1、 Southwest university of science and technology 本科畢業設計（論文）中華苑商品住宅小區1-4#、7-9#、門面及車庫房地產價值估價學院名稱土木工程與建筑學院專業名稱工程管理學生姓名劉鈴林學號20063396指導教師高成鳳 講師二一年六月 中華苑商品住宅小區1-4#、7-9#、門面及車庫房地產價值估價設計總說明： 房地產經濟在國民經濟中占有重要地位，而房地產價格在房地產市場中起杠桿作用，因此合理的評定房地產價格，對于促進國民經濟的發展具有重要的現實意義。目前房地產市場活躍，房價出現虛高，國家不斷出臺多種措施從宏觀上抑制房價持續不正常增長，使價格趨向

2、合理，而運用科學的方法，對標的物價格進行合理評定，使房地產在市場流通過程中有一個較為合理的價格參考體系，有利于房地產市場的管理。本次估價對象為中華苑商品住宅小區1-4#、7-9#、門面及車庫，評估其整體房地產價值，估價時點為2010年5月8日，為房地產抵押貸款提供價值參考。項目位于綿陽高新技術產業開發區綿興東路119號（原興力達集團下屬四川新中華木業有限公司舊址），2004年建成，磚混結構，設計使用年限為50年，總建筑面積26143.29。其中，商品住宅小區1-4#樓層為三躍四層，建筑面積10002.69；7-9#樓層為六躍七層，建筑面積14382.6；門面樓層為二層，建筑面積946；車庫樓層

3、為一層，建筑面積812。估價對象水、電、氣、訊、光纖均通，其內裝修較好，屬完好房。本項目估價依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范、房地產抵押估價指導意見、國家和省市房地產估價相關其他法律、法規、政策和規范；房地產估價委托書和承諾書；估價人員現場勘察資料；收集的房地產價格資料和實地調查的有關情況及房地產價格原理等，遵循估價時點、合法、公平、最高最佳使用、替代等估價原則，通過收集分析大量的市場資料，并對估價報告中的估價對象進行了實地查勘，本次估價采用市場比較法、成本法、收益法三種房地產估價方法對估價對象進行價值評估，分析總結并形成意見和結論，最終撰寫本估價報告。采用的技術路線是1-4#、7-9

4、#、門面及車庫由于估價對象類似住宅、商業用房均存在交易情況發生，此次評估對象可采用市場比較法進行估價；1-4#、7-9#、門面由于估價對象屬于收益性房地產，因此可采用收益法估價；由于周圍環境影響，車庫不存在收益情況因此不采用收益法估價；通過調查可獲知土地取得成本及房屋建造成本資料，估價對象1-4#、7-9#可采用成本法進行評估。最終估價結果為商品住宅小區1-4#樓總價值38530362元；7-9#樓總價值55401775元；門面總價值6220000元；車庫總價值1897400元；整體房地產價值102041900元。HuaYuan commodity residential area of 1-

5、4 #, 7-9 #, appearance and real estate appraisal garageGeneral Design Information ：Real estate economy plays an important role in the national economy, while real estate prices in the real estate market, the leverage effect, so a reasonable assessment of real estate prices, for the promotion of nati

6、onal economic development has important practical significance.The current real estate market activity, house prices artificially high, the state has introduced various measures to suppress the macro level is not normal growth rates continue, so that prices become more reasonable, and use the scient

7、ific method, a reasonable assessment of the underlying price, so room circulation during the real estate market there is a more reasonable price reference system is conducive to the management of the real estate market. The valuation of the object is in the Wah commercial residential district 1-4 #

8、,7-9 #, facade and garage, to assess their overall real estate value, the valuation point for the May 8, 2010, for the reference value of real estate mortgage loans.Project is located in Mianyang High-tech Industrial Development Zone, 119 East Mian Xing (formerly Xing Lida Group subsidiary Wood Co.,

9、 Ltd. Sichuan New Chinese site), built in 2004, brick structure, design life of 50 years, with a total construction area of 26143.29.Among them, 1-4 # floor commercial residential communities to jump four three-building area of 10,002.69 square meters; 7-9 # for the six-jump seven floors, building a

10、rea of 14,382.6 square meters; facade floor for the two-story building area of 946 square meters; garage floorone-story building area of 812 square meters.Valuation of the object water, electricity, gas, telecommunications, optical fiber links all of its interior decoration is better, is a good hous

