1、1某XXX項目可行性研究報告云南XX房地產開發有限公司2008年7月一、項目概況：（一）項目名稱：“某XXX”開發建設單位：云南XX房地產開發有限公司2（二）項目地理位置本項目位于昆明市盤龍區穿金路761號，項目西面臨市政道路穿金 路；東面緊靠金殿公園祭天山和鳴鳳山， 和世博園僅一山之隔； 北面為 云南科技信息職業學院世博校區及昆明三葉輪胎制造有限責任公司職 工宿舍；南面為勐煥食府，項目所處片區路網完善，交通便利。（三）項目周邊的環境狀況本項目所在穿金路片區屬于昆明市的東市區偏北部分， 從世博園的 建設開始，早期的“佳園小區”、“世界花苑”、“博園世家”及近期的“春 城鄰里” 、“晨光大道”、

2、“實力上筑”、 “高天流云”、“公園道1號”、“茉莉唐朝”、“印象首日封”、“世博生態城”、“大溪地”“云南印 象”等樓盤的熱銷， 使得穿金路片區從一個不溫不火的片區成為基本每 一個樓盤都清盤的成熟片區， 加上便捷的交通， 世博園、 周圍山林形成 的大氧吧， 使得穿金路片區的樓盤銷售一路凱歌高奏。 同時，隨著穿金 路片區城市土地供應的更加緊缺， 開發商在該片區的市場準入難度進一 步加大，基本出現了“一地難求”的局面。使得該項目樓盤在未來一段 時間內將出現更多的市場空間， 本項目在相鄰 “云南印象” 大盤的進一 步拉動下，作為一個小型精品樓盤于2008年10月底動工建設并于2008年末進行銷售，

3、其時機比較適宜。（四）項目性質及主要特點1、項目投資商本項目投資商為昆明百貨大樓 （集團） 珠寶經營有限公司， 公司成 立于1993年8月6日，昆百大珠寶在云南名乃至全中國都是名聲顯赫， 網點近布昆明、北京、成都、攀枝花、蘭州、上海、廣州等國內市場，遠至加拿大等國外城市。被授予過“中3國十佳珠寶優秀企業”的稱號， 榮登第八名， 是西南地區唯一獲獎的珠寶企業， 還被授予過“中國珠寶 馳名品牌”、“國家監督檢測質量十佳放心推薦品牌” 、“春城黃金第一 家”、 “昆明市重合同守信用企業” 、 “中國名牌”等榮譽稱號。 經過12年的沉淀， 昆百大珠寶積累了豐富的社會資源， 有來自政府部門的大力 支持、

4、有來自民間團體的積極響應， 有來自金融部門的通力協助、 還有 來自各方人士的信任和青睞等等。 可以說，昆百大珠寶不僅擁有了穩定 的銷售市場，同時也擁有著寶貴和廣泛的各種資源，2、項目開發商本項目開發商為云南XX房地產開發有限公司， 云南XX房地產開 發有限公司于2005年9月6日注冊登記成立，注冊資金8 8 2 3 .8萬元，公司第一期啟動資金1億元，起步就具有了良好的優勢， 已成功開 發“都市楓林”花園項目。3、項目設計單位項目設計單位為云南省設計院。4、項目特點本項目土地規劃為綜合用地， 其項目用地較小， 地塊平整。 北面緊 臨市政道路穿金路， 其臨街面約110米長。項目所處的世博片區是高

5、檔 住宅社區比較集中區域， 主要以別墅類住宅為主， 包括獨棟、 聯排的物 業類型，也包括一部分躍層住宅。 如世博園和金殿公園附近的高天流云、 世博生態城等都是昆明頗具代表性的、高檔別墅項目，其價格也從100多萬元到400多萬元不等。該項目臨近的世博園和金殿公園， 是度假休 閑的好去處。世博園曾于2002年榮獲惟一的“中國人居環境4特別獎， 金殿國家森林公園從對歌山、 鍋蓋山到鳴鳳山都綠意延綿， 世博園片區， 作為生態保護區， 將建設成為昆明人與自然和諧發展的最佳組合。 通過 市政規劃和資源的開發利用， 世博園片區將是昆明區域價值提升最快的 片區，是宜居昆明的代表區域。二、開發項目用地的現狀調查

