稱）。南京市住宅工程質量分戶驗收管理辦法10深思慮11 6.竣工驗收復核： （1）住宅工程竣工驗收時，驗收組抽查一定的戶數對分戶驗收工作進行檢查和復核，質量監督機構對驗收過程進行監督。 （2）復核發現驗收條件不符合相關規定、分戶驗收記錄內容不真實或存在影響主要使用功能

7、的等重質量問題時，應終止驗收、責令改正，符合要求后方可重新組織驗收。 （3）分戶驗收中弄虛作假、降低標準，將不合格工程按合格工程驗收的，對責任單位和責任人給予不良行為記錄，情節嚴重的按照有關法律法規對責任單位進行行政處罰。南京市住宅工程質量分戶驗收管理辦法11深思慮123南京市住宅工程質量分戶驗收內容及要求南京市住宅工程質量分戶驗收內容及要求目錄 contents12深思慮13南京市住宅工程質量分戶驗收內容及要求13深思慮14南京市住宅工程質量分戶驗收內容及要求 14深思慮15南京市住宅工程質量分戶驗收內容及要求 15深思慮16南京市住宅工程質量分戶驗收內容及要求 16深思慮17南京市住宅工程

8、質量分戶驗收內容及要求 術語：術語：每個房間凈高抽測五點，開間、進深尺寸各抽測兩處，測點位置詳見附圖；推算值：根據設計文件，由建筑設計層高、軸線等尺寸減去結構構件和裝修層等尺寸計算得出的數值。偏差： 實測值與推算值之差。極差： 同一自然間內實測值中的最大值與最小值之差。空間尺寸：住宅工程室內自然間內部凈空尺寸，主要包括凈開間、凈進深和凈高度尺寸。17深思慮18南京市住宅工程質量分戶驗收內容及要求 18深思慮19南京市住宅工程質量分戶驗收內容及要求 19深思慮20南京市住宅工程質量分戶驗收內容及要求 20深思慮21南京市住宅工程質量分戶驗收內容及要求 21深思慮22南京市住宅工程質量分戶驗收內容

9、及要求 22深思慮234江蘇省住宅工程初裝飾質量等級核驗暫行規定江蘇省住宅工程初裝飾質量等級核驗暫行規定 目錄 contents23深思慮241. 每套住宅應設有防盜功能的分戶門。2. 分戶門內的樓地面均可做至地面基層（找平層）。3. 分戶門內的墻面可做到混合砂漿或水泥砂漿基層（平均厚度不宜大于20mm抹灰砂漿技術規程2011-03-01）。4. 分戶門內的頂棚，可只完成抹灰層（平均厚度不宜大于5mm，抹灰砂漿技術規程2011-03-01）。5. 初裝飾工程項目，按設計文件應施工完畢全部外立面，包括各類陽臺的外立面應完成表飾飾面，公用部位和公用設備按設計圖紙和施工合同要求完成，并達到竣工驗收標準。江蘇省住宅工程初裝飾質量等級核驗暫行規定24深思慮25 6. 涉及家庭裝飾相關的分戶門內的初裝飾項目，設計與施工單位應留有調整標高尺寸的必要余量（預留尺寸）。7. 各種管線設備已完成并已進行通水、試壓、通電、通氣和照明線路絕緣測試，衛生間、陽臺經淋水試驗符合要求，并有管道防堵和防損壞措施。8.