11、e. Valuation of the project in accordance with national standard real estate appraisal norms, real estate mortgage valuation guidance, national and other provincial and municipal real estate appraisal-related laws, regulations, policies and norms; power of attorney and undertaking real estate valuat

12、ion; appraisers on-site investigation data; collection of real estate price data and field survey of the situation and principles of real estate prices and so on, follow the valuation point, legal, equitable, the highest best use, alternative and other valuation principles, through the collection of

13、 a large number ofmarket information, and the valuation of the valuation report, the object was Shidichakan, this valuation by the market comparison approach, cost approach, income approach real estate appraisal of three methods of valuation on the valuation of objects are analyzed and summarized to

14、 form opinions and conclusions,final valuation report writing.The technical route is 1-4 with # 7-9 #, facade and garage as an object similar to the valuation of residential, commercial buildings exist in transactions occurred, the assessment of the object market comparison approach to valuation can

15、 be used; 1-4 #7-9 #, facade as the object of the proceeds of real estate valuation, the valuation of income method can be used; because the environment impact of the garage there is no earnings gains so do not use the valuation method; through the investigation to be informed of the cost of land ac

16、quisition and housing construction costsinformation, valuation object 1-4 ,7-9 # # can be used to assess the cost method.Final evaluation results for the floor, commercial residential district in total value of 1-4 # 38,530,362 yuan; 7-9 # F, the total value of 55,401,775 yuan; facade worth 6.22 mil

17、lion yuan; garage total value of 1.8974 million yuan; the overall real estate value of 102.0419 million yuan.目 錄第1章 致委托方的函1第2章 估價師聲明2第3章 估價的假設和限制條件及使用報告說明33.1 估價報告結論成立的假設前提33.2 估價報告使用的限制條件3第4章 房地產估價結果報告4第5章 房地產估價技術報告85.1 個別因素分析85.1.1估價對象地理位置及范圍85.1.2 估價對象物質實體狀況85.2 區域因素分析85.2.1 交通狀況85.2.2 區域基礎及公用配套設

18、施85.2.3 環境狀況85.3 市場背景分析95.3.1 國內形勢95.3.2 綿陽自身因素95.4 變現能力分析95.5 最高最佳使用分析105.6 估價方法選用105.7 估價測算過程115.7.1 市場比較法115.7.2 收益法255.7.3 成本法325.7.4綜合價格確定過程34結 論36致 謝37參考文獻38第1章 致委托方的函四川興力達集團實業有限公司：受你方委托，我對位于綿陽高新技術產業開發區綿興東路119號（原興力達集團下屬四川新中華木業有限公司舊址）中華苑商品住宅小區1-4#、7-9#、門面及車庫房地產價值進行了評估。依據你方所提供的房屋所有權證載明估價對象中華苑商品住

19、宅小區1-4#建筑面積10002.69m2；7-9#建筑面積14382.6m2；門面建筑面積946m2；車庫建筑面積812m2；磚混結構，設計用途為住宅及商業用房。本次估價的目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值，估價時點為估價師現場查勘日：二0一0年五月八日。估價人員根據你提供的資料以及現場查勘和市場調查取得的資料，遵照房地產估價規范和房地產抵押估價指導意見的要求采用市場比較法、成本法、收益法進行了分析測算。在估價時點估價對象假定未設立法定優先受償權利下的市場整體價值為102418800元（人民幣），其中住宅樓總價為94217100元（人民幣）；門面總價為625780

20、0元（人民幣）；車庫總價為1943900元（人民幣），根據具體資料估價對象不存在法定優先受償款，估價對象在估價時點的可能實現的市場價值評估結果為： 整體價值：小寫：RMB102418,800.00元（佰位以下四舍五入） 大寫：人民幣壹億零貳佰肆拾壹萬捌仟捌佰元整（1）住宅樓：小寫：RMB94217,100.00元（佰位以下四舍五入）大寫：人民幣玖仟肆佰貳拾壹萬柒仟壹佰元整單價：3852元/平方米（取整至元）（2）門面：小寫：RMB6257,800.00元（佰位以下四舍五入）大寫：人民幣陸佰貳拾伍萬柒仟捌佰元整單價：6615元/平方米（取整至元） （3）車庫：小寫：RMB1943,900.00元