6、（一）土地調查本項目用地一宗土地構成， 其土地證面積總和為12966平方米（約19.4畝） ，均屬綜合用地，使用單位均為云南XX房地產開發有限公司。（二）拆遷調查本項目土地使用權屬云南XX房地產開發有限公司，該地塊已實現 “三通一平”，具備入場施工條件，不存在拆遷問題。（三）市政基礎配套設施調查本項目地塊上原用電、 用水分別由緊鄰的云南世博物業管理有限責 任公司和昆明三葉輪胎制造有限責任公司提供， 項目施工水電問題可在 此基礎上解決，同時項目北面臨市政道路穿金路，其雨污排放及燃氣、 電力、通訊等設施均可就近接入。（四）地塊交通條件調查本項目周邊的市政路網完善， 穿金路可直達市區， 隨著東三環的

7、建 設將使該片區的生活便利程度大大提高， 這條道路起于世博園， 止于朱 家村立交橋，雙向8車道，設計車速是50公里小時，為城市一級主 干道。東三環通過朱家村立交橋連接了昆石高速公路、 老貴昆公路和昆 洛路，這樣就等于把呈貢新城和未來的新機場連接起來。 片區居住人口 的增加和社區完善的需求將極大地促進政府對該區域的市5政配套設施 建設及完善。10路、71路、146路公交車從項目前穿金路經過，附10路、76路、147路從旁邊金殿后門進過，出行非常方便。三、市場分析（一）、2008年昆明市穿金路房地產市場現狀分析穿金路片區屬于昆明市的東市區偏北部分，從世博園的建設，早期 的佳園小區、世界花苑、博園世

8、家開始紛紛涌現出高天流云、公園道1號、大溪地、世博生態城、云南映象、印象首日封、春城鄰里、晨光大 道等10多個樓盤。從一個不溫不火的片區到現在基本每一個樓盤都清 盤的效應。1、片區盤量分析6位于該片區，提供盤量最大的為云南映象，占了一半的盤量。從銷售率來看，市場消化能力是相當的強。每個盤的銷售率都在85%85%以上，基本清盤。剩余房源為位置相對差、性價比相對低的戶型。開盤均價：3317.00元/m2；市場整體均價：4450.00元/m。整體每平方米上揚了 1133.001133.00 元。3、片區已建土地分析LI 大溪地晨光大道 n印象首日封 |云南映象 口實力上筑 n 春城鄰里 |都市名典4

9、、戶型分析（1）戶型設計新穎提升銷售率。大溪地采用了創新設計，使房屋三面 采光，引入了大溪地晨光大道印象首日封云南映象71實力上筑春城鄰里廠.開盤均價 一二次交易均價7園的居住空間，設置曲線陽臺。銷售率已達90%以上； （2）片區樓盤普遍采用中規中矩的方正戶型設計。 銷售率依然達到90%以上；（3）規避國家出臺的“7090”政策，不再采用分割產權方式，而是普 遍采用房間變為大陽臺或入戶花庭的報批方式規避政策。（4）社區景觀牌的競爭相對降低，開始新一輪實用牌的競爭。5、商業氛圍（1）無大型商業的集中區。云南映象的建成可以為該片區的集中式商 業提供支持。（2）臨街商鋪居多。摻雜農村建房底商，不規范

10、。老式建筑多，功能 不齊全的小區覆蓋面廣。（3）三環與穿金路的貫通，加劇了交通容量。路面相對窄。（4）無集中社區服務。6、項目差異化分析 北市區目前開發的樓盤基本上以小高層、高層普通住宅為主，世博 板塊以別墅和花園洋房居多。 據不完全統計， 目前北市區樓盤銷售價格 均價在5380元/平米左右。隨著以北辰財富中心為核心的區域日漸成熟 及商業、 娛樂、生活等配套設施的逐漸完善， 北市區的發展前景值得期 待，因此北市區樓盤價格還將處于穩步上升階段， 本項目作為世博板塊 稀缺的精品小戶型前景尤其值得期待。（二）2008年昆明市房地產市場需求現狀分析2008年，昆明市房地產市場需求總量預計與2007持平

