1、第一部分 房地產開發業管理體系一、房地產業概述二、房地產開發業經營特點1、項目審批計劃性2、經營方式多樣性3、開發產品固定性4、開發周期長5、資金運作密集性三、房地產開發流程及外部監督管理體系1立項發改委2選址規劃局3拿地國土局4規劃：建設用地規劃，建設工程規劃規劃局5設計：建筑工程設計，建筑項目設計設計單位6申請施工許可建設局7招投標建設局招投標辦8開工進場施工，建設局9預售許可房管局10竣工驗收各部門11初始產權登記房管局12正式銷售許可房管局13產權轉移房管局14清盤15物業管理四、房地產企業組織機構1機構設置2房地產開發企業的設立條件外商準入機制五、土地基本制度與政策1社會主義公有制：

2、土地管理法規定中華人民共和國實行土地的社會主義公有制。2全民所有制與集體所有制 全民所有制：用地單位、個人只有使用權，國務院代表國家行使所有權； 勞動群眾集體所有制：具體采取的是農民集體所有制（集體土地）。3國有土地的范圍4土地取得方式：國有土地使用權劃撥招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定相關術語：生地（無任何動工）毛地：未完成三通、五通 通水、通電、通路和平整道路熟地：完成三通、五通 容積率：總建設面積/土地面積建筑密度：一層面積/土地面積第二部分 房地產開發成本核算一、會計核算概述（一）開發產品成本分類 1土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。 2房屋開發

3、成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。 3 配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。 4代建工程開發成本指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。 房地產企業成本費用明細表開發成本土地征用及拆遷補償費指房地產開發時為征用土地所發生的各項費用。包括：（1）土地使用權出讓金 （2）土地征用及拆遷安置補償費土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維

4、修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費按照國家和地方有關規定執行。 拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。前期工程費指企業在前期準備階段發生的各項費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。 （2）“三通一平”等土地開發費用。基礎設施費又稱紅線內工程費，指建造各項基礎設施發生的費用。基礎設施主要是指與開發

5、產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等，這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。 建筑安裝工程費指直接用于建安工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。分為以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業自營工程發生的建筑安裝費。公共配套設施費指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。如鍋爐房、水塔、公共廁所

6、、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等都不能計入該成本項目內。開發間接費用指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。開發期間稅費開發項目投資在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。開發期間的利息費用從事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本。房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬

7、于成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中； 期間費用銷售費用房產銷售之前的改裝修復費、產品看護費、水電費、采暖費，產品銷售過程中發生的廣告宣傳費、展覽費以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用管理費用企業行政管理部門（總部）為組織和管理房地產開發經營活動而發生的管理費用。包括工資、福利費、工會經費、職工教育費、勞動保險費、待業保險費、房產稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術開發費、無形資產推銷、遞延資產攤銷、業務招待費以及其他管理費等財務費用房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬于成本對象完工后發生的，應作為財務費

8、用直接在稅前扣除。（二）計稅成本核算步驟： 1對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。 2對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 3對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實

9、際銷售時再予扣除。 4對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 5對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺賬，待開發產品完工后再予結算。 （三）共同成本和不能分清負擔對象的間接成本的分配方法 1占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。 2建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分

10、配。 3直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。 4預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。5特定成本的分配方法 （1）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。 （2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。 （3）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。 （4）其他成本項目的分配法由企業自行確定。 （四）計稅成本對象的確定原則 1可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成

11、本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。 2分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。 3功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 4定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。 5成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。 6權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或

12、多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。問題討論：1會計成本與計稅成本區別？2高危行業企業提取的安全生產費，應當如何處理？ 二、土地開發成本核算（一）賬戶設置現行會計制度中設置的“開發成本土地開發成本”科目，它的核算的內容，與企業發生的土地開發支出并不完全對口，原則上僅限于企業開發各種商品性土地所發生的支出。企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發成本，在“開發成本房屋開發成本”科目進行核算。如果企業開發的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發成本土地開發成本”科目進行歸集，待土地開

13、發完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發成本。（二）土地開發成本核算對象的確定 為了既有利于土地開發支出的歸集，又有利于土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象： 1對開發面積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象； 2對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。 成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 （三）土地開發成本項目的設置 企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：（1）土