21、（佰位以下四舍五入）大寫：人民幣壹佰玖拾肆萬叁仟玖佰元整單價：2394元/平方米（取整至元）第2章 估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，但僅限于對評估標的物外觀和使用狀況。估價人員不承擔對評估標的物建筑結構、質量進行調查的責任和其

22、他被遮蓋、未暴露及難于接觸到部分進行檢視的責任。實地查勘人：劉鈴林，其他估價人員未對本估價報告中的估價對象進行實地查勘。6、本估價報告所依據的有關資料由委托方提供，委托方對資料的真實性負責。因資料失實造成評估結果有誤差的，估價人員不承擔相應的責任。 聲明估價師簽章：略第3章 估價的假設和限制條件及使用報告說明3.1 估價報告結論成立的假設前提1、委托方提供資料屬實，估價對象已取得房屋所有權證，在此假設估價對象在估價時點已具備合法的產權手續，不存在產權糾紛及阻礙其進入市場交易的情形。2、估價對象在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。3、本報告假設估價對象能以估價時點時設計用途完工并

23、持續繼續使用，若轉換使用用途，本估價結果無效；4、估價人員對估價對象的現場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設估價對象符合國家有關技術、質量、驗收規范；5、本估價報告估價結果是在公開市場前提下求取的房地產市場價值，未考慮快速變現等處分方式帶來的影響。3.2 估價報告使用的限制條件1、估價結論為滿足全部假設與限制條件下的價值。2、本估價報告按照既定目的提供給委托方使用，僅為委托方單方面了解房地產市場價值的參考，不能作為估價對象及設立抵押、拆遷補償等雙方經濟行為的依據。3、本估價報告的有效期限為一年。如超過有效期或在估價時點之后、有效期之內國家經濟形勢、城市規

24、劃、房地產稅費政策等發生變化，對估價結果產生明顯影響時，委托方應及時聘請房地產評估機構對估價結果作相應調整或重新估價。第4章 房地產估價結果報告1、委托方： 四川綿陽興力達實業有限公司2、估價方: 略3、估價對象概況（1）估價對象權屬狀況估價對象為位于綿陽高新技術產業開發區綿興東路119號（原興力達集團下屬四川新中華木業有限公司舊址）中華苑商品住宅小區1-4#、7-9#、門面及車庫房地產價值評估。（2）估價對象實物狀況估價對象中華苑商品住宅小區1-4#四層，建筑面積10002.69m2；7-9#七層，建筑面積14382.6m2；門面二層,建筑面積946m2；車庫一層,建筑面積812m2；磚混結

25、構，2004年建成，設計使用年限為50年。其實內狀況為：裝修較好。估價對象水、電、氣、訊、光纖均通，屬完好房。（3）估價對象區域狀況估價對象位于綿陽高新技術產業開發區綿興東路119號中華苑小區內，處于綿陽市高新區中心位置。估價對象所處區域道路通達，道路維護狀況良好，公共交通較為便捷，有2路、15路、70路、71路、801等路公交線路途經，還有成綿高速公路從小區門口通過，區域內有外國語學校、曙光小學、普明小學等教育配套，聯通公司、富臨醫院、西點超市、老鬼火鍋、科創園麗府e家商務酒店、長虹大酒店等生活配套，緊鄰綿陽市委、市政府，附近有綠茵香洲、神州時代名城、啟明星星座等住宅小區，周邊有農貿市場、銀

26、行城市公共配套設施，小區附近還有高尚會所、中央花園等休閑場所，所處區域基礎設施完善。估價對象所處院內建筑物布局合理，綠化覆蓋率大，由專業物業管理公司進行物業管理，居家方便安全。4、估價目的：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產的抵押價值。5、估價時點：二0一0年五月八日 6、價值定義房地產市場價值，為房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值。本報告中在估價時點的市場價值是依據公開市場價值標準，公平原則評估出的市場價值，反映估價對象在估價時點上可能形成的市場價格。所謂公開市場是指：（1）在市場上交易雙方的交易目的在于最大限度地追求經濟利益，不因其他利益抬

