1、第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)管理體系一、房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)1、項目審批計劃性2、經(jīng)營方式多樣性3、開發(fā)產(chǎn)品固定性4、開發(fā)周期長5、資金運(yùn)作密集性三、房地產(chǎn)開發(fā)流程及外部監(jiān)督管理體系1立項發(fā)改委2選址規(guī)劃局3拿地國土局4規(guī)劃：建設(shè)用地規(guī)劃，建設(shè)工程規(guī)劃規(guī)劃局5設(shè)計：建筑工程設(shè)計，建筑項目設(shè)計設(shè)計單位6申請施工許可建設(shè)局7招投標(biāo)建設(shè)局招投標(biāo)辦8開工進(jìn)場施工，建設(shè)局9預(yù)售許可房管局10竣工驗(yàn)收各部門11初始產(chǎn)權(quán)登記房管局12正式銷售許可房管局13產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移房管局14清盤15物業(yè)管理四、房地產(chǎn)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)1機(jī)構(gòu)設(shè)置2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件外商準(zhǔn)入機(jī)制五、土地基本制度與政策1社會主義公有制：

2、土地管理法規(guī)定中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制。2全民所有制與集體所有制 全民所有制：用地單位、個人只有使用權(quán)，國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)； 勞動群眾集體所有制：具體采取的是農(nóng)民集體所有制（集體土地）。3國有土地的范圍4土地取得方式：國有土地使用權(quán)劃撥招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定相關(guān)術(shù)語：生地（無任何動工）毛地：未完成三通、五通 通水、通電、通路和平整道路熟地：完成三通、五通 容積率：總建設(shè)面積/土地面積建筑密度：一層面積/土地面積第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算一、會計核算概述（一）開發(fā)產(chǎn)品成本分類 1土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 2房屋開發(fā)

3、成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 3 配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 4代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用明細(xì)表開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費(fèi)用。包括：（1）土地使用權(quán)出讓金 （2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維

4、修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。前期工程費(fèi)指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項費(fèi)用、勘察設(shè)計費(fèi)、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。（1）項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費(fèi)用。 （2）“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)

5、產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項目內(nèi)歸集。 建筑安裝工程費(fèi)指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾馈⒎览?、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。分為以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。公共配套設(shè)施費(fèi)指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。如鍋爐房、水塔、公共廁所

6、、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計入該成本項目內(nèi)。開發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)項目投資在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。開發(fā)期間的利息費(fèi)用從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬

7、于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計入成本對象中； 期間費(fèi)用銷售費(fèi)用房產(chǎn)銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)，產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用管理費(fèi)用企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)推銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)以及其他管理費(fèi)等財務(wù)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費(fèi)

8、用直接在稅前扣除。（二）計稅成本核算步驟： 1對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計量與確認(rèn)。 2對應(yīng)計入成本對象中的各項實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 3對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)

9、際銷售時再予扣除。 4對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實(shí)際銷售時再予扣除。 5對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 （三）共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本的分配方法 1占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 2建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分

10、配。 3直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 4預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。5特定成本的分配方法 （1）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 （2）單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 （3）借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。 （4）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 （四）計稅成本對象的確定原則 1可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計稅成

11、本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 2分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。 3功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。 4定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。 5成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。 6權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或

12、多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。問題討論：1會計成本與計稅成本區(qū)別？2高危行業(yè)企業(yè)提取的安全生產(chǎn)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)如何處理？ 二、土地開發(fā)成本核算（一）賬戶設(shè)置現(xiàn)行會計制度中設(shè)置的“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開

13、發(fā)完成投入使用時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。（二）土地開發(fā)成本核算對象的確定 為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象： 1對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項目為成本核算對象； 2對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。 成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 （三）土地開發(fā)成本項目的設(shè)置 企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目：（1）土

14、地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）開發(fā)間接費(fèi)。（四）土地開發(fā)成本的核算 例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出： 301 351商品性土地自用土地 支付征地拆遷費(fèi) 78 000元 72 000元 支付承包設(shè)計單位前期工程款 20 000元 18 000元 應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款 25 000元 18 000元 分配開發(fā)間接費(fèi) 10 000元 合計 133 000元 108 000元 為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶的借方。為本