14、地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）開發間接費。（四）土地開發成本的核算 例：如某房地產開發企業在某月份內，共發生了下列有關土地開發支出： 301 351商品性土地自用土地 支付征地拆遷費 78 000元 72 000元 支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元 應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元 分配開發間接費 10 000元 合計 133 000元 108 000元 為轉讓、出租而開發的商品性土地，在開發完成并經驗收后，應將其實際成本自“開發成本商品性土地開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品土地”賬戶的借方。為本

15、企業房屋開發用的土地，應于開發完成把土地投入使用時，將土地開發的實際成本結轉計入有關房屋的開發成本，結轉計入房屋開發成本的土地開發支出，可采用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。問題討論：問題1：土地閑置費的處理問題2：有關拆遷補償的稅務問題例：2008年，A公司由于本市政府整體搬遷計劃，由市內遷至城郊，當年取得搬遷補償款3 000萬元。拆遷的固定資產原值為600萬元，已提折舊550萬元，取得折價收入10萬元，拆遷的土地使用權賬面余值360萬元。2008年10月，A公司重置土地支出1 200萬元。2009年，A公司異地重建。2009年6月，新建廠房完工并交付使用，建造費用1 000萬元，并于6月重

16、置機器設備200萬元，2009年末搬遷改造項目完畢。假設A公司執行新會計準則，土地按50年攤銷，廠房按20年計提折舊，機器設備按10年計提折舊，不考慮殘值。（五）拿地階段各稅處理1契稅 （1）直接取得國有土地使用權成為納稅義務人 （2）征稅范圍 中華人民共和國契稅暫行條例（國務院令第224號）第二條規定可知，國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓，包括出售、贈與、和交換均屬于轉移土地權屬的范疇。 （3）計稅依據 土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據是成交價格，即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。2耕地占用稅 （1）納稅義務人 占

17、用耕地建房和從事其他非農業建設的單位和個人，成為耕地占用稅納稅人。（2）征稅范圍 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例第二條規定，耕地主要指種植農作物的土地。 （3）計稅依據 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例第四條規定，耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據。 （4）納稅義務時間 經批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農用地手續通知的當天。 3印花稅 土地使用權出讓、轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅 開發廉租住房、經濟適用住房可減免印花稅 4城鎮土地稅 （1）納稅義務人 中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例第二條規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內

18、使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。（2）征稅范圍 房地產企業占用位于城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的土地。 （3）計稅依據 土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。 （4）納稅義務時間 （5）開發廉租住房、經濟適用住房可減免 5城鎮土地使用稅相關問題三、建筑工程費用核算1建筑安裝工程核算程序2賬務處理例：某房地產開發企業2007年5月開發建設電梯公寓一批，經過公開招投標，甲施工企業中標承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設計變更另行辦理結算），簽訂建設工程施工合同后，向施工單位預付一定的工程款、備料款。

19、每月根據實際完成的形象進度的80再扣除部分預付款、甲供材料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預留5的質量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務機關要求，支付工程款時應代扣施工單位營業稅金（附加稅費略去不計）。四、配套設施的核算第十七條 企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外

20、其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。第十八條 企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。（一）配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置 一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應設置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。對不能

21、有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。（二）配套設施開發成本的核算 企業發生的各項配套設施支出，應在“開發成本配套設施開發成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本配套設施開發成本 X X”賬戶的借方和“開發成本配套設施開發成本XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開

22、發成本明細分類賬的“開發間接費”項目，并記入“開發成本配套設施開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行： 某項開發產品預提的配套設施費該項開發產品預算成本（或計劃成本）配套設施費預提率 配套設施費預提率該配套設施的預算成本（或計劃成本）應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計100% 式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。例：某開發小區內幼托設施開發成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出

23、租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發成本。假定各項開發產品和幼托設施的預算成本如下： 101商品房 1 000 000元 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 181周轉房 800 000元 201大配套設施商店 500 000元 251幼托設施 320 000元 例：某房地產開發企業根據建設規劃要求，在開發小區內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發包給施工企業施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業部門。水塔和幼托的開發支出按規定計入有關開發產品的成本。水塔與商品房等同步開發，幼托與商品房等不同步開發

24、，其支出經批準采用預提辦法。上述各配套設施共發生了下列有關支出（單位：元）： 201 251 252 商店水塔幼托 （元）（元）（元） 支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000 支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應付承包施工企業基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000 應付承包施工企業建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設施配套設施費 35 000 分配開發間接費 55 000 預提幼托設施配套設施費 40 000 合計 460 000 300 000 320 000已完成全部開發過程計經驗收