27、高或降低房地產客觀價值；（2）交易雙方有充裕的交易時間；（3）交易雙方掌握必要的市場信息；（4）交易雙方具有必要的專業知識；（5）交易條件公開并不具有排它性。7、估價依據（1）中華人民共和國國家標準房地產估價規范（GB/T 50291-1999）；（2）中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國土地管理法；（3）中華人民共和國擔保法； （4）房地產抵押估價指導意見；（5）國家和省市房地產估價相關其他法律、法規、政策和規范；（6）房地產估價委托書和承諾書；（7）估價人員現場勘察資料；（8）收集的房地產價格資料和實地調查的有關情況。8、估價原則（1）合法原則：以估價對象的合法使用、合法處分為前

28、提進行估價；（1）最高最佳使用原則：以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價； （1）替代原則：估價結果不明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格；（1）估價時點原則：估價結果是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。（1）公平原則：站在公正立場上求得客觀合理的價格。9 、估價方法房地產估價的常用方法有市場比較法、成本法、收益法、假設開發法等。市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。市場比較法適用的對象，是具有交易性的房地產；適用的條件

29、，是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。市場比較法是最能體現房地產估價的基本原理、最直觀、適用性最廣、也最容易準確把握的一種估價方法，在房地產市場比較發達的情況下，是一種說服力強，適用范圍廣，被普遍采用且應當首選的估價方法。成本法，是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。從賣方的角度來看，成本法的理論依據是生產費用價值論；從買方的角度來看，成本法的理論依據是替代原理。成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的房地產的估價，也適用于市場不完善或獨小市場上無法運用市場比較法進行估價的房地產，單純建筑物的估價通常也采用成本法。收

30、益法，是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。從收益法的觀點看，房地產的價值是其未來凈收益的現值之和。收益法適用的對象，是有收益或有潛在收益的房地產，不限于估價對象本身現在是否有收益，只要它所屬的這類房地產有收益即可，但對于政府廠房及配套設施用地樓、學校、公園等公用、公益房地產的估價，收益法大多不適用。收益法適用的條件，是房地產的收益和風險都易于量化。 假設開發法，是求取估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設開發法是一種科學實用的估價方法

31、，其基本理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產估價。當估價對象具有潛在的開發價值時，假設開發法幾乎是惟一實用的估價方法。根據本掌握的有關資料，同時結合估價對象的具體情況，在評估方法的選擇上我認為：（1）1-4#、7-9#、門面及車庫由于估價對象類似住宅、商業用房均存在交易情況發生，此次評估對象可采用市場比較法進行估價；（2）1-4#、7-9#、門面由于估價對象屬于收益性房地產，因此可采用收益法估價；由于周圍環境影響，車庫不存在收益情況因此不采用收益法估價；（3）通過調查可獲知土地取得成本及房屋建造成本資料，估價對象1-4#、7-9#可采用成本法進行評

32、估；（4）估價對象目前建設水平優良，無進行更新改造的必要，故不宜使用假設開發法估價。10、估價方法估價人員根據你提供的資料以及估價人員現場查勘和市場調查取得的資料，根據估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，遵照房地產估價規范和房地產抵押估價指導意見的要求采用市場比較法、成本發、收益法進行了分析測算。在估價時點估價對象假定未設立法定優先受償權利下的市場整體價值為102418800元（人民幣），其中住宅樓總價為94217100元（人民幣）；門面總價為6257800元（人民幣）；車庫總價為1943900元（人民幣），根據具體資料估價對象不存在法定優先受償款，估價對象在估價時點的可能實現的市場價值

33、評估結果為： 整體價值：小寫：RMB102418,800.00元（佰位以下四舍五入） 大寫：人民幣壹億零貳佰肆拾壹萬捌仟捌佰元整（1）住宅樓：小寫：RMB94217,100.00元（佰位以下四舍五入）大寫：人民幣玖仟肆佰貳拾壹萬柒仟壹佰元整單價：3852元/平方米（取整至元）（2）門面：小寫：RMB6257,800.00元（佰位以下四舍五入）大寫：人民幣陸佰貳拾伍萬柒仟捌佰元整單價：6615元/平方米（取整至元） （3）車庫：小寫：RMB1943,900.00元（佰位以下四舍五入）大寫：人民幣壹佰玖拾肆萬叁仟玖佰元整單價：2394元/平方米（取整至元）11、估價作業日期：二0一0年五月八日12