15、企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。問題討論：問題1：土地閑置費(fèi)的處理問題2：有關(guān)拆遷補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)問題例：2008年，A公司由于本市政府整體搬遷計劃，由市內(nèi)遷至城郊，當(dāng)年取得搬遷補(bǔ)償款3 000萬元。拆遷的固定資產(chǎn)原值為600萬元，已提折舊550萬元，取得折價收入10萬元，拆遷的土地使用權(quán)賬面余值360萬元。2008年10月，A公司重置土地支出1 200萬元。2009年，A公司異地重建。2009年6月，新建廠房完工并交付使用，建造費(fèi)用1 000萬元，并于6月重

16、置機(jī)器設(shè)備200萬元，2009年末搬遷改造項目完畢。假設(shè)A公司執(zhí)行新會計準(zhǔn)則，土地按50年攤銷，廠房按20年計提折舊，機(jī)器設(shè)備按10年計提折舊，不考慮殘值。（五）拿地階段各稅處理1契稅 （1）直接取得國有土地使用權(quán)成為納稅義務(wù)人 （2）征稅范圍 中華人民共和國契稅暫行條例（國務(wù)院令第224號）第二條規(guī)定可知，國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、和交換均屬于轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的范疇。 （3）計稅依據(jù) 土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)是成交價格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。2耕地占用稅 （1）納稅義務(wù)人 占

17、用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，成為耕地占用稅納稅人。（2）征稅范圍 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例第二條規(guī)定，耕地主要指種植農(nóng)作物的土地。 （3）計稅依據(jù) 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例第四條規(guī)定，耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計稅依據(jù)。 （4）納稅義務(wù)時間 經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。 3印花稅 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅 開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免印花稅 4城鎮(zhèn)土地稅 （1）納稅義務(wù)人 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)

18、使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。（2）征稅范圍 房地產(chǎn)企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地。 （3）計稅依據(jù) 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。 （4）納稅義務(wù)時間 （5）開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免 5城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)問題三、建筑工程費(fèi)用核算1建筑安裝工程核算程序2賬務(wù)處理例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年5月開發(fā)建設(shè)電梯公寓一批，經(jīng)過公開招投標(biāo)，甲施工企業(yè)中標(biāo)承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設(shè)計變更另行辦理結(jié)算），簽訂建設(shè)工程施工合同后，向施工單位預(yù)付一定的工程款、備料款。

19、每月根據(jù)實(shí)際完成的形象進(jìn)度的80再扣除部分預(yù)付款、甲供材料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預(yù)留5的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，支付工程款時應(yīng)代扣施工單位營業(yè)稅金（附加稅費(fèi)略去不計）。四、配套設(shè)施的核算第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外

20、其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（一）配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。對不能

21、有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對象和成本項目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項目，并記入“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本XX”賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開

22、發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費(fèi)”項目，并記入“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計算，一般可按以下公式進(jìn)行： 某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計100% 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。例：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出

23、租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下： 101商品房 1 000 000元 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 181周轉(zhuǎn)房 800 000元 201大配套設(shè)施商店 500 000元 251幼托設(shè)施 320 000元 例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)

24、，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）： 201 251 252 商店水塔幼托 （元）（元）（元） 支付征地拆遷費(fèi) 50 000 5 000 50 000 支付承包設(shè)計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 35 000 分配開發(fā)間接費(fèi) 55 000 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 40 000 合計 460 000 300 000 320 000已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗(yàn)收

25、的配套設(shè)施，應(yīng)按其各自情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本：對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成本自“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”賬戶的借方按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成本分配計入商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬： 五、開發(fā)間接費(fèi)用核算開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不

26、能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。1開發(fā)間接費(fèi)用的分配 每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)自行確定。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即： 某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)

27、品實(shí)際發(fā)生的直接成本本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額 例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用41 600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產(chǎn)品編號名稱直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 201大配套設(shè)施商店 80 000 301商品性土地 125 000 合計 520 000 根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)： 房屋開發(fā)成本核算舉例 例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開

