1、模式：以商業為核心功能的發展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment 以商業為核心功能的商業綜合體案例研究-日本福岡博多運河城2 日本福岡博多運河城 項目立意 化都市為劇場猶如都市中的一個多元化未來都市。包羅萬象，其樂無窮。是當地舉辦大型節日慶典、商品市場推廣及社區公益表演的最佳場所。項目的吸引力來自：有名的福岡凱悅大飯店；四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”；匯集13個電影院的 “AMC運河城13”；高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等。無論內容還是規模都是空前無比的。 3 日本福岡博多運河城設計思路 觀光與商業結合建筑師把為人創造空

2、間放在第一位,其次才是商業1）將三個原有步行街區結合成為一個更大的統一體中，在室內創造室外化的互通內街。2）空間的處理： 水平體系設置了三個節點-一太陽廣場、星星庭院和海洋庭院,三者通過月亮街和地球街相連，并形成5大主題區域；豎直體系包括“運間”和“百老匯街” ，是創造節日氣氛的地方。3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風格。4）不同主題區提供不同的風格的購物廊，增強觀光性。4 日本福岡博多運河城植物溝通了上下層之間的聯系異國情調購物廊傳統風格的購物廊星星庭院之二太陽廣場是現場表演的場所星星庭院之一月亮街月亮街夜景5 日本福岡博多運河城經營管理專業團隊和完善計劃專業團隊： 開發商和建筑師組織了陣容龐

3、大的設計組,包括景園、環境、水體、燈光設計部門。經營計劃： 業主與建筑師一起確定了項目的經營、規劃、運作和出租的計劃。項目運營： 全部出租，發展商只獲取長期利潤，不進行銷售。 專業的商業運營公司運營。6 日本福岡博多運河城市場反饋：前八個月,游客人數達到1200萬人7 日本福岡博多運河城關鍵驅動因素外因：優越的地理位置；良好的交通可達性。內因：超強的實力與品牌號召力；獨特的建筑設計，觀光與商業結合成為其核心功能；多項高規格的體驗式娛樂設施；一流的精英團隊。8模式的KPI體系（關鍵績效指標體系）KPI體系體系外因外因內因內因明確定位大規模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/功能化體系商業為主導，其他功能

4、為輔一流的合作團隊地理位置城市核心區交通可達性地鐵口/主干道沿線區域功能的缺乏、需求旺盛獨具特色建筑形式/業態/服務內容/人流及商業氣氛規劃設計經營管理9模式的收益方式特征功能類別收益方式酒店外包經營寫字樓銷售/出租商場自行經營/出租公寓銷售/出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響10四種模式KPI體系的總結模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式模式三：以酒店為核心功能的發展模式模式四：以商業為核心功能的發展模式外因優越的地理位置CBD/城市中心便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規模建筑面積20萬以上客戶（產業）支撐已形成產

5、業簇群/引入核心客戶帶來相關簇群/未來商務核心區地理位置不遠離城市核心區交通可達性主干道沿線客戶支持商務客戶地理位置城市核心區交通可達性地鐵口/主干道沿線區域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業氣氛內因強制性的視覺沖擊超高層/建筑群高水準規劃設計各功能共融不互擾功能化體系五星級酒店/甲級寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級酒店式/服務式公寓專業的管理團隊物業管理/經營管理強制性的視覺沖擊超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規模與檔次配套完善商場、公寓強制性的視覺沖擊超高層/建筑群定位差異化通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位功能化體系五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規模與檔次配套設施頂級商場明確定位大規模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/獨具特色建筑形式/業態/服務內容/功能化體系商業為主導，其他功能為輔一流的合作團隊規劃設計/經營管理11四種模式收益方式特征的總結功能種類模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式模式三：以酒店為核心功能的發展模式模式四：以商業為核心功能的發展模式酒店外包經營-外包經營外包經營寫字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商場自行經營/出租一般出租自行經營/出租自行經營/出租公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租特征各功