34、、估價報告的有效期:一年13、估價人員：劉鈴林第5章 房地產估價技術報告5.1 個別因素分析影響房地產價格水平的個別因素主要是房地產的位置、用途、臨街狀況、面積、形狀、建筑物的結構、成新度、建筑工程質量、朝向、設施設備等因素。本報告僅對估價對象房地產價格產生影響的個別因素進行分析，對估價對象房地產價格影響較小或因素條件無差異的個別因素不作分析。5.1.1估價對象地理位置及范圍估價對象為位于綿陽高新技術產業開發區綿興東路119號（原興力達集團下屬四川新中華木業有限公司舊址），處于綿陽市高新區。5.1.2 估價對象物質實體狀況估價對象中華苑商品住宅小區1-4#樓層為三躍四層，建筑面積10002.6

35、9；7-9#樓層為六躍七層，建筑面積14382.6；門面樓層為二層,建筑面積946；車庫樓層為一層,建筑面積812；磚混結構，2004年建成，設計使用年限為50年。其內狀況為：裝修較好。估價對象水、電、氣、訊、光纖均通，屬完好房。5.2 區域因素分析5.2.1 交通狀況估價對象位于綿陽高新技術產業開發區綿興東路119號中華苑小區內，處于綿陽市高新區中心位置。估價對象所處區域道路通達，道路維護狀況良好，公共交通較為便捷，有2路、15路、70路、71路、801等路公交線路途經，還有成綿高速公路從小區門口通過，交通便捷。5.2.2 區域基礎及公用配套設施區域內有外國語學校、曙光小學、普明小學等教育配

36、套，聯通公司、富臨醫院、西點超市、老鬼火鍋、科創園麗府e家商務酒店、長虹大酒店等生活配套，緊鄰綿陽市委、市政府，周邊有農貿市場、銀行城市公共配套設施，小區附近還有高尚會所、中央花園等休閑場所，所處區域基礎設施完善。5.2.3 環境狀況附近是普明風景區，環境優美，空氣清新，適宜居住。附近有綠茵香洲、神州時代名城、啟明星星座等住宅小區。估價對象所處院內建筑物布局合理，綠化覆蓋率大，由專業物業管理公司進行物業管理，居家方便安全。5.3 市場背景分析5.3.1 國內形勢今年以來，在經濟刺激政策等多種因素的影響下，我國房地產市場提前結束調整而急劇升溫，出現了投資和價格回升、成交量大幅增加、資金來源充裕等

37、新情況、新變化。從發展趨勢來看，盡管我國房地產市場調整比較大，但宏觀經濟景氣上升、居民收入增加、流動性充裕和消費結構升級等因素將使2010年房地產投資將繼續保持較快增長，房價明顯下跌的可能性不大。5.3.2 綿陽自身因素綿陽是中國唯一的科技城，四川省區域中心城市、四川省副省會、四川省第二大城市，素有“富樂之鄉”、“西部硅谷”美譽。綿陽這個宜居城市有很多得天獨厚的先天條件值得開發商投資，開發商也借著綿陽政策、環境等多股東風加大力度投資新建。綿陽樓盤屢次出現“瞬間蒸發”的現象，很多樓盤，開盤當天就銷售一空，一些項目剛進行選房活動就成了“尾盤”，這不得不說是“房荒”所創造的一大奇跡。由于綿陽的經濟發

38、展較好，GDP的高速發展勢頭將會繼續，第三產業(如IT、金融業)的巨大發展也會提供更多具有較強購買力的人群，城鎮居民的收入水平也在較快的增長。剛性需求仍在增加，大趨勢農民不斷在向城市轉移，綿陽市每年的結婚人群，高校畢業人群在增長。宏觀經濟景氣上升、居民收入增加、流動性充裕和消費結構升級等因素將使2010年房地產投資將繼續保持較快增長，綿陽房價明顯下跌的可能性不大。5.4 變現能力分析變現能力是指假定在估價時點實現市場價值權時，在沒有過多損失的條件下，將市場價值房地產轉換為現金的可能性。 1、估價對象的合法用途為商業及住宅用房，均屬于獨立的商業鋪面及成套住房，其獨立使用性較強，不能再分割轉讓。2

39、、經調查，假定在估價時點拍賣或者變賣估價對象時，因存在短期內強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實現的價格一般比公開市場價格要低，其住宅用房與評估的市場價值的差異程度大約在20%-30%。3、處置房地產時，其變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關。一般說來，以拍賣方式處置房地產時，變現時間較短，但變現價格一般較低，變現成本較高，要支付拍賣傭金、營業稅及部分手續費。5.5 最高最佳使用分析由于房地產具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益，房地產權利人都期望從其所占有的房地產上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的作為確定

