1、一、主要專業工程劃分一、主要專業工程劃分p 總包安裝工程 p 智能化工程p 永久用電工程p 永久用水工程p 消防工程p 通訊網絡、有線電視工程p 泛光照明工程（一）總包安裝工程1、詳見建筑工程施工合同附件：安裝工程承包范圍和土建工程施工合同標準范本。2、主體安裝工程與多個安裝專業分包工程的作業交叉范圍是最廣的。作業界面的劃分對項目的專業分包工程范圍界定尤為重要，其承包的范圍與主體和土建工程所承包的安裝工程范圍要劃分清楚，避免重復。具體的作業界面劃分在下面各章節的專業工程項目中詳細講述。（二）智能化工程1、招標思路招標思路（1）對施工范圍、材料采購方式的界定施工范圍：項目的總建筑面積，包括建筑類

2、型、樓棟數、總戶數，明確是否要分期建設；材料采購方式：代供代扣代付材料、甲定乙購材料（發包人指定品 牌，由承包人采購）、乙購材料（承包人自行選擇供應商采購的料），甲供材；（2）招標文件及合同主要條款的確定工程計價方式:按工程量清單以綜合包干單價方式計價，按實際發生的工程量結算。綜合包干單價主材費+其它費用 ;工期:根據公司的開發計劃及項目總體進度，與相關部門討論確定開工日期、竣工日期以及竣工驗收時間;材料、設備的供應及計價方式：材料設備分甲供和乙供兩種，甲供設備材料價格為工地到貨價（不包括卸車費、保管費），乙供材料設備價格為市場工地到貨價（包括卸車費、保管費） 。工程款支付：參照合同參考文本并

3、結合工程的實際情況確定。工程建設標準：根據建設部住宅產業化辦公室和勘察設計司制定的全國住宅小區智能化系統示范工程建設要點與技術導則，全國住宅小區智能化系統示范工程建設分為一星級、二星級和三星級等三個等級，我司開發的樓盤大部分為一星級。（二）智能化工程注意：（1）智能化工程項目在確定了設計方案，出了施工圖后再由集團進行施工項目的招標；（2）公司對部分材料代付代扣的規定（材料有哪些？可視對講系統、閉路監控系統、停車場管理系統,另外部分智能化工程材料在公司的代付代扣材料中也有，但該部分量小且對造價影響小，實際操作煩瑣沒必要采用代付代扣材料的形式。）；（3）合同調價方式:合同簽訂后，如因發包方原因導致

4、設計變更、工程簽證、發包方另行委托造成工程費用發生變化的，如合同清單內有相應單價則參考清單內的單價、如沒有甲乙雙方按實際情況確定。（4）安防系統工程檢驗收費(技防驗收費用)是否要收取？（依據是當地政府部門的工程檢驗收費標準）。（5）注意當地對安防工程的其他相關規定。2、工程范圍及界面劃分、工程范圍及界面劃分 可依據各系統進行界面劃分，詳見智能化工程工作界面劃分。3、招標清單如何編制招標清單如何編制 以綜合單價包干的方式，編詳細的工程量清單。投標單位按清單報價，最終按實結算。（三）永久用電工程2、工程范圍及界面劃分工程范圍及界面劃分 全國各地區的供配電項目壟斷程度及規定也不一樣，招標或議標時須結

5、合當地的供配電管理部門、地區的規定界定工程范圍。（1）界定情況有以下幾種： 按照供電協議書的具體內容進行劃分（包括具體的進線電纜的供電方式、變壓器數量及容量、公變所數量、計量表的數量）或按當地供電部門統一收費標準的承包范圍劃分。 有些地區是按建筑面積收費，劃分范圍是從小區紅線外10KV外電纜一直到住戶戶表、 住宅公共部分或公建部分用電到低壓柜，不包括土建部分。 有些地區是按建筑面積收費，但僅包括小區紅線外10KV外電纜一直到住戶戶表前整 個供電系統。住宅公共部分或公建部分用電，該部分要另外申請用電確定方案，按確定 的方案另行收費。 （2）合同文件對工程的界面劃分（四）永久用水工程工程范圍及界面

6、劃分工程范圍及界面劃分 應結合各項目情況及供水協議、當地供水部門的規定對工程范圍作出界定。項目工作界面劃分有以下方式： 市政供水部門負責敷設所有市政給水管網，即總水表前及表后的所有管網，一直到用戶水表前為止（包括加壓泵房等設施）。 （五）消防工程1、招標思路招標思路（1）對施工范圍、材料采購方式及招標方式的界定施工范圍：項目的總建筑面積，包括建筑類型、樓棟數，明確是否要分期建設；材料采購方式：代供代扣代付材料、甲定乙購材料（發包人指定品 牌，由承包人采購）、乙購材料（承包人自行選擇供應商采購的料），按工程的實際情況確定；招標方式：因涉及到消防、建筑、裝修、機電等圖紙的審核報建等，一般采用深化設

