1、物業保潔員勞動定額及人員配置標準詳解物業保潔工作，除少數業主臨時的應急訴求，如業主室內水管爆裂搶險的清掃保潔、保潔空檔時間責任區發生的油垢污染等，是無法確定且難以控制外，其他保潔工作，包括保潔內容、保潔頻率、服務標準、工作措施等，都存在著一定的關聯性且是可以控制的。筆者通過多個項目的物業保潔工作的實踐總結，認為物業項目保潔員配置時，可以將保潔工作內容、保潔服務標準、保潔頻率等的關聯性，作為研究保潔員配置的標準和依據，蜂巢物業論壇為您詳細解讀物業保潔員勞動定額及人員配置標準。一、設置保潔工作頻率物業保潔服務，主要有清掃、保潔、拖洗、擦拭、收集、消殺等六大類型。每一類型的保潔服務又分為若干小類。以

2、住宅小區的保潔工作為例，清掃工作包括樓道清掃、電梯廳清掃、平臺/天臺清掃、市政道路清掃、綠化帶清掃、廣場游樂場清掃等。相同項目的保潔工作，其每一小類的服務，如多層樓道清掃的頻率、多層樓道清掃所需時間，應該是基本一致的。同時，各類型服務的頻率和所需的時間與各項目的服務標準存在著關聯性，如服務標準為“樓梯面光亮無灰塵”，則服務的頻率和措施勢必要求要高，所需工時自然較多；反之，服務標準為“樓梯面基本無紙屑、灰塵”，則服務的頻率和措施要求就少，所需工時自然也少。因此，在設置物業項目的保潔工作的頻率和工時控制時，要充分考慮甲方（開發商/業委會）對保潔服務標準的基本要求。以筆者服務的武漢南湖中央花園小區為

3、例，物業合同中約定的公共環境基本要求為：公共場地無紙屑、雜物、煙頭等。要達到合同中約定的保潔服務要求，須從項目保潔各類型工作的頻率、措施、工時控制等三個方面考慮。通過實踐，筆者制定的中央花園小區保潔服務工作頻率和工時控制標準為（見表11）：表11       二、收集物業保潔工作內容物業保潔服務內容，是指項目中有多少個需要清掃保潔的樓道，有多大面積需要清掃保潔的道路或綠化帶等。以武漢南湖中央花園小區為例，保潔服務包括125個多層樓道、9個小高層樓道、2個高層樓道，及72,000綠化帶、9,600的市政道路，需定期進行消殺的區域約為11.2萬平方米。3、

4、物業保潔員的配置計算物業保潔每個月的工作，除少數應急性事務，如業主室內水管爆裂等應急搶險保潔等無法確定且難以控制外，其他的保潔服務（包括保潔的頻率），是存在著相同的地方且是可以控制的，筆者在計算武漢南湖中央花園小區物業保潔人員的配置時，正是以此為基礎進行。具體計算方式如下：A）單項工作所需工時=數量×（月）頻率×工作效率B）相同類型工作所需工時=單項工作所需工時+單項工作所需工時+單項工作所需工時+單項工作所需工時nC）每月總工時=類型工作所需工時+類型工作所需工時+類型工作所需工時+類型N工作所需工時D）每月所需人工=每月總工時÷（26天×8小時）（根

5、據公司規定，保潔員每月工作時間為26天，每天工作時間為8小時）以保潔服務的清掃工作為例，中央花園清掃工作主要有：多層樓梯面的清掃每月26次、小高層/高層電梯廳清掃每月26次、多層樓道立面揚塵清掃每月1次、小高層/高層樓道立面揚塵清掃每月1次、平臺/天臺清掃每月1次、公共道路清掃每月30次、綠化帶清掃每月30次、廣場/游樂場清掃每月30次（見表11）。其中：（1）多層樓梯面清掃每月所需工時=125×26×15（2）小高層樓梯面清掃每月所需工時=9×26×20高層樓梯面清掃每月所需工時=2×26×30（3）多層樓道立面揚塵清掃每月所需工時

6、=125×1×20（4）小高層樓道立面揚塵清掃每月所需工時=9×1×40高層樓道立面揚塵清掃每月所需工時=2×1×60（5）平臺/天臺清掃每月所需工時=166×1×20（6）公共道路清掃每月所需工時=9600×30×8/100（7）綠化帶清掃每月所需工時=42000×30×3/100（8）廣場/游樂場清掃每月所需工時=4400×30×5/100即類型：中央花園衛生清掃工作每月所需工時=48750+5070+2500+480+3320+23040+37800

7、+6600=127560分鐘中央花園小區每月各類型保潔服務用工工時情況如表13。表13       中央花園保潔工作每月總工時=清掃工作所需工時+保潔工作所需工時+拖洗工作所需工時+擦拭工作所需工時+收集工作所需工時+消殺工作所需工時。即，127560+47040+18910+27370+8100+2733=231713分鐘（3861小時）中央花園保潔每月所需人工=每月總工時÷（26天×8小時）=3861小時÷（26天×8小時）=18.6（人）考慮到保潔班長除做好本職工作外，還需配合做好保潔工作的檢查，保潔工作任務的調配及一些應急性保潔工作的處理等，因此，在給保潔班長安排實際保潔工作任務時要適當比其他保潔員要少。即保潔班長按0.6人的標準安排其工作任務。根據以上計算，并結合實際考慮，武漢南湖中央花園小區保潔工作需配置保潔員19人。我認為人員配置有硬傷實際人數應該在計算人數配置后每10人加1人機動人數，機動人數上限為5人，比如本案例人數19加