40、房地產利用方式的依據。最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價格的使用。它的一種具體表現，是以使估價對象獲利最多的用途和開發強度來衡量，也就是說，評估價格應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結果。根據城市總體規劃及估價對象現實的區位條件，本估價報告認為估價對象保持現狀繼續使用最為有利，應以保持現狀繼續使用為前提條件。5.6 估價方法選用根據房地產估價規范（GB/T50291-1999），房地產估價的常用方法有市場比較法、成本法、收益法、假設開發法四種基本方

41、法進行評估。根據當地房地產市場發育情況，結合估價對象的具體特點以及估價目的等，選擇適宜的估價方法。根據房地產估價規范，市場比較法是最能體現房地產估價的基本原理，最直觀，適用性最廣，說服力最強，也最容易準確把握的一種估價方法。因此，在有條件選用市場比較法估價時，應當首選市場比較法；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產的估價；假設開發法適用于對具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，特別是對在建工程和房地產開發項目評估；在無市場依據或市場依據不充分、無收益或收益不好估算、又不是開發項目時，不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法，在此情況下主要采用成本法作為估價方法。根據本掌握的有關資料，同時結合

42、估價對象的具體情況，在評估方法的選擇上我認為：1、1-4#、7-9#、門面及車庫由于估價對象類似住宅、商業用房均存在交易情況發生，此次評估對象可采用市場比較法進行估價；2、1-4#、7-9#、門面由于估價對象屬于收益性房地產，因此可采用收益法估價；由于周圍環境影響，車庫不存在收益情況因此不采用收益法估價；3、通過調查可獲知土地取得成本及房屋建造成本資料，估價對象1-4#、7-9#可采用成本法進行評估；4、估價對象目前建設水平優良，無進行更新改造的必要，故不宜使用假設開發法估價。5.7 估價測算過程5.7.1 市場比較法1、市場比較法的估價路線本次評估估價對象1-4#、7-9#、門面及車庫，評估

43、各類房地產單價，再求出評估對象總價,不考慮其各樓層的影響。2、采用市場比較法測算：（1）市場比較法的方法定義通過搜集分析市場交易資料，從中選取三宗與估價對象處于同一供需圈內，并在用途、規模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相類的房地產交易案例作為可比實例，通過對其交易情況、交易日期、區域因素、個別因素進行比較修正后，求取估價對象的比準價格，其計算公式為：比準價格=比較實例房地產的交易價格交易情況修正系數交易日期修正系數區域因素修正系數個別因素修正系數估價對象評估價格=比準價格建筑面積（2）可比實例選擇由于估價對象位于位于綿陽高新技術產業開發區綿興東路119號火炬西街，對該區域與估價對象類似

44、房地產交易情況進行了調查，具體調查結果見表5-1，5-8,5-11： 表5-1 1-4#住宅樓因素條件說明表對象與實例項目估價對象房地產可比實例A可比實例B可比實例C交易地點火炬北路（21世紀）普明中路（景苑）雙碑中街與火炬東街之間（金禾）交易日期2010.5.8成交價格(萬元)待估4937.546.68房產面積（）125100120成交單價（元/）392037503890交易情況正常正常正常正常價格類型轉讓轉讓轉讓轉讓用途住宅住宅住宅住宅區域因素商服業繁華度有部分商服店面繁華較好有部分商服店面繁華較好有部分商服店面繁華較好有部分商服店面繁華較好交通條件較優較優較優較優基礎設施及公用設施完備度

45、七通一平，有小學，距初中、醫院、市場等較近七通一平，有小學，距初中、醫院、市場等較近七通一平，有小學，距初中、醫院、市場等較近七通一平，有小學，距初中、醫院、市場等較近離市中心距離較近較近較近較近個別因素環境條件優較優較優較優層數4777平面布置優較優較優較優建筑結構磚混磚混磚混磚混維護情況優優較優優新成度優較優較優優（3）選擇可比實例因素估價對象與可比實例處于同一供需圈。根據估價對象和比較實例的具體情況，影響估價對象房地產價格的主要因素是區域因素和個別因素及其它相關因素。根據估價對象與可比實例基本情況表中所調查收集的基本情況分析，基于以下原則來選擇本次評估的比較因素：各比較因素條件存在差異，