28、發(fā)支出（單位：元）： 101102 152 182 商品房商品房出租房周轉(zhuǎn)房 支付征地拆遷費(fèi) 100 000 80 000 結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi) 75 000 75 000 應(yīng)付承包設(shè)計單位前期工程費(fèi) 30 000 30 000 30 000 30 000 應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 90 000 75 000 70 000 70 000 應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款600 000 480 000450 000450 000 分配配套設(shè)施費(fèi)（水塔） 80 000 65 000 60 000 60 000 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼托） 80 000 72 000 64 000 64 000 分配開發(fā)間

29、接費(fèi)用 82 000 66 000 62 000 62 000 合 計 1 062 000 868 000 811 000 811 000案例討論：土地出讓金返還問題六、設(shè)計施工階段稅收（一）印花稅 甲供材料應(yīng)按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花； 建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花； 建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，按按收取的費(fèi)用金額，萬分之五的稅率貼花； 借款合同，按借款金額的萬分之零點(diǎn)五貼花； 財產(chǎn)保險合同：包括財產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險合同，按收取的保險費(fèi)收入金額的千分之一稅率貼花。 （二）代扣代繳涉稅事項 1接受境外建筑設(shè)計勞務(wù)屬于營業(yè)稅應(yīng)稅范圍 2代扣代繳義務(wù)的判

30、斷 3代扣代繳義務(wù)發(fā)生時間 4代扣代繳營業(yè)稅稅款的計算 5甲供材料的營業(yè)稅事項 6企業(yè)所得稅 （三）房產(chǎn)稅 凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。七、成本核算中存在的常見涉稅問題（一）成本項目混亂（二）簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用 （三）虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本（四）將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額第三部分 房地產(chǎn)企業(yè)收入相關(guān)問題一、商品房銷售相關(guān)政策(一)商品房預(yù)售與現(xiàn)房銷售(二)自行銷售與委托銷售 房地產(chǎn)開發(fā)

31、企業(yè)的商品房銷售可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房。采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，主要有以下方式：(1)采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的；(2)采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的；(3)采取基價(保底價)并實(shí)行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的；(4)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的。(三)一次性付款、分期付款、按揭付款 (四)商品房銷售流程1前期策劃及營銷2取得預(yù)售許可證后開盤預(yù)售3簽訂銷售合同及收款4商品房交付5辦理房屋權(quán)屬登記及房產(chǎn)證二、房地產(chǎn)銷售的會計處理1預(yù)售房款核算2按揭保證金的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向貸款銀行交納的按揭保證金，有的由貸款行在放貸時從貸款

32、額中直接扣收，有的是在銀行發(fā)放貸款后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從一般結(jié)算戶轉(zhuǎn)入按揭保證金專戶。貸款行直接扣收按揭貸款保證金的，借記“銀行存款”、“其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶，貸記“預(yù)收賬款”賬戶；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從一般結(jié)算戶轉(zhuǎn)入按揭貸款保證金時，借記“其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。承購人違約，未及時還款時，貸款行從按揭保證金專戶中扣收承購人還貸本息時，借記“其他應(yīng)收款X”賬戶，貸記“其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶；承購人補(bǔ)繳還款額時，做相反會計分錄。按揭保證金解凍時，借記“銀行存款”賬戶，貸記“其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶。例：東方房地產(chǎn)公司采用銀行按揭方式銷售商品房一套，房

33、屋價款180萬元，承購人繳納首付款70萬元，按揭貸款110萬元。20X8年5月，該套商品房按揭貸款到賬，貸款行從按揭貸款額中直接收取10的按揭保證金。放款次月起，承購人開始還貸款。20X8年12月5日還款日，承購人未及時還款，貸款銀行從公司按揭保證金戶扣款6 500元；12月底，承購人補(bǔ)繳了還款額。20X9年5月該套商品房房產(chǎn)證書辦理完畢，按揭貸款保證金解凍轉(zhuǎn)入對應(yīng)的一般結(jié)算賬戶。3代收費(fèi)用核算例：東方房地產(chǎn)公司209年6月銷售給承購人甲商品房一套，該套商品房價款500 000元。城建稅稅率為7，教育費(fèi)附加征收率為3，土地增值稅預(yù)征率為3，企業(yè)所得稅預(yù)計毛利率為15。三、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)相關(guān)稅收