25、的配套設施，應按其各自情況和用途結轉其開發成本：對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，應在完工驗收后將其實際成本自“開發成本一配套設施開發成本”賬的貸方轉入“開發產品配套設施”賬戶的借方按規定應將其開發成本分配計入商品房等開發產品成本的公共配套設施，在完工驗收后、應將其發生的實際開發成本按一定的標準（有關開發產品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發成本對用預提方式將配套設施支出記入有關開發產品成本的公共配套設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬： 五、開發間接費用核算開發間接費：指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不

26、能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。1開發間接費用的分配 每月終了，應對開發間接費用進行分配，按實際發生數計入有關開發產品的成本。開發間接費用的分配方法，企業可根據開發經營的特點自行確定。不論土地開發、房屋開發、配套設施和代建工程，均應分配開發間接費用。開發間接費用的分配標準，可按月份內各項開發產品實際發生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行，即： 某項開發產品成本分配的開發間接費月份內該項開發產

27、品實際發生的直接成本本月實際發生的開發間接費用應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本總額 例：某房地產開發企業某內部獨立核算單位在5月份共發生了開發間接費用41 600元，應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本如下： 開發產品編號名稱直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉房 70 000 201大配套設施商店 80 000 301商品性土地 125 000 合計 520 000 根據上列公式，即可為各開發產品算得5月份應分配的開發間接費： 房屋開發成本核算舉例 例：某房地產開發企業在某年度內，共發生了下列有關房屋開

28、發支出（單位：元）： 101102 152 182 商品房商品房出租房周轉房 支付征地拆遷費 100 000 80 000 結轉自用土地征地拆遷費 75 000 75 000 應付承包設計單位前期工程費 30 000 30 000 30 000 30 000 應付施工企業基礎設施工程款 90 000 75 000 70 000 70 000 應付施工企業建筑安裝工程款600 000 480 000450 000450 000 分配配套設施費（水塔） 80 000 65 000 60 000 60 000 預提配套設施費（幼托） 80 000 72 000 64 000 64 000 分配開發間

29、接費用 82 000 66 000 62 000 62 000 合 計 1 062 000 868 000 811 000 811 000案例討論：土地出讓金返還問題六、設計施工階段稅收（一）印花稅 甲供材料應按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花； 建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花； 建設工程勘察設計合同，按按收取的費用金額，萬分之五的稅率貼花； 借款合同，按借款金額的萬分之零點五貼花； 財產保險合同：包括財產、責任、保證、信用等保險合同，按收取的保險費收入金額的千分之一稅率貼花。 （二）代扣代繳涉稅事項 1接受境外建筑設計勞務屬于營業稅應稅范圍 2代扣代繳義務的判

30、斷 3代扣代繳義務發生時間 4代扣代繳營業稅稅款的計算 5甲供材料的營業稅事項 6企業所得稅 （三）房產稅 凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。七、成本核算中存在的常見涉稅問題（一）成本項目混亂（二）簽訂虛假合同、協議，虛列、多列或重復列支成本費用 （三）虛列拆遷補償費，虛增成本（四）將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額第三部分 房地產企業收入相關問題一、商品房銷售相關政策(一)商品房預售與現房銷售(二)自行銷售與委托銷售 房地產開發

31、企業的商品房銷售可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構代理銷售商品房。采取委托方式銷售開發產品的，主要有以下方式：(1)采取支付手續費方式委托銷售開發產品的；(2)采取視同買斷方式委托銷售開發產品的；(3)采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的；(4)采取包銷方式委托銷售開發產品的。(三)一次性付款、分期付款、按揭付款 (四)商品房銷售流程1前期策劃及營銷2取得預售許可證后開盤預售3簽訂銷售合同及收款4商品房交付5辦理房屋權屬登記及房產證二、房地產銷售的會計處理1預售房款核算2按揭保證金的核算 房地產開發企業向貸款銀行交納的按揭保證金，有的由貸款行在放貸時從貸款

32、額中直接扣收，有的是在銀行發放貸款后由房地產開發企業從一般結算戶轉入按揭保證金專戶。貸款行直接扣收按揭貸款保證金的，借記“銀行存款”、“其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶，貸記“預收賬款”賬戶；房地產開發企業從一般結算戶轉入按揭貸款保證金時，借記“其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。承購人違約，未及時還款時，貸款行從按揭保證金專戶中扣收承購人還貸本息時，借記“其他應收款X”賬戶，貸記“其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶；承購人補繳還款額時，做相反會計分錄。按揭保證金解凍時，借記“銀行存款”賬戶，貸記“其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶。例：東方房地產公司采用銀行按揭方式銷售商品房一套，房