7、計與施工 捆綁招標，采用總價包干形式。 （2）招標文件及合同主要條款的確定工程計價方式:消防各系統按工程量清單或定額計價，以總價包干。工期：根據公司的開發計劃及項目總體進度，與相關部門討論確定開工日期、竣工日期以及竣工驗收時間。材料、設備的供應及計價方式：代供代扣代付或乙供，代供代扣代付工地到貨價，乙供為市場工地到貨價。工程款支付：參照合同參考文本并結合工程的實際情況確定。（五）消防工程注意： 消防招標設計圖紙深化的程度直接影響工程造價，設計部門應認真把關，使消防系統設計最優最合理，注意當地消防部門對消防工程的其他相關規定。 代供代付代扣材料視當地消防部門的規定而定（材料有哪些？電線電纜、熱鍍

8、鋅鋼管及管件、PVC電線管及管件、給水閥門材料），結合工程的實際情況確定是否采用代供代付代扣材料； 119入網、消防系統檢測是否當地的消防局有強制要求，如有納入招標的范圍，否則不納入招標的范圍。（依據是當地消防部門的相關文件） 注意需消防單位報建、報驗的工程范圍，如建筑、裝修、建筑物內的二次裝修的消防設計、施工、改造 ，公建建筑物內的防火門、消防電梯、消防通道等項目。（五）消防工程2、工程范圍及界面劃分工程范圍及界面劃分 在合同標準范本中對消防工程各個單項工程承包范圍作了較詳細的范圍劃分。詳見合同范本。（1）消防工程與總包單位或其他專業單位的工作界面劃分可歸納如下： 室內消火栓系統、自動噴淋系

9、統：消防水泵、噴淋泵控制箱的上樁電源線路，混凝土基礎及二次灌漿由總包單位或其他專業單位完成。消防聯動線至消防水泵控制箱（柜）的線路則由消防單位完成。 防排煙系統：風機控制箱上樁電源線路，混凝土基礎、二次灌漿及天面電梯機房通風由總包單位單位完成。 防火卷簾系統：防火卷簾控制箱上樁電源線路由總包單位完成。 氣體滅火系統：氣體滅火控制器上樁電源線路由總包單位完成。 隨主體暗埋的弱電線管、線盒由總包單位完成。（五）消防工程（2）注意： 預留預埋部分，一般主體單位進場施工早，消防單位還沒有確定前，由誰負責預埋要 明確，當然最好是能同步進行。 室外消火栓部分，該部分一般是接在永久用水的主管網上，所以該部分

10、要明確由誰負 責施工由誰驗收要明確。 公共建筑的消防事故廣播系統，是否和背景音樂系統共用（做背景音樂系統的時候 注意，有沒必要重復投資）。 防排煙系統：僅考慮電梯前室、樓梯間、公共走道等部位消防工程的防煙系統（正壓 送風系統）和排煙系統，非人防通風等系統歸到通風空調工程、人防的通風系統等歸 到人防工程。3、招標清單如何編制招標清單如何編制 合同價采用總價包干方式，各棟建筑的消防系統設置清單明細表。（六）通訊網絡、有線電視工程1、招標思路招標思路 了解當地有線電視及通訊網絡運營商的情況，當地這種企業有多少家，并直接找這些運營商進行商談，了解其投資的范圍和要求，且其相關的要求符不符合我司的要求。

11、有線電視是運營商投資還是要求我司投資，投資的工程范圍，播控中心面積要求，播控中心電費誰承擔，這些都要明確？ 通訊網絡是運營商投資還是要求我司投資，投資的工程范圍，機房面積要求，是否為有償提供（每月要收租金），小區內建營業點是有償提供（每月要收租金，營業收入是否與我司進行分成）， 這些都要明確？ 根據當地的實際情況與通訊和有線電視設施的運營商簽訂合同，具體的范圍界定在合同內明確。 。2、工程范圍及界面劃分工程范圍及界面劃分各地區對基礎設施建設投資主體規定不一樣，各地區公司須結合當地的情況而界定工程范圍。（1）通訊網絡： 紅線內建設通信管道；用于安裝通信線路配線設備的集中配線交接間等公用電信配 套

12、設施安裝；具體從（電信、網通等運營商）機房總前端至住戶內的弱電箱的所有通 信線路施工和相關設備材料的安裝，均由運營商投資。 隨主體暗埋的線管及線盒則由總包單位完成。（七）泛光照明工程1、招標思路招標思路 可參考智能化工程的招標思路。注意： （1）泛光照明主要使用在公建部分，包括酒店、六大中心、綜合樓、大門、標志塔。集團設計院已下發泛光照明的標準施工圖，現在僅按施工圖招標； （2）注意燈具的檔次、光源的品牌、燈具電子元器件的要求，這些因素直接影響泛光照明的效果； （3）選擇燈具的原則是必須符合設計的配光要求、燈具造型美觀與建筑外觀材質及造型協調匹配、品牌及質量安全可靠,因為這是影響到工程質量及日后維護最關鍵的要素； （4）燈具的安裝位置(與被照物的垂直和水平距離)和投射角；以及被照物表面材質、光澤度和色彩等，這些招文中最好有明確說明。 （5）照明控制方式：采用智能控制照明的方法。即輔以自動、手動控制,并實行重大節日、平時及深夜不同時間段的控制手法；將整個照明系統通過智能模