34、政策（一）營業(yè)稅1、房地產(chǎn)企業(yè)是營業(yè)稅納稅義務(wù)人 2、計稅依據(jù) 營業(yè)稅的計稅依據(jù)即納稅人的營業(yè)額，包括納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。 3、視同銷售 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為： （1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人； （2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （3）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 4、納稅義務(wù)時間 實(shí)施細(xì)則第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他

35、單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。 （二）企業(yè)所得稅1銷售未完工產(chǎn)品（國稅發(fā)200931號）第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定： （一）開

36、發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%. （二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。 （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。 （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。 例：東方房地產(chǎn)公司于20X8年8月開工開發(fā)東方城項目，20X9年5月符合預(yù)售條件開始預(yù)售，20X9年第二季度取得預(yù)售收入2 000萬元，第三季度取得預(yù)售收入5 000萬元，預(yù)計20X9年12月底完工。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率15，土地增值稅預(yù)征率3，20X9年年初未分利潤為500萬元，截至第二季度末，累計會計利潤總額為負(fù)40

37、0萬元，截至第三季度末累計會計利潤總額為負(fù)300萬元。公司采用據(jù)實(shí)分季預(yù)繳企業(yè)所得稅。2銷售開發(fā)產(chǎn)品完工條件的判斷 國稅發(fā)200931號規(guī)定了關(guān)于完工產(chǎn)品的確認(rèn)的三個條件：（一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 3銷售收入確認(rèn)第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作

38、為代收代繳款項進(jìn)行管理。第六條 企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)

39、現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取基價（保底價）并實(shí)行超基價雙方

40、分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定

41、，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。四、銷售業(yè)務(wù)常見涉稅問題 1預(yù)售收入涉稅問題2銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，隱匿收入 問題討論：1售后回租收入的確認(rèn)商鋪：2房地產(chǎn)企業(yè)將房屋對外出租，租金收入如何處理。五、特定事項的稅務(wù)處理第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配

42、給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1.企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。第三十七條企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開

43、發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。例：鴻宇置業(yè)公司受資金影響，無力自主開發(fā)鴻宇商務(wù)大廈項目，遂于2009年1月與天峰房地產(chǎn)公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，協(xié)議約定由鴻宇公司提供土地使用權(quán)，天峰公司提供開發(fā)資金，雙方不主張另成立合營項目公司，開發(fā)項目由鴻宇公司與天峰公司共同立項報建，項目建成后雙方五五分成。土地使用權(quán)已經(jīng)辦理變更登記。2011年2月，鴻宇商務(wù)大廈竣工驗(yàn)收，鴻宇公司分得的房產(chǎn)用于自營出租，天峰公司分得的房產(chǎn)用于對外出售。 鴻宇公司該項目土地受讓成本為30 000萬元，2009年1月公允

44、價值為50 000萬元，2011年2月賬面價值為28 400萬元。天峰公司投入資金40 000萬元，其中建房支出31 000萬元。2011年2月，鴻宇商務(wù)大廈不含土地使用權(quán)的市場公允價值為68 000萬元，天峰公司分得房產(chǎn)的出售收入為70 000萬元。第四部分 土地增值稅一、征稅范圍1土地增值稅暫行條例第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。 2幾種特殊情況的界定：（1）關(guān)于房地產(chǎn)抵押問題（2）關(guān)于房地產(chǎn)交換問題（3）關(guān)于房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營問題 （4）關(guān)于合作建房問題（5）關(guān)于代建房地產(chǎn)問題3視同銷售 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利

45、、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ，征收土地增值稅。二、計稅依據(jù)1土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。 增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項目金額 增值率=增值額扣除項目金額 應(yīng)納稅款=增值額稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù) 2收入解析 (1)關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題(2)代收費(fèi)用(3)視同銷售的收入(4)自用或出租的收入(5)成交價格低于評估價格又無正當(dāng)理由 (6)外幣折算3扣除項目解析 計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本，新建房及