33、屋價款180萬元，承購人繳納首付款70萬元，按揭貸款110萬元。20X8年5月，該套商品房按揭貸款到賬，貸款行從按揭貸款額中直接收取10的按揭保證金。放款次月起，承購人開始還貸款。20X8年12月5日還款日，承購人未及時還款，貸款銀行從公司按揭保證金戶扣款6 500元；12月底，承購人補繳了還款額。20X9年5月該套商品房房產證書辦理完畢，按揭貸款保證金解凍轉入對應的一般結算賬戶。3代收費用核算例：東方房地產公司209年6月銷售給承購人甲商品房一套，該套商品房價款500 000元。城建稅稅率為7，教育費附加征收率為3，土地增值稅預征率為3，企業所得稅預計毛利率為15。三、房地產銷售環節相關稅收

34、政策（一）營業稅1、房地產企業是營業稅納稅義務人 2、計稅依據 營業稅的計稅依據即納稅人的營業額，包括納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。 3、視同銷售 納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為： （1）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人； （2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為； （3）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。 4、納稅義務時間 實施細則第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。 將不動產或者土地使用權無償贈送其他

35、單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。 自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。 （二）企業所得稅1銷售未完工產品（國稅發200931號）第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定： （一）開

36、發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%. （二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。 （三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。 （四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。 例：東方房地產公司于20X8年8月開工開發東方城項目，20X9年5月符合預售條件開始預售，20X9年第二季度取得預售收入2 000萬元，第三季度取得預售收入5 000萬元，預計20X9年12月底完工。當地稅務機關核定的銷售未完工開發產品計稅毛利率15，土地增值稅預征率3，20X9年年初未分利潤為500萬元，截至第二季度末，累計會計利潤總額為負40

37、0萬元，截至第三季度末累計會計利潤總額為負300萬元。公司采用據實分季預繳企業所得稅。2銷售開發產品完工條件的判斷 國稅發200931號規定了關于完工產品的確認的三個條件：（一） 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二） 開發產品已開始投入使用。（三） 開發產品已取得了初始產權證明。 3銷售收入確認第五條 開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作

38、為代收代繳款項進行管理。第六條 企業通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實

39、現：1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方

40、分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。4.采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定

41、，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。四、銷售業務常見涉稅問題 1預售收入涉稅問題2銷售開發產品收取的價款和價外費用未按規定入賬，隱匿收入 問題討論：1售后回租收入的確認商鋪：2房地產企業將房屋對外出租，租金收入如何處理。五、特定事項的稅務處理第三十六條企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配

42、給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：1.企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。2.投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。第三十七條企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開

43、發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。例：鴻宇置業公司受資金影響，無力自主開發鴻宇商務大廈項目，遂于2009年1月與天峰房地產公司簽訂合作開發協議，協議約定由鴻宇公司提供土地使用權，天峰公司提供開發資金，雙方不主張另成立合營項目公司，開發項目由鴻宇公司與天峰公司共同立項報建，項目建成后雙方五五分成。土地使用權已經辦理變更登記。2011年2月，鴻宇商務大廈竣工驗收，鴻宇公司分得的房產用于自營出租，天峰公司分得的房產用于對外出售。 鴻宇公司該項目土地受讓成本為30 000萬元，2009年1月公允

44、價值為50 000萬元，2011年2月賬面價值為28 400萬元。天峰公司投入資金40 000萬元，其中建房支出31 000萬元。2011年2月，鴻宇商務大廈不含土地使用權的市場公允價值為68 000萬元，天峰公司分得房產的出售收入為70 000萬元。第四部分 土地增值稅一、征稅范圍1土地增值稅暫行條例第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。 2幾種特殊情況的界定：（1）關于房地產抵押問題（2）關于房地產交換問題（3）關于房地產進行投資聯營問題 （4）關于合作建房問題（5）關于代建房地產問題3視同銷售 房地產開發企業將開發產品用于職工福利

45、、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產 ，征收土地增值稅。二、計稅依據1土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。 增值額=轉讓房地產所取得的收入扣除項目金額 增值率=增值額扣除項目金額 應納稅款=增值額稅率扣除項目金額速算扣除系數 2收入解析 (1)關于土地增值稅清算時收入確認的問題(2)代收費用(3)視同銷售的收入(4)自用或出租的收入(5)成交價格低于評估價格又無正當理由 (6)外幣折算3扣除項目解析 計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本，新建房及