11、，房地產8市場不溫不火，但受銀行信貸規模收縮影響，預計2008年下半年商品房銷售將承平穩態勢?；谑袌稣{研報告分析，1、購房者理想的居住環境：公園景區旁占到了60鳩上，項目區位優勢顯而易見2、購房者喜歡的社區園林景觀風格：水文化仍然是購房者最青睞的造景手法，其次是山地園林景觀，項目的自 然山地景觀是其他項目無法比擬的。3、購房者最希望住宅社區提供的公建配套：購房者對社區配套的要求，主要還是想解決生活便利的問題公園景區旁郊區山水間口郊區山水間 門江邊 L 公園景區旁廠城市中心94、購房者對會所設施的功能選擇是：10其他興趣教育運動保健休閑娛樂餐飲C4-9301531p111n1020304050

12、60餐飲休閑娛樂運動保健興趣教育其他購房者更加注重休閑娛樂的感受5、購房者希望的停車方式是：（三）2008年昆明市房地產市場預測1、昆明市經濟的持續發展，為房產業的持續發展提供了保證。目前樓市的觀望態度將會隨著經濟的持續發展得到改觀， 加上地州購房 者的增加，預計昆明樓市在本年底將會改觀。2、政府對土地調控度加強，拿地難催升地價。經營性土地供應將 得到進一下控制，政府調控與市場調節互補效應逐步顯現。經過政府對 閑置土地的清理，一些規模不斷做大，運營效益不斷提高的房地產開發 企業，手中囤積的土地數量開始下降，市場上的需求已開始逐漸凸現，具備價格 優勢的地塊在市場上的優勢已經顯現。3、風之鈴市場咨

13、詢機構認為，昆明市房地產市場經過多年發展， 市場化程度較11高，開發商的開發行為和購房者的消費行為都趨于理智與 成熟。2008年商品房價格預計將保持相對平衡，但應有一定升幅。房 價穩中有升應該是2008年總趨勢。2008年房地產市場總體上供給大于 需求，屬買方市場。一方面，在整體環境和配套設施上有較大優勢、產 品質量上升， 地段優越的優質樓盤， 市場價格將有一定的上升空間。 另 一方面，一些自身素質差，規劃設計欠佳，推盤周期較長的項目，價格 則會下降。四、項目市場定位鑒于項目所處地理位置及設計理念， 項目定位為高品質的全生活商 業辦公空間，擬建為“節奏生活”的地標建筑，以充分滿足昆明城市功 能

14、發展需求， 充分體現世博生態區綠楔空間的價值， 同時以價格優勢推 動項目產品熱銷、快銷。作為云南XX房地產開發有限公司品牌的延續，本項目還將承擔為 后續項目打響牌子的重任， 力求使該項目成為公司的形象盤， 昆明的精 品盤。項目相關規劃指標：總用地面積：12966m2（19.4畝）可建設用地面積：7361m（11.0畝）總建筑面積：56979m地上建筑面積：38249m商務公寓建筑面積：26614m2商業建筑面積11643m地下建筑面積：18730m半地下商業建筑面積：9365m地下車庫建筑面積：9365m容積率：2.95建筑密度：34.9%綠地率：36.1%停車數：301輛 地面停車數：77輛

15、 地下12停車數：224輛產品以快銷高中端商居小戶型為主，減少經濟過度型小戶型產品， 商業則以為社區商業滿足配套、 便于小鋪面劃分為主， 商業物業以服務 白領休閑生活類業態為主， 如美容、美體、中高端特色商務餐飲、 會所、 運動、健身等。對應客戶為有車高級白領階層。項目周邊的533醫院、盤龍區金辰云波衛生服務中心、 青云幼兒園、 佳園幼兒園、青云小學、西南林學院附小、園博小學、天祥昆十一中、盤龍區小壩中學、云南電大世博分校、 西南林學院、 印象首日封一心堂 藥店、印象首日封之佳便利店、健之佳藥店、東駿藥房穿金路連鎖店、 云南省農村信用社波羅分社、 波羅村郵政支局、工商銀行穿金路儲蓄所、 農業銀