46、對估價對象在估價時點實際用途的價格影響較大的因素。那些比較因素條件相同或差異不大的，或雖有差異但對估價對象在估價時點用途的價格影響不大的因素都不作為本次評估的比較因素。 （4）編制房地產價格指數表 我們用不同時間的房地產價格指數來反映交易時間差異對房地產價格的影響程度。根據今年房地產市場交易資料，因為國家出臺關于房地產的新政策和地震的影響，2010年綿陽市房地產市場價格有所起伏，交易日期需作修正。根據編制的房地產價格指數表對交易日期作修正。 表5-2 該小區2010年1月至5月的價格變動情況月份12345價格指數100101.4102102.5103.1采用定基價格指數進行交易日期修正的公式為

47、： 住宅：因為估價對象為商住小區，選取A、B、C三宗臨近小區房地產作為可比實例與估價對象進行比較，求其比準價格。比較因素及比較因素修正見表5-3，5-4所示。說明：對可比實例進行打分，打分原則：以估價對象房地產為標準，根據可比實例實際情況相應增減。共分5等級分別為好、較好、一般、較差、差每個等級之間相差1分，估價對象房地產為100分。表5-3 1-4#住宅樓比較因素表 項目對象與實例估價對象房地產可比實例A可比實例B可比實例C成交單價（元/）待估392037503890交易情況100100100交易日期99.499.499.4區域因素商服業繁華度100100100交通條件100100100基礎

48、設施及公用設施完備度100100100離市中心距離100100100個別因素環境條件999999層數999999平面布置999999建筑結構、設施100100100維護情況10099100新成度9999100（5）編制比較因素條件修正系數表表5-4 1-4#住宅樓比較因素修正表項目對象與實例估價對象房地產可比實例A可比實例B可比實例C成交單價（元/）待估392037503890交易情況100/100100/100100/100交易日期100/99.4100/99.4100/99.4區域因素商服業繁華度100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100基

49、礎設施及公用設施完備度100/100100/100100/100離市中心距離100/100100/100100/100個別因素環境條件100/99100/99100/99層數100/99100/99100/99平面布置100/99100/99100/99建筑結構、設施100/100100/100100/100維護情況100/100100/99100/100新成度100/99100/99100/100基準價4105.433967.064033.27將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為該宗房地產的買賣價格（4105.43+3967.06+4033.27）/3=4035元/總價=10002.694

50、035=40360854元同理，7-9#住宅樓：對象與實例項目估價對象房地產可比實例A可比實例B可比實例C交易地點火炬北路（21世紀）普明中路（景苑）雙碑中街與火炬東街之間（金禾）交易日期2010.5.8成交價格(萬元)待估4937.546.68房產面積（）125100120成交單價（元/）392037503890交易情況正常正常正常正常價格類型轉讓轉讓轉讓轉讓用途住宅住宅住宅住宅區域因素商服業繁華度有部分商服店面繁華較好有部分商服店面繁華較好有部分商服店面繁華較好有部分商服店面繁華較好交通條件較優較優較優較優基礎設施及公用設施完備度七通一平，有小學，距初中、醫院、市場等較近七通一平，有小學，

51、距初中、醫院、市場等較近七通一平，有小學，距初中、醫院、市場等較近七通一平，有小學，距初中、醫院、市場等較近離市中心距離較近較近較近較近個別因素環境條件優較優較優較優層數7777平面布置優較優較優較優建筑結構磚混磚混磚混磚混維護情況優優較優優新成度優較優較優優表5-5 7-9#住宅樓因素條件說明表表5-6 7-9#住宅樓比較因素表項目對象與實例估價對象房地產可比實例A可比實例B可比實例C成交單價（元/）待估392037503890交易情況100100100交易日期99.499.499.4區域因素商服業繁華度100100100交通條件100100100基礎設施及公用設施完備度100100100離市中心距離100100100個別因素環境條件999999層數100100100平面布置999999建筑結構、設施100100100維護情況10099100新成度9999100表5-7 7-9#住宅樓比較因素修正表項目對象與實例估價對象房地產可比實例A可比實例B可比實例C成交單價（元/）待估392037503890交易情況100/100100/100100/100交易日期100/99.4100/99.4100/99.4區域因素商服業繁華度100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100基礎設施