46、配套設施的成本，或者舊房及建筑物的評估價格；（三）開發土地的成本，新建房及配套設施的費用；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目（加計扣除）。 例：東方房地產公司開發建造并出售普通標準住宅樓一棟，取得銷售收入1 850萬元，其中包括代收的市政設施費共計50萬元。公司為建造此樓支付土地出讓金300萬元，繳納相關稅費12萬元；普通標準住宅樓開發成本300萬元；房地產開發費用中的利息支出40萬元(能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供了銀行貸款證明)，包括超過貸款期限的利息4萬元；公司所在地政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為5。營業稅稅率為5，城市維護建設稅稅率為7，教育費附

47、加征收率為3。4轉讓舊房及建筑物準予扣除項目的確定例1：某公司2006年5月轉讓一幢2000年建造的公寓樓，當時的造價為1 500萬元。經房地產評估機構評定，該公寓樓的重置成本價為3 000萬元，該樓房為七成新。轉讓前為取得土地使用權支付的地價款和按規定繳納的有關費用為1 200萬元（可提供支付憑證），另支付房地產評估費用3萬元，轉讓時取得轉讓收入6 800萬元，已按規定繳納了轉讓環節的有關稅金（已納稅金均能提供完稅憑證）。該公司的評估價格已經稅務機關認定。例2：某食品廠2002年1月購買辦公樓一幢，取得商品房銷售專用發票，注明購買金額為260萬元，購買時已按稅法規定繳納契稅13萬元（能提供契

48、稅完稅憑證）。2006年8月，該食品廠因搬遷將購買的辦公樓轉讓給某商場，取得轉讓收入800萬元，轉讓時已按稅法規定繳納了營業稅、城建稅、教育費附加及印花稅（能提供已納稅費完稅憑證）。該食品廠轉讓的辦公樓不能取得評估價格。三、清算條件 1自行清算 國稅發200991號第九條，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； （三）直接轉讓土地使用權的。 2要求清算 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。 （一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的

49、比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（四）省級稅務機關規定的其他情況。 四、清算單位 細則第八條：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位。 細則第九條：納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按照建筑面積計算分攤，也可以按稅務機關確認的其他方式計算分攤。 五、 減免稅規定1納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20

50、%的(含20%)，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20%的，應對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分） 2因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。3因城市實施市政規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產而取得的收入，免征土地增值稅。 4對居民個人擁有的普通住宅,在其轉讓時暫免征收土地增值稅。 5在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。6對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。六、房企土地增值稅清算問題簡述及涉稅解析1非直接銷售未作視同銷售確認收入 2以明顯偏低價格銷售少計收入

51、3開發產品轉作固定資產視同銷售確認收入 4借款利息全部列入開發成本利息支出 5印花稅作為“與轉讓房地產有關的稅金”進行扣除 6預提土地增值稅稅前扣除 7代收費用計入扣除項目加計扣除 8支付地價費用無合法憑證 9項目工程建安成本高于合同標的金額 10開發費用列入開發成本（開發間接費） 11公共設施的成本費用一律計入扣除項目 七、解讀國家稅務總局公告2010年第29號：預征土地增值稅導致多繳企業所得稅可以退稅 國家稅務總局公告2010年第29號：自2010年1月1日起，房地產開發企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，可按規定計算出

52、其在注銷前項目開發各年度多繳的企業所得稅稅款，并申請退稅。 案例 A房地產公司唯一的開發項目2010年結算計稅成本，實際毛利額4300萬元，2011年6月土地增值稅清算，清算應納稅款1520萬元，2011年10月A公司申請注銷。已知其各年經營情況如下表（單位：萬元）。 經營指標 2008年 2009年 2010年 合計 預收收入4,500.006,000.0010,500.0021,000.00 營業收入- 21,000.0021,000.00 營業稅金及附加252.00336.00588.00 1,176.00 土地增值稅預征率1%2%3% 預繳土地增值稅45.00120.00 315.00480.00 預計毛利額 675.00 900.00 1,575.00 3,150.00 期間費用 120.00 230.00340.00 690.00 附一 企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表(A類)納稅人識別號 ： 納稅人名稱: 金額單位: 人民幣元(列至角分)行次項 目本期金額累計金額1一、按照實際利潤額預繳2營業收入3營業成本4利潤總額5加：特定