16、行穿金路儲蓄所、建設銀行世博儲蓄所、交通銀行世博儲蓄所、 農業銀行世博儲蓄所等加上項目本身所具有的商業業態可以利用作為項目的相關配套五、 項目建設小區總占地約19.5畝，建筑面積5.6萬平方米，項目開發主要包括5萬平方米的多層住宅、 小區環境綠化、 部份公共建筑及市政配套設施。 工程于2008年9月動工，2009年12月完工.六、 投資估算（一）、土地成本土地轉讓費176萬元/畝X19.5畝=3433萬元（含契稅、土地增值稅等）13（二）、建設成本 ：1、 前期費用130元/平方米X3.8249萬平方米=497萬元2、 住宅1500元/平方米X2.6614萬平方米=3992萬元商業1500元/

17、平方米X1.1643萬平方米=1746萬元半地下商業2400元/平方米X0.9365萬平方米=2247萬元地下車庫2400元/平方米X0.9365萬平方米=2247萬元 建安成本小計10232萬元3、公建及配套設施費（道路、管網、供水、供電、配套費用）280元/平方米X3.8249萬平方米=1071萬元；4、綠化費用：12966平方米X36.1%X300元/平方米=140萬元不可預見費用：10232萬元X5%=512萬元；以上合計為12452萬元（三） 營銷費用：3.8249萬平方米X250元/平方米=956萬元（四）、管理費：3.8249萬平方米X100元/平方米=382萬元（五） 資金占用

18、利息都市名典的開發周期為一年，若將滾動開發（以前期商品房預售收 入滿足后期建設需要）、施工單位墊資建設等因素加以考慮，累計占用 資金約為8000萬元，按年息7%+, 年公司共需支付利息576萬元左 右。以上可知， 都市名典開發的總投資額為17799萬元， 單位面積平均 成本為3123元/平方米。投資總額估算表單位：萬元5、14項目小計占總投資百分比土地成本343318.2%報建費4972.7%建安工程費1037258%配套設施費10716%其它費用185012%其中：營銷策劃費956不可預見費512資金占用利息5763.1%合計17799100七、投資分析（一）、銷售收入本項目總建筑面積為5.

19、6979萬平方米，共建成住宅2.6614萬平方15米，商場2.018萬平方米，室外停車車位77個，地下車庫224個，從項 目自身優勢和北市區住宅市場的銷售情況看， 單位面積的平均銷售價格 按最保守的估計為4500元/平方米，車位可售8萬元/個，則：住宅銷售收入為2.6614萬平方米X4500元/平方米=11976萬元商場銷售收入為1.1643萬平方米X7000元/平方米=8150萬元半地下商場收入為0.9365萬平方米X6000元/平方米=5619萬元 車位銷售收入為224個X8萬元/個=1792萬元共可實現銷售收入27537萬元。（二）、利潤分析利潤分析表元一、銷售收入27537減：銷售成本

20、15885銷售稅金及附加1528二、銷售利潤10124減：營業費用956管理費用382財務費用576三、利潤總額8210減：所得稅（我公司為所得稅免稅企業）四、凈利潤8210五、銷售利潤率29.8%六、投資收益率46%（三）敏感性分析在小區開發中，建安成本和銷售收入是比較重要的可變因素，現以此作兩變量的敏感性分析。單位：萬元項目正常建安成本銷售收入單位：萬16上浮10%下浮10%上浮10%下浮10%銷售收入2753727537275373029024783建安成本1588517473142961588515885項目管理費 等958958958958958營銷費用956956956956956營業稅及附 加15281528152815281528利潤821066229799109635456可見，銷售收入對整個項目投資利潤的影響最大，考慮到現行市場價格因素，建安成本變動對利潤的影響相對較小。 從目前市場對本項目 的接受程度來看，4500元/平方米的單價完全能被認