46、配套設(shè)施的成本，或者舊房及建筑物的評估價格；（三）開發(fā)土地的成本，新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）。 例：東方房地產(chǎn)公司開發(fā)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓一棟，取得銷售收入1 850萬元，其中包括代收的市政設(shè)施費(fèi)共計50萬元。公司為建造此樓支付土地出讓金300萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)12萬元；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓開發(fā)成本300萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出40萬元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┝算y行貸款證明)，包括超過貸款期限的利息4萬元；公司所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計算扣除比例為5。營業(yè)稅稅率為5，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7，教育費(fèi)附

47、加征收率為3。4轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物準(zhǔn)予扣除項目的確定例1：某公司2006年5月轉(zhuǎn)讓一幢2000年建造的公寓樓，當(dāng)時的造價為1 500萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定，該公寓樓的重置成本價為3 000萬元，該樓房為七成新。轉(zhuǎn)讓前為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為1 200萬元（可提供支付憑證），另支付房地產(chǎn)評估費(fèi)用3萬元，轉(zhuǎn)讓時取得轉(zhuǎn)讓收入6 800萬元，已按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金（已納稅金均能提供完稅憑證）。該公司的評估價格已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定。例2：某食品廠2002年1月購買辦公樓一幢，取得商品房銷售專用發(fā)票，注明購買金額為260萬元，購買時已按稅法規(guī)定繳納契稅13萬元（能提供契

48、稅完稅憑證）。2006年8月，該食品廠因搬遷將購買的辦公樓轉(zhuǎn)讓給某商場，取得轉(zhuǎn)讓收入800萬元，轉(zhuǎn)讓時已按稅法規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及印花稅（能提供已納稅費(fèi)完稅憑證）。該食品廠轉(zhuǎn)讓的辦公樓不能取得評估價格。三、清算條件 1自行清算 國稅發(fā)200991號第九條，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 2要求清算 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的

49、比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 四、清算單位 細(xì)則第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位。 細(xì)則第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按照建筑面積計算分?jǐn)?，也可以按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?五、 減免稅規(guī)定1納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20

50、%的(含20%)，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分） 2因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3因城市實(shí)施市政規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。 4對居民個人擁有的普通住宅,在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。 5在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。6對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。六、房企土地增值稅清算問題簡述及涉稅解析1非直接銷售未作視同銷售確認(rèn)收入 2以明顯偏低價格銷售少計收入

51、3開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售確認(rèn)收入 4借款利息全部列入開發(fā)成本利息支出 5印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除 6預(yù)提土地增值稅稅前扣除 7代收費(fèi)用計入扣除項目加計扣除 8支付地價費(fèi)用無合法憑證 9項目工程建安成本高于合同標(biāo)的金額 10開發(fā)費(fèi)用列入開發(fā)成本（開發(fā)間接費(fèi)） 11公共設(shè)施的成本費(fèi)用一律計入扣除項目 七、解讀國家稅務(wù)總局公告2010年第29號：預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅可以退稅 國家稅務(wù)總局公告2010年第29號：自2010年1月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可按規(guī)定計算出

52、其在注銷前項目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。 案例 A房地產(chǎn)公司唯一的開發(fā)項目2010年結(jié)算計稅成本，實(shí)際毛利額4300萬元，2011年6月土地增值稅清算，清算應(yīng)納稅款1520萬元，2011年10月A公司申請注銷。已知其各年經(jīng)營情況如下表（單位：萬元）。 經(jīng)營指標(biāo) 2008年 2009年 2010年 合計 預(yù)收收入4,500.006,000.0010,500.0021,000.00 營業(yè)收入- 21,000.0021,000.00 營業(yè)稅金及附加252.00336.00588.00 1,176.00 土地增值稅預(yù)征率1%2%3% 預(yù)繳土地增值稅45.00120.00 315.00480.00 預(yù)計毛利額 675.00 900.00 1,575.00 3,150.00 期間費(fèi)用 120.00 230.00340.00 690.00 附一 企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報表(A類)納稅人識別號 ： 納稅人名稱: 金額單位: 人民幣元(列至角分)行次項 目本期金額累計金額1一、按照實(shí)際利潤額預(yù)繳2營業(yè)收入3營業(yè)成本4利潤